COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 OCTOBRE 2022
HG
N° 2022/ 418
N° RG 19/10340 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEP3F
[V] [W]
C/
[G] [D]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Aude VAISSIERE
Me Bernard AUBRESPY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 24 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11 18-3462.
APPELANT
Monsieur [V] [W]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [G] [D]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Bernard AUBRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Paul COUDRE domicilié audit siège
représentée par Me Bernard AUBRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [V] [W] [U]/[H] est propriétaire d'un appartement au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] qu'il a donné en location à M. [L] [O] selon bail en date du 13 septembre 2016. Faisant état d'agissements et dégradations répétés de ce dernier nuisant gravement à la quiétude de la copropriété et des copropriétaires, le syndicat a fait assigner M. [V] [W] le 2 septembre 2018 devant le tribunal d'instance de Marseille en paiement d'une somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts ; par acte du 25 octobre 2018, M. [V] [W] a assigné à son tour son locataire [O] ; enfin M. [G] [D], voisin immédiat de ce dernier est intervenu volontairement à l'instance pour réclamer paiement par le syndicat d'une indemnité de 4000 € à titre de dommages-intérêts.
Retenant sa compétence et au fond et le comportement gravement préjudiciable du locataire, le tribunal d'instance de Marseille selon jugement contradictoire du 24 avril 2019 a :
'ordonné la jonction des procédures ;
'rejeté l'exception d'incompétence au profit du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Marseille ;
'rejeté les fins de non-recevoir relatives aux demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires et de M. [G] [D] ;
'condamné M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [G] [D] les sommes principales respectives de 4000 € et 1000 €;
'condamné le même à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [G] [D] les sommes respectives de 1200 € et 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;
'débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
'condamné M. [V] [W] aux dépens.
Ce dernier a régulièrement relevé appel de cette décision le 26 juin 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 septembre 2020 de:
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'à titre principal, infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'« dire » que M. [V] [W] ne peut voir sa responsabilité engagée pour les troubles de jouissance commis par son locataire ;
'condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
'faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
'à titre subsidiaire, réduire les sommes allouées au syndicat des copropriétaires à de plus justes proportions ;
'« dire » que M. [G] [D] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct ;
'réduire les sommes allouées en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions ;
'dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de son appel, M. [V] [W] fait valoir principalement qu'il ne saurait être responsable de plein droit des agissements de son locataire en l'absence de toute clause en ce sens du règlement de copropriété, qu'il n'a commis aucune faute et a mis en demeure M. [O] par courriers recommandés des 24 avril et 18 mai 2017 de cesser immédiatement les nuisances sonores et actes de dégradation au sein de la copropriété, qu'à cette date il ne disposait d'aucun élément probant du syndic justifiant une action en résiliation du bail, que ces éléments n'ont été communiqués qu'au cours de la procédure judiciaire, que le syndic a lui-même mis 16 mois pour engager son action après le vote de la résolution lui donnant mandat d'agir en justice et que le syndicat ne peut se prévaloir de sa propre carence.
M. [V] [W] ajoute à titre subsidiaire que le tribunal s'est fondé essentiellement sur les troubles subis par M. [G] [D] et que le préjudice collectif de jouissance n'est pas établi.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 15 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
'rejeter l'intégralité des demandes principales ou subsidiaires de l'appelant ;
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner M. [V] [W] à payer au syndicat la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens.
Le syndicat soutient principalement que le tribunal a caractérisé « sur plusieurs pages » la faute de l'appelant, que nonobstant les demandes multiples qu'il lui a adressées M. [V] [W] n'a rien fait pour mettre un terme aux agissements de son locataire hormis une procédure de référé en octobre 2017 pour non paiement des loyers et non pour troubles de voisinage, qu'au demeurant il n'a jamais contesté les affirmations du syndic et se trouve fort malvenu de contester aujourd'hui les dégradations en parties communes.
M. [G] [D] demande enfin dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 15 novembre 2019, de :
'rejeter l'intégralité des demandes de M. [V] [W] tant principales que subsidiaires ;
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner M. [V] [W] à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens .
Reprenant l'argumentaire du syndicat des copropriétaires, M. [G] [D] explique que nonobstant les multiples demandes et démarches auprès de l'appelant lui demandant de mettre un terme aux agissements dommageables de son locataire, celui-ci n'a pas réagi, qu'il prétexte un défaut d'information alors que celle-ci lui est acquise depuis l'assemblée générale du 13 juin 2017 donnant mandat au syndic pour agir en justice et que la dangerosité du locataire [O] au sein de la copropriété est établie par les plaintes et condamnation pénales dont il a fait l'objet ainsi que les témoignages circonstanciés des copropriétaires.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 30 août 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « dire » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
M. [V] [W] ne concluant plus en appel à l'irrecevabilité de l'action du syndicat et de l'intervention volontaire de M. [G] [D], le jugement qui rejette ces moyens est nécessairement confirmé de ce chef. Il en va de même du rejet de l'exception d'incompétence soulevée par M. [O] à l'encontre duquel aucune partie n'a relevé appel.
Au fond :
En lecture de ce qui précède, la cour n'est saisie d'aucune demande de l'appelant quant aux dommages intérêts alloués à M. [G] [D], la réduction de ceux-ci n'étant réclamée qu'à l'égard du syndicat à l'encontre duquel au demeurant M. [V] [W] conclut principalement.
S'agissant de l'action indemnitaire du syndicat, M. [V] [W] rappelle qu'en vertu de l'article 9 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis, il dispose d'une liberté d'usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes excluant toute responsabilité de plein droit. Ce principe n'est pas absolu pour autant puisque le droit d'usage et de jouissance est conditionnel en ce qu'il a pour limite le respect des droits des autres copropriétaires bénéficiant des mêmes prérogatives ; plus généralement tout droit légitime est fautif lorsqu'il dégénère en abus et cause un dommage. Ces règles s'appliquent bien évidemment au locataire mis en place dans les lieux par le copropriétaire qui répond ainsi des agissements de l'occupant.
Il est constant, en lecture des témoignages, dépôts de plaintes tant du syndic que de copropriétaires, procès-verbaux de police, procès-verbal de constat de l'huissier [Z] [N], jugement de condamnation de M. [L] [O] pour menaces réitérées de violences que ce dernier a gravement perturbé la vie des habitants de l'immeuble en y faisant régner un climat de terreur et dégradé les parties communes par arrachages, brûlures, bris et déformations d'équipements et/ou d'éléments. La cour s'approprie à ce titre l'analyse exhaustive et pertinente de ces pièces opérée par le premier juge. Au demeurant ces faits ne sont pas réellement contestés par l'appelant si ce n'est pour le principe dans ses demandes subsidiaires en réduction des dommages-intérêts alloués, M. [V] [W] faisant essentiellement valoir qu'il n'a commis aucune faute, a agi utilement à l'égard de son locataire dès qu'il a eu les informations nécessaires et qu'au contraire le syndic qui en disposait a tardé à le faire. Rien n'est moins sûr ; en effet :
-M. [V] [W] fait grand cas des courriels adressés au syndic les 26 mars et 11 avril 2018 lui réclamant des éléments probants et de la réponse de ce dernier le 14 avril 2018 qu'il qualifie de « fin de non-recevoir » au motif que l'affaire étant confiée au conseil de la copropriété, l'avocat devenait son interlocuteur ; force est de constater que l'appelant n'a nullement cherché à s'en rapprocher la prise en charge de l'affaire impliquant celle des pièces de la copropriété ;
-dès mars 2017, le syndic lui a dénoncé les agissements de son locataire ; ils sont rappelés par nouveau courrier du 14 septembre 2019 ;
-le comportement de M. [O] a été évoqué à l'assemblée générale du 13 juin 2017 dont M. [V] [W] a nécessairement été destinataire de son procès-verbal ;
-il invoque encore son action en référé en résiliation du bail mais dont la cause est le non paiement des loyers et non pas la violation des règles de la copropriété ; bien plus la clause résolutoire ayant été suspendue avec paiement de l'arriéré selon un échéancier, aucune expulsion n'a pu être entreprise, les troubles et dégradations se poursuivant de plus belle ;
-l'appelant n'a jamais poursuivi la résiliation du bail pour ce motif.
Il s'évince de ces éléments qu'il a fait preuve d'une carence fautive causant un préjudice collectif indépendant de la demande indemnitaire soutenue par M. [G] [D] dont il a été question ci-dessus et qu'en conséquence le jugement mérite confirmation de l'ensemble de ses dispositions.
***
Contraints d'exposer de nouveaux frais de conseil et de représentation, le syndicat des copropriétaires et M. [G] [D] sont fondés en leur demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [V] [W] qui succombe est condamné aux dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et à M. [G] [D] la somme de 2000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le même aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
