COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 437
N° RG 19/12632 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEWVQ
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
C/
[D] [V]
[C] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 22 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00326.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice Le CABINET NARDI (SARL) lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 1]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Bastien CAIRE de la SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
Madame [C] [T], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bastien CAIRE de la SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [D] [V] et Mme [C] [T] sont propriétaires des lots n°15 et 60 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2].
Par exploit du 12 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NEXITY LAMY, a fait assigner M. [D] [V] et Mme [C] [T] devant le tribunal d'instance de Nice en vue d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 4.065,91€ au titre d'un arriéré de charges arrêté au 15 juillet 2014, 500 € de dommages et intérêts et 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 18 janvier 2017, l'affaire a fait l'objet d'une radiation compte tenu du changement de syndic de l'ensemble immobilier. Elle a fait l'objet le réenrôlement à l'initiative du syndicat des copropriétaires en vue de l'audience du 29 juin 2017.
Le tribunal d'instance de Nice, par jugement contradictoire en date du 22 novembre 2018, a:
- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses demandes et réclamations subséquentes,
- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à M. [D] [V] et Mme [C] [T] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration en date du 31 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a régulièrement relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NARDI ( SARL) demande à la cour de:
- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Nice en date du 22 septembre 2018 en ce qu'il a:
* débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses demandes et réclamations subséquentes,
* condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à M. [D] [V] et Mme [C] [T] 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux dépens,
Statuant à nouveau:
- débouter M. [D] [V] et Mme [C] [T] de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement M. [D] [V] et Mme [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.648,68 € au titre des charges de copropriété dues, arrêtées au 29 août 2022, en ce compris les frais;
- condamner solidairement M. [D] [V] et Mme [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner solidairement M. [D] [V] et Mme [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que les décomptes produits mettent en évidence qu'il n'existe aucun solde antérieur injustifié, qu'il justifie que le précédent syndic NEXITY décomposait ses décomptes en deux sous-comptes ( charges courantes et charges travaux), ce que feignent d'ignorer les intimés, qu'il n'existe aucune contradiction entre les appels de fonds et les décomptes communiqués et que tous les versements opérés par ces derniers ont bien été pris en considération. Il considère que les frais qui leur sont imputés sont parfaitement justifiés et entrent dans le champ des ' frais nécessaires' en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime qu'il produit toutes les pièces justifiant de l'exigibilité des sommes réclamées ( procès-verbaux d'assemblée générale, appels de fonds sur la période considéré, comptes individuels de charges, état général des dépenses de chaque exercice) et souligne que les différents comptes ont été approuvés en assemblées générales, de sorte que les intimés sont malvenus à ce jour prétendre ne pas être en mesure de contrôler les comptes en les contestant. Il insiste sur sa demande de dommages et intérêts, M. [V] et Mme [T] connaissant des difficultés de paiement depuis 10 ans et étant de parfaite mauvaise foi. Il s'oppose enfin à l'octroi de tout délai de paiement.
Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 août 2022, M. [D] [V] et Mme [C] [T] demandent à la cour de:
A titre principal,
- prendre acte que par jugement du 14 janvier 2016, une mesure d'expertise comptable a été ordonné aux frais de la copropriété et que le syndicat des copropriétaires n'a pas respecté l'obligation mise à sa charge, de sorte que la désignation que la désignation de l'expert est devenue caduque suivant décision du juge chargé du contrôle des expertises du 18 janvier 2017,
- dire que les décomptes produits présentent un solde antérieur injustifié,
- dire que les documents comptables produits par le syndicat des copropriétaires sont contradictoires,
- dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'exigibilité des sommes réclamées,
- dire que le syndicat des copropriétaires a mis à la charge de M. [D] [V] et Mme [C] [T] des frais injustifiés d'un montant de 1.633,07 €,
- prendre acte que M. [D] [V] et Mme [C] [T] ont continué à payer leurs charges courantes,
- dire que le syndicat des copropriétaires n'a subi aucun préjudice,
En conséquence,
- confirmer le jugement rendu le 22 novembre 2018 par le tribunal d'instance de Nice en toutes ses dispositions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fin et conclusions,
A titre subsidiaire,
- octroyer à M. [D] [V] et Mme [C] [T] des délais de 24 mois pour régulariser leur situation,
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Ils exposent en substance que l'analyse comparative de plusieurs éléments comptables produits par le syndicat appelant démontre que les sommes qui leur sont réclamées sont parfaitement injustifiées, qu'il existe de nombreuses incohérences entre les différents décomptes et les appels de fonds, que le prétendu arriéré de charges dont ils seraient redevables varie en fonction des documents communiqués, que le syndicat n'a d'ailleurs pas consigné la provision en vue de l'organisation de l'expertise comptable qui avait été ordonnée en ce qu'il sait pertinemment que les comptes sont inexploitables et dépourvus de toute valeur probatoire. Ils font grief au syndicat appelant de leur imputer de manière abusive des frais parfaitement injustifiés pour un montant de 1.633,07 €, lesquels ne correspondent nullement aux frais nécessaires tels qu'exigé par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils considèrent que les charges réclamées ne sont pas exigibles, le syndicat étant défaillant dans la production de l'état général des dépenses et de l'état de répartition des charges afférents à plusieurs exercices et soutiennent que le syndicat ne subi aucun préjudice dans la mesure où ils s'acquittent régulièrement du paiement des charges courantes. A titre subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais de paiement, au regard de leur situation financière et personnelle particulièrement délicate.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 septembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l'encontre de M. [D] [V] et Mme [C] [T] de la somme de 4.648,48 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles, augmenté de divers frais, arrêté 29 août 2022 selon le relevé de compte communiqué.
Il est notamment produit aux débats :
- un extrait de la matrice cadastrale la qualité de propriétaire de M. [D] [V] et Mme [C] [T] sur les lots n° 15 et 60 de l'immeuble [Adresse 2],
- les contrats de syndic NEXITY et NARDI,
- les comptes individuels de charges pour l'exercice 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018,
- les procès-verbaux de l'assemblée générale du 14 décembre 2011, 25 octobre 2012, 21 novembre 2013, 3 novembre 2014, 27 janvier 2016, 3 janvier 2017, 4 janvier 2018, 8 janvier 2019, 11 septembre 2020, 26 août 2021, 4 janvier 2022, approuvant à chaque fois les comptes de l'exercice passé
, et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant,
- le relevé général des dépenses sur la période considérée,
-les différents décomptes individuels dont un décompte exhaustif remontant au 19 novembre 2007 ne comprenant aucun solde antérieur non justifié ( pièce 51),
-les différents appels de fonds provisionnels et appels de fonds travaux pour la période considérée,
- le commandement de payer du 16 octobre 2013.
Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie à hauteur de la somme de 3.286, 84 € correspondant à l'arriéré exigible au 29 août 2022.
Le décompte du syndicat inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, de frais d'huissier ou d'honoraires d'avocat.
A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais de relance, mises en demeure et commandements de payer qu'il a multipliés inutilement; De même, il n'est pas justifié du bien fondé des frais de pré-contentieux, de dernier avis avant poursuite , ni des honoraires de remise de dossier à l'huissier. Enfin, les frais d'assignation sont compris dans les dépens et les frais de remise de dossier à l'avocat sont inclus dans les frais irrépétibles.
A ce titre sa créance doit être ramenée à la somme de 314,47 € correspondant au coût des mises en demeure des 18 juillet 2018 ( 30,23 €), 27 septembre 2017 ( 30,01 €), 17 novembre 2016 ( 30,01 €), 21 février 2013 (26, 50 €) et 16 février 2012 (34,99 €) et du commandement de payer délivré le 16 octobre 2013 (162,73 €) ;
En conséquence, le jugement doit être infirmé et M. [D] [V] et Mme [C] [T] seront condamnés à payer au syndicat la somme de 3.601,31 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt au titre des charges impayées et des frais nécessaires au recouvrement de la créance selon décompte arrêté au 29 août 2022.
En revanche, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de condamnation solidaire des deux intimés, dès lors qu'il n'y a pas de solidarité entre les coïndivisaires pour le paiement des charges et en l'absence de production du règlement de propriété permettant à la cour de vérifier, le cas échéant, l'existence d'une clause instituant une solidarité en vue de permettre au syndic de réclamer à l'un quelconque des indivisaires la totalité des charges dues.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
S'agissant de la demande de délais de paiement, il convient de relever que les intimés s'acquittent irrégulièrement du paiement de leurs charges depuis plusieurs années, qu'ils ont d'ores et déjà bénéficié de fait de très larges délais de paiement. En outre, ils ne démontrent pas être en mesure de s'acquitter du paiement des sommes dont ils sont redevables, outre le paiement des charges courantes, dans le délai de 24 mois qui leur est imparti par les textes.
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. [D] [V] et Mme [C] [T] doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal d'instance de Nice déféré et statuant à nouveau,
Condamne M. [D] [V] et Mme [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3.601,31 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt au titre des charges impayées et des frais nécessaires au recouvrement de la créance selon décompte arrêté au 29 août 2022.
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute M. [D] [V] et Mme [C] [T] de leur demande de délais de paiement,
Condamne M. [D] [V] et Mme [C] [T] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
