France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 27 octobre 2022, 22/00959

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

DU 27 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 431

N° RG 22/00959 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIXHI

Société SOCIETE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION (SAG)

[Z] [O]

[H] [S] épouse [P]

[T] [T] [P]

[B] [K]

[V] [C]

[L] [C]

[F] [N] veuve [E]

[M] [N]

[G] [U] veuve [N]

[R] [A] épouse [D]

S.C.I. AP

S.C.I. [R]

S.C.I. AGOI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n°844F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 24 Novembre 2021 , enregistré sous le numéro de pourvoi J 20-14.003 qui a cassé et annulé l'arrêt rendu le 21 novembre 2019 par la Chambre 1.5 de la Cour d'Appel D'AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° RG 18/7004 sur appel d'un jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 07 mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/223.

DEMANDERESSE A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

SOCIETE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION (SAG) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 9]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, plaidant

DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Madame [Z] [O]

demeurant [Adresse 11]

représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Benoît BROGINI de la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [H] [S] épouse [P]

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [T] [P]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Benoît BROGINI de la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [V] [C] [V]

demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [C]

demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [N] veuve [E] Venant aux droits de Monsieur [I] [N], né le 21 février 1938 à [Localité 13] (ALGERIE) de nationalité française, décédé à [Localité 15] le 12 juin 2015

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [N]

demeurant [Adresse 8]

Madame [G] [U] veuve [N]

demeurant [Adresse 6]

Madame [R] [A] épouse [D]

demeurant [Adresse 12]

S.C.I. AP société civile immobilière, [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

S.C.I. [R], dont le siège social est [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

S.C.I. AGOI dont le siège social est [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

Monsieur [B] [K]

Assignation remise à étude le 09.02.2022 portant signification de la déclaration de saisine

né le 27 Décembre 1949 à NAM-DINH (VIETNAM), demeurant [Adresse 5]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Madame [Z] [O], Madame [H] [P], Monsieur [T] [P], Monsieur [B] [K], Monsieur [V] [C], Madame [L] [C], Monsieur [M] [N], Madame [G] [N], Madame [R] [D], la SCI AP, la SCI [R] et la SCI Agoi sont copropriétaires dans l'immeuble dénommé « [Localité 17] », [Adresse 10], administré par la SARL SAG, syndic professionnel.

Poursuivant la responsabilité civile professionnelle du syndic au titre d'une part, de modalités irrégulières d'appel des charges afférentes au nettoyage des escaliers de l'immeuble, d'autre part, de travaux non urgents réalisés sans accord de l'assemblée générale des copropriétaires, ils l'ont fait assigner, par exploit d'huissier délivré le 20 mai 2015, devant le tribunal de grande instance de Nice.

Suivant jugement du 7 mars 2018, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu'il suit:

- dit que la Sarl Sag a commis une faute en exonérant la SCI Renoir des charges d'entretien des escaliers, qui a causé un préjudice personnel à chaque demandeur, et a ainsi engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil,

-dit que la Sarl Sag a commis une faute en faisant réaliser des travaux non votés par l'assemblée et non urgents, qui a causé un préjudice personnel aux demandeurs, engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil

-condamné en conséquence la Sarl Sag au titre du préjudice subi par l'exonération des charges d'entretien des escaliers de la Sarl Auguste Renoir, à verser :

' 9.126,66 € à la SCI AP

' 606,57 € à Mme [P] [H] née [S]

' 2.382,57 € à M. [P] [T]

' 763,50 € à M. [C] [V]

' 636,25 € à Mme [C] [L]

' 1.184,40 € à la SCI Agoi

' 420,90 € à M. [K] [B]

' 916,91 € à la SCI [R]

' 1.086,17 € à Mme [U] [G] veuve [N], M. [N] [M], Mme [N] [F], venant aux droits de M. [N] [I]

' 3.798,19 € à Mme [D] [R] née [A]

-condamné la Sarl Sag au titre du préjudice subi par la réalisation de travaux non votés, à verser:

' 2.124,72 € à la SCI AP

' 817,70 € à Mme [Z] [O]

' 141,21 € à Mme [P] [H] née [S]

' 554,99 € a M. [P] [T]

' 256,15 € à M. [C] [V]

' 213,46 € à Mme [C] [L]

' 397,36 € à la SCI Agoi

' 141,21 € à M. [K] [B]

' 213,46 € à la SCI [R]

' 252,86 € à Mme [U] [G] veuve [N], venant aux droits de M. [N] [I], M.[N] [M] venant aux droits de M. [N] [I], Mme [N] [F] venant aux droits de M. [N] [I]

' 906,37 € à Mme [D] [R] née [A],

-rejeté la demande de condamnation formée à l'égard de la SAG pour procédure abusive ainsi que toutes les prétentions plus amples des parties.

-condamné la Sarl Sag à verser à chaque demandeur la somme de 200 € au titre de l'art. 700 du code de procédure civile soit 2600 euros au total, et à supporter les entiers dépens, distraits au profit du conseil des demandeurs;

-ordonné l'exécution provisoire.

Le 23 avril 2018, la Sarl SAG a relevé appel de cette décision.

Par arrêt réputé contradictoire en date du 21 novembre 2019, la cour de ce siège a statué comme suit:

-infirme le jugement querellé,

statuant à nouveau sur les demandes des consorts [O] et autres,

-les déboute de leurs fins et prétentions,

-les condamne aux entiers dépens,

-rejette toute autre demande plus ample ou contraire y compris concernant les frais irrépétibles.

Le 5 mars 2020, Madame [Z] [O], Madame [H] [S] épouse [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [A] épouse [D], la SCI AP, la SCI [R] et la SCI Agoi ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 24 novembre 2021, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de ce siège, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par Madame [O], Monsieur et Madame [P], Madame [D] et les sociétés immobilières AP, [R] et Agoi contre la société d'administration et de gestion, remis sur ce point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les a renvoyées devant la cour de ce siège, autrement composée.

Pour statuer ainsi, la cour de cassation a retenu :

Sur le premier moyen:

Vu l'article 14 du code de procédure civile et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

3. Aux termes du premier de ces textes, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, et du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
4. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les consorts [O] n'ont pas attrait la SCI Renoir à l'instance, alors que le procès est de nature à aggraver sa situation au regard des charges de copropriété qui devraient dorénavant lui être réclamées, sans qu'elle soit en mesure de faire valoir ses explications en défense, de sorte que le tribunal ne pouvait examiner la demande des copropriétaires et rechercher la responsabilité du syndic en l'absence de la SCI Renoir qui, n'ayant pas été mise en mesure de se défendre et de prouver qu'elle ne devait pas participer aux charges en cause, ne peut donc se voir appliquer une décision d'aggravation de sa quote-part des charges communes.

5. En statuant ainsi, alors que la SCI Renoir n'était pas liée par les effets de la décision à venir sur l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la SAG, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Sur le moyen relevé d'office

6. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.

Vu l'article 14 du code de procédure civile et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

7. Aux termes du premier de ces textes, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, et du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

8. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée contre la SAG pour avoir exonéré la SCI Renoir de sa quote-part relative aux frais d'entretien de parties communes, l'arrêt retient, encore, que le syndicat des copropriétaires n'a pas été appelé en la cause, bien qu'il soit l'organe chargé de la conservation des parties communes, seul apte à représenter la copropriété en cas de litige concernant son fonctionnement interne, de sorte que le tribunal ne pouvait examiner la demande des copropriétaires et rechercher la responsabilité du syndic, qui prétend avoir respecté une décision s'imposant au syndicat des copropriétaires, en l'absence du syndicat.

9.En statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires n'était pas lié par les effets de la décision à venir sur l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la SAG, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen, pris en sa première branche

Vu l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

11. Selon le premier de ces textes, le syndic, seul responsable de sa gestion, est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

12. Aux termes du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

13. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les copropriétaires requérants ont reçu une contrepartie aux charges qu'ils ont payées puisque des travaux ont été faits dans la copropriété et que le tribunal a donc fait une erreur de droit en condamnant la SAG à réparer le dommage que les copropriétaires prétendent avoir individuellement subi par sa faute personnelle, en leur remboursant l'équivalent de la quote-part de charges qu'ils estiment avoir payées indûment mais que, pour autant, ils ont accepté d'acquitter, car ainsi ils bénéficient cumulativement de la plus-value

apportée par les travaux réglés et de la restitution d'une partie du montant desdits travaux, de sorte que leur demande tend à obtenir une double indemnisation du même dommage.

14. En statuant ainsi, alors que l'appel par le syndic de charges irrégulières constitue un préjudice actuel et direct, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Le 21 janvier 2022, la société d'administration et de gestion, SAG, a formé une déclaration de saisine de la cour, contre Madame [O], Madame [H] [S], Monsieur [T] [P], Monsieur [B] [K], Monsieur [V] [C], Madame [L] [C], Madame [F] [E], la SCI Agoi, la SCI Ap, la SCI [R], Monsieur [M] [N], Madame [G] [N] et Madame [R] [A]..

Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 juillet 2022, la société d'administration et de gestion (ci-dessous SAG), appelante et demanderesse à la saisine, demande à la cour, sur le fondement des articles 1351 ancien, devenu 1355, 1382 ancien, devenu 1240, du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

-infirmer le jugement du 7 mars 2018 du tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a écarté l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 7 janvier 1993 et en ce qu'il a dit et jugé qu'elle a commis une faute en exonérant la SCI Renoir des charges d'entretien des escaliers, ce qui a causé un préjudice personnel aux demandeurs,

en conséquence,

-infirmer ledit jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser :

-9.126,66 € à la SCI AP

-606,57 € à Mme [P] [H] née [S]

' 2.382,57 € à M. [P] [T]

' 763,50 € à M. [C] [V]

' 636,25 € à Mme [C] [L]

' 1.184,40 € à la SCI Agoi

' 420,90 € à M. [K] [B]

' 916,91 € à la SCI [R]

' 1.086,17 € à Mme [U] [G] veuve [N], M. [N] [M], Mme [N] [F], venant aux droits de M. [N] [I]

' 3.798,19 € à Mme [D] [R] née [A]

Très subsidiairement,

-dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute,

-en conséquence, « infirmer » en tout état de cause les intimés de leur demande de condamnation de la Sarl SAG à leur rembourser le surplus des charges,

-infirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné la Sarl Sag à verser :

' 2.124,72 € à la SCI AP

' 817,70 € à Mme [Z] [O]

' 141,21 € à Mme [P] [H] née [S]

' 554,99 € a M. [P] [T]

' 256,15 € à M. [C] [V]

' 213,46 € à Mme [C] [L]

' 397,36 € à la SCI Agoi

' 141,21 € à M. [K] [B]

' 213,46 € à la SCI [R]

' 252,86 € à Mme [U] [G] veuve [N], venant aux droits de M. [N] [I], M.[N] [M] venant aux droits de M. [N] [I], Mme [N] [F] venant aux droits de M. [N] [I]

' 906,37 € à Mme [D] [R] née [A],

-débouter les défendeurs à la saisine de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, et notamment de leurs nouvelles demandes au titre du remboursement des trop perçus sur les exercices 2014 à 2022,

-débouter les intimés de leur appel incident visant à voir :

-ordonner à la Sarl Sag de procéder aux appels de charges de nettoyage de l'immeuble blocs A et B sur la base de 10086 tantièmes et non 5965 tantièmes sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée,

-ordonner à la Sarl SAG de régulariser les appels de charges en supprimant au titre de l'arriéré de charges les sommes indues sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée,

-et confirmer en conséquence le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas fait droit à ces chefs de demande,

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les demandeurs de leur demande de condamnation de la Sarl Sag à leur verser à chacun la somme de 3000 euros pour résistance abusive,

-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 200 euros à chaque demandeur au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner conjointement et solidairement l'ensemble des demandeurs aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 août 2022, Madame [Z] [O], Madame [H] [P], Monsieur [T] [P], la SCI AP, la SCI Agoi, La SCI [R], et Madame [R] [D], intimés, défendeurs à la saisine, demandent à la cour, sur le fondement des articles 5 du code de procédure civile, 1382, 1383 anciens du code civil, 5, 10 alinéa 2, 14-1 ) 14-3, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret-loi du 17 mars 1967, de :

-Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal.

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la responsabilité civile professionnelle de la Sarl Sag est engagée, et qu'elle doit réparation du préjudice subi par les concluants découlant de ses fautes,

-Confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée en conséquence à régler :

-à la SCI AP, la somme de 11 251,38 €

-à Mme [O], la somme de 817,70 €

-à Mme [H] [P], la somme de 747,78 €

-à M. [T] [P], la somme de 2.937,56 €

-à la SCI Agoi, la somme de 1581,76 €

-à Mme [L] [C], la somme de 849,71€

-à M. [V] [C] la somme de 1019,65 €

-aux consorts [N], la somme de 1.339,03 €

-à la SCI [R], la somme de 1.130,47 €

-à Mme [D] la somme de 4.704,56 €

-2.600 euros au titre de l'article 700 aux requérants,

Y ajoutant,

-condamner la Sarl Sag à rembourser les appels indus depuis le jugement et jusqu'à l'année 2022 soit les sommes de :

-à la SCI AP : 9 830,28 €

-à Mme [P] : 519.36 €

-à M. [P] : 1.950,09 €

-à la SCI Agoi : 1.982,13 €

-à la SCI [R] : 862,25 €

-à Mme [D] : 3.368,60 €

somme actualisée au jour de l'audience, soit un total depuis le début du litige de : -à la SCI Agoi, la somme de 3.563,89 € -à Mme [O], la somme de 6 767,28 € -à la SCI AP : 21 081,66 € -à Mme [P] : 1 267,14 € -à M. [P] : 4 887.65 €€ -à la SCI [R]: 1 992,62 € -à Mme [D] : 8 073,16 € ,

Sauf à parfaire et actualiser, outre intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2013.

Sur les demandes incidentes des intimés :

-Ordonner à la Sarl Sag de procéder aux appels de charges de nettoyage de l'immeuble (blocs A et B) sur la base de 10086 tantièmes et non 5965 tantièmes, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée.

-Ordonner à la Sarl Sag de régulariser les appels de charges en supprimant, sur les comptes de chacun des concluants, au titre de l'arriéré de charges les sommes indues, sous astreinte de 1.000€ par infraction constatée.

-Ordonner à la Sarl Sag de retirer des appels de charge les frais d'avocat pour la présente procédure qui ne concerne que le syndic dont la responsabilité est saisie personnellement,

-Condamner la Sarl Sag à payer à chaque requérant une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa résistance abusive, soit une somme totale de 18.000 euros;

-Condamner la Sarl Sag à une indemnité de 1.500 € à chacun des requérants au titre des frais irrépétibles, soit une somme totale de 9.000 euros,

-Condamner la Sarl Sag aux entiers dépens d'appel et de première instance dont distraction au profit de Maître Benoît Brogini membre de la Selarl Neveu, Charles & associés sous son affirmation de droit.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Non comparant, Monsieur [B] [K] a été assigné devant la cour, selon assignation remise à l'étude le 9 février 2002. Les dernières conclusions de la société SAG lui ont été signifiées en étude le 11 juillet 2022.

Motifs de la décision:

1-L'ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 de ce code, énonce que tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les copropriétaires peuvent, sur le fondement de ce texte, rechercher la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété.

Il leur appartient, dès lors, de rapporter la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct entre eux.

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations d'assemblée générale.

La responsabilité de la Sarl Sag, en sa qualité de syndic de l'immeuble [Localité 17], est poursuivie à un double titre :

-un appel de charges irréguliers, ayant exclu la SCI Renoir, propriétaire des lots 1, 4, 5 et 93 dépendant de cet immeuble, des charges de nettoyage des escaliers,

-la réalisation, par le syndic, de travaux non urgents, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

1-1: En l'espèce, il est constant que depuis l'année 2010, le syndic a appelé les charges de nettoyage des escaliers de l'immeuble (blocs A et B) sur la base de 5965 tantièmes au lieu de 10086 tantièmes, et ce, en excluant les lots 1, 4, 5 et 93, appartenant à la SCI Renoir, consistant en des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble.

Il sera rappelé que par jugement en date du 7 janvier 1993, le tribunal de grande instance de Grasse avait, dans une instance ayant opposé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 17] à la SCI Renoir, copropriétaire, notamment statué ainsi qu'il suit :

-rejette la demande d'annulation de la résolution n°1 votée par l'assemblée générale des copropriétaires Le [Localité 17] le 27 novembre 1990,

-constate l'inexistence des clauses insérées au chapitre 3ème article 5, paragraphe 2 « Charges particulières B Escaliers et C ravalement » du règlement de copropriété reçu par Maître [J], notaire à Cagnes sur mer le 15.09.1965, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 16] dépôt 1174 du 02.10.65 volume 6866 n°2, en tant qu'elles exonèrent les lots n° 1, 2, 3, 4, 5, 45 et 93 et les locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée,

-en conséquence, procédant à une nouvelle répartition des charges, dit et juge que les lots 1, 2, 3, 4, 5, 45 et 93 de l'immeuble [Localité 17] devront participer au prorata de leurs tantièmes aux charges de réparation et de conservation (mais non de simple entretien de propreté) des escaliers et que les lots du sous-sol et du rez-de-chaussée devront participer aux frais de ravalement,

-ordonne la publication du dispositif du présent jugement au fichier immobilier.

Sur appel relevé par la SCI Renoir, la cour de ce siège a, par arrêt du 26 septembre 1996, réformé le jugement en ce qu'il a « refusé de prononcer l'annulation de la résolution n°1 votée par l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat Le [Localité 17] le 27 novembre 1990 », statuant à nouveau de ce chef, annulé ladite résolution et confirmé le jugement pour le surplus.

La SCI Renoir a formé un pourvoi contre cet arrêt qui, selon arrêt de la cour de cassation du 8 juillet 1998, a été rejeté.

Il ressort incontestablement du jugement, aujourd'hui définitif, rendu le 7 janvier 1993 par le tribunal de grande instance de Grasse, que la nouvelle répartition des charges ne s'appliquait qu'aux charges de réparation et de conservation des escaliers et non aux charges « de simple entretien de propreté ».

La SARL Sag se prévaut de l'autorité de la chose jugée attachée à ce jugement.

Elle fait grief au jugement dont appel d'avoir, pour écarter le moyen fondé sur l'autorité de la chose jugée, soulevé d'office celui tiré de l'absence d'identité de parties, sans provoquer préalablement les explications de celles-ci.

Cependant, en cause d'appel, tant la société appelante que les copropriétaires intimés ont pu débattre de ce moyen.

A l'inverse, les copropriétaires défendeurs à la saisine font valoir que le litige soumis au tribunal de grande instance de Grasse portait sur l'annulation d'une résolution n°1 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 novembre 1990 relative aux seuls travaux de réfection des cages d'escalier et de ravalement de façade.

Cela étant, il est constant qu'une décision de justice qui tranche, dans son dispositif, tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation tranchée.

Ce principe interdit d'engager une nouvelle instance sur le même litige.

La cause dont la cour est aujourd'hui saisie oppose certains copropriétaires au syndic de l'immeuble, la Sarl Sag, dont la responsabilité délictuelle est recherchée, sur le fondement des article 1382, devenu 1240, du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, au motif qu'il aurait commis une faute en excluant la SCI Renoir des appels de charges relatifs à l'entretien des escaliers de l'immeuble.

L'article ancien 1351 du code civil, devenu 1355 du même code, énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Si au regard de ce texte, il ne peut être considéré que les demandes des copropriétaires en cause à l'encontre de la Sarl Sag, se heurtent à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 7 janvier 1993 dès lors que le litige n'oppose pas les mêmes parties et que la chose demandée n'est pas la même, il sera relevé :

-que l'autorité de la chose jugée n'est pas invoquée ici comme une fin de non-recevoir des demandes formées par les intimés,

-qu'en toute hypothèse le jugement du 7 janvier 1993, qui n'est plus susceptible de recours, a également force de chose jugée,

-que ce jugement, qui avait procédé, en l'état de l'ancien règlement de copropriété, à une nouvelle répartition des charges, s'imposait au syndicat des copropriétaires, représentant la collectivité des copropriétaires, dont font partie ceux qui sont parties au présent litige,

-que ce jugement a, en outre, fait l'objet d'une publication le 2 décembre 1997 au bureau des hypothèques d'[Localité 14].

Depuis lors, un nouveau règlement de copropriété a été établi le 24 novembre 2009, qui, faisant expressément référence aux décisions de justice rendues précédemment, énonce, en ses pages 30 et 31, un exposé, contenant une clause « charges particulières » ainsi libellée :

« En application d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse (Alpes-Maritimes) le 7 janvier 1993, d'un arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence le 26 septembre 1996 et d'une ordonnance de monsieur le Président du tribunal de grande instance de Grasse datée du 26 novembre 1997, le tout publié au deuxième bureau des hypothèques d'Antibes (Alpes-Maritimes) le 2 décembre 1997, volume 97 P numéro 4301, emportant diverses dispositions relatives aux clauses contenues dans le règlement de copropriété de l'immeuble.

CES DISPOSITIONS CONFIRMEES PAR DECISION DE LA COUR DE CASSATION EN DATE DU 8 JUILLET 1998 ET ONT POUR EFFET DE REPARTIR LES CHARGES DE RAVALEMENT ET DE REFECTION D'ESCALIERS EN CHARGES COMMUNES GENERALES AU LIEU DE CHARGES SPECIALES DE RAVALEMENT ET D'ASCENSEUR RESPECTIVEMENT.

Ce lot numéro 94 participera aux charges et proportions suivantes :

-communes générales, à concurrence de 86/10.086°

-de chauffage, à concurrence de 135/10.135°

-d'ascenseur du bâtiment B, à concurrence de 384/10.384°

-de toiture du bâtiment B, à concurrence de 231/10.231° ».

Cette clause fait partie d'un exposé préalable, comme une sorte d'historique, inséré avant les dispositions du nouveau règlement de copropriété.

Le nouveau règlement de copropriété définit, en sa page 33, « les escaliers desservant les étages » comme des parties communes.

L'article 6, 1° de ce règlement énonce les « charges communes à l'ensemble des copropriétaires sans exception », comme comprenant, « notamment » :

-les dépenses afférentes aux sols, aux compteurs généraux d'eau et d'électricité, aux branchements et canalisations générales d'eau, de gaz et d'électricité, égouts, dans leur partie comprise entre les canalisations des services publics et les départs des canalisations propres à chaque lot,

-les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic, les primes d'assurances, les impôts communs, la rémunération des personnes qui sont chargées du service de l'entretien des parties communes.

Figure également dans l'article 6 un paragraphe « Ravalement et escaliers » en italique, le règlement de copropriété énonçant, en sa page 31 :

« Il est donc passé à l'acte rectificatif.../...

Dorénavant, les copropriétaires devront respecter le règlement suivant qui annule et remplace tout règlement antérieur.

Il est précisé ici que les novations relatives à ou aux dits actes antérieurs sont présentés (sic) en caractères italiques ».

La clause « Ravalement et escaliers » est ainsi libellée:

«Les charges concernant l'entretien et les réparations des ornements extérieurs des façades, de leur ravalement, y compris les balcons et leur revêtement, les balustres et balustrades, les appuis de balcons et de fenêtres (à l'exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies) sont supportées par tous les lots de la copropriété conformément aux décisions de justice rendus (sic) entre 1993 et 1998 et cités (sic) plus haut. (Exposé-II).

Par contre, les frais d'entretien des vitrines et façades de ces deux blocs sont entièrement à la charge de leurs propriétaires.

Les charges de réfection des cages d'escaliers sont également supportées par tous les lots de la copropriété dans les mêmes conditions.

Ces charges communes seront réparties conformément aux quote-parts figurant dans la colonne 2 du tableau ci-après ».

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de relever que:

-l'énonciation par le nouveau règlement de copropriété des charges communes à l'ensemble des copropriétaires sans exception n'est pas limitative - « elles comprennent notamment... »-;

-selon ce règlement, constituent des charges communes générales les frais de rémunération des personnes chargées du service de l'entretien des parties communes, sans distinction entre ces parties communes;

-or, aux termes du nouveau règlement de copropriété, « les escaliers desservant les étages » font partie des parties communes;

-la clause « Ravalement et escaliers » vise, au titre des charges communes générales, les charges de réfection des cages d'escalier, par différence avec l'ancien règlement de copropriété;

-aucune clause n'exclut expressément tel ou tel lot du paiement des charges afférentes à l'entretien et au nettoyage des escaliers;

-le jugement du 7 janvier 1993 a, certes, annulé la clause de l'ancien règlement de copropriété qui excluait, notamment, les lots appartenant à la SCI Renoir, des charges de réparation des escaliers, puis a procédé à une nouvelle répartition des charges dans les termes ci-dessus rappelés, conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965;

-néanmoins, un nouveau règlement de copropriété est intervenu depuis lors, et ce sont ses dispositions qui sont désormais applicables, en matière de répartition des charges notamment, et non le jugement précité.

Par ailleurs, il sera rappelé que selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, texte d'ordre public, dans la version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, et ce, sans égard au critère de l'utilité.

Il n'est pas allégué que les dispositions du nouveau règlement de copropriété seraient contraires à ce texte.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les charges relatives à l'entretien et au nettoyage des escaliers, parties communes de l'immeuble, sont des charges communes générales, imputables à l'ensemble des copropriétaires.

Dès lors, la circonstance que la SCI Renoir, dispensée par le syndic du paiement des charges relatives à l'entretien des escaliers, n'ait pas accès à ceux-ci, est indifférente à la solution du litige.

En sa qualité de syndic, la société appelante tient de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'obligation d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété.

Il sera rappelé qu'il est reproché à la Sarl Sag d'avoir, depuis l'année 2010, soit postérieurement à l'entrée en vigueur du nouveau règlement de copropriété, appelé les charges de nettoyage des escaliers de l'immeuble (blocs A et B) sur la base de 5965 tantièmes au lieu de 10086 tantièmes, et ce, en excluant les lots 1, 4, 5 et 93, appartenant à la SCI Renoir

Dès lors, en omettant, depuis cette date, de faire participer l'ensemble des copropriétaires aux charges de nettoyage des escaliers, parties communes de l'immeuble [Localité 17], la Sarl Sag, syndic de l'immeuble, a commis une faute, sans que l'absence aux débats du syndicat des copropriétaires et de la SCI Renoir n'ait la moindre incidence sur la caractérisation de celle-ci.

Encore faut-il toutefois que cette faute ait causé un préjudice direct et certain aux copropriétaires en cause.

Le jugement dont appel a condamné la Sarl Sag à payer à chacun d'eux, à titre de dommages-intérêts, le surplus des charges d'entretien qu'ils ont supporté au prorota de leurs tantièmes.

La société appelante objecte qu'elle n'a pas bénéficié de ces sommes, qui ont été encaissées par le syndicat des copropriétaires, et qui, dès lors, auraient dû lui être réclamées.

Cependant, le préjudice certain subi par les copropriétaires en cause consiste précisément dans le paiement d'un surcroît de charges, directement lié à l'exclusion des lots de la SCI Renoir.

Dès lors, le jugement mérite confirmation en ce qu'il a condamné la Sarl Sag à payer aux copropriétaires en cause, à titre de dommages-intérêts, une somme équivalente au surplus des charges d'entretien supporté au prorata des tantièmes de chacun d'eux.

Enfin, souhaitant voir ajouter au jugement, les intimés sollicitent la condamnation de la Sarl Sag à leur payer, au titre du surcroît des appels de charges afférentes aux escaliers depuis le jugement et jusqu'à l'année 2022, les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

-9830,28 euros à la SCI AP,

-519,36 euros à Madame [P],

-1950,09 euros à Monsieur [P],

-1982,13 euros à la SCI Agoi,

-862,25 euros à la SCI [R],

-3368,60 euros à Madame [D].

Cependant, cette demande de dommages-intérêts complémentaires n'est justifiée que par la production d'un tableau récapitulatif reproduit dans les conclusions des intimés, et par les appels de fonds adressés à la SCI AP.

Il convient donc, sur ce point, d'ordonner la réouverture des débats en invitant les défendeurs à la saisine à produire l'ensemble des appels de fonds relatifs aux sommes demandées ainsi que la preuve de leur paiement, dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt.

1-2 : Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d'exécuter les décisions prises par les assemblées générales.

En l'espèce, les copropriétaires intimés font grief à la Sarl Sag :

-de ne pas avoir respecté la résolution n°20 votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2010, relative au financement des travaux de réfection des cages d'escalier et des paliers des bâtiments A et B à hauteur de 44389,74 euros, selon le devis établi par la société NCP, en ne faisant pas exécuter les travaux votés,

-et d'avoir réalisé, de son propre chef, des travaux de remplacement des sanitaires et radiateurs, ce sans autorisation de l'assemblée générale, alors même que de tels travaux ne présentaient aucun caractère d'urgence et que leur coût a été appelé au titre des appels de charges relatifs à la résolution n°20.

La Sarl Sag se défend d'avoir commis une faute, affirmant que les termes du procès-verbal de cette assemblée générale ne reflètent pas la réalité, que Madame [P], ayant assuré les fonctions de secrétaire de séance, a passé outre la décision du syndicat qui avait voté en faveur du devis de la société NCP à hauteur de 75000 euros et non en faveur du devis de cette même société à hauteur de 44389, 74 euros, et a reporté sur le procès-verbal le montant du devis le plus faible, contrairement au vote.

La société appelante prétend en rapporter la preuve en produisant aux débats:

-la lettre circulaire qu'elle a adressée à l'ensemble des copropriétaires le 27 janvier 2011, après avoir pris connaissance du procès-verbal erroné, aux termes de laquelle elle déplorait la rédaction de la résolution n°20, dont les termes ne correspondaient pas au vote, cette lettre ayant été contresignée par Monsieur [Y], président de séance, et par deux membres du conseil syndical,

-le courrier rédigé le 16 janvier 2016 par ce même Monsieur [Y], selon lequel il affirmait que lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2010, qu'il présidait, avait été adoptée à la majorité « une enveloppe de 75000 euros pour les travaux de peinture du bâtiment », que la rédaction du procès-verbal avait été confiée à Madame [P], opposée à la décision majoritaire, et qu'il avait effectivement signé ce procès-verbal précisant que « sa lecture détaillée ultérieure m'a montré que j'avais eu tort ».

-la lettre d'une copropriétaire, Madame [W], confirmant que lors de l'assemblée générale, une enveloppe de 75000 euros avait été votée.

La Sarl Sag invoque la fraude, privant, selon elle, les copropriétaires intimés de se prévaloir des termes de la résolution litigieuse.

Elle ajoute enfin qu'il lui était impossible d'affecter la somme de 44389,74 euros, insuffisante, aux travaux votés par l'assemblée générale, de sorte qu'elle l'a utilisée pour procéder à des travaux urgents, d'après elle, sur les sanitaires communs de l'immeuble.

Cependant, ainsi que l'observent les intimés:

-selon les courriers produits aux débats -pièces 12, 14 et 40 des intimés-, Madame [P] conteste les affirmations du syndic,

-l'assemblée générale du 15 décembre 2010 n'a pas été annulée, ni même contestée, nonobstant la situation alléguée par le syndic, et bien que le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'ait pas été expiré à la date à laquelle le syndic a adressé la lettre circulaire à l'ensemble des copropriétaires. Cette assemblée générale est donc définitive et, partant, exécutoire.

-le procès-verbal a été signé par le président de séance, après une relecture, sans toutefois que ce dernier ne constate sur le moment l'erreur qu'il a critiquée plus tard.

Enfin, le courrier de Madame [W] est contredit par celui d'un autre copropriétaire, Monsieur [N], produit par les intimés. Il s'agit bien, de part et d'autre, de courriers et non d'attestations selon la forme prescrite par les dispositions du code de procédure civile. Dès lors, la société appelante est mal venue de reprocher aux intimés de ne pas produire d'attestations, ce qu'elle ne fait pas non plus.

Il s'ensuit que la fraude alléguée n'est pas démontrée.

Par ailleurs, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de procéder, de sa propre initiative, en cas d'urgence, à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

En pareil cas, le syndic doit observer les dispositions de l'article 37 du décret-loi du 17 mars 1967 lui faisant obligation d' informer les copropriétaires des travaux urgents à effectuer et de convoquer immédiatement une assemblée générale selon une procédure d'urgence, ce que la Sarl Sag s'est abstenue de faire en l'espèce.

Par ailleurs, les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble s'entendent, par exemple, de travaux confortatifs dans un but de sécurité.

Or, au cas particulier les travaux réalisés par le syndic sans autorisation de l'assemblée générale consistent en des travaux sur des sanitaires.

Du reste, pour justifier des travaux effectués, la Sarl Sag ne produit aux débats que les pièces suivantes:

-trois photocopies de photographies représentant un ou deux lavabos vétustes;

-les courriers de deux copropriétaires, Madame [W] et Monsieur [X], faisant respectivement état du carrelage du sol des sanitaires « archi usé », de l'absence de faïence murale, de murs qui bien que repeints, « seront vite souillés puisque non protégés par une faïence murale » et de fenêtres en bois « qui ont 50 ans d'âge » et qui « ne se ferment pas correctement ».

Il ne résulte pas de l'examen de ces pièces la preuve que les travaux entrepris aient été urgents, ni qu'ils aient été nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Le syndic ne devait donc pas y procéder sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Il a commis une faute, à laquelle s'ajoute celle constituée par l'appel de charges irrégulières correspondant à ces travaux.

L'appel de charges irrégulières crée, pour les copropriétaires, un préjudice certain et direct, qui sera entièrement réparé par l'allocation de dommages-intérêts d'un montant équivalent à la quote-part des travaux qu'ils ont indument payée, étant observé que si l'indemnisation des copropriétaires telle que le tribunal l'a allouée est critiquée dans son principe par la Sarl Sag, elle ne l'est pas utilement dans son montant.

Dès lors, le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef.

2-Par arrêt du 21 novembre 2019, infirmatif du jugement, la cour de ce siège a débouté les copropriétaires intimés de l'ensemble de leurs fins et prétentions.

Selon arrêt du 24 novembre 2021, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de ce siège en date du 21 novembre 2019, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par Madame [O], Monsieur et Madame [P], Madame [D] et les sociétés immobilières AP, [R] et Agoi contre la société d'administration et de gestion.

Toutes les dispositions de l'arrêt, autres que celles relatives aux demandes de dommages-intérêts formées par Madame [O], Monsieur et Madame [P], Madame [D] et les sociétés immobilières AP, [R] et Agoi contre la société d'administration et de gestion, sont définitives car non atteintes par la cassation.

Il s'en déduit qu'est définitive la disposition de l'arrêt par laquelle Madame [O], Monsieur et Madame [P], Madame [D] et les sociétés immobilières AP, [R] et Agoi ont été déboutés de leurs demandes, présentées devant la cour, tendant à :

-Ordonner à la Sarl Sag de retirer des appels de charge les frais d'avocat pour la présente procédure qui ne concerne que le syndic dont la responsabilité est saisie personnellement.

3-Pour débouter les copropriétaires en cause de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tribunal a retenu que la contestation, à tort, par la Sarl Sag de sa responsabilité était insuffisante à rapporter la preuve de sa mauvaise foi.

A cela, la cour ajoute qu'il convient de tenir compte de la complexité du litige qui a donné lieu, depuis des années, à de nombreuses décisions de justice, dont certaines ayant fait l'objet de pourvois en cassation.

Il ne peut, dès lors, être considéré que la résistance de la Sarl Sag présente un caractère abusif.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Vu les articles 696 à 699 et 700 du code de procédure civile

Par ces motifs,

La cour statuant, après en avoir délibéré, par arrêt mixte rendu par défaut,

Constate que sont définitives les dispositions suivantes de l'arrêt de cette cour du 21 novembre 2019, car non atteintes par la cassation par laquelle les copropriétaires ont été déboutés de leurs demandes tendant à :

-Ordonner à la Sarl Sag de retirer des appels de charge les frais d'avocat pour la présente procédure qui ne concerne que le syndic dont la responsabilité est saisie personnellement.

Pour le surplus, confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 7 mars 2018 en ses dispositions appelées.

Ordonne la réouverture des débats sur la demande de condamnation de la Sarl Sag à payer aux copropriétaires des dommages-intérêts, au titre du surcroît des appels de charges afférentes aux escaliers depuis le jugement et jusqu'à l'année 2022.

Invite les défendeurs à la saisine à produire tous les appels de fonds concernés par leurs demandes et la preuve de leur paiement.

Invite les parties à conclure sur ce point, après production des pièces demandées.

Renvoie, sur ce point, la cause et les parties à l'audience de la chambre 1-5 du mardi 21 mars 2023 à 14 heures 15, salle 5 Palais Monclar.

Fixe la clôture au 7 mars 2023.

Condamne la Sarl Sag à payer à la SCI AP, à Madame [H] [P], à Monsieur [T] [P], à Madame [Z] [O], à la SCI Agoi, à la SCI [R], et à Madame [D]. la somme de 400 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

La condamne également aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Benoît Brogini, membre de la Selarl Neveu, Charles & associés, qui en a fait la demande.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 27 octobre 2022, 22/00959

Synthèse

Origine de la décision