COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 OCTOBRE 2022
hg
N°2022/ 430
Rôle N° RG 19/08755 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BELFE
[P], [T] [X]
[G], [E], [Y] [I] épouse [X]
C/
[J] [N]
[V] [L]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP IMAVOCATS
Me Nordine OULMI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 18 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04371.
APPELANTS
Monsieur [P], [T] [X]
né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 12] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
Madame [G], [E], [Y] [I] épouse [X]
née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [J] [N]
né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON
Madame [V] [L]
née le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 13], demeurant [Adresse 10]
représentée par Me Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 20 avril 2012, [P] [X] et son épouse [G] [I] (les époux [X]) ont vendu à [J] [N] et [V] [L] (les époux [N]) une parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 4] pour 2 ares 0 centiare, issue d'un détachement de leur parcelle, les propriétés étant respectivement situées [Adresse 6] ([N]) et [Adresse 7] ([X]) [Adresse 7], et désormais cadastrées section AP n°[Cadastre 9] ([X]) et [Cadastre 8] ([N]).
Le fonds [N] se situe au sud du fonds [X] ; il part du chemin des hubacs le long de la limite sud du fonds [X] en bande étroite et débouche sur une partie de terrain relativement carrée sur laquelle a été édifiée une villa.
Il comportait des restanques.
En effet, dès le 6 janvier 2012, les époux [N] ont déposé et obtenu un permis de construire n°083 131 11 T0055 pour une maison individuelle, un permis de construire modificatif ayant été obtenu le 7 décembre 2017.
Les époux [X] ont fait établir un constat d'huissier le 22 décembre 2014 afin de constater les voies de fait et atteinte à leur propriété en raison notamment de la construction d'un mur séparatif et du non respect des règles d'urbanisme.
Ils ont ensuite obtenu la désignation d'un expert judiciaire, par ordonnance de référé du 20 mars 2015.
L'expert [C] [Z] [A], a remis son rapport le 28 avril 2016.
Par acte d'huissier du 26 juillet 2016, les époux [X] ont fait assigner [J] [N] et [V] [L] devant le tribunal de grande instance de Toulon en sollicitant par leurs dernières conclusions, au visa des articles 544,1382 ancien du code civil, de :
-condamner les époux [N] à mettre fin aux troubles occasionnés aux époux [X] par leurs constructions illicites.
à cette fm ;
- Sur le rehaussement de la villa des époux [N] :
- ordonner à titre principal la démolition de la villa et la suppression des remblais sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 3 mois à partir de la signification du jugement à venir.
à titre subsidiaire,
-ordonner la démolition de la hauteur excédant celle prévue au permis sera ordonnée.
En outre, et dans ces deux cas,
-condamner au paiement d'une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour les troubles occasionnés depuis la construction jusqu'à la démolition.
*A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal n'ordonnait pas la démolition de tout ou partie de la villa,
-condamner les époux [N] à leur payer la somme de 100.000 € au titre des préjudices subis durant la construction et des préjudices définitifs générés à la fois par la perte de valeur de leur bien et les nuisances qu'ils vont 11 h
- Sur la construction d'un mur de soutènement en méconnaissance de la réglementation d'urbanisme:
-ordonner la démolition du mur de clôture des époux [N] et la suppression des remblais constatés par l'expert judiciaire, afin de rétablir les restanques conformément aux règles du PLU, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement.
en tout état de cause,
-condamner les époux [N] au paiement d'une somme de 10,000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.
-ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 18 mars 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a:
-débouté les époux [X] de leurs demandes de démolition et indemnitaires formées au titre du trouble anormal du voisinage ;
-débouté les époux [X] de leur demande de démolition du mur de soutènement situé en limite séparative de la parcelle des époux [N] ;
-condamné les époux [X] à payer aux époux [N] la somme de 1.300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné les époux [X] aux dépens ;
-dit que les dépens seront distraits, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, au profit des avocats qui en ont fait la demande ;
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
-rejeté le surplus des demandes ;
Par déclaration du 28 mai 2019, les époux [X] ont interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 22 août 2019, les époux [X] demandent à la cour de:
Vu l'article 1382 du code civil,
Vu l'article 544 du code civil,
Vu les articles 678 et 679 du code civil,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
-infirmer en toutes ses dispositions le jugement,
-dire et juger que la surélévation du terrain des époux [N] leur occasionne un préjudice en raison d'une perte d'intimité résultant des vues en surplomb ainsi créées sur leur terrain outre un préjudice esthétique et une modification de l'écoulement des eaux, ainsi qu'en atteste le rapport d'expertise.
-condamner les époux [N] à leur payer la somme de 100 000 € au titre des préjudices générés à la fois par la perte de valeur de leur bien et les nuisances qu'ils subissent.
-dire et juger que le mur en agglos faisant office de soutènement édifié par les époux [N] et les remblais constatés par l'expert en violation des règles du PLU, portent atteinte à l'écoulement des eaux naturel et crée une vue droite sur leur propriété à moins de 1,90 mètres en violation des articles 678 et 679 du code civil.
-ordonner la démolition du mur de clôture des époux [N] et la suppression des remblais constatés par l'expert judiciaire, afin de rétablir les restanques conformément aux règles du PLU, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard a compter de la signification du jugement.
en tout état de cause,
-condamner les époux [N] au paiement d'une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.
Ils font valoir que :
-leur action est fondée à la fois sur :
- le trouble anormal de voisinage,
- l'article 1240 du code civil à raison des infractions au plan local d'urbanisme, et au permis de construire,
-l'interdiction d'aggraver la servitude du fonds inférieur posée par l'article 640 du code civil,
-l'interdiction de créer des vues droites en infraction aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil.
-un apport de terre a été réalisé, sans avoir été autorisé par le permis de construire.
-l'expert a mis en évidence :
- en page 11 que le terrain a été remblayé d'une hauteur de 1 mètre à 1,30 mètres sur la limite commune au droit du mur et de 0,66 mètres au droit de la façade.
-en page 17, que « la construction [N], dont le permis a été délivré en 2012, n'en respecte pas les prescriptions ».
-le seuil du garage correspond à la dalle du rez-de-chaussée qui était prévu au permis de construire à la cote 146,10 se trouve 66 cm plus haut.
-la loggia EST qui était prévue au permis de construire à la cote 148,50 a été réalisée à la côte 148,93, soit 43 cm plus haut que ce qui était prévu initialement.
- le trouble est devenu anormal dès lors que la surélévation des constructions, en infraction au permis de construire, crée une aggravation de la vue. ( page 17),
-selon le permis de construire, la villa devait être de plain-pied, avec un garage en sous-sol, or elle comporte deux étages,
-la perte de valeur calculée par l'expert du fait de l'aggravation des vues directes sur leur espace de loisir, s'élève à 7% de la valeur de leur bien,
-en outre, ils subissent un préjudice esthétique et une aggravation de l'écoulement des eaux,
-le mur de soutènement est construit en infraction aux règles du plan local d'urbanisme qui tiennent compte de la configuration des terrains en restanques,
-il leur cause un préjudice du à l'aggravation de l'écoulement des eaux, et crée une vue droite chez eux en ce qu'il supporte un remblai.
Les époux [N], suivant leurs conclusions signifiées par RPVA le 22 novembre 2019, demandent à la cour de:
-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-débouter les époux [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-condamner les époux [X] à leur payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner les époux [X] aux dépens avec distraction pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font valoir que :
-la preuve d'une aggravation de la vue chez eux qui serait causée par le non respect du plan local d'urbanisme n'est pas rapportée,
-la surélévation de la dalle du rez-de-chaussée de 63 et 43 centimètres ne suffit pas à établir cette aggravation,
-ils ne peuvent se prévaloir d'un droit à la vue, alors que leur parcelle est naturellement à un niveau inférieur de celle qu'ils leur ont vendue, sans leur imposer de servitude particulière, les terrains étant situés en zone urbaine, non spécialement protégée,
- la réglementation d'urbanisme prévoit que dans les zones de fortes pentes, les talus de remblais doivent être réalisés sous forme de restanque ne dépassant pas 1,50 mètre et doivent être séparées entre elles d'une bande de terre d'un mètre.
-l'expert a déduit à tort du non respect d'un mètre entre les deux murs, qu'il fallait considérer qu'il s'agissait d'un seul et même mur,
-or, les constructions ayant deux assises différentes, il existe bien physiquement deux murs d'une hauteur respective de moins de 1,50 mètre de sorte qu'aucune violation des règles d'urbanisme n'est effective,
-de plus aucun préjudice d'aggravation de l'écoulement des eaux n'est établi, en lien avec ce mur.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 15 février 2022.
MOTIFS
Sur la demande de dommages et intérêts des époux [X] pour perte de valeur de leur bien et nuisances subies :
En premier lieu, sur les manquements invoqués aux interdictions d'aggraver la servitude du fonds inférieur quant à l'écoulement des eaux et de créer des vues droites en infraction aux dispositions des articles 640, 678 et 679 du code civil, il sera relevé qu'aucun des éléments produits aux débats ne permet de caractériser une infraction à ces dispositions.
Concernant l'écoulement des eaux, hormis les affirmations des appelants, aucun constat ne permet d'établir l'aggravation alléguée, leurs seules déclarations ne pouvant en constituer la preuve.
Concernant les infractions aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil selon lesquelles « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage... ou « on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance », aucune mesure n'a été effectuée tendant à établir qu'une ouverture a été pratiquée à une distance enfreignant les dispositions légales.
En second lieu, les époux [X] invoquent un trouble anormal de voisinage résultant des constructions réalisées sans respect du permis de construire ou du plan local d'urbanisme.
Alors qu'ils ont détaché une partie de leur terrain situé naturellement plus en hauteur que celui qu'ils ont conservé, en sachant qu'une construction y serait édifiée, les époux [X] doivent établir, soit les manquements aux règles de construction et le lien avec leur préjudice, soit l'anormalité des constructions.
L'expert conclut son rapport le 28 avril 2016, en indiquant notamment :
« Entre la façade de la nouvelle construction et la limite séparative entre les parcelles AP [Cadastre 8] ([N]) et AP [Cadastre 9] ([X]) le terrain a été remblayé d'une hauteur 1,00 m à 1,30 sur la limite commune au droit du mur et de 0,66 m au droit de la façade devant la porte du garage. Cet apport de terre (figuré en jaune sur notre annexe 7) correspond à la hauteur du mur en agglos banchés construit en limite de propriété.
Le relevé que nous avons effectué montre par comparaison avec les coupes du PC (annexes 4 et 5) que le seuil du garage correspondant à la dalle du rez de chaussée, prévu à la cote 146,10 a été réalisé à la cote 146,73 m soit +0,63 m.
La loggia EST : est à la cote 148,93 m-Planché inachevé- soit à + 0,43 m de la cote prévue : 148,50 m (146,10+2,15+0,25)
Le faîtage est à la cote 153,72 m alors qu'il était prévu à la cote 154,08.
La hauteur de la construction par rapport au sol naturel et mesuré à l'égout du toit est de :
Angle Nord Ouest (a cheval sur une restanque);
Par rapport au haut de l'ancienne restanque : 151,93 m -146,41 m = 5,52 m Par rapport au bas de l'ancienne restanque : 151,93 m - 145,74 m = 6,19 m
Angle Nord Est : 151,93 m -146,63 = 5,30 m
La hauteur de la construction respecte donc les dispositions de l'article AU 10.
Le terrain est en restanque, la construction [N] est construite sur 3 restanques à partir d'un seul niveau, ce qui est contraire aux prescriptions de l'article AU 11.
Voir coupe annexe 8b
Le mur de soutènement mis en place sur la limite séparative entre les parcelles AP [Cadastre 9] ([X]) et AP [Cadastre 8] ([N]), est situé sur 30 mètres de longueur au ras du mur de restanques en pierre sèche et ne respecte donc pas les préconisations de l'article AU 11 en ce qui concerne la distance entre murs et les plantations entre murs.
Le mur de clôture édifié sur la limite séparative est de fait un mur de soutènement construit comme tel en agglos banché et dont les caractéristiques en tant que mur de soutènement (ou mur de clôture) ne répondent pas aux prescriptions du règlement de la zone UA
La hauteur du mur de soutènement [N] est de 1,26 mètres (Mesuré sur la coupe 8a) par rapport au niveau supérieur du mur de restanque [X] et de 1,97 mètres par rapport au sol naturel de la parcelle [X] (niveau inférieur de la restanque) ; la hauteur du mur de restanque [X] étant de 0,71 m. Mais le fait que les deux murs soient dans le prolongement vertical l'un de l'autre bien que séparés par un espace de zéro à vingt centimètres (et non pas séparés par une bande libre de 1 mètre) entraîne qu'ils ne constituent qu'un seul mur de 1,97 mètres de haut donc dépassant la hauteur autorisée : 1,50m.
La conséquence de cet état de fait est que le mur de soutènement devrait être reculé de 1 mètre; ce qui ne gênerait pas l'accès au garage situé en sous-sol....
La surélévation de la construction aggrave nécessairement la vue naturelle bien que les deux unités foncières soient naturellement surélevée l'une par rapport à l'autre.
De la même façon, la plateforme créée derrière le mur de soutènement au Nord de la construction crée une vue directe sur la parcelle C [Cadastre 9] [X], voir coupe du terrain annexe 8a.
Nous avons estimé que la dévaluation de la propriété [X] du fait de l'aggravation de vue est de 7% de sa valeur, soit 25 375 € ».
Il ressort de ces conclusions qui ne sont pas sérieusement contredites que :
il n'est pas relevé de non conformité au permis de construire, et cela d'autant moins que les époux [N] produisent un permis de construire modificatif du permis de construire n°083 131 11 T0055, qui leur a été accordé le 7 décembre 2017, et qui portait sur « les modifications suivantes : altimétrie, ouvertures, abord et plateforme devant le garage, pose de parois vitrées sur la terrasse couverte, création d'une casquette protégeant la porte du garage, végétalisation des jardinières en façade Nord. »
La preuve d'un manquement aux règles d'urbanisme ou au permis de construire tel que modifié en octobre 2017, n'est donc pas rapportée concernant l'altimétrie, y compris pour la plateforme devant le garage.
Ce que le rapport d'expertise met en évidence est que le mur de soutènement réalisé près de la limite des deux fonds, d'une hauteur de 1,26 m ne respecte pas le plan local d'urbanisme et la configuration des terrains en restanques, les murs devant être séparés d'un mètre entre eux et ne pas dépasser 1,50m de hauteur.
A l'appui de leur demande en démolition de ce mur, les époux [X] invoquent un préjudice du à l'aggravation de l'écoulement des eaux, qui n'est pas établi, et la création d'une vue droite chez eux en ce qu'il supporte un remblai.
Le remblai incriminé n'est que de un mètre de large puisque le mur contesté pouvait être construit, mais à une distance minimum d'un mètre de celui existant sur le fonds [X].
Le préjudice de vue en découlant est minime dès lors que la vue sur le fonds inférieur, et en particulier sur les espaces de loisir (piscine, abri, potager, jardin) existe naturellement, et serait simplement légèrement éloignée (d'un mètre) si la réglementation était respectée.
Dans ces conditions, il ne sera accédé aux prétentions des époux [X] que dans la limite de 5 000 €, cette indemnisation apparaissant suffisante à réparer le préjudice qu'ils subissent à raison de l'aggravation de la vue préexistante, sans qu'il soit fait droit à leur demande de démolition du mur de clôture des époux [N] et de « suppression des remblais constatés par l'expert », lesquels, suivant la coloration en jaune figurant sur son plan annexe 7 entourent la façades nord et ouest de la villa, et rejoignent la limite entre les deux fonds, alors même que rien ne démontre qu'ils enfreignent la réglementation urbanistique.
En définitive le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande de démolition du mur de soutènement situé en limite séparative de la parcelle des époux [N], et infirmé pour le surplus.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande de démolition du mur de soutènement situé en limite séparative de la parcelle des époux [N],
L'infirme pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
Condamne [J] [N] et son épouse [V] [L] à payer à [P] [X] et son épouse [G] [I] la somme de 5 000 € en indemnisation de leur préjudice lié à la construction du mur de soutènement en limite des fonds,
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne [J] [N] et son épouse [V] [L] aux dépens, comprenant les frais d'expertise, et à payer 3 000 euros à [J] [N] et son épouse [V] [L] en application de l'article 700 du code de procédure civile, au total pour la procédure de première instance et d'appel.
Le greffier Le président
