COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2022
LV
N°2022/461
Rôle N° RG 18/19886 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDP3U
[I] [W]
C/
Société [Adresse 6]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL CARLINI & ASSOCIES
SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00121.
APPELANT
Monsieur [I] [W]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Philippe CARLINI de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Nicolas PIPEROGLOU, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI [Adresse 6] dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 2 juin 2016, M. [I] [W] a acquis en état futur d'achèvement de la SCI [Adresse 6] un logement de type 2 (lot 218 appartement [Cadastre 4]) avec parking en sous-sol.
Le délai de livraison était contractuellement fixé au 31 décembre 2016 ' sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ' ( page 19 de l'acte de vente).
Par courrier du 20 juillet 2016, la SCI [Adresse 6] a informé M. [W] d'un retard dans la livraison.
Le bien a été livré le 14 mars 2017.
Par acte d'huissier en date du 27 décembre 2016, M. [I] [W] a fait assigner la SCI [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir:
- à titre principal, prononcer l'annulation de la vente pour dol et la condamnation de la SCI [Adresse 6] à lui restituer le prix de vente outre divers frais exposés,
- à titre subsidiaire la condamnation de la SCI [Adresse 6] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral outre 10.000 € pour préjudice moral et résistance abusive.
Par jugement contradictoire en date du 4 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- débouté M. [I] [W] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. [I] [W] à payer à la SCI [Adresse 6] 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- condamné M. [I] [W] aux dépens.
Par déclaration en date du 17 décembre 2018, M. [I] [W] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 mars 2019, M. [I] [W] demande à la cour de:
Vu l'article 1137 du Code civil et l'article 1103 du code civil ,
- recevoir M. [W] en son appel et le déclarer bien fondé,
- mettre à néant le jugement dont appel en toutes ces dispositions,
- constater que M.[W] a été victime d'un dol à l'occasion de la vente litigieuse en date du 2 juin 2016,
- annuler en conséquence la vente passée entre :
* M. [I] [A] [W], médecin, demeurant à [Adresse 9], né à Blida (Algérie) le 14 juin 1956, divorcé de Mme [G] [B] suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre (92000) le 23 mai 1995, et non remarié, non lié par un pacte civil de solidarité, de nationalité française, et
* la société dénommée SCI [Adresse 6], société civile au capital de 1000,00 € dont le siège est à [Adresse 7], identifiée au SIREN sous le numéro 752916544 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège,
Suivant acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement en date du 2 juin 2016, reçu aux minutes de Me [K] [M] [E], notaire associé, membre de la société civile professionnelle dénommée '[K] [M] épouse [E], [D] [E] et [Y] [O] notaires associés', société titulaire d'un office notarial ayant son siège à [Localité 10] (Bouches du Rhône) avec la participation de Me [Z] [H], notaire associé à [Adresse 8], publié le 20 juin 2016 au [Localité 2], volume 2016 P 3335, sur le bien suivant:
Dans un ensemble immobilier, en copropriété, situé [Adresse 6], comprenant deux bâtiments, dénommés ' Bâtiment A' et ' Bâtiment B' et qui sera dénommé '5E COTE SUD'
Cadastré :
Préfixe Section N° Lieudit Surface
822 E 176 350 [Adresse 6] 00 ha 19 a 49 ca
822 E 177 354 [Adresse 6] 00 ha 00 a 38 ca
Total surface : 00 ha 19 a 87 ca
Lot numéro deux cent dix-huit (218) :
Un appartement de type 2, situé au quatrième étage du Bâtiment B, portant la référence B402 sur le plan, composé d'un séjour-cuisine, une chambre, une sale d'eau avec W.C et un dressing.
Et les soixante-trois / dix millièmes (63 / 10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Lot numéro soixante-dix-neuf (79) :
Une place de parking située au premier sous-sol commun aux bâtiments A et B, portant le N°79.
Et les six/dix millièmes (6 / 10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes
générales.
Tel que résultant d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établis aux termes d'un acte reçu par Me [Z] [H], notaire à [Localité 5] le 31 octobre 2014 publié au service de la publicité foncière de [Localité 2], le 20 novembre 2014 volume 2014P numéro 5733.
Effet relatif :
Antérieurement à la vente en l'état futur dont la nullité est demandée, le vendeur, la société dénommée SCI [Adresse 6], société civile au capital de 1000,00 € dont le siège est à [Adresse 7], identifiée au SIREN sous le numéro 752916544, était propriétaire :
A. Le terrain :
Acquisition suivant acte reçu par Me [S] [H] notaire à [Localité 5] le 11 juillet 2014, publié au service de la publicité foncière de [Localité 2] le 25 juillet 2014, volume 2014P, numéro 3817.
B. Les constructions:
Pour les avoir fait édifier selon l'arrêté de permis de construire délivré par la Mairie de Marseille le 24 décembre 2012 sous le numéro 13055.12.M.1388.PC.P0.
- condamner en conséquence la société requise à la restitution du prix soit 142.000 € avec intérêts au taux légal depuis le jour de la vente outre les autres frais exposés ou dommage pour :
* perte de l'avantage fiscal prévu pour 2016 : 2840 €.
* 5775,92 € d'intérêts d'emprunt
* 1306 € de frais de garanties
* 4813,92 € d'assurances
* 700 € de frais de dossier
* 62,52 € d'intérêts d'emprunt intercalaires
* 3 loyers perdus correspondant et charges 1875 €
* frais de copropriété remboursés au vendeur : 104,09 €
* remboursement des frais d'aménagement de cuisine : 2645,50 €
total à ce jour : 20.018,86 €,
A titre subsidiaire si la cour ne prononçait pas l'annulation :
- condamner la société requise à :
* la somme de 5006,16 € + 1281,5 = 5996,50 € pour les pertes et dommages
* la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral
- condamner la société requise à la somme de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Il expose avoir choisi d'acheter le bien litigieux dès lors que la livraison était prévue pour le dernier trimestre 2016 lui permettant de bénéficier du dispositif fiscal Pinel.
Il conclut à l'annulation de la vente en faisant valoir que:
- sur le délai de livraison comme condition substantielle:
* l'avantage fiscal lié au délai de livraison était une condition fondamentale procurée le dispositif Pinel,
* il s'agit d'un argument de vente très fort du propre service commerciale de la SCI venderesse, l'intérêt fiscal étant mis en avant pour toucher des investisseurs particuliers,
- sur le respect des obligations contractuelles:
* au 2 juin 2016, jour de la vente, la SCI ne pouvait ignorer que l'accident de chantier intervenu en avril 2015 et les intempéries allaient entraîner un retard dans la livraison,
* ces événements auraient dû faire l'objet d'une information loyale
* la lettre l'informant du retard de livraison intervient seulement un mois et demi après la vente,
* au jour de la vente, la SCI savait que le chantier n'avait aucune chance d'être achevé en temps et en heure.
Il précise avoir agit sur le fondement du dol dans la mesure où il justifie qu'au jour de la vente un élément déterminant lui a été sciemment dissimulé, la société intimée connaissant les circonstances qui allaient entraîner un retard et l'impossibilité de livrer le bien à la date contractuellement prévue. Il soutient que cette dernière n'ignorait pas que la date de livraison avait un impact important pour lui non seulement sur un plan fiscal mais aussi sur un plan stratégique pour l'organisation de sa retraite, de sorte qu'elle a commis une faute grave en lui cachant un élément déterminant, sans lequel il n'aurait pas contracté.
Il sollicite outre la restitution du prix de vente:
- le remboursement des frais qu'il a engagés ( frais d'équipement de l'appartement, frais bancaires, intérêts, frais de garanties, frais d'assurance et frais de dossier)
- la perte de l'avantage fiscal prévu pour 2016, soit 2.840 €,
- la perte de trois mois de loyers,
- les frais de copropriété.
A titre subsidiaire, si la cour ne prononçait pas l'annulation de la vente, il sollicite la réparation de son préjudice en lien le retard de livraison imputable aux fautes commises par la société venderesse, tel que calculé par son expert comptable ( perte de l'avantage fiscal, de trois mois de loyers et des charges de copropriétés), outre les intérêts intercalaires, les travaux de menuiserie pour réparer l'erreur de conception et son préjudice moral.
La SCI [Adresse 6], suivant ses dernières conclusions notifiées le 14 juin 2019, demande à la cour de:
- dire et juger que la SCI [Adresse 6] a rempli l'ensemble de ses obligations contractuelles à l'égard de M. [W] notamment au titre du délai de livraison et justifie de causes légitimes de suspension dudit délai,
- dire et juger que M. [W] ne justifie pas de la réalité, ni du bien fondé des préjudices allégués, tant ce qui concerne le préjudice locatif, la perte d'avantage fiscal, le préjudice matériel ou encore le préjudice moral,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter M. [W] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [W] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle rappelle que le délai contractuel de livraison est, par essence, un délai prévisionnel susceptible d'être reporté en fonction des vicissitudes du chantier, lesquelles peuvent constituer des causes légitimes de suspension, que la validité de telles clauses est consacrée par une jurisprudence constante dans les ventes d'immeubles à construire.
Elle conclut à l'absence de dol lors de l'application des causes de suspension du délai:
- elle a dûment informé M. [W] par lettre recommandée du 20 juillet 2016 que la livraison serait envisagée au premier trimestre 2017 compte tenu des intempéries et des imprévus justifiés par l'attestation établie par le maître d'oeuvre du chantier,
- elle a confirmé par LRAR du 3 août 2016 que le nombre de jours de retard envisagé était de 60 jours ouvrés, étant précisé que M. [W] a pris possession de son bien le 14 mars 2017, soit avec un retard moins important ( 51 jours ouvrés),
- l'appelant ne rapporte aucunement la preuve ni que son consentement a été obtenu par des manoeuvres ou des mensonges, ou encore par une dissimulation intentionnelle d'une information déterminante:
* une telle argumentation ne peut être invoquée pour les jours d'intempéries survenus postérieurement à la vente,
* elle ne connaissait pas, lors de la signature de la vente, l'impact éventuel du sinistre lié à l'accident de chantier sur les délais de livraison.
Elle soutient que M. [W] ne rapporte pas davantage la preuve que le délai de livraison était un élément substantiel de son consentement, que l'impact fiscal n'est pas annulé mais reporté, le bénéfice global d'une défiscalisation sur 9 ans étant maintenu et le dispositif de la loi Pinel ayant été reconduit en 2017, l'appelant reconnaissant d'ailleurs en avoir bénéficié dès 2017. Quant à l'organisation de sa retraite, elle souligne que M. [W] n'indique nullement en quoi le report du délai de livraison au trimestre suivant pour avoir une quelconque incidence sur celle-ci.
Elle conteste par ailleurs les préjudices revendiqués par la partie adverse, que M. [W] ne produit aucun justificatif comptable ou fiscal attestant qu'il pouvait bénéficier des avantages fiscaux allégués alors qu'il a précisé avoir acquis plusieurs biens auprès d'autres promoteurs, que la perte de loyer ne peut s'analyser que comme une perte de chance, étant précisé qu'il ne peut à la fois obtenir l'annulation de la vente, le remboursement du prix versé et conserver les loyers, ni davantage le remboursement des intérêts de l'emprunt souscrit ainsi que les garanties accessoires au prêt. Elle ajoute que les frais de changement de porte de placard sont parfaitement injustifiés de même que les demandes indemnitaires au titre de son préjudice matériel et moral dans l'hypothèse où la vente ne serait pas annulée.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 septembre 2022.
MOTIFS
Sur l'annulation de la vente
A titre principal, M. [I] [W] sollicite l'annulation de la vente qu'il a conclue avec la société intimée, sur le fondement de l'article 1137 nouveau du code civil ( ancien article1116 du code civil), à savoir le dol, reprochant à cette dernière de lui avoir dissimulé, au jour de la signature une information déterminante, à savoir les circonstances qui allaient entraîner un retard et l'impossibilité de livrer le bien comme convenu le 31 décembre 2016 alors que la date de livraison était un élément substantiel de son consentement.
Il s'appuie également sur l'article 1103 nouveau du code civil qui dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il convient de rappeler que la preuve du dol repose sur M. [W] qui doit caractériser un élément intentionnel de la part de son co-contractant, destiné à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.
En l'espèce, les parties sont en l'état d'un acte notarié en date du 2 juin 2016 par lequel la SCI [Adresse 6] a vendu à M. [I] [W] en état futur d'achèvement dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6], le lot n° 218 consistant en un appartement de type 2 au 4ème étage du bâtiment B et le lot n° 79, à savoir une place de parking au sous-sol pour un prix de 142.000 €.
En page 19 de l'acte, il est stipulé que ' Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés le 31 décembre 2016 sauf survenance d'un cas de force ou de suspension du délai de livraison.'
Sont ensuite détaillées les différentes causes légitimes de suspension du délai de livraison.
Il est par ailleurs précisé en page 20 que pour l'appréciation de ces événements, 'les parties s'en rapporteront à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus'.
Il n'est pas contesté que par lettre recommandée du 20 juillet 2016, la société venderesse a informé M. [W] d'un retard dans la livraison du bien de 60 jours ouvrés compte tenu des éléments suivants au regard de l'attestation de la société ARD Ingénierie, maître d'oeuvre d'exécution, au regard des éléments suivants:
- 15 jours d'intempéries,
- l'arrêt de chantier constaté, consécutif à l'accident et au sinistre sur la propriété voisine ( 35 jours ouvrés).
Le bien a finalement été livré le 14 mars 2017, soit avec un retard de 51 jours ouvrés.
Or, force est de constater que M. [W] ne verse strictement aucune pièce de nature à démontrer:
- d'une part, que la livraison de son bien au 31 décembre 2016 était une condition déterminante de son consentement et que la SCI [Adresse 6] avait connaissance de l'importance pour lui du respect de ce délai au regard de l'incidence fiscale et de l'organisation de sa retraite, d'autant que dans ce type de vente, le délai contractuel initial de livraison est, par essence, un délai prévisionnel susceptible d'être reporté en fonction des vicissitudes du chantier, qui peuvent constituer des causes légitimes de suspension, ce dont l'appelant était parfaitement informé lors de la signature de la vente au regard des clauses du contrat qu'il a acceptées,
- d'autre part, que la société intimée lui ait intentionnellement dissimulé que le bien ne serait pas livré le 31 décembre 2016 dès lors que M. [W] ne démontre pas qu'au jour de la signature de la vente, à savoir le 2 juin 2016, elle avait connaissance des circonstances pouvant retarder la livraison et la certitude que de telles circonstances pouvaient avoir un impact sur le délai de livraison, d'autant que le retard n'a été que de quelques semaines et in fine moins important que ce qui avait été annoncé à l'intéressé au cours de l'été 2016,
- et qu'enfin, une telle dissimulation aurait constituée un caractère déterminant l'ayant amené à contracter.
C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [W] de sa demande d'annulation de la vente pour dol et par voie de conséquence de sa demande en restitution du prix de vente et des différents frais exposés à l'occasion de cette vente.
Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts
A titre subsidiaire, M. [W] sollicite la réparation de ses préjudices en raison des fautes commises par la SCI [Adresse 6] à l'origine du retard de livraison de son bien, à savoir:
- 5.996, 50 € pour pertes et dommages,
- 10.000 € au titre de son préjudice moral.
Il lui appartient en premier lieu de démontrer l'existence de fautes contractuelles commises par la société intimée.
Il convient de rappeler qu'aux termes du contrat de vente, le délai contractuel de livraison était fixé au 31 décembre ' sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison '.
Ledit contrat énumère par ailleurs les différentes causes légitimes de suspension parmi lesquelles figurent notamment:
- les intempéries et phénomènes climatiques,
- les accidents de chantier.
La validité de telles clauses dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement n'est pas contestée et il ressort des pièces produites que M. [W] a été informé par deux lettres recommandées en date du 20 juillet et 3 août 2016 d'un retard de livraison compte tenu des intempéries et d'un accident de chantier.
Une attestation du maître d'oeuvre ayant la direction des travaux était jointe à ces courriers, conformément aux clauses de l'acte de vente prévoyant que pour l'appréciation de ces événements, 'les parties s'en rapporteront à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus'.
M. [W] a pris possession de son bien le 14 mars 2017, soit avec 51 jours ouvrés de retard par rapport au délai de livraison initial, report justifié par des causes légitimes de suspension expressément prévues par le contrat liant les parties.
La SCI [Adresse 6] a donc respecté ses obligations telles que découlant de l'acte de vente et n'a donc commis aucune faute.
En l'absence de démonstration d'une quelconque faute de la part du vendeur, les demandes subsidiaires formées par M. [W] ne peuvent qu'entrer en voie de rejet.
Le jugement entrepris sera donc confirmé.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déboute M. [I] [W] des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [W] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [I] [W] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier Pour le président empêché
