COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT MIXTE
(Expertise)
DU 27 OCTOBRE 2022
HG
N° 2022/ 423
N° RG 19/10779 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BERJA
SCI KAMAR
C/
Syndic. de copropriété IMMEUBLE [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Bernard KUCHUKIAN
SELARL SOCIETE D'AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 06 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03764.
APPELANTE
SCI KAMAR, dont le siège social est [Adresse 2],
agissant par son gérant social en exercice
représentée par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son directeur général domicilié audit siège
représenté par Me Michel PEZET de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 3 novembre 2011, la SCI Kamar a acquis auprès de l'office public d'habitat Habitat [Localité 5] Provence les lots n°2, 3 et 4 consistant en des locaux commerciaux, chacun avec réserve et wc au rez-de-chaussée de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, situé à [Adresse 6].
Les superficies respectives de ces lots sont mentionnées pour 140,68 m², 73,72 m² et 55,82 m², suivant la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996.
Le prix d'acquisition était de 540 000 €.
Depuis cette date, les lots commerciaux sont loués à la SCI Sarah pour y exploiter un fonds de commerce de vente d'articles de Paris, de vêtements, accessoires, bijoux fantaisie et jouets.
Des contrats de location-gérance ont été consentis par la SCI Sarah à d'autres sociétés.
La SCI Kamar se plaignant du réseau d'eaux usées, une mission a été confiée à la société Ortec qui a établi un rapport en date du 20 septembre 2013, puis Monsieur [B] a été désigné en référé pour procéder à une expertise judiciaire.
Il a établi un rapport en date du 5 août 2015 en préconisant pour :
1) remédier aux désordres :
Branchement R1-R2
Solution I
abandonner le branchement existant (R1-R2) sous l'immeuble, dévoyer la canalisation en sous-face du local commercial puis atteindre le réseau public situé à l'extérieur de l'immeuble...suivant devis de 5 639,62 € TTC (annexe 4).
Solution 2
travaux de réparations de la canalisation litigieuse située sous l'immeuble....suivant devis de la société ORTEC Environnement de 28 562,53 € TTC (TVA réduite = 10% - annexe 5).
Branchement R3-R4
travaux de remise en état de l'intérieur du regard R3 évalués par l'expert à 400 € TTC.
2) prévenir l'aggravation des dommages et/ou tout péril imminent :
Vidange et curage du regard situé dans le commerce (photo n° 1 - annexe 1), périodiquement afin d'éviter le débordement à l'intérieur du local commercial.
Pour lui, la solution du litige se trouve dans le dévoiement, en plafond, de la canalisation d'eaux-usées d'une partie de l'immeuble, puis à atteindre le réseau public situé à l'extérieur de l'immeuble.
Par acte d'huissier du 30 mars 2017, la SCI Kamar a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'obtenir :
-la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire cesser les troubles en réalisant les travaux préconisés par l'expert dans la solution 2,
-la condamnation du syndicat à lui payer 38 700 € de perte de loyers et 50 000 € de préjudice de jouissance,
-la condamnation du syndicat aux dépens et à lui payer 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :
- Débouté la SCI Kamar de l'intégralité de ses demandes, tant au titre de la condamnation à l'accomplissement de travaux qu'au titre de la réparation des préjudices,
- Condamné la SCI Kamar à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la SCI Kamar aux dépens,
- Prononcé l'exécution provisoire de la décision.
Pour rendre cette décision, le premier juge a retenu que :
-la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère de partie commune du réseau n'étant pas discuté,
-seul un des lots était concerné par l'expertise,
-les parties s'étant entendues pour que le syndicat des copropriétaires réalise les travaux préconisés par l'expert, selon la solution 1, seule l'entrave des occupants des lieux avait empêché leur réalisation,
-la preuve de la persistance des troubles n'était pas rapportée,
-il n'y avait pas lieu dans ces conditions de faire droit à la demande de condamnation à exécuter les travaux,
-la preuve d'une perte de loyers n'était pas rapportée,
-seuls les locataires occupants des lieux pourraient se plaindre d'un préjudice de jouissance, mais aucune preuve n'en était rapportée.
Par déclaration enregistrée au greffe le 3 juillet 2019, la SCI Kamar a fait appel du jugement,
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 février 2021, la SCI Kamar, appelant, demande à la Cour de :
-Infirmer le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Par une première disposition.
-Sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir, condamner le syndicat des copropriétaires à faire cesser les troubles de jouissance nés des débordements et odeurs affectant les trois lots de copropriété n° 2 à 4 du fait du réseau collectif d'évaluation des eaux usées de la copropriété, et pour cela d'exécuter la deuxième des deux solutions préconisées par l'expert [B] dans son rapport du 5 août 2015, savoir les travaux de réparation de la canalisation litigieuse, celle qui est située sous l'immeuble, par exemple suivant le devis ORTEC de 28.562 €, valeur à la date du rapport. Précision apportée qu'en aucun cas les travaux à réaliser ne devront passer par les lots de copropriété de Kamar, et comprendront la suppression du regard collectif et du siphon de la copropriété actuellement installé à l'intérieur du locaux de la société Kamar n° 2, 3 et 4 spécialement le n° 2.
Par une seconde disposition
-Condamner le même syndicat à payer à la société Kamar les sommes de 69.660 € au titre de la perte des loyers et de 50.000 € au titre de la privation de jouissance paisible
Par une troisième disposition
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance et au paiement de
10 000 € au titre de participation aux frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.
-Juger que les dépens précités comprendront le coût de l'expertise ayant abouti au rapport du 5 août 2015 de Monsieur [B].
Pour elle :
-du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux à raison des problèmes des canalisations d'eaux usées, tous les baux de location-gérance ont été interrompus, et les loyers qui lui étaient dus ont été impayés,
-les locaux ont été indisponibles du 1er août 2013 au 31 juillet 2015, date à laquelle les travaux correspondant à la première solution ont été mis en 'uvre ;
-ils se sont révélés inefficaces ;
-à de nombreuses reprises ensuite, les locataires gérants ont mis terme à leurs baux, toujours pour la même raison,
-seule la solution 2 permettrait de remédier définitivement aux désordres,
-seule cette solution évite que les canalisations passent au dessous de ses lots,
-le refus de laisser procéder aux travaux de la solution 1 s'explique par le fait que seule la solution 2 correspondrait à une véritable réparation du problème.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 octobre, le syndicat des copropriétaires , représenté par son syndic en exercice, Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] [Localité 5] Provence Métropole, intimé, demande à la Cour de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- Débouter la SCI Kamar de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-condamner la SCI Kamar à lui verser une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour lui :
-dès les premières investigations et préconisations de travaux, la SCI Kamar s'est opposée aux travaux diligentés conformément aux solutions proposées, parce qu'elle ne voulait plus supporter le passage des canalisations sous ses lots, et souhaitait les voir détournées,
-suite aux préconisations de l'expert et finalement à l'accord de la SCI Kamar pour mettre en 'uvre la solution 1, le local dans lequel il fallait accéder pour les travaux suivant le calendrier établi du 9 novembre 2015 au 7 décembre 2015, n'avait pas été vidé, en sorte que la réalisation des travaux avait été en partie entravée, ce qui avait empêché de réaliser les finitions et embellissements,
-pour autant, plus aucune réclamation n'a été formulée par la SCI Kamar jusqu'à la délivrance de son assignation, 15 mois plus tard,
-la SCI Kamar a accepté la mise en en 'uvre de la solution 1, dans son dire du 7 juillet 2015,
-la preuve de la persistance d'un quelconque dommage n'est pas établie,
-elle ne peut désormais prétendre à la mise en en 'uvre de la solution 2,
-la preuve de l'absence de paiement des loyers qui lui sont dus par la SCI Sarah n'est pas rapportée,
-la preuve n'est pas davantage rapportée d'un préjudice de jouissance, les locataires n'ayant pas cessé d'occuper les locaux, même durant les travaux, et eux seuls pouvant prétendre auprès de leur bailleur àà un tel préjudice.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter la solution n°2 préconisée par l'expert [B] dans son rapport du 5 août 2015 :
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, applicable du 1 janvier 1986 au 1 juin 2020, prévoyait que le syndicat des copropriétaires avait pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et qu'il était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que la charge d'entretenir les canalisations lui incombe, s'agissant de parties communes.
Il est établi par le rapport de la société Ortec du 20 septembre 2013, puis par celui de Monsieur [B] que les canalisations d'eaux usées passant sous les lots de la SCI Kamar étaient défectueuses, le réseau étant fréquemment bouché avec des débordements et odeurs.
Une première intervention pour le dévoiement de la chute EU/EV a été confiée à la société PCS pour un coût de 1 659,57 €, facturé le 29 octobre 2013.
Suite au dépôt du pré rapport de l'expert judiciaire [B], les entreprises MSE et Europelec ont été missionnées par le syndicat des copropriétaires pour procéder aux travaux préconisés, tels que définis dans la solution 1 pour un coût de 5 639,62 €, consistant à dévoyer la canalisation en sous-face du local commercial pour atteindre le réseau public à l'extérieur, étant précisé que la durée des travaux était estimée à deux semaines, le commerce devant être fermé à cette époque.
Il ressort du « dire n°2 » du conseil de la SCI Kamar qu'elle avait donné son accord pour la mise en place de cette solution.
Les attestations produites par le syndicat des copropriétaires mettent en évidence que les travaux ont été difficiles à réaliser, compte tenu de l'occupation du local exploité en commerce de vêtements lors du démarrage du chantier le 9 novembre 2015 et ce, jusqu'au 10 décembre 2015, ce qui aurait empêché de réaliser les finitions et embellissements.
Pour solliciter, par son assignation du 30 mars 2017, la mise en 'uvre de la solution 2 préconisée par l'expert pour un coût de 28 562,53 €, la SCI Kamar prétend à l'inefficacité des travaux réalisés.
A cette fin, elle verse aux débats :
- différents baux de location gérance consentis par la SCI Sarah à diverses sociétés ;
-un courrier qui a été adressé par la SARL Lili Mode à la SCI Sarah le 4 octobre 2016 pour lui notifier la résiliation du bail en lui rappelant les problèmes de débordement quelques fois de la canalisation d'égout ainsi que les odeurs d'égout quasi permanentes depuis le début de la location le 1er octobre 2015 ;
-un procès-verbal de constat d'huissier établi par la SCP Roll-Massard-Nochez le 19 juillet 2019, après le prononcé du jugement, à la demande de la SCI Kamar mettant en évidence qu'en soulevant les plaques d'égout situées sous les lots visités, de l'eau souillée s'écoule, laissant échapper des odeurs nauséabondes, ainsi que des blattes.
Ce dernier constat permet de s'interroger sur l'effectivité des travaux tels que préconisés par l'expert dans sa solution 1, et dans l'affirmative, sur leur efficacité à remédier aux désordres dénoncés.
Il convient, avant de statuer sur les travaux éventuellement nécessaires, de missionner à nouveau l'expert afin de préciser si les travaux réalisés correspondent à ce qu'il avait préconisé suivant sa solution 1, et s'ils ont suffi à remédier aux nuisances dénoncées.
Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de
69 660 € au titre de la perte des loyers, et de 50 000 € au titre de la privation de jouissance paisible :
A propos de la perte de loyers invoquée, la SCI Kamar a consenti à la SCI Sarah un bail à usage commercial pour un local de 80 m² environ, d'une durée de neuf ans à effet du 3 novembre 2011, moyennant un loyer de 1 500 € par mois.
Elle revendique un préjudice de perte de loyers qu'elle calcule sur le montant du à la SCI Sarah au titre des contrats de location-gérance que cette dernière a consenti à différentes sociétés, avec des interruptions entre les différents contrats.
Or, elle ne peut ainsi se prévaloir d'un préjudice personnel de perte de loyers, alors qu'elle ne prétend à aucun moment ne pas avoir perçu le montant qui lui est du par sa seule cocontractante, la SCI Sarah.
C'est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande à ce titre.
A propos d'un préjudice de jouissance, elle n'établit par aucune pièce versée aux débats que les contrats de location-gérance ont été rompus du fait des nuisances dont elle se plaint.
Le seul document produit émanant de l'une des sociétés bénéficiaires de l'un de ces contrats, la SARL Lili Mode à la SCI Sarah, mentionne les problèmes liés à la canalisation d'égout depuis le début de la location le 1er octobre 2015, mais sans établir de lien entre ceux-ci et la résiliation du bail.
La SCI Kamar évoquait dans son dire n°2 à l'expert le risque que les différents locataires l'assignent devant les juridictions en invoquant un préjudice de jouissance, mais à ce stade de la procédure qui a duré plusieurs années, il n'est aucunement justifié d'une telle difficulté.
La SCI Kamar ne justifiant pas d'un préjudice de jouissance personnel, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande indemnitaire.
PAR CES MOTIFS
La Cour, par arrêt mixte,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Kamar de ses demandes au titre de la réparation des préjudices de jouissance et de perte de loyers,
Pour le surplus, avant dire droit,
Ordonne un complément d'expertise confié à [Z] [B], [Adresse 3],
avec mission de se rendre sur les lieux,
-de préciser si les travaux réalisés à l'initiative du syndicat des copropriétaires correspondent à ce qu'il avait préconisé suivant sa solution 1,
-s'ils ont suffi à remédier aux nuisances dénoncées,
sinon,
-de définir quels travaux doivent encore être mis en 'uvre,
-dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du nouveau code de procédure civile et qu'il déposera un rapport de ses opérations au greffe de la cour avant le 30 juin 2023,
-dit que l'expertise aura lieu aux frais avancés de la SCI Kamar qui consignera au greffe de la cour, avant le 30 décembre 2022, la somme de 2 000 € à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert,
-rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation ou un relevé de la caducité,
-désigne le président de la chambre et, à défaut, l'un des conseillers de la chambre à l'effet de contrôler l'exécution de la mesure d'instruction,
-dit que l'affaire sera appelée pour un nouvel examen à l'audience du 11 septembre 2023, salle 4 PALAIS MONCLAR à 14h15,
Sursoit à statuer sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à des travaux,
Réserve les dépens et indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Pour le président empêché
