France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 novembre 2022, 21/06492

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 NOVEMBRE 2022

N° 2022/ 440

Rôle N° RG 21/06492 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHL36

[G] (D.C.D) [U]

[N] [U]

[L] [V]

[D] [P] veuve [T]

[Y] [B] épouse [I]

[A] [I]

S.C.P. CARPENTIER - [K] - CLAUDOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de [Localité 18] en date du 20 Décembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 12/00672.

APPELANTS

Monsieur [G] [U]

né le 27 Février 1958 à [Localité 8], décédé et demeurant de son vivant [Adresse 2]

Madame [N] [U], tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de son mari Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Patrick LOPASSO, avocat au barreau de [Localité 18] substitué par Me Jérémy NANAÏ, avocat au barreau de [Localité 18], plaidant

INTIMES

Monsieur [L] [V]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE , substitué par Me Florence PAULUS, avocat au barreau de NICE

Madame [D] [P] veuve [T]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de [Localité 18], plaidant

Madame [Y] [B] épouse [I]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Alexis KIEFFER de l'ASSOCIATION KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 18] , plaidant

Monsieur [A] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Alexis KIEFFER de l'ASSOCIATION KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 18] , plaidant

S.C.P. CARPENTIER - [K] - CLAUDOT, Notaires Associés, dont l'étude est sise [Adresse 15], prise en la personne de son dirigeant en exercice y domicilié

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 18] substituée par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de [Localité 18] , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022,

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [D] [P] veuve [T] était propriétaire d'un terrain à bâtir cadastré section EB n°[Cadastre 3], lieudit [Localité 14], d'une surface de 0ha 20 a 25 ca, situé [Adresse 17].

Elle a déposé une demande de permis de construire, par l'intermédiaire de M. [L] [V], architecte, permis qu'elle a obtenu selon arrêté du 13 décembre 2001, ce en vue de l'édification d'une maison d'habitation d'une SHON de 200 m², d'une piscine et d'une clôture.

Elle a procédé à une déclaration d'ouverture de chantier le 15 octobre 2003, puis a commencé les travaux de terrassement.

Le 27 décembre 2003, Mme [T] d'une part, et M. [I] et Mme [I], d'autre part, ont signé une promesse de vente sur ce terrain.

Suite à une réclamation des époux [U], propriétaires d'une parcelle confrontant celle de Madame [T], adressé à la mairie de [Localité 4] sollicitant que soit constatée la péremption du permis de construire au motif qu'aucuns travaux n'avaient été entrepris sur le terrain, la mairie de [Localité 4] a informé Mme [T], par un courrier du 9 janvier 2004, que le permis de construire qui lui avait été accordé était périmé.

Par un courrier du 27 janvier 2004, M. [I] et Mme [I] ont fait savoir à Madame [T] qu'en raison des problèmes rencontrés avec le permis de construire, ils ne donnaient pas suite à l'acquisition du terrain, en ces termes :

«Suite au problème rencontré avec le permis de construire n° 8311201 EC 159 de Madame [T] sur la commune de [Localité 4], à la suite de la plainte d'un riverain et de l'énorme déception occasionnée par ce refus, nous ne souhaitons pas donner suite à l'acquisition du terrain et demandons le remboursement intégral et immédiat de la somme versée sur le compte séquestre de l'agence Paris Mer. "

Par un courrier du 25 février 2004, après avoir réexaminé la situation et constaté que des travaux avaient effectivement été entrepris, la mairie de [Localité 4] a rapporté sa décision sur la péremption du permis de construire.

Ayant décidé de vendre son terrain à M. et Mme [I], Mme [T] a sollicité le transfert du permis de construire à leur profit.

Un arrêté de transfert du permis est intervenu le 30 mars 2004.

Par acte authentique du 14 mai 2004 reçu en l'étude de Maître [K], de la SCP Carpentier-[K]-Claudot, notaire à [Localité 18], Mme [P] veuve [T] a vendu ce terrain à bâtir aux époux [I] au prix de 229.500,00 €.

L'acte comporte un paragraphe intitulé « Permis de construire » ainsi libellé :

« Le permis de construire sur le terrain objet de la vente a été accordé par Monsieur le maire de [Localité 4], le 13 décembre 2001, sous le numéro 83 111201 01EC159, autorisant l'édification d'une maison individuelle d'habitation, d'une surface hors 'uvre nette de 200 m².

Une copie de ce permis de construire est demeurée jointe et annexée aux présentes après mention.

Observation étant ici faite que le vendeur a fait une déclaration d'ouverture de chantier en date du 15 octobre 2003, qu'à ce jour le terrassement objet des présentes a été réalisé par le vendeur.

La réalisation de ces travaux fait échec à la péremption du permis de construire ainsi qu'il résulte d'un courrier de la mairie de [Localité 4] en date du 25 février 2004, demeuré ci-annexé après mention.

En date du 2 mars 2004, il a été déposé à la mairie de [Localité 4] la demande de transfert de ce permis au bénéfice de Monsieur et Madame [I], dont une copie est demeurée ci-annexée après mention.

Et l'arrêté de transfert de ce permis a été délivré par Monsieur le maire de [Localité 4] le 30 mars 2004, dont une copie demeurera ci-annexée. »

Les époux [I] ont édifié les fondations et une partie du gros-oeuvre.

Puis le permis de construire a fait l'objet d'un recours en annulation devant le tribunal administratif de Nice introduit le 2 décembre 2004 par M. et Mme [U], voisins des époux [I].

Par ordonnance du 21 février 2005, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a ordonné la suspension de l'arrêté de permis de construire du 13 décembre 2001.

Par jugement du 12 octobre 2006, le tribunal administratif de Nice a prononcé l'annulation du permis de construire au motif que la SHOB des annexes du projet excédait le seuil de 60 m² prévu l'article INB 14 du règlement du POS de la commune de [Localité 4] et que dès lors, en accordant ledit permis de construire, le maire avait entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation.

Les motifs retenus étaient les suivants :

«Considérant que l'article INB14 du règlement du POS de la commune de [Localité 4], consacré aux "possibilités maximales d'occupation du sol',dispose que "le coefficient d'occupation des sols est fixé à 0,10 dans le secteur INBA, et 0,06 dans le secteur INBB, sans que la construction puisse excéder par terrain d'assiette objet de permis de construire : 200 m² de SHON pour les constructions à usage d'habitation (...). La SHOB des annexes est limitée à 60 m².

Considérant que si la demande de permis de construire déposée par Madame [T] fait état d'une SHON de 199,8 mg, il est constant que la SHOB des annexes du projet excède le seuil des 60 m² autorisés ; qu'en accordant le permis de construire en litige, le maire de [Localité 4] a entaché sa décision d'erreur manifeste d'appréciation de ce chef; que, par suite, l'arrêté en date du 13 décembre 2001, par lequel le maire de [Localité 4] a accordé à Mme [D] [T] le permis de construire une habitation individuelle et une clôture sur un terrain sis au lieudit [Localité 14] à [Localité 4], doit être annulé ;

Considérant qu'en application des dispositions de l'article L 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen de la requête n'est susceptible d'entrainer l'annulation de la décision attaquée'.

M. et Mme [I] ont relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 15 janvier 2009, la cour administrative d'appel de Marseille a confirmé le jugement.

Suivant exploit d'huissier en date du 10 décembre 2008, M.et Mme [I] ont assigné Mme [T] en annulation de la vente, sur le fondement de l'article 1110 du code civil, en restitution du prix de vente et en réparation de leur préjudice estimé à la somme de 485114 euros.

M. et Mme [I] ont appelé également en cause le notaire devant lequel la vente a été passée, la SCP Carpentier-[K]-Claudot, également appelé à la cause par Mme [T], laquelle a, en outre, fait assigner M. [V] en sa qualité d'architecte auteur du projet ayant fait l'objet du permis de construire annulé.

Par exploit d'huissier délivré le 27 septembre 2010, M. et Mme [U] ont assigné M. et Mme [I] devant le tribunal de grande instance de [Localité 18] aux fins de les voir condamner, à titre principal, à démolir les ouvrages édifiés en vertu du permis de construire annulé et remettre en état d'origine le sol de la parcelle EB N°[Cadastre 3] et, subsidiairement, au paiement de la somme de 150.000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Cette procédure a été jointe à la procédure pendante sur assignation des époux [I].

Par jugement du 20 décembre 2012, le tribunal de grande instance de [Localité 18] a notamment :

-prononcé l'annulation de la vente et condamné Mme [T] à restituer aux époux [I] le prix de vente d'un montant de 229500 euros, avec anatocisme,

-condamné Mme [T] à restituer aux époux [I] la somme de 10250 € réglée à l'agence immobilière au titre de sa commission par ces derniers,

-débouté les époux [I] de leurs demandes indemnitaires complémentaires,

-condamné in solidum M. [V] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot à payer à Mme [T] une somme de 150.000 € en réparation du préjudice lié à la perte de chance de conclure une vente efficace,

-débouté les époux [U] de leur demande de démolition sous astreinte de la construction inachevée sur la propriété des époux [I] et de remise en état du sol;

-rejeté toutes autres demandes,

-prononcé l'exécution provisoire de la décision;

-dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le tribunal a considéré que les parties avaient entendu faire du bénéfice et du transfert du permis de construire au profit des époux [I], une caractéristique essentielle du bien vendu et qu'il en résultait que le consentement des époux [I] avait été vicié par l'erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue, celle de sa constructibilité acquise au jour de la vente, précisant que la vente devait être annulée « nonobstant la considération selon laquelle le permis de construire était valide le jour de la vente, car la cour administrative d'appel de Marseille, confirmant, le 15 janvier 2009, le jugement du tribunal administratif de Nice du 12 octobre 2006, a prononcé l'annulation de ce dernier, laquelle est nécessairement rétroactive au jour de son accord par l'autorité compétente ».

Sur la responsabilité de l'architecte :

-vis-à-vis de Madame [T], sur le fondement de l'article 1147 du code civil, le tribunal a considéré que le permis de construire avait été annulé en raison d'une méconnaissance du plan d'occupation des sols et que, dès lors, l'architecte avait commis une faute;

-vis-à-vis des époux [I], sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le tribunal a considéré qu'en exécutant de manière défaillante le contrat le liant à Madame [T], l'architecte avait commis à l'égard des époux [I] une faute délictuelle génératrice d'un préjudice devant être indemnisé;

Sur la responsabilité du notaire, que la mention figurant en page 9 de l'acte authentique n'était pas suffisamment informative, que le notaire avait commis une faute en n'attirant pas l'attention des parties à la vente sur les risques à s'engager avant que le permis de construire n'acquière un caractère définitif, qu'il aurait dû informer les parties que le constat de la présence du panneau d'affichage sur le terrain pour satisfaire aux dispositions de l'article R4 121'39 du code de l'urbanisme imposant l'affichage le premier jour d' une période continue de deux mois ne s'imposait pas que le premier jour car dès lors que le panneau pouvait être retiré le deuxième jour, le délai de recours contentieux s'en trouvait indéfiniment suspendu.

Sur la demande de démolition sous astreinte sur le fondement de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, qu'il n'était pas établi que le permis de construire avait été annulé pour excès de pouvoir.

Le 25 janvier 2013, les époux [U] ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de Mme [T] et des époux [I].

Le 28 février 2013, Mme [T] a relevé appel de ce jugement, à l'encontre de Monsieur [V] et de la SCP Carpentier, [K] Claudot.

Le 16 mai 2013, M. et Mme [I] ont également relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état, ces appels ont fait l'objet d'une jonction.

Le 23 mars 2013, [G] [U] est décédé, laissant son épouse comme seule héritière.

Par ordonnance du 19 novembre 2013, le conseiller de la mise en état a fait droit à la demande d'expertise judiciaire des époux [I] concernant le chiffrage de leur préjudice, et a désigné Mme [W] en qualité d'expert.

Durant les opérations d'expertise, le PLU de la commune de [Localité 4] a été annulé.

Les époux [I] ont alors déposé une demande de permis de construire et ce permis leur a été délivré par arrêté du 18 septembre 2014.

Un recours a été formé par Mme [U] contre l'arrêté.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 27 janvier 2015.

Par ordonnance d'incident en date du 26 janvier 2016, le sursis à statuer a été ordonné jusqu'à ce qu'il ait été définitivement statué par les juridictions administratives sur le recours formé par Mme [U] à l'encontre du permis de construire délivré le 18 septembre 2014 aux époux [I].

Suivant ordonnance du 28 février 2017, le conseiller de la mise en état a constaté que l'événement susceptible de mettre un terme au sursis à statuer n'était pas réalisé et a radié l'affaire.

Le tribunal administratif de [Localité 18] a, suivant jugement du 03 juillet 2020, annulé le permis de construire du 18.09.2014.

Le pourvoi formé contre ce jugement devant le conseil d'Etat a été déclaré non admis par un arrêt du 03 mars 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 juillet 2021, Mme [D] [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 1110 et suivants, 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, de :

-réformer et infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente intervenue le 14 mai 2004 entre elle et les époux [I],

En conséquence et statuant à nouveau,

-débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs fins, demandes, moyens et conclusions,

-débouter les consorts [U] de l'ensemble de leurs fins, demandes, moyens et conclusions,

A titre subsidiaire,

-juger que M. [V], architecte, a commis une faute en réalisant un projet qui n'a pas respecté la réglementation du POS,

-juger que M. [V] a commis une faute tant dans la réalisation de l'affichage du permis dont il avait la charge, que dans son obligation de conseil à l'égard de Mme [T],

en conséquence,

-juger M. [V] entièrement responsable des conséquences préjudiciables qu'elle a subies du fait de ses fautes,

-juger que la SCP Carpentier [K] Claudot a commis une faute dans son intervention,

Pour le cas où l'annulation de la résolution de la vente serait ordonnée,

'condamner solidairement Monsieur [V] et la SCP Carpentier [K] Claudot à payer à Madame [T] la somme de 229500 € à titre de dommages et intérêts,

Pour le cas où une condamnation serait prononcée contre elle au titre de la remise en état du terrain,

- condamner in solidum M. [V] et la SCP Carpentier [K] Claudot à lui payer la somme de 136 831,58 euros

En toute hypothèse,

'condamner in solidum M. [V] et la SCP Carpentier [K] Claudot à la relever et la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre de l'entier préjudice réclamé par les époux [I], ou par les consorts [U], ainsi que de toutes condamnations prononcées à son encontre,

-condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Badie-Simon Thibaud-Juston, sur son affirmation de droit.

Mme [T] soutient essentiellement :

-que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet, mais à la condition que cette erreur existe au jour de la signature de l'acte de vente,

'que la rétroactivité est sans incidence sur l'erreur qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat,

'qu'au cas particulier, il n'y a eu aucune erreur sur la substance de la chose vendue puisqu'à la date de la vente, soit le 14 mai 2004, le terrain vendu permettait la construction de la maison, objet du permis de construire,

'qu'au moment de la vente, le bien était constructible et que ce n'est qu'à la suite de circonstances postérieures, que le bien s'est avéré inconstructible,

'sur le dol, qu'il n'y a eu ni man'uvre, ni mensonge, ni réticence : les consorts [U] n'ignoraient pas les difficultés qu'elle a rencontrées avec le permis de construire,

'sur le défaut d'objet et de cause, que l'annulation du permis de construire est sans influence sur l'appréciation de la validité de la vente passée, la vente était parfaite lorsqu'elle a été passée, au jour de la vente, le terrain bénéficiait d'un permis de construire

-la chose délivrée était conforme à la chose vendue,

'sur la demande de résolution de la vente, qu'elle a rempli son obligation de délivrance, le fait qu'après la vente, le permis ait été annulé ne constitue pas un manquement à cette obligation,

'sur le fait qu'après la vente la cause aurait disparu, que l'existence de la cause s'apprécie au moment de la formation du contrat,

'sur le prétendu vice caché, que les époux [I] ne démontrent pas que le vice existait antérieurement à la vente ou à la livraison de la chose ; il n'est pas démontré qu'au jour de la vente, la chose ait été impropre à sa destination,

'sur les demandes de démolition et d'indemnisation présentées par les consorts [U], que si le tribunal administratif a relevé un dépassement de la SHOB, une telle violation ne peut être la cause d'un préjudice direct et personnel, la seule présence d'un ouvrage ne pouvant justifier l'existence d'un préjudice,

-l'existence d'un recours postérieur à la vente ne peut s'analyser en un vice caché,

'sur le fondement de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, que le juge civil, saisi d'une demande de démolition, ne peut faire droit à cette demande qu'en caractérisant le préjudice personnel du demandeur,

'que la demande de dommages-intérêts, en lieu et place de la démolition, ne peut qu'être rejetée puisqu'il n'est démontré ni préjudice, ni lien direct avec le motif d'annulation du permis,

-sur l'avis d'expert produit relativement à la dépréciation de la valeur vénale de la propriété bâtie, que le trouble allégué doit être la conséquence de la présence de la construction avoisinante et non spécifiquement de la violation de la règle d'urbanisme,

-qu'il n'existe aucun trouble anormal de voisinage,

-que l'architecte a commis deux fautes, dont il doit répondre sur le fondement de l'article 1147 du code civil : il n'a pas respecté le POS de la commune et a affiché le permis tardivement. En sa qualité de professionnel, il devait vérifier que la demande de permis soit exempte de tout vice.

-qu'il a en outre manqué à son obligation de conseil en n'alertant pas Madame [T] sur les multiples procédures qui risquaient d'être engagées dès lors que le permis ne respectait pas le POS,

-qu'il doit répondre de l'intégralité du préjudice qu'elle subit,

-que le notaire a commis une faute en n'attirant pas l'attention des parties sur le risque à s'engager avant que le permis n'acquière un caractère définitif,

-qu'il a l'obligation d'assurer la validité l'efficacité de l'acte auquel il a concouru,

-qu'il doit indemniser tout le préjudice subi par Madame [T], sur le fondement de l'article 1382 du code civil, et pas seulement la perte de chance de conclure une vente efficace,

-que les époux [I] doivent justifier d'un préjudice prévisible, direct, certain et actuel et leurs demandes s'écartent de ce principe, leur préjudice est hypothétique,

-que si l'annulation de la vente est prononcée, elle se retrouve propriétaire d'un terrain inconstructible car le PLU a été modifié,

-que la date d'évaluation d'un bien s'apprécie à la date de la vente,

-que son indemnisation doit entièrement être prise en charge par le notaire et l'architecte.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 août 2022, Mme [N] [U], agisant tant en son nom personnle, qu'en qualité d'héritière de son mari, [G] [U], demande à la cour, sur le fondement des articles L480-13 du code de l'urbanisme, 544 et 1382 devenu 1240 du code civil, de:

-réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de [Localité 18] le 20 décembre 2012 en ce qu'il a débouté les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

-statuant à nouveau,

-ordonner la démolition de la construction inachevée sur la parcelle sise [Adresse 17], cadastrée section EB n°[Cadastre 3], et la remise en état d'origine du sol de ladite parcelle,

-condamner solidairement M. et Mme [I], ou à mieux qu'il ne plaise Madame [P] veuve [T] à y procéder, sous astreinte de 500 euros par jour après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

-condamner solidairement M. et Mme [I], ou à mieux qu'il ne plaise Mme [P] veuve [T], à lui payer la somme de 100 euros par jour à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi à compter du 1er juin 2004 jusqu'à la date où interviendront la démolition et la remise en état de la parcelle,

Subsidiairement,

-condamner solidairement M. et Mme [I], ou à mieux qu'il ne plaise Mme [P] veuve [T], à lui payer la somme de 220000 euros au titre de la perte de la valeur vénale,

Très subsidiairement,

-ordonner une expertise à l'effet de déterminer les préjudices qu'elle a subis,

En tout état de cause,

-condamner solidairement M. et Mme [I], ou à mieux qu'il ne plaise Mme [P] veuve [T], à lui payer la somme de 100000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et trouble dans sa jouissance paisible des lieux,

-dire et juger que l'ensemble des condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de l'acte introductif d'instance avec capitalisation annuelle dans les conditions de l'ancien article 1154 du code civil,

-dire que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,

-condamner solidairement tout succombant à lui payer la somme de 15000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [U] fait valoir, essentiellement, que :

-les conditions de l'application de l'article L480-13 du code de l'urbanisme sont toutes remplies : action exercée dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle la décision est définitive, permis annulé dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir, bien immobilier situé dans l'une des zones énumérées par le texte,

-la démolition est poursuivie à titre principal,

-la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique est caractérisée au cas d'espèce, bien que l'article L480-13 du code de l'urbanisme n'exige pas de relation directe pour que l'action en démolition puisse être engagée,

-les juridictions administratives ont retenu diverses infractions aux règles d'urbanisme;

-l'existence d'un préjudice personnel est incontestable et résulte de la réalisation de la construction litigieuse : préjudice de vue, perte de valeur vénale, préjudice de jouissance,

-subsidiairement, l'allocation de dommages-intérêts est justifiée en indemnisation du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du préjudice financier,

-l'action est également poursuivie sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1er septembre 2022, M. [A] [I] et Mme [Y] [I] demandent à la cour de :

-révoquer le sursis à statuer, considérant l'intervention de l'événement visé par les ordonnances des 26.01.2016 et 28.02.2017 en l'état de l'arrêt du conseil d'Etat du 03.03.2021.

1/Sur les demandes de Mme [U] :

A titre principal:

-confirmer le jugement entrepris et débouter Mme [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

'dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes de démolition d'ouvrage et de remise en état de parcelle formulées contre eux, du fait de la perte de leur qualité de propriétaires;

'débouter Mme [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées contre eux, tant en raison de leur irrecevabilité qu'en raison de leur caractère mal fondé,

-condamner Mme [U] au paiement d'une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens in solidum avec Mme [P] veuve [T], M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot.

A titre subsidiaire:

-Dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de démolition de Mme [U], condamner en sus in solidum, Mme [P] veuve [T], M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot au paiement de la somme de 136.831,58 € à titre d'indemnisation des frais de ladite démolition avec indexation sur l'indice BT01.

-Dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de remise en état de parcelle de Mme [U], condamner, en sus in solidum, Mme [P] veuve [T], M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot au paiement de la somme de 100.000 € à titre d'indemnisation des frais de ladite remise en état.

'Condamner in solidum Mme [P] veuve [T], M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot à relever et garantir les époux [I] de toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées contre eux au bénéfice de Mme [U], en ce compris les éventuelles astreintes.

2/ Sur les demandes des époux [I]:

* Sur l'acte de vente :

'à titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente passée entre Mme [P] veuve [T] [D] et les époux [I] par acte passé devant Maître [K], notaire à [Localité 18], en date du 14/5/2004, et portant sur les biens ainsi désignés dans l'acte:

« A [Localité 4] (Var) [Localité 4] [Adresse 17], un terrain à bâtir, cadastré :

Section N° Lieudit Surface

EB [Cadastre 3] [Localité 14] 00ha 20a 25ca

Ces biens sont figurés tant sur un plan cadastral que sur un plan dressé par Monsieur [J], géomètre sous la lettre A qui demeureront ci-annexés après mention.

'À titre subsidiaire :

-prononcer la résolution de ladite vente,

'en tout état de cause :

-condamner Mme [P] veuve [T] [D] à leur payer la somme de 229.500,00€ à titre de restitution du prix de vente du bien susvisé

-condamner Mme [P] veuve [T] [D] à leur payer la somme de 10.250,00 € au titre de la commission réglée à l'agence immobilière dans le cadre de la vente réalisée entre les parties

-condamner Mme [P] veuve [T] [D] à leur payer la somme de 25.525,00€ au titre des frais de notaire qu'ils ont payés à tort;

'dire et juger que M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot devront leur payer les sommes de 229.500,00 €, 10.250,00 € et 25.525,00 € correspondant à la restitution du prix de vente, à la commission de l'agence immobilière et aux frais de notaire, dans le cas où Mme [P] veuve [T] se révèlerait insolvable,

* Sur la réparation de leur préjudice :

'homologuer le rapport d'expertise judiciaire déposé par Mme [W] et leur donner acte de ce qu'ils font leurs ses conclusions;

'réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à la réparation de leurs préjudices, et, statuant à nouveau de ce chef :

'dire et juger Mme [P] veuve [T], M. [V] [L] et la SCP Carpentier'[K]-Claudot responsables in solidum du préjudice qu'ils ont subi;

'condamner in solidum, Mme [P] veuve [T] M. [V] [L] et la SCP Carpentier'[K]'Claudot à leur payer à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi les sommes suivantes :

. en réparation du préjudice lié aux frais d'établissement de crédit : 2920 €

. en réparation du préjudice lié au coût du crédit : 9145,93 €

. en réparation du préjudice lié à l'indemnité de remboursement anticipé du prêt : 6000€

. en réparation du préjudice lié aux frais engagés pour la construction: 87.233,54 €

. en réparation de la perte financière subie du fait de l'auto-financement des travaux : 39.463,00 €

. en réparation du préjudice de manque à gagner sur la plus-value du terrain : 161.702,00€

. en réparation du préjudice lié à la perte de chance de plus-value immobilière : à titre principal 1167425,00 euros et subsidiairement 350.499,00€

. en réparation du préjudice lié aux frais de procédure qu'ils ont engagés: 16.795,14 €

. en réparation du préjudice lié aux frais de démolition et de remise en état : 136.831,58€

.en réparation du préjudice lié aux frais d'avocat devant la cour administrative d'appel de Marseille: 6578 euros

.en réparation du préjudice lié à la taxe d'urbanisme lors du transfert du permis de construire [T]/ [I] : 2918 euros

. en réparation du préjudice lié aux factures de M. [R], expert technique : 875,40€

. en réparation du préjudice lié aux frais adverses de procédure dossier administratif : 3762,90 €

-dire et juger que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts.

3/en tout état de cause:

-rejeter toute demande formulée par toute partie contre eux,

-ordonner la publication du jugement et de l'arrêt au service des hypothèques de [Localité 18], bureau compétent, au seul vu de la minute du jugement entrepris et de l'arrêt à intervenir.

-condamner in solidum Mme [P] veuve [T] [D], M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot à les relever et les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre

-condamner in solidum Mme [P] veuve [T] [D], M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot à leur payer une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

M. et Mme [I] font valoir, en substance, que :

-ils ont acheté le terrain uniquement parce qu'il bénéficiait d'un permis de construire, ce qui entrait dans les qualités substantielles de la chose vendue.

-dès l'origine, le permis était vicié, son annulation n'étant que la conséquence de ce vice existant;

-la question n'est pas de savoir si le terrain était constructible au moment de la vente mais si le permis de construire visé dans l'acte de vente, et qui est une qualité substantielle du bien vendu, était valide.

-après la délivrance du permis de construire, le terrain litigieux est passé d'un classement en zone NB à un classement en zone N, inconstructible, et dans ces conditions, le permis visé à l'acte constituait la seule possibilité d'y construire.

-aucun achèvement des travaux ne pourra être réalisé,

-sur le dol : Mme [T] leur a caché des éléments qui auraient été de nature à attirer leur attention sur les difficultés entourant le permis de construire litigieux (les contestations des époux [U], ce dont Madame [T] aurait dû les aviser dès la réception de la lettre d'intention; le caractère non définitif du permis de construire, le défaut d'affichage régulier du permis de construire),

-l'acte de vente est nul pour défaut de cause et d'objet,

-subsidiairement, la résolution de la vente doit être prononcée pour manquement à l'obligation de délivrance, ou pour disparition de la cause après la conclusion du contrat, ou encore en raison du vice caché (le bien vendu était un terrain à bâtir sur la base du permis de construire visé à l'acte; or, il est devenu impropre à sa destination depuis l'annulation du permis de construire). Le permis de construire était affecté d'une irrégularité avant la vente et cette irrégularité n'a fait l'objet d'aucune purge par l'effet du défaut d'affichage régulier voire de tout affichage par la venderesse.

-Mme [T] devra leur restituer le prix perçu, et les indemniser,

-M. [V] devra également les indemniser du préjudice qu'ils ont subi : en exécutant de manière défaillante le contrat qui le liait à Mme [T], il a commis à leur égard une faute délictuelle génératrice d'un préjudice qui doit être indemnisé.

-la demande en démolition est irrecevable : elle ne peut être dirigée que contre le propriétaire et en l'état de l'annulation de la vente, les époux [I] ne sont plus propriétaires;

-le notaire a commis une faute en omettant d'attirer leur attention sur l'irrégularité qui a conduit à l'annulation du permis de construire,

-il a commis une autre faute en n'attirant pas leur attention sur le risque à s'engager avant que le permis de construire ait acquis un caractère définitif;

-ils ont subi divers préjudices détaillés dans le rapport d'expertise judiciaire de Mme [W].

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 septembre 2022, M. [L] [V] demande à la cour, sur le fondement de l'article 9 du code de procédure civile, de :

-déclarer recevable et fondé l'appel qu'il a formé,

'infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, et écartant le rapport d'expertise [W],

-le décharger des condamnations prononcées à son encontre par le premier juge et le mettre hors de cause,

'ordonner la restitution des sommes qui auront pu être versées en vertu de l'exécution provisoire à la décision entreprise, en principal, intérêts frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin, à titre de dommages-intérêts,

'rejeter toutes demandes formées par les parties à son encontre, notamment celles des époux [I] et de Mme [U]

'condamner les époux [I] au paiement d'une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Magnan.

M. [V] expose que :

-le rapport d'expertise de Madame [W], établi sans aucun sérieux et sans les compétences requises en matière d'urbanisme, doit être écarté des débats,

-Madame [U] ne remplit pas les conditions de l'article L480-13 du code de l'urbanisme pour prétendre à la démolition, dès lors que 1) le premier permis de construire n'a pas été annulé pour excès de pouvoir mais pour erreur manifeste d'appréciation, et il en est de même pour le second permis,2) la construction n'est pas située dans une des zones mentionnées par le texte;

-sur le préjudice allégué par Mme [U] : les conditions de l'article L480-13 du code de l'urbanisme n'étant pas remplies, sa demande doit être rejetée. De plus, la présence d'une construction inachevée résulte de son seul fait. Il n'existe aucun droit à la vue : l'existence d'un trouble anormal du voisinage n'est pas démontrée,

-sur les demandes des époux [I] : ils ont caché à l'expert judiciaire qu'ils avaient obtenu un permis de construire le 18 septembre 2014; ils ne lui ont pas transmis les justificatifs du préjudice allégué,

-l'architecte n'est nullement responsable : il est tenu à une obligation de moyens et non de résultat; sa mission consistait à constituer puis à déposer un dossier de demande de permis de construire, suivant, pour cela, les directives du service instructeur de la DDE,

-le permis de construire demandé a été obtenu;

-l'architecte a donc rempli sa mission;

-toute illégalité entachant un permis de construire qui a été obtenu engage la responsabilité de la collectivité publique au nom de laquelle le permis a été délivré. Le permis avait obtenu l'aval de la commune, de la DDE et de son service instructeur; l'architecte n'a pas commis de faute en intégrant l'interprétation des services instructeurs en matière d'annexes.

Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1er septembre 2022, la SCP Carpentier-[K]-Claudot demande à la cour, sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens du code civil, L480-13 du code de l'urbanisme, de :

'infirmer les dispositions du jugement entrepris ayant retenu pour partie la responsabilité du notaire pour information insuffisante et l'ayant condamné in solidum avec le maître d''uvre à payer à Mme [T] la somme de 150000 € au titre de la perte de chance, en l'état des éléments exposés ci-dessus,

'statuant à nouveau,

'dire et juger que la responsabilité du notaire ne saurait être recherchée et subséquemment engagée, en l'espèce, en l'état des éléments exposés ci-dessus,

'en conséquence,

'débouter Mme [T], les époux [I] et/ou tout contestant de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

'prononcer sa mise hors de cause,

'confirmer les dispositions du jugement entrepris ayant débouté les époux [I] de toutes demandes de condamnations à être relevés et garantis par la SCP,

'en conséquence,

'débouter les époux [I] de leur demande de condamnation à les relever et garantir,

'prononcer sa mise hors de cause pure et simple,

'confirmer les dispositions du jugement entrepris ayant exclu toute condamnation de la SCP d'une part à restituer le prix de vente de 229500 € que les frais de commission d'agence à hauteur de 10250 € aux époux [I], et d'autre part, à relever et garantir Mme [T] au titre de la restitution du prix de vente et des frais de commission d'agence, qui ne constitue pas au regard de la jurisprudence désormais constante un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge du notaire qui n'en a pas perçu le prix,

'en conséquence,

'débouter les époux [I] et Mme [T] des chefs respectifs de demandes concernant le prix de vente et les frais de commission d'agence,

'en tout état de cause,

'dire et juger que sa responsabilité ne saurait être recherchée et subséquemment engagée en l'espèce,

'en conséquence,

'dire et juger mal fondées l'action et des demandes des époux [I], de Mme [T] et /ou tout éventuel contestant dirigées à son encontre,

'débouter les époux [I] et Mme [T] et/ou tout contestant de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

'prononcer sa mise hors de cause pure et simple,

'confirmer les dispositions du jugement ayant débouté les époux [I] de leur demande de dommages et intérêts d'un montant de 435 114 €,

'en conséquence,

'débouter les époux [I] de demandes indemnitaires liée aux frais accessoires à la vente à hauteur de 435 114 euros, irrecevable, infondée et injustifiée,

'prononcer sa mise hors de cause de ce chef de demande,

'en tout état de cause,

'débouter les époux [I] de leur demande au titre du remboursement anticipé à hauteur de 6000 €, de leur demande au titre des frais de construction à hauteur de 87 233,54 euros, de leur demande au titre du manque à gagner sur la plus-value du terrain à hauteur de 161 702 € et de la perte de chance de plus-value immobilière à titre principal à hauteur de 1167425 euros, et à titre subsidiaire, à hauteur de 350 499 €, de leur demande au titre des frais de procédure à hauteur de 16 795,14 euros,

'confirmer les dispositions du jugement querellé ayant débouté les époux [U], tiers voisins de leur demande de démolition sous astreinte de la construction inachevée sur la propriété des époux [I] et de remise en état du sol, en l'état des éléments exposés ci-dessus,

-débouter Mme [U] de sa demande de 100 euros par jour au titre du préjudice de jouissance, de dommages-intérêts au lieu et place de la démolition et trouble anormal de voisinage;

-déclarer que les demandes de Mme [U] de démolition de la construction litigieuse sous astreinte et d'indemnisation à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, préjudice moral et perte de valeur ne concernent nullement la SCP, étant exclusivement dirigées à l'encontre des époux [I] ou de Madame [P] veuve [T], et ne sauraient en tout état de cause, concerner l'office notarial,

en conséquence,

'débouter Mme [U], tiers voisin, de toutes ses demandes, fins et conclusions injustifiées et infondées, en l'état des éléments exposés ci-dessus,

-débouter les époux [I] et Mme [P] veuve [T] de leur demande de condamnation à son encontre à les relever et les garantir du chef des demandes de Mme [U],

'prononcer sa mise hors de cause,

'condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

-condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Cohen & Guedj.

La SCP Carpentier-[K]-Claudot affirme que :

-elle n'a commis aucune faute : aucun texte ne lui impose d'inviter les parties à constater l'affichage du permis.

-l'information qu'elle a délivrée sur le permis de construire était très complète : les parties ont été informées sur l'obligation d'affichage du permis de construire sur une période continue de deux mois, les modalités d'affichage n'incombant pas au notaire,

-le jugement a, à juste titre, débouté les époux [I] de leurs demandes en relevé et garantie à son encontre, en retenant que ces derniers étaient parfaitement informés de la contestation émise par les voisins, les époux [U]; ceux-ci ont poursuivi la vente en connaissance de cause;

-elle n'a commis aucun manquement : elle a pris soin d'exiger de la mairie la confirmation de la validité du permis de construire, et a vérifié aussi que ce permis a bien été transféré à l'acquéreur; elle a inséré dans l'acte une clause « Permis de construire »

-le litige réside dans le fait que le permis a été annulé, ce qui relève de la responsabilité de l'architecte et de la commune;

-ses obligations ne lui imposent pas de se substituer à l'autorité administrative qui a délivré le permis de construire et au professionnel, homme de l'art, qui a instruit la demande de permis de construire.

-la restitution du prix de vente et de commission d'agence ne constitue pas par elle-même, un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge du notaire qui n'en n'a pas perçu le prix;

-le préjudice des époux [I], hypothétique, futur, incertain, n'est pas susceptible d'indemnisation,

-ces derniers ne produisent aucune pièce attestant de la réalité de leur préjudice,

-si la nullité de la vente était prononcée, ces derniers se retrouveraient placés dans la situation qui était la leur en l'absence d'acquisition du terrain, ne pouvant être indemnisés d'un quelconque préjudice futur lié à la perte d'intérêt économique de l'opération éventuellement envisageable et/ou à une quelconque perte de plus-value.

-les conditions exigées par l'article L480-13 du code de l'urbanisme ne sont pas réunies.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture rendue le 6 septembre 2022 a été révoquée à l'audience en l'état de l'accord des parties, et la nouvelle clôture fixée le 20 septembre 2022, avant l'ouverture des débats.

Motifs de la décision :

1-Sur la nullité de la vente :

Selon l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

L'erreur doit s'apprécier au moment de la formation du contrat.

En l'espèce, Mme [T] fait grief au jugement entrepris d'avoir méconnu cette règle et affirme qu'à la date de la vente, le terrain vendu était constructible et qu'il ne s'est avéré inconstructible que par des circonstances postérieures, ignorées des parties à l'acte de vente.

Cela étant, il ne peut être sérieusement contesté que la constructibilité du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs.

En effet, M. et Mme [I] ont acquis un « terrain à bâtir ».

En outre, à l'annonce de la constatation, par le maire de [Localité 4], de la péremption du permis de construire qu'il avait délivré à Mme [T] le 13 décembre 2001, M. et Mme [I] ont écrit un courrier le 27 janvier 2004 à l'agence immobilière chargée de la vente du terrain, en des termes qui confirment le caractère déterminant, pour eux, de la constructibilité du terrain:

De plus, par arrêté du 30 mars 2004, le maire de la commune de [Localité 4] a transféré à M. et Mme [I] le permis de construire obtenu en 2001 par Mme [T], suite à la demande que cette dernière avait déposée en mairie le 2 mars 2004, ce que rappelle expressément l'acte de vente du 14 mai 2004.

Les premiers juges ont donc justement retenu que les parties avaient entendu faire du transfert aux époux [I] et, donc, du bénéfice du permis de construire, un élément essentiel du bien vendu.

Par ailleurs, il ressort de la décision prise par le tribunal administratif le 12 octobre 2006 que l'annulation de l'arrêté du maire de [Localité 4] du 13 décembre 2021 ayant délivré le permis de construire, est fondée sur une inobservation du Pos de cette ville, ainsi que cela résulte des motifs suivants retenus par la juridiction administrative :

« Considérant que l'article INB14 du règlement du POS de la commune de [Localité 4], consacré aux "possibilités maximales d'occupation du sol',dispose que "le coefficient d'occupation des sols est fixé à 0,10 dans le secteur INBA, et 0,06 dans le secteur INBB, sans que la construction puisse excéder par terrain d'assiette objet de permis de construire : 200 m² de SHON pour les constructions à usage d'habitation (...). La SHOB des annexes est limitée à 60 m².

Considérant qu'en application des dispositions de l'article L 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen de la requête n'est susceptible d'entrainer l'annulation de la décision attaquée ».

Il n'est pas contesté que le POS auquel la décision du tribunal administratif fait référence était en vigueur avant la vente intervenue le 14 mai 2004 entre Mme [T] et les époux [I].

Il s'en déduit que le permis de construire a été déclaré illégal après la vente définitive, sur le fondement d'une disposition administrative en vigueur avant cette date, et que, dès lors, l'erreur est caractérisée.

Autrement dit, la cause de l'annulation du permis de construire existait au moment de la vente.

En conséquence, les premiers juges ont justement considéré que les acquéreurs avaient commis une erreur portant sur les qualités substantielles, justifiant que la nullité du contrat de vente soit prononcée.

C'est tout aussi justement, qu'annulant la vente, ils ont condamné Mme [T] à restituer aux époux [I] le prix de vente d'un montant de 229500 euros, avec anatocisme, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, ainsi que la somme de 10250 € réglée par ces derniers à l'agence immobilière au titre de sa commission.

M. et Mme [I] sollicitent également en cause d'appel le paiement de la somme de 25525 euros, correspondant, selon eux, aux frais de notaire.

Cependant, parmi les pièces communiquées, aucune note d'honoraires n'est produite au soutien de cette demande, ni relevé bancaire attestant du paiement de cette somme.

L'acte authentique de vente du 14 mai 2004 ne porte pas mention d'une telle somme, tandis que le rapport d'expertise judiciaire établi par Mme [W] en fait état, sans toutefois que les pièces produites aux débats, pas plus que celles annexées au rapport de l'expert judiciaire, ne corroborent la réalité ni le débours d'une telle somme.

Enfin, le rapport d'expertise amiable établi, à la requête de M. [I], par M. [R], expert en immobilier, mentionne, en page 6: « S'agissant de l'achat du bien, il apparaît que l'acte notarié fait état d'une valeur de l'opération immobilière de 247423,94€ avec un prêt de 200000€. En l'absence d'éléments comptables, nous retiendrons les frais dits de notaire pour 10% de la valeur d'achat du bien, soit 24700€ (arrondi).../... ».

Dès lors, faute de rapporter la preuve qu'ils ont exposé la somme réclamée, M. et Mme [I] seront déboutés de leur demande en paiement.

Enfin, la demande qu'ils ont formulée en ces termes : « dire et juger que M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot devront leur payer les sommes de 229.500,00 €, 10.250,00 € et 25.525,00 € correspondant à la restitution du prix de vente, à la commission de l'agence immobilière et aux frais de notaire, dans le cas où Mme [P] veuve [T] se révèlerait insolvable » ne pourra prospérer, même dans l'hypothèse où la cour retiendrait la responsabilité du notaire et de l'architecte, dès lors que la preuve de l'insolvabilité de Mme [T] n'est pas rapportée par M. et Mme [I] à la date à laquelle la cour statue.

2-Sur la responsabilité du notaire :

La responsabilité du notaire, recherchée en sa qualité de rédacteur d'actes, est de nature délictuelle, ce qui, en l'espèce, conduit les parties qui poursuivent la responsabilité civile professionnelle de la SCP Carpentier-[K]-Claudot, notaires à [Localité 18], de rapporter, sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité directe entre les deux.

Au cas particulier, il est fait grief au notaire :

-d'avoir méconnu le devoir de conseil de conseil auquel il est soumis en n'assurant pas la validité et l'efficacité de l'acte auquel il a apporté son concours,

-de ne pas avoir identifié le risque et de ne pas avoir mis en garde ses clients,

-de ne pas avoir éclairé les parties sur les formalités nécessaires,

-plus précisément, de ne pas avoir informé Mme [T] de ce qu'elle devait justifier du caractère définitif du permis de construire.

Ce à quoi, le notaire objecte qu'il n'a commis aucune faute, ayant suffisamment informé les parties, ainsi qu'en attestent les clauses figurant dans l'acte, que les modalités d'affichage du permis incombent aux parties, et qu'aucun texte ne lui impose d'inviter les parties à constater l'affichage du permis.

Cela étant, il est constant que :

-l'obligation, pour le notaire, d'assurer l'efficacité de l'acte instrumenté est le prolongement de sa mission de rédacteur,

-le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets, et les risques des actes auxquels il prête son concours.

En l'espèce, l'acte notarié contient deux dispositions relatives au permis de construire :

-une clause intitulée « permis de construire », reprise ci-dessus dans son intégralité, aux termes de laquelle il a été rappelé qu'un permis a été obtenu le 13 décembre 2001, qu'une copie a été annexée à l'acte de vente, qu'une déclaration d'ouverture de chantier a été effectuée le 15 octobre 2003, que les travaux de terrassement entrepris ont fait échec à la péremption du permis, ce dont atteste le courrier de la mairie du 25 février 2004, et que ledit permis a fait l'objet d'un transfert au bénéfice des acquéreurs selon arrêté du 30 mars 2004, dont une copie a été annexée à l'acte,

-une clause intitulée « Information relative à la construction », contenant une information destinée à celle des parties qui projette d'édifier ou de faire édifier une construction sur le terrain cédé, selon laquelle, notamment, le permis de construire doit obligatoirement être affiché tant en mairie que sur le terrain, qu'il est nécessaire de faire constater, dès le premier jour, l'exécution d'une telle obligation et que le permis de construire ne devient définitif que s'il n'a fait l'objet d'aucun retrait dans les quatre mois de sa délivrance pour cause d'illégalité, ou d'aucun recours devant la juridiction administrative, et ce dans le délai de deux mois courant à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain et le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie.

Par ailleurs, il ne peut être contesté que le notaire doit dresser des actes en considération du but poursuivi par les parties avec des conséquences conformes à celles que l'acte propose d'atteindre.

Cette exigence doit conduire le notaire à rechercher la volonté des parties et l'oblige à se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient venir s'opposer à l'efficacité de son acte au regard du but poursuivi par les parties.

En l'espèce, M. et Mme [I] ont fait l'acquisition d'un « terrain à bâtir » et ont obtenu le transfert, à leur bénéfice, du permis de construire précédemment obtenu par Mme [T].

Autrement dit, la volonté de M. et Mme [I], telle qu'elle ressort à suffisance des éléments précités, était d'acquérir un terrain sur lequel ils entendaient faire édifier une maison d'habitation, après avoir obtenu le transfert, à leur profit, du permis de construire délivré le 13 décembre 2001, ce dont le tribunal a déduit, à juste titre, que les parties avaient fait du bénéfice et du transfert du permis de construire un élément essentiel du contrat.

Contrairement à ce que la SCP de notaires prétend, le courrier de la mairie du 25 février 2004 - sa pièce n°9-, ne confirme pas la validité du permis, mais uniquement sa non péremption.

Enfin, la responsabilité du notaire ne peut être retenue que s'il a eu la possibilité d'empêcher que l'acte qu'il a instrumenté ne soit privé d'effet en tout ou partie.

Or, en l'espèce, l'acte de vente que le notaire a établi a été privé d'efficacité en raison de l'annulation, par la juridiction administrative, du permis de construire, lequel ayant fait l'objet d'un affichage irrégulier, n'était pas définitif, et demeurait donc soumis à recours.

Certes l'affichage du permis incombe aux parties et il n'appartient pas au notaire de se substituer ni à l'architecte, ni aux autorités administratives compétentes, mais au regard de la volonté des parties, qui ressort à suffisance de l'acte de vente, la SCP Carpentier-[K]-Claudot se devait de recueillir toutes informations utiles sur le caractère définitif ou non du permis de construire, de recenser les obstacles juridiques possibles, d'attirer suffisamment l'attention des parties sur les risques qu'elles encouraient en s'engageant avant que ce permis n'ait acquis un caractère définitif, et de les informer de la possibilité d'insérer une condition résolutoire ou une condition suspensive dans l'acte de vente.

En s'abstenant d'y procéder, la SCP Carpentier-[K]-Claudot a commis une faute délictuelle, en relation de causalité directe avec les préjudices que retiendra la cour, subis par Mme [T], ainsi que par M. et Mme [I].

3-Sur la responsabilité de l'architecte:

Tandis que Mme [T] recherche la responsabilité de l'architecte, M. [V], sur le fondement de la responsabilité contractuelle, M. et Mme [I] la poursuivent au titre de la responsabilité délictuelle.

Mme [T] a confié à M. [V] la charge d'établir un dossier de permis de construire.

A la suite de la demande de permis déposée par M. [V], Mme [T] a obtenu, le 13 décembre 2001, un permis de construire n°8311201EC159, l'autorisant à édifier, sur son terrain section EB n°[Cadastre 3] à [Localité 4], une maison individuelle d'habitation d'une surface Shon de 200m², qui a ensuite été annulé par décision du tribunal administratif de Nice du 12 octobre 2006, au motif du non respect de l'article INB14 du règlement du Pos de la commune, suite à un recours introduit le 30 novembre 2004 par M. et Mme [U].

Il est reproché à M. [V] :

-en premier lieu, de ne pas avoir procédé à un affichage régulier du permis de construire,

-en second lieu, d'avoir méconnu les dispositions du Pos de la commune de [Localité 4].

En premier lieu, les diverses décisions rendues, en l'espèce, par les juridictions administratives rappellent les dispositions applicables en la matière.

En effet, selon l'article R421-39 du code de l'urbanisme, dans sa version alors en vigueur, mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d'octroi et pendant toute la durée du chantier.

Selon l'article R 490-7 du code de l'urbanisme, le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates suivantes :

a) le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées, selon le cas, au premier ou au deuxième alinéa de l'article R421-39,

b) le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage écrit des pièces mentionnées au troisième alinéa de l'article R421-39.

Il ne peut être discuté que l'affichage du permis n'a pas été régulièrement effectué, permettant ainsi un recours, introduit trois ans après la date de délivrance de ce permis, par M. et Mme [U] devant le tribunal administratif de Nice, soit bien au-delà de l'expiration du délai de deux mois prévu par le texte précité.

La décision prise par cette juridiction le confirme, qui, après avoir rappelé les termes de l'article R490-7 du code de l'urbanisme, a écarté la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête en annulation présentée par les époux [U], en ces termes :

« La preuve de l'affichage de l'arrêté de transfert du permis de construire sur le terrain, apportée par M. et Mme [I] par un constat d'huissier du 7 juin 2004 ne les dispense pas d'établir également la régularité de l'affichage du permis de construire au regard de l'article R490'7 du code de l'urbanisme, dès lors que cette régularité est contestée par M. et Mme [U]; que les attestations rédigées en 2004 et 2005, en raison de leur absence de caractère probant, ne permettent pas d'établir ni les dates de début et de fin d'affichage du permis de construire qui aurait été effectué en 2002, ni la continuité de cet affichage, ainsi, les délais de recours ne sont pas opposables aux requérants; que la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit, par suite, être écartée. »

De même, dans la décision qu'elle a rendue le 9 janvier 2009, la cour administrative d'appel de Marseille a considéré que les premiers juges avaient retenu à bon droit que les modalités d'affichage prescrites par les dispositions du code de l'urbanisme n'avaient pas été respectées et que, par suite, le délai de recours contentieux à l'encontre du permis de construire délivré à Mme [T] n'avait pas, à l'égard des tiers, commencé de courir et que la circonstance, à la supposer même établie, que l'arrêté du 30 mars 2004 autorisant le transfert dudit permis à M. et Mme [I] aurait été affiché sur le terrain pendant deux mois, était sans incidence sur la recevabilité de la demande dirigée contre le seul permis de construire délivré le 13 décembre 2001.

M. [V], qui ne s'explique pas vraiment sur ce premier grief, ne conteste pas avoir eu pour mission de constituer et de déposer un dossier de demande de permis de construire pour le compte de Mme [T].

Bien qu'il ne soit tenu que d'une obligation de moyens, il devait, en sa qualité de professionnel, prendre toutes dispositions pour s'assurer de l'affichage régulier du permis de construire ou, à tout le moins, informer Mme [T] de ses obligations en la matière, et des conséquences de leur non-respect.

Or, le 17 mars 2002, M. [O] [Z], qui représentait Mme [T] à l'acte de vente du 20 mai 2004, a adressé un courrier à M. [V], en ces termes :

«Pourriez-vous, suite à notre entretien, vous charger de faire poser le panneau permis de construire que vous devriez pouvoir trouver chez le marchand de matériaux à côté de chez nous. Une des entreprises se trouvant sur notre site pourrait peut-être se charger de le fixer. Vous pouvez m'adresser par fax ces 2 factures'/' ».

M. [V] y répondait par un courrier du 4 juin 2002, libellé ainsi :

« Nous vous prions de trouver ci-joint :

-les photos du site prises le jour de mise en place du panneau de chantier,

-une note d'honoraire correspondant à l'avancement des études'/'. »

À ce courrier, ont été jointes deux photographies représentant un panneau d'affichage sur un terrain, dont les mentions, hormis le nom de l'entreprise, la ville de son siège et son numéro de téléphone, qui seraient relatives au permis de construire, sont totalement illisibles.

Ces pièces démontrent qu'à la date du 17 mars 2002, alors que le permis était déjà délivré depuis trois mois, aucun affichage n'avait encore eu lieu.

Il n'est pas davantage établi que M. [V], professionnel, ait averti Mme [T], profane, de la nécessité de procéder à l'affichage du permis, ni des risques encourus en cas d'affichage irrégulier, notamment quant à l'expiration du délai de recours.

En second lieu, il est constant que le dossier de permis de construire établi et déposé par M. [V] a méconnu les dispositions du Pos de la commune de [Localité 4], alors en vigueur, ainsi que le démontre le jugement rendu par le tribunal administratif de Nice le 12 octobre 2006, dont la motivation a été reproduite supra.

M. [V] objecte qu'il n'a commis aucune faute, n'étant tenu que d'une obligation de moyens.

Certes, suite au dépôt de la demande de permis de construire, celui-ci a été obtenu le 13 décembre 2001, ce qui ne suffit cependant pas à établir que l'architecte aurait rempli son obligation.

Certes également, un recours exercé contre un permis de construire n'est pas constitutif d'une faute imputable à l'architecte.

Cela étant, et bien que l'architecte soit, en la matière, tenu d'une obligation de moyens, il n'en demeure pas moins :

-qu'à supposer même que la responsabilité de la commune de [Localité 4] puisse être retenue pour avoir délivré un permis de construire non conforme aux dispositions du Pos, et avoir, selon la décision rendue, « commis une erreur manifeste d'appréciation », l'architecte n'est pas, pour autant, exonéré de sa responsabilité, quand bien même, en outre, le contrôle de légalité préfectoral n'aurait rien relevé,

-il n'est pas établi que les conseils prodigués par le service instructeur de la DDE, invoqués par M. [V], aient porté sur la question des annexes,

-il n'est pas davantage établi que dans le dossier de permis de construire de Mme [T], la nature des annexes ait posé difficulté, M. [V] se contentant d'affirmations générales sur cette question,

-le Pos de la commune, alors en vigueur, indique clairement, en son article N14, que la construction ne peut pas dépasser 200m² de Shon et que la Shob des annexes ne peut pas excéder 60m²;

-en toute hypothèse, les constructions soumises à permis de construire, ne pouvaient pas dépasser 260m²,

-à l'occasion de l'établissement du dossier de demande de permis de construire, l'architecte doit respecter les règles d'urbanisme applicables à la construction, notamment le plan d'occupation des sols, ce qui n'a pas été fait,

-il doit satisfaire à son devoir de conseil en avisant le maître de l'ouvrage de toutes difficultés, ce dont M. [V] s'est abstenu;

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera considéré :

-qu'à l'égard de Mme [T], M. [V] a commis une faute contractuelle,

-qu'à l'égard de M. et Mme [I], il a commis une faute délictuelle,

-que ces fautes sont en lien de causalité directe avec les préjudices subis par chacune de ces parties, qui seront retenus par la cour.

4-Sur la faute de Mme [T]:

M. et Mme [I] se prévalent de la faute délictuelle que Mme [T] aurait commise à leur égard.

Ils invoquent le dol, et considèrent, par ailleurs, que l'attitude de Mme [T] constituerait l'une « des causes directes du succès du recours en annulation introduit par les époux [U] ».

Or, ils ne démontrent ni les man'uvres, ni la réticence dolosive de Mme [T], ni plus généralement la faute que celle-ci aurait commise dès lors que:

-Mme [T] n'a nullement dissimulé aux époux [I] les réclamations des époux [U] à propos du permis de construire. Au contraire, il est constant qu'elle les a informés de la difficulté due à la décision du maire du 9 janvier 2004 constatant la péremption du permis, décision que le maire n'a pas manqué de rapporter à peine plus d'un mois après, sur la démonstration, rapportée par Mme [T], des travaux qu'elle avait effectivement entrepris;

-cela résulte suffisamment du courrier que M. et Mme [I] ont écrit le 27 janvier 2004 à l'agence immobilière chargée de la vente, à la réception duquel Mme [T] ne s'est nullement prévalue de la lettre d'intention irrévocable que les époux [I] ont établie le 27 décembre 2003;

-la circonstance que le courrier de M. et Mme [I] mentionne « la plainte d'un voisin » et non nommément les époux [U], est sans incidence sur l'information qu'ils ont reçue;

-le fait que l'acte notarié de vente du 14 mai 2004 n'ait pas évoqué expressément la décision de péremption, mais uniquement la constatation par la mairie en février 2004 que le permis n'était pas périmé, est également indifférent en l'état de l'information dont les époux [I] avaient bénéficié en janvier 2004;

-il n'est pas établi qu'à la date de l'acte de vente, les époux [U] auraient émis d'autres contestations que celle relative à la péremption du permis, et qui auraient été dissimulées à M. et Mme [I],

-M. et Mme [I] ne démontrent pas que Mme [T], ayant eu conscience ou connaissance du caractère non définitif du permis de construire du 13 décembre 2001, leur aurait dissimulé cette information;

-la cour, qui se réfère aux développements qu'elle a consacrés ci-dessus à la responsabilité de l'architecte et du notaire rédacteur d'acte, rappelle que Mme [T] a chargé un architecte de constituer et de déposer une demande de permis, auquel elle a aussi spécialement demandé, par un courrier du 17 mars 2002, de s'occuper de la formalité d'affichage de ce permis,

-le fait que l'architecte ait manqué à ses obligations ne saurait être imputable à faute à Mme [T].

Dès lors, faute de rapporter la preuve de la faute que Mme [T] aurait commise à leur égard, M. et Mme [I], ne peuvent qu'être déboutés de la demande de dommages-intérêts formée contre elle ainsi que de la demande tendant à ce qu'elle les garantisse de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

5-Madame [U] poursuit, à titre principal, la démolition de la construction édifiée sur la parcelle cadastrée section EB [Cadastre 3], lieudit [Localité 14], à [Localité 4], ainsi que la remise en état d'origine du sol de cette parcelle, et subsidiairement l'allocation de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, et sur celui du trouble anormal de voisinage.

5-1: L'article L 480-13 du code de l'urbanisme, dont il n'est pas contesté que les nouvelles dispositions s'appliquent immédiatement, énonce que :

Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l'État dans le département sur le fondement du second alinéa de l'article L 600-6, si la construction est située dans l'une des zones suivantes :

a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés à l'article L122-9 et au 2° de l'article L122-26, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols ;

b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L. 146-6, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols, sauf s'il s'agit d'une construction en bois antérieure au 1er janvier 2010, d'une superficie inférieure à mille mètres carrés, destinée à une exploitation d'agriculture biologique satisfaisant aux exigences ou conditions mentionnées à l'article L641-13du code rural et de la pêche maritime et bénéficiant d'une appellation d'origine protégée définie à l'article L641-10 du même code ;

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à l'article L122-12 du présent code ;

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée aux articles L121-16, L121-17 et L121-19;

e) Les c'urs des parcs nationaux délimités en application de l'article L331-2 du code de l'environnement;

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l'article L332-1et des articles L332-16 à L332-18du même code ;

g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L341-1 et L 341-2 dudit code; sites désignés Natura 2000 en application de l'article L414-1du même code ;

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l'article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L562-1du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l'article L174-5du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d'étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement instituées en application de l'article L515-8 du code de l'environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l'emprise des sites de stockage de déchets, sur l'emprise d'anciennes carrières ou dans le voisinage d'un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l'article L515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

l) Les sites patrimoniaux remarquables créés en application des articles L631-1 et L631-2du code du patrimoine ;

m) Les abords des monuments historiques prévus aux articles L621-30 et L621-31 du même code ;

n) Les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application des articles L151-19 et L151-23 du présent code.

L'action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative.

En application de ce texte, il incombe à Mme [U], demanderesse à l'action en démolition, de rapporter la preuve :

-qu'elle a agi dans le délai de deux ans prescrit par le texte,

-que le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir,

-que la construction, objet de la démolition, est située dans l'une des zones limitativement énumérées par le texte précité.

En premier lieu, il ne fait aucune doute que l'action de Mme [U] a été entreprise dans le délai de deux ans suivant la décision devenue définitive de la juridiction administrative.

En effet, la décision définitive de la juridiction administrative, soit l'arrêt de la cour d'appel administrative de Marseille, a été rendu le 15 janvier 2009 et Mme [U] a fait délivrer son assignation introductive d'instance en démolition le 27 septembre 2010.

Cette condition est donc remplie.

En second lieu, il ne peut être sérieusement contesté que l'arrêté du maire de [Localité 4] du 13 décembre 2001, a été annulé par le tribunal administratif de Nice, à l'occasion d'un recours pour excès de pouvoir, dont l'objectif est précisément le contrôle de la légalité d'un acte administratif, règlementaire ou individuel.

Or, l'arrêté en cause a fait l'objet d'une annulation, après que le juge administratif a constaté qu'il était contraire aux dispositions du POS en vigueur, la circonstance qu'ait été retenue une « erreur manifeste d'appréciation » n'étant pas incompatible avec la nature du recours exercé.

Enfin, il sera relevé que dans le jugement du 12 octobre 2006, figure la mention suivante « Considérant qu'en application des dispositions de l'article L600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen de la requête n'est susceptible d'entrainer l'annulation de la décision attaquée ».

Or, ce texte dispose que lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier.

Il ressort donc des termes mêmes de la décision de la juridiction administrative que le permis de construire a bien été annulé pour excès de pouvoir.

Il s'ensuit que la seconde condition est également remplie.

Mme [U] prétend, en troisième lieu, que la construction litigieuse a été édifiée dans une zone décrite à l'article L480-13 b), comprenant « les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L. 146-6, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols.../... », soutenant que la colline [Localité 16] de [Localité 4], sur laquelle est située la parcelle litigieuse, est « un espace naturel remarquable parfaitement identifié et délimité par le Scot Provence Méditerranée », voire dans une zone décrite à l'article L480-13 n) -ses dernières conclusions, page 13-.

La parcelle en cause, référencée au cadastre section EB n°[Cadastre 3], est située lieudit [Localité 14], [Adresse 17].

Il ne peut être contesté que le schéma de cohérence territoriale (Scot) est un document d'urbanisme destiné à la mise en oeuvre de la planification stratégique territoriale, à la faveur d'un projet d'aménagement et de développement durable.

Selon l'article L131-4 du code de l'urbanisme, les plans locaux d'urbanisme et les documents en tenant lieu ainsi que les cartes communales sont compatibles avec les schémas de cohérence territoriale.

Il ne fait dès lors aucun doute que le Scot est un document règlementaire, relatif à l'occupation et à l'utilisation des sols, tel que requis par l'article L480-13 b) précité.

Le document d'orientation et d'objectifs du Scot Provence Méditerranée révisé, versé aux débats, précise qu'il « détermine les orientations générales de l'organisation de l'espace et les grands équilibres entre les espaces urbains et à urbaniser, et les espaces ruraux, naturels, agricoles et forestiers » et définit, pour ce faire « les espaces et sites naturels, agricoles, forestiers ou urbains à protéger ».

Dans son orientation 1, il identifie les « espaces à préserver du réseau vert, bleu et jaune ». Le réseau vert est constitué des « espaces à dominante naturelle et forestière », parmi lesquels sont cités « les espaces naturels de l'ensemble formé par les collines du [Localité 12], de [Localité 11], de [Localité 13], [Localité 16], offrant les caractéristiques d'un cap naturel et d'un espace boisé, support de richesses et de fonctionnalités écologiques reconnues ».

Selon le document d'orientation et d'objectifs du Scot, la colline de [Localité 16] fait partie du réseau vert, et est donc identifiée comme un espace à préserver.

Ce document identifie également les « espaces à dominante agricole », comme étant le réseau jaune, dont font partie « les espaces agricoles des vallons de Sainte-Côme et de [Localité 16] (communes de [Localité 4], [Localité 9], [Localité 7]), situés au sud de l'arc collinaire support des villages perchés du [Localité 7] et de [Localité 9], entre la RD559 à l'est, les espaces collinaires de [Localité 11], de [Localité 16] et de [Localité 10] au sud, la RD559B à l'est, la RD66 et les espaces urbanisés de [Localité 9] au nord ».

Pour autant, si au regard de ces éléments, il peut être considéré que l'espace de la colline de [Localité 16] est un espace naturel, et selon les endroits, agricole, il n'est pas établi que cet espace ferait partie des « sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral », au sens où l'entend l'article L480-13 b) du code de l'urbanisme, ni, bien qu'il constitue un « support de richesses et de fonctionnalités écologiques reconnues » qu'il correspondrait aux « milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L146-6 », pas plus qu'il ferait partie d'un des « secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application des articles L151-19 et L 151-23 » du code de l'urbanisme.

La circonstance, non discutable, que, dans un souci d'équilibre entre la sécurisation des projets de construction et la protection de la nature, le législateur ait à la fois entendu prévenir les recours abusifs des tiers tout en maintenant la possibilité pour ces derniers d'agir en démolition dans certaines zones présentant une importance particulière, exige précisément la démonstration que la construction, dont la démolition est poursuivie, se situe dans les zones limitativement énoncées par l'article L 480-13.

Enfin, le Pos de la commune de [Localité 4], alors en vigueur, décrit la zone N, dans laquelle est située la parcelle EB [Cadastre 3], comme faisant « l'objet d'une protection particulière en raison de la qualité des sites et paysages ou de la valeur du boisement », sans pour autant qu'il puisse en être déduit que le site serait « remarquable », ni caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral.

Dès lors, faute pour Mme [U] de rapporter la preuve que la construction litigieuse a été édifiée sur l'une des zones énumérées par l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, elle sera déboutée de sa demande de démolition de la construction édifiée sur la parcelle cadastrée section EB [Cadastre 3], lieudit [Localité 14], à [Localité 4], et de remise en état d'origine du sol de cette parcelle, sur le fondement du texte précité.

Mme [U] prétend, à titre subsidiaire, à l'allocation de dommages-intérêts sur le fondement de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, se prévalant d'un préjudice consécutif aux violations de règles d'urbanisme et invoquant, dans le dispositif de ses dernières conclusions, l'article 1382, devenu 1240 du code civil.

Cependant, pour être indemnisable, le préjudice doit être en lien direct avec la règle d'urbanisme violée.

Les infractions retenues par les juridictions administratives sont, selon Mme [U] :

-l'étroitesse du chemin d'accès, d'une largeur inférieure à 4 mètres, telle que prescrite à l'article 1NB3 du plan d'occupation des sols,

-la superficie des annexes supérieure à 60m²,

-la violation de l'article L146-4-1 du code de l'urbanisme.

Il sera tout d'abord rappelé que:

-l'action en démolition engagée par Mme [U] selon l'assignation qu'elle a fait signifier en septembre 2010, est fondée sur l'annulation de l'arrêté du 13 décembre 2001 pris par le maire de [Localité 4] ayant délivré le permis de construire à Mme [T], telle que l'a prononcée le jugement du tribunal administratif de Nice le 12 octobre 2006, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel administrative de Marseille le 15 janvier 2009;

-le permis de construire du 13 décembre 2001, transféré ensuite à M. et Mme [I], est bien celui en vertu duquel la construction litigieuse a été édifiée.

Il s'en déduit que l'illégalité qui doit être prise en considération est celle qui a été retenue comme motif de l'annulation de ce permis, et, partant, que :

-la violation de la règle d'urbanisme édictée par l'article L146-4-1 du code de l'urbanisme retenue par le jugement du tribunal administratif de [Localité 18] du 3 juillet 2020, relatif au permis de construire délivré le 18 septembre 2014, et non à celui du 13 décembre 2001, ne peut pas être invoquée;

-la violation des règles d'urbanisme sur la desserte de la parcelle ne peut davantage être invoquée, comme n'ayant été visée qu'à l'occasion de la procédure en référé suspension, sans être reprise par le jugement du tribunal administratif de [Localité 18] du 12 octobre 2006 ni par l'arrêt confirmatif de ce jugement.

-seule la violation des règles d'urbanisme sur la surface des annexes sanctionnée par le jugement du tribunal administratif du 12 octobre 2006 et la cour administrative d'appel du 15 janvier 2009 peut valablement être invoquée.

Il ne fait pas débat entre les parties que l'illégalité retenue à l'appui de la décision d'annulation du permis de construire du 13 décembre 2001 consiste en une violation du POS quant à la surface des annexes.

En effet, le jugement du 12 octobre 2006 rappelle l'article 1 NB 14 du Pos de la commune de [Localité 4], « qui prévoit que le Cos dans la zone considérée est fixé à 0,10 en secteur INBa et à 0,06 en secteur INBb, sans que la construction puisse excéder par terrain d'assiette objet du permis de construire 200m² de Shon pour les constructions à usage d'habitation. La Shob des annexes est limitée à 60m² » et conclut « si la demande de permis de construire déposée par Mme [T] fait état d'une Shon de 199,8m², il est constant que la Shob des annexes du projet excède le seuil des 60 m² autorisés ».

Mme [U] doit donc rapporter la preuve de l'existence d'un lien direct entre la règle d'urbanisme méconnue sur la surface des annexes et le préjudice allégué.

Or, le préjudice qu'estime subir Mme [U] résulte de la présence depuis plusieurs années, sur la parcelle voisine de la sienne, dans un environnement naturel de qualité, d'une construction inachevée, « abandonnée, délabrée et lépreuse », dont le volume, par sa grande dimension, affecterait la vue sur la mer et sur la baie de [Localité 4], dont elle jouissait auparavant, porterait atteinte à la qualité des lieux et engendrerait une perte de valeur vénale de son bien.

A supposer même, en l'état de l'inachèvement de la construction litigieuse, que les annexes aient déjà été entièrement édifiées, ce qui n'est pas démontré, Mme [U] échoue à rapporter la preuve que les préjudices de jouissance, financier et moral invoqués résultant de la perte de vue, de l'atteinte à la qualité du site et de la diminution de la valeur vénale de sa propriété sont bien en relation directe avec la construction d'annexes d'une superficie supérieure à 60 m².

Dès lors, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages-intérêts émise sur le fondement des chefs précités.

5-2: Mme [U] poursuit encore la démolition de la construction édifiée sur la parcelle cadastrée section EB [Cadastre 3], lieudit [Localité 14], à [Localité 4], ainsi que la remise en état d'origine du sol de cette parcelle, et subsidiairement l'allocation de dommages-intérêts, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Le droit d'un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne pas causer à la propriété d'autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.

Il s'agit d'une cause de responsabilité objective et il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve qu'elle subit, indépendamment de toute faute de son voisin, un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

Le dommage doit être évalué in concreto en fonction de l'environnement spécifique des nuisances invoquées. Il faut ainsi désigner par dommage anormal celui que les voisins n'ont pas l'habitude de subir dans telle région et à telle époque.

L'existence d'un trouble anormal de voisinage ne se déduit pas de la seule constatation d'un manquement aux règles d'urbanisme et il convient donc de rechercher concrètement si la construction édifiée engendre des perturbations excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Au cas particulier, il est exact que la parcelle voisine de celle de Mme [U] supporte, depuis plusieurs années une construction imposante, inachevée et, en cet état, inhabitable.

Contrairement à ce que soutiennent les autres parties, l'inachèvement de la construction ne peut être imputée à faute à Mme [U], qui n'a fait qu'exercer son droit à recours contre le permis de construire et qui, partant, ne peut être privée de solliciter une indemnisation.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que les parcelles en cause sont situées dans un environnement naturel, boisé, dominant la mer, très peu urbanisé.

La parcelle de Mme [U] surplombe la parcelle litigieuse.

En cause d'appel, cette dernière produit un rapport d'expertise privé établi par Mme [H], dont M. et Mme [I] discutent l'opposabilité à leur égard.

Il n'est pas contestable que les époux [I], pas plus, du reste, que les autres parties, n'ont participé aux opérations d'expertise menées par Mme [H] : ils n'ont pas été interrogés par l'expert, et n'ont pas été destinataires de ses conclusions avec possibilité de les discuter en cours d'expertise.

Cependant, le juge ne peut se fonder sur une expertise amiable, établie de manière non contradictoire, sauf à constater qu'elle a été régulièrement communiquée aux débats, soumise à la discussion contradictoire des parties et corroborée par d'autres éléments de preuve.

Or, tel est bien le cas en l'espèce dès lors que la communication régulière de cette expertise aux débats n'est pas contestée par les parties, pas plus que la possibilité qui leur a été offerte d'en discuter la valeur et la pertinence.

Par ailleurs, d'autres éléments de preuve sont produits aux débats : des photographies, un procès-verbal de constat d'huissier, et le rapport de M.[R].

Dès lors, il sera tenu compte du rapport [H] dont la cour appréciera la valeur et la portée.

Un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 18 septembre 2012, à la requête des époux [U], fait état d'une construction « brute de parpaings, ni hors d'eau, ni hors d'air », se situant « à proximité immédiate du fonds des requérants.../... visible de tous les endroits du terrain et de la maison des requérants, à l'exception de sa façade nord ».

Des photographies y sont annexées, représentant la vue depuis le salon, depuis la cuisine, depuis la chambre située à l'est et depuis la terrasse, confirmant les constatations précitées de l'expert et la visibilité de la construction litigieuse depuis les pièces indiquées.

D'autres photographies sont également insérées dans le rapport de Mme [H].

La proximité immédiate de cette construction avec la parcelle de Mme [U] n'est pas contestable.

Selon le rapport de Mme [H], à laquelle Mme [U] a demandé de se prononcer sur la dépréciation de la valeur de sa propriété, il a été constaté au titre des facteurs de moins-value:

-la proximité d'un bâtiment imposant inachevé et l'abandon, à l'état de gros 'uvre, élevé d'un étage sur rez-de-chaussée,

-l'atteinte portée par ce bâtiment à la qualité du site naturel environnant,

-l'obstruction radicale de la perspective et de la vue sur mer,

-l'altération

-la réduction de l'ensoleillement et de la luminosité de la terrasse sud et de l'espace jacuzzi,

-la dégradation du standing de la villa,

-l'impact sur la décision d'acquéreurs potentiels,

-un préjudice esthétique,

-des restrictions de jouissance.

Cet expert conclut à une perte de valeur vénale de la propriété de Mme [U] d'un montant de 220000 euros.

Cela étant, il sera rappelé que les travaux de construction du bâtiment litigieux ont été suspendus par une ordonnance de référé rendue le 21 février 2005 par le tribunal administratif de Nice, ce dont il ressort que depuis plus de quinze ans, Mme [U] souffre de la proximité, sur la parcelle limitrophe de la sienne, de la présence d'une bâtisse inhabitable, inachevée, en parpaings, au stade du gros 'uvre.

Situé dans un environnement naturel à préserver, sur un site collinaire naturel, orienté vers la mer, très peu urbanisé, un tel bâtiment porte atteinte à la qualité du site, et engendre des nuisances visuelles, suffisamment caractérisées par les photographies produites aux débats et celles figurant aussi dans le rapport d'expertise.

Il sera relevé enfin que cette bâtisse est implantée à environ 4 mètres de la limite séparative des deux fonds.

Au regard de ces éléments, la présence d'une telle construction, depuis plus de quinze ans, cause de nuisances visuelles dans un environnement de qualité et préservé, constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Toutefois, s'agissant de la réparation de ce trouble sur le fondement des préjudices invoqués, il sera relevé qu'aucune pièce n'est produite par Mme [U] relativement à l'état de sa propriété, antérieur à la construction litigieuse, permettant à la cour de déterminer quelles étaient la vue et la perspective dont elle disposait auparavant, étant ici observé que nul ne peut prétendre à la pérennité de son environnement quel qu'il soit, ni à un droit immuable à la vue.

Du reste, contrairement à ce qu'affirme Mme [U], les photographies produites en pièce n°107 et le rapport d'expertise [R] ne démontrent nullement que la construction inachevée obèrerait complètement la vue mer depuis son terrain.

De même, la réduction de la luminosité et de l'ensoleillement, qui, du reste, ne fait l'objet d'aucune démonstration ni quantification techniques, mais résulte d'une affirmation de l'expert, ne peut pas être appréciée par rapport à l'état antérieur.

Par ailleurs, pour évaluer à la somme de 220000 euros la perte de la valeur vénale de la propriété de Mme [U], Mme [H] a tenu compte de la valeur métrique moyenne de biens comparables, selon elle, sans cependant indiquer quels étaient les biens pris en considération, de sorte que la cour ne peut pas apprécier la pertinence de l'évaluation retenue à hauteur de 4850 euros/m² du terrain, pas plus que celle de l'application d'un abattement de 35%.

Dès lors, la réparation intégrale du trouble excédant les inconvénients anormaux du voisinage subi par Mme [U] ne justifie pas le prononcé d'une mesure de démolition, ni d'une remise en état,mais l'allocation de dommages-intérêts d'un montant de 15000 euros, sans que l'instauration d'une mesure d'expertise, dont Mme [U] a déjà été déboutée par ailleurs, ne soit nécessaire à l'information de la cour.

La condamnation à paiement de cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et application de l'article 1154 du code civil pour les intérêts qui seraient dus au moins pour une année entière.

La condamnation au paiement de cette somme ne peut pas être prononcée contre M. et Mme [I], qui par l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, sont réputés n'avoir jamais été propriétaires et n'avoir jamais eu la qualité de voisins, de sorte que cette demande est irrecevable à leur égard.

En conséquence, Mme [T], devenue propriétaire de la parcelle litigieuse, par le même effet rétroactif, sera condamnée à payer la somme de 15000 euros à Mme [U].

Enfin, Mme [U] sollicite la réparation d'un préjudice persistant, consistant en un préjudice de jouissance et un préjudice moral, au regard d'une vue altérée pendant près de vingt ans, et des procédures qu'elle a dû engager.

S'agissant de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, Mme [U] sollicite à la fois la somme de 100 euros par jour, jusqu'à la démolition, et la somme de 100000 euros, dans laquelle elle inclut aussi le préjudice moral.

Toutefois, la cour se référant à la motivation qu'elle a retenue plus haut, rappelle:

-que Mme [U] lie cette demande à la démolition et à la remise en état de la parcelle voisine, demandes dont elle a été déboutée,

-que l'indemnisation du préjudice de jouissance, par ailleurs déjà retenu au titre du trouble anormal de voisinage, ne peut être allouée ni sur le fondement de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, ni sur celui de la faute, car le lien de causalité directe entre l'infraction aux règles de l'urbanisme en cause -le dépassement de la Shob des annexes- et le préjudice allégué n'est pas démontré, de sorte que Mme [U] sera déboutée de sa demande à ce titre,

-que pareillement l'indemnisation du préjudice moral, pour avoir subi des années de procédure, ne peut être allouée ni sur le fondement de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, ni sur celui de la faute, faute de preuve du lien causal direct entre la violation de la règle d'urbanisme incriminée et le préjudice allégué.

Dès lors, Mme [U] sera déboutée de ses demandes.

6-Sur le préjudice de Mme [T]:

Mme [T] sollicite, dans l'hypothèse où l'annulation de la vente aurait été prononcée, d'être indemnisée « solidairement » par la SCP Carpentier-[K]-Claudot, à hauteur de 229500 euros.

Dans le corps de ses conclusions, elle sollicite également le paiement des:

-frais d'architecte d'un montant de 17959,29 euros,

-frais de géomètre d'un montant de 1617,41 euros,

-frais de terrassement d'un montant de 25916,12 euros, outre le coût de la démolition et de la remise en état à hauteur de 50000 euros,

soit au total 75916,12 euros.

Cependant, la cour n'est pas saisie de cette demande, non reprise dans le dispositif des conclusions de Mme [T], qui, seul, lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile.

Il sera observé que la demande de condamnation à hauteur de 136831,58 euros n'a été formulée que pour le cas où une condamnation au titre de la remise en état du terrain aurait été prononcée contre Mme [T], ce qui n'est pas le cas.

Cela étant, Mme [T] sollicite donc le paiement de dommages-intérêts d'un montant de 229500 euros « pour la perte de valeur du terrain ».

Or, la somme de 229500 euros correspond au prix de vente du terrain, tel que cela ressort de l'acte de vente du 14 mai 2004.

Mais la vente a fait l'objet d'une annulation et, par l'effet des restitutions réciproques, Mme [T] est à nouveau propriétaire du terrain objet de la vente.

En outre, Mme [T] affirme que la situation juridique actuelle la conduit à récupérer un terrain inutilisable et inconstructible, sur lequel se trouve implantée une construction destinée à être démolie.

Toutefois, au regard de la fluctuation des règles administratives, et à supposer même que le terrain soit actuellement inconstructible, le caractère définitif d'une telle situation n'est pas établi.

Par ailleurs, le tribunal a justement retenu que le préjudice de Mme [T] s'analysait en une perte de chance de conclure une vente efficace.

En effet, le préjudice résultant des manquements ci-dessus constatés s'analyse en la privation de la possibilité de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions juridiques plus protectrices (insertion dans le contrat d'une clause suspensive ou résolutoire) ou financières plus adaptées.

Cette perte de chance est certaine, alors même qu'à la date de la vente, le terrain en cause était assurément constructible et qu'il a été retenu que les parties à l'acte de vente avaient fait du bénéfice et du transfert du permis de construire une conditions déterminante d leur consentement.

Elle ouvre droit à réparation.

Le principe de la réparation intégrale du préjudice s'applique à une perte de chance, étant ici rappelé que cette perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, le préjudice de Mme [T] sera entièrement réparé par l'allocation de la somme de 80000 euros, par voie d'infirmation du jugement, au paiement de laquelle seront condamnés in solidum la SCP Carpentier-[K]-Claudot et M. [V].

Par ailleurs, au regard des fautes retenues ci-dessus, il sera fait droit à la demande de Mme [T] d'être relevée et garantie, par la SCP Carpentier-[K]-Claudot et par M. [V], in solidum entre eux, du paiement, entre les mains de Mme [U], de la somme de 15000 euros en réparation du trouble anormal du voisinage que cette dernière a subi.

7-Sur les préjudices de M. et Mme [I] :

M. et Mme [I] sollicitent l'homologation du rapport d'expertise judiciaire de Mme [W], alors d'une part, que le juge n'est pas lié par les conclusions ou les constatations de l'expert judiciaire, d'autre part, que ce rapport fait l'objet de contestations, qui ne méritent cependant pas qu'il soit écarté des débats.

M. et Mme [I] sollicitent, à titre d'indemnisation de leurs préjudices les sommes suivantes :

-le prêt immobilier : 2920 euros au titre du préjudice lié aux frais d'établissement de crédit, 9145,93 euros au titre du coût du crédit et 6000 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt. Le préjudice lié au recours à un prêt immobilier pour l'achat du terrain, objet de la vente annulée, est en relation directe avec les fautes constatées ci-dessus. M. et Mme [I] n'ont versé, en cours d'expertise judiciaire, aucune pièce, démontrant qu'ils auraient exposé de telles sommes, hormis le tableau d'amortissement. Ils produisent désormais une attestation de remboursement intégral de prêt, émise par la banque Crédit Mutuel de Lagny sur Marne, en date du 17 septembre 2021, selon laquelle le prêt immobilier d'un montant de 200000 euros accordé selon offre du 19 mai 2004 à M. [I], est totalement remboursé depuis le 14 juin 2005.

Toutefois, M. et Mme [I] ne justifient pas avoir payé une somme de 6000 euros au titre du remboursement anticipé du prêt. L'expert judiciaire, Mme [W], en fait état, mais ce montant n'est pas corroboré par les pièces versées aux débats, ni par celles annexées au rapport d'expertise. Il ne résulte pas davantage de l'attestation émise le 17 septembre 2021 par le Crédit Mutuel que cette somme aurait été exposée.

La somme de 2920 euros correspond, à hauteur de 500 euros, aux frais de dossier, et celle de 2420 euros au coût de la convention, des garanties et d'estimation, ainsi que cela ressort de l'acte de prêt. M. et Mme [I] seront indemnisés à ce titre, ainsi que de la somme de 9145,93 euros au titre du coût du crédit, correspondant aux intérêts et frais d'assurance jusqu'au remboursement anticipé, soit au total la somme de 12065,93 euros.

-le préjudice lié aux frais engagés pour la construction, d'un montant de 87233,54 euros: ce préjudice est en relation directe avec les fautes ci-dessus caractérisées. Pour justifier d'un tel montant, sont produites deux factures acquittées de terrassement d'un montant respectif de 5645,12 euros et 7622,45 euros. Une attestation de l'entreprise générale de maçonnerie Alessi en date du 8 décembre 2004 est également produite, faisant état du paiement, en deux fois, de la somme totale de 70000 euros par chèques. Cette pièce comporte un tampon, mais aucune signature. Les références des chèques n'y sont pas indiquées; aucun devis, ni situations de travaux ne sont produits. L'attestation versée aux débats présente les caractéristiques d'un commencement de preuve par écrit. A cette attestation, M. et Mme [I] joignent une pièce, communiquée pour la première fois en cause d'appel, consistant en un courrier en date du 22 février 2005, adressé en recommandé par l'entreprise de maçonnerie Alessi, portant réclamation aux époux [I] du paiement du solde des travaux, soit la somme de 23886 euros restant due sur un total de 93886 euros, le courrier précisant que la somme de 70000 euros avait déjà été acquittée. Ce courrier est signé, et revêtu du tampon de la société. A l'aune de ces deux pièces, il doit être considéré que M. et Mme [I] rapportent suffisamment la preuve du paiement de la somme de 70000 euros, nul ne contestant la réalité des travaux de construction entrepris.

Enfin, sur les deux factures de la pépinière, seule celle d'un montant de 669,08 euros est mentionnée par l'entreprise comme ayant été réglée; la seconde facture d'un montant de 418,60 euros ne sera pas prise en considération, faute de preuve de son paiement.

Dès lors, il sera alloué à M. et Mme [I] à titre de dommages-intérêts pour ce poste de préjudice, les sommes de 70000 euros, 5645,12 euros, 7622,45 euros et 669,08 euros, soit un total de 83936,65 euros.

-les frais de géomètre expert d'un montant de 2084,97 euros : Ce préjudice présente également un lien de causalité directe avec les fautes établies. La facture émise par M. [J], géomètre-expert, en date du 15 septembre 2004, d'un montant identique à celui réclamé, est produite aux débats. Cependant, il s'agit d'une facture non acquittée, à laquelle n'est pas jointe la preuve de son paiement. Cette demande sera donc rejetée.

- la perte financière subie du fait de l'auto-financement des travaux d'un montant de 39463 euros : il sera observé que ce poste de préjudice n'a pas été retenu par l'expert judiciaire. Par ailleurs, il sera relevé d'une part, que le calcul de cette somme a été opéré sur la somme de 87233,54 euros qui n'a pas été entièrement retenue au titre des frais engagés pour la construction, d'autre part, que le calcul des intérêts n'a pas été effectué par un professionnel du chiffre. Enfin, M. et Mme [I] n'établissent ni le caractère certain de ce préjudice ni son lien de causalité directe avec les fautes établies. Dès lors, leur demande à ce titre sera rejetée.

-le préjudice de manque à gagner sur la plus-value du terrain d'un montant de 161702 euros: D'une part, ce poste de préjudice fait double emploi avec le poste suivant. En effet, pour déterminer le montant de la perte de chance de plus-value immobilière, il a été tenu compte par l'expert judiciaire du prix du terrain, ce qui confirme que le préjudice de « manque à gagner sur la plus-value du terrain » est intégré dans le calcul de la perte de chance de plus-value immobilière. D'autre part, M. et Mme [I] ne démontrent pas le lien de causalité directe de ce préjudice avec les manquements constatés, pas plus qu'ils n'établissent le caractère certain de ce préjudice. Ils seront, dès lors, déboutés de leur demande à ce titre.

-le préjudice lié à la perte de chance de plus-value immobilière : à titre principal 1167425 euros, à titre subsidiaire 350499 euros. Au cas particulier, la perte de chance éprouvée par M. et Mme [I] consiste dans la privation de la possibilité d'avoir pu contracter une vente efficace à une époque où le terrain était assurément constructible.

La perte de chance ne consiste donc pas dans la privation de la possibilité de réaliser une plus-value immobilière, mais dans celle de n'avoir pas pu s'abstenir de contracter, voire dans celle d'avoir pu contracter dans des conditions juridiques plus protectrices, par l'insertion au contrat d'une condition suspensive ou résolutoire, voire enfin dans des conditions financières différentes.

Le préjudice que M. et Mme [I] invoquent ici ne présente aucun lien de causalité directe avec les fautes constatées.

Dès lors, en considération de ces éléments, M. et Mme [I] seront déboutés de leur demande de ce chef.

-le préjudice lié aux frais de procédure engagés à hauteur de 16795,14 euros : la preuve du débours de cette somme n'est pas rapportée, aucune facture acquittée n'étant communiquée.

-le préjudice lié aux frais de démolition et de remise en état d'un montant de 136831,58 euros :la démolition et la remise en état n'ont pas été ordonnées par la cour. Aucune indemnisation n'est donc due de ces chefs.

-le préjudice lié aux frais d'avocat devant la cour administrative d'appel de Marseille d'un montant de 6578 euros: les trois factures sont produites mais elles ne sont pas acquittées et aucune preuve de leur paiement n'est produite. La demande à ce titre sera rejetée.

-le préjudice lié à la taxe d'urbanisme lors du transfert du permis de construire d'un montant de 2948 euros : l'avis de paiement émis par la Trésorerie de [Localité 18] a été produit, mais non la preuve du paiement, les mentions manuscrites figurant sur ledit avis relatives à un numéro de chèque du Crédit Mutuel avec la date du 21/11/2005 ne pouvant, à défaut de production du relevé bancaire correspondant, en tenir lieu. Cette demande sera donc rejetée.

-le préjudice lié aux factures de M. [R], expert technique, d'un montant de 875,40 euros: à supposer que ce poste de préjudice soit en lien direct avec les fautes établies, il apparaît que deux factures sont produites, l'une de 696 euros, l'autre de 179,40 euros. La facture de 696 euros n'est pas acquittée et il n'est produit aucune preuve de son paiement. Sur la facture d'un montant de 179,40 euros, une mention manuscrite y figure « chèque Crédit agricole n°8089640 le 28/10/2008 » mais l'origine de cette mention est ignorée et aucun relevé bancaire n'est communiqué pour attester du débours de cette somme par les époux [I]. La demande sera donc rejetée.

-le préjudice lié aux frais adverses de procédure dossier administratif d'un montant de 3762,90 euros : la facture est produite, ainsi qu'un courrier manuscrit envoyé par mail le 18 février 2011 annonçant le paiement de ladite somme par un chèque tiré sur le Crédit Mutuel, tandis que sur la facture figure une mention manuscrite « chèque n°7922 776 Crédit Mutuel », dont l'origine n'est pas établie. Mais aucune pièce, comme un relevé bancaire par exemple, ne permet de rapporter la preuve du paiement de cette facture. La demande de ce chef sera également rejetée.

Les sommes ainsi allouées porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, avec capitalisation des intérêts dans les conditions édictées par l'article 1154 du code civil.

La publication du présent arrêt au service des Hypothèques de [Localité 18] sera ordonnée.

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 20 décembre 2012 par le tribunal de grande instance de [Localité 18] en ce qu'il a:

-prononcé l'annulation de la vente conclue le 14 mai 2004, selon acte de Me [K], notaire à de la SCP Carpentier-[K]-Claudot, notaire à [Localité 18], entre Mme [D] [P] veuve [T] d'une part, et M. [A] [I] et Mme [Y] [I] d'autre part, portant sur un terrain à bâtir cadastré section EB n°[Cadastre 3], lieudit [Localité 14], d'une surface de 00ha 20a 25ca, situé à [Adresse 17];

-condamné Mme [D] [P] veuve [T] à restituer à M. [A] [I] et à Mme le prix de vente d'un montant de 229500 euros, avec anatocisme, ainsi que la somme de 10250 € réglée à l'agence immobilière au titre de sa commission par ces derniers,

-débouté les époux [U] -aujourd'hui, Mme [N] [U] de leur demande de démolition sous astreinte de la construction inachevée sur la propriété des époux [I] et de remise en état du sol sous astreinte;

Infirme le jugement en ce qu'il a :

-débouté les époux [I] de leur demande de dommages-intérêts.

-condamné in solidum M. [V] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot à payer à Mme [T] une somme de 150.000 € en réparation du préjudice lié à la perte de chance de conclure une vente efficace,

-rejeté l'intégralité de la demande d'indemnisation formée par M. et Mme [U] -aujourd'hui, Mme [N] [U];

-dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Déclare irrecevable, à l'égard de M. [A] [I] et de Mme [Y] [I], la demande de Mme [N] [U] en paiement de dommages-intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage.

Condamne Mme [D] [T] veuve [P] à payer à Mme [N] [U] la somme de 15000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage.

Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés.

Dit que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'arrêt au bénéfice de Mme [U], l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dit que Mme [D] [T] veuve [P] sera relevée et garantie du paiement de la somme de 15000 euros par la SCP Carpentier-[K]-Claudot et M. [L] [V], in solidum entre eux.

Déboute Mme [N] [U] de sa demande d'expertise.

Déboute Mme [N] [U] de ses demandes plus amples d'indemnisation.

Condamne in solidum M. [V] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot à payer à Mme [D] [T] une somme de 80.000 € en réparation du préjudice lié à la perte de chance de conclure une vente efficace.

Déboute M. et Mme [I] de leur demande en paiement de la somme de 25525 euros.

Dit n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise judiciaire de Mme [W].

Condamne, in solidum, la SCP Carpentier-[K]-Claudot et M. [L] [V] à payer à M. et Mme [I] les sommes suivantes au titre de leur préjudice :

-la somme de 12065,93 euros au titre du prêt immobilier,

-la somme de 83936,65 euros au titre des frais engagés pour la construction;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Dit qu'il sera fait application de l'article 1154 du code civil aux intérêts dus au moins pour une année entière.

Déboute M. et Mme [I] de leurs demandes plus amples ou contraires d'indemnisation.

Déboute M. et Mme [I] de leur demande tendant à voir dire et juger que M. [V] [L] et la SCP Carpentier-[K]-Claudot devront leur payer les sommes de 229.500,00 €, 10.250,00 € et 25.525,00 € correspondant à la restitution du prix de vente, à la commission de l'agence immobilière et aux frais de notaire, dans le cas où Mme [P] veuve [T] se révèlerait insolvable.

Condamne Mme [D] [T] aux dépens de première instance et d'appel liés au litige l'opposant à Mme [N] [U].

Condamne Mme [D] [T] à payer à Mme [N] [U] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Dit que Mme [D] [T] veuve [P] sera relevée et garantie du paiement de la somme de 7000 euros ainsi que du paiement des dépens par la SCP Carpentier-[K]-Claudot et M. [L] [V], in solidum entre eux.

Condamne in solidum la SCP Carpentier-[K]-Claudot et M. [L] [V] aux dépens de première instance et d'appel liés au litige les ayant opposés à M. et Mme [I] et à Mme [D] [T], distraits au profit de la SCP Badie-Simon Thibaud-Juston, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.

Condamne in solidum la SCP Carpentier-[K]-Claudot et M. [L] [V] à payer à M. et Mme [I], ensemble, la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Condamne in solidum la SCP Carpentier-[K]-Claudot et M. [L] [V] à payer à Mme [D] [T]la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Confirme le jugement pour le surplus

Ordonne la publication du présent arrêt au service des hypothèques de [Localité 18].

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 novembre 2022, 21/06492

Synthèse

Origine de la décision