COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 432
Rôle N° RG 19/08517 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEKRR
Association OGEC AEP [5]
C/
Société [5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Rose MBA N.KAMAGNE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 22 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00279.
APPELANTE
Association OGEC/ AEP [5], dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Société [5], dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022,
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
L'OGEC/AEP [5] ( anciennement AEP [5]) est une association qui a pour but d'organiser le fonctionnement matériel des Ecoles Libres de [5], d'établir et d'entretenir des rapports suivis dans le cadre des attributions statutaires avec toutes les associations s'intéressant à l'enseignement libre.
Elle gère aujourd'hui l'école, le collège et le lycée d'enseignement catholique d'éducation populaire [5] dont la siège se situe [Adresse 1], anciennement [Adresse 4].
Le présent litige concerne la parcelle de terrain cadastrée EB [Cadastre 2] sise [Adresse 1], propriété de la SCI [5] et qui avait consenti à l' AEP [5] un bail commercial pour la location de ' tous les locaux déjà occupés avec cour, jardins et dépendances, constituant l'ensemble de l'Ecole paroissiale des garçons dépendant d'une maison sise [Adresse 4]', à effet du 1er décembre 1969 et pour une durée de 3, 6 ou 9 ans, à gré des parties.
Ledit bail commercial a été enregistré le 13 janvier 1970.
Soutenant que depuis plus de 35 ans, le bailleur ne s'est plus manifesté, ni pour percevoir le montant du loyer, ni pour exécuter ou donner à l'exécution de travaux lui incombant en sa qualité de propriétaire, ni davantage pour régler les taxes inhérentes à ce bien immobilier, l'OGEC/AEP [5] a, par acte du 12 janvier 2016, fait assigner la SCI [5] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir:
- dire que la parcelle de terrain cadastrée section EB [Cadastre 2], située [Adresse 1] deviendra sa propriété effective à compter de la présente décision,
- dire que le présent jugement vaudra titre de propriété et qu'il sera publié au cadastre de la ville de [Localité 3].
Par jugement réputé contradictoire en date du 22 février 2017, le tribunal de grande instance de Nice a:
- débouté l'OGEC/AEP [5] de ses demandes,
- condamné l'OGEC/AEP [5] aux dépens.
Par déclaration en date du 20 Mars 2017, l'OGEC/AEP [5] a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt du 11 octobre 2018, l'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle.
Elle a fait l'objet d'un réenrôlement le 23 mai 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 août 2022, l'association OGEC/AEP [5] demande à la cour, au visa des articles 2261 et 2271 du code civil, de:
- constater que l'Ecole [5] existe depuis 1951, ainsi que l'association qui en gère le fonctionnement matériel,
- constater que la concluante a la jouissance contractuelle de cette parcelle depuis le 1er décembre 1969,
- constater que le propriétaire, en l'occurrence la SCI [5], n'a plus donné signe de vie depuis 1988, voire bien avant cette date,
- constater que l'OGEC/AEP s'est vue contrainte de se substituer au propriétaire notamment pour le règlement des taxes afférentes à la propriété de ce bien immobilier, et l'entretien de cette propriété,
- constater que l'OGEC/AEP s'est toujours comportée comme le propriétaire de ce bien qu'elle a toujours entretenu et assuré, palliant ainsi l'absence et l'inaction du propriétaire,
- constater qu'elle verse aux débats un large faisceau d'éléments manifestement probants qui établissent la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque de cette parcelle de terrain cadastrée EB [Cadastre 2] située [Adresse 1], sur laquelle elle a aisément édifié un établissement d'enseignement général, sans aucune contestation élevée ni par la SCI [5], ni par des tiers,
- constater l'absence de vices pouvant affecter la prétention de la concluante à la prescription acquisitive de cette parcelle par la concluante,
Par conséquent,
- infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté l'OGEC/AEP [5] de ses demandes,
- dire et juger que le propriétaire, en l'occurrence la SCI [5], n'a plus donné signe de vie depuis 1988, voire bien avant cette date,
- dire et juger que l'OGEC/AEP s'est vue contrainte de se substituer au propriétaire notamment pour le règlement des taxes afférentes à la propriété de ce bien immobilier, et l'entretien de cette propriété,
- dire et juger que les éléments de preuve versés à l'appui permettent d'établir la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque de cette parcelle de terrain cadastrée EB [Cadastre 2] située [Adresse 1], sur laquelle elle a aisément édifié un établissement d'enseignement général, sans aucune contestation élevée ni par la SCI [5], ni par des tiers,
- dire et juger qu'il n'existe aucun vice pouvant affecter la prétention de l'OGEC/AEP [5] à la prescription acquisitive de cette parcelle par la concluante,
- faire droit à la demande de l'OGEC/AEP [5] aux fins de prescription acquisitive trentenaire sur la parcelle de terrain cadastrée EB [Cadastre 2] située [Adresse 1],
- dire et juger que cette parcelle lui appartiendra désormais en tant que propriétaire en application des articles 2260 et suivants du code civil,
- dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente dès publication au service des hypothèques du lieu de situation du bien immobilier,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Elle fait valoir pour l'essentiel que compte tenu de l'incurie du bailleur qui ne s'est plus manifesté depuis plus de 35 ans, elle a été mentionnée, depuis 1988, par le service des impositions comme propriétaire de la parcelle litigieuse, qu'elle a toujours réglé les taxes afférentes à ce bien immobilier, qu'elle jouit paisiblement de la parcelle depuis 1951 et que les recherches effectuées pour localiser la SCI [5] demeurent infructueuses.
Elle précise que depuis plus de trente ans, elle a toujours eu une mainmise sur la chose, à savoir une maîtrise physique des locaux, qu'elle justifie de l'ancienneté de l'existence de l'école qu'elle gère et installée sur la parcelle revendiquée, étant précisé qu'elle a obtenu l'autorisation pour son agrandissement jusqu'au lycée et que l'école, durant toute cette période, n'a jamais fait l'objet d'une quelconque fermeture et n'a, au contraire, jamais cessé de croître. Elle souligne qu'elle a ainsi toujours conservé la possession de ce bien sans aucune voie de fait, ni violence, qu'aucune procédure d'expulsion ou action en revendication n'a été exercée à son encontre. Elle estime que le caractère public de sa possession est incontestable, le local litigieux ayant toujours accueilli des élèves et que pour la construction du bâtiment abritant aujourd'hui le lycée, elle a obtenu un permis de construire, qui a été régulièrement affiché, sans que cela ne suscite une quelconque contestation de la part d'un tiers.
Elle ajoute qu'elle produit la preuve d'un certain nombre d'acte matériels d'occupation réelle caractérisant cette possession.
La SCI [5] régulièrement assignée le 18 juin 2017 dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
Les dernières conclusions et pièces de l'appelante lui ont été signifiées par acte extra judiciaire du 25 août 2022.
Le présent arrêt sera rendu par défaut.
MOTIFS
Il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture du 11 janvier 2022 afin d'admettre les dernières conclusions de l'association OGEC/AEP SAINT BERTHELEMY du 11 août 2022 et de clôturer à nouveau la procédure le 19 septembre 2022 avant l'ouverture des débats.
En vertu des articles 711 et 712 du code civil, la propriété s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l'effet des obligations, par accession ou incorporation, et, enfin, par prescription.
Si la propriété d'un immeuble peut se prescrire par possession dans les conditions des articles 2255 et suivant du code civil, il faut démontrer:
- une possession caractérisée par les éléments suivants:
* le corpus, à savoir l'accomplissement d'actes matériels du droit de propriété,
* l'animus ou la volonté de se comporter comme le propriétaire exclusif du bien,
- une possession utile au sens de l'article 2261 du code civil: continue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire,
- une possession utile trentenaire, en vertu de l'article 2272 du code civil.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que la parcelle litigieuse a été donnée à bail commercial à l'AEP SAINT BARTHELEMY par la SCI [5] à compter du 1er décembre 1969, bail enregistré le 13 janvier 1970, étant précisé que depuis l'origine il s'agit d'une utilisation à des fins d'intérêt général et d'utilité publique, à savoir l'enseignement scolaire, puisque depuis la conclusion du bail l'association exploite cet établissement faisant office de maternelle et désormais d'école, collège et lycée.
Il n'est pas contesté que l'OGEC/AEP [5] occupe la parcelle litigieuse depuis la signature du bail, soit depuis plus de 52 ans et que le bailleur ne s'est plus manifesté auprès d'elle depuis 1988, ni pour réclamer le paiement des loyers, ni pour s'acquitter du paiement des taxes foncières auquel il est pourtant tenu en qualité de propriétaire du bien.
En effet, elle justifie qu'à compter de cette date, elle a été mentionnée par les services fiscaux et sur les avis d'impositions comme propriétaire de la parcelle querellée et règle depuis cette date les impôts afférents à ce bien immobilier.
Il apparaît que l'appelante a toujours eu une mainmise sur la parcelle en ce qu'elle a seule effectué les actes d'usage d'occupation, d'exploitation et d'entretien. Elle communique ainsi:
- l'ensemble des documents administratifs ( notamment les rapports du Préfet des Alpes Maritimes) relatant l'ancienneté, l'existence de l'école et sa domiciliation sur la parcelle revendiquée,
- depuis 1969, l'école a toujours fonctionné sans discontinuité, aucun arrêté préfectoral n'ayant ordonné sa fermeture,
- au contraire, elle n'a cessé de croître puisque elle accueille désormais des élèves de la maternelle au lycée.
Comme le souligne l'appelante, sa possession a nécessairement été publique en ce qu'il est impossible de dissimuler la possession d'un local qui a longtemps fait office de classes maternelles et dont l'utilisation pour des besoins d'utilité publique et d'intérêt général, à savoir l'enseignement scolaire, est donc notoire.
En outre, il ressort des pièces produites que l'OGEC/AEP [5] a déposé et obtenu, en son nom, un permis de construire pour l'édification du bâtiment abritant aujourd'hui le nouveau lycée d'enseignement général de la ville de [Localité 3]. Ledit permis a fait l'objet d'un affichage, ladite information publique n'ayant suscité aucune réclamation d'un tiers pouvant prétendre à un intérêt. L'appelante démontre que le lycée a ouvert ses portes en septembre 2019 et que son inauguration s'est faite en présence des élus des la ville, du département et de la région.
Elle s'est ainsi toujours comportée comme propriétaire, assurant les locaux, payant les impôts, effectuant les travaux d'entretien et d'agrandissement de l'établissement exploité, faisant ressortir des actes matériels de possession en tant que propriétaire.
Force est de constater qu'elle rapporte la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque de cette parcelle de terrain cadastrée EB [Cadastre 2] située [Adresse 1].
Elle en est donc propriétaire.
Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,
Révoque l'ordonnance de clôture du 11 janvier 2022,
Prononce la clôture de la procédure le 19 septembre 2022 avant l'ouverture des débats,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que l'OGEC/AEP [5] a acquis, par prescription acquisitive, la propriété de la parcelle cadastrée EB [Cadastre 2] située [Adresse 1],
Dit qu'il appartiendra à l'OGEC/AEP [5] de faire publier à ses frais, le présent arrêt au service de la publication foncière du lieu de situation du bien immobilier,
Condamne la SCI [5] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
