COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 20 OCTOBRE 2022
SA
N° 2022/ 411
N° RG 21/18160 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BISY4
S.C.I. VALERIA
C/
Syndic. de copro. [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-louis BONAN
SCP IMAVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 23 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le N°RG 21/00383 .
APPELANTE
S.C.I. VALERIA , « [Adresse 3], prise en la personne de son gérant, Monsieur [N] [O] demeurant et domicilié [Adresse 4]
représentée par Me Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Benjamin GUION, avocat au barreau de MARSEILLE , plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Centre de Gestion Immobilière - CGI - SAS, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social
représenté par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Julien MACIA BERNALDO DE QUIROS, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, présent lors du prononcé.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Valeria est propriétaire de cinq locaux commerciaux au sein de l'immeuble en copropriété dénommé Les Jardins du Luxembourg situé [Adresse 1]. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat l'a fait assigner le 3 février 2021 devant le tribunal judiciaire de Toulon statuant selon procédure accélérée au fond en paiement d'une somme principale de 50'049,45 € et de celles de 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 1800 € en application de l'article 70€ 0 du code de procédure civile.
La SCI Valeria s'est opposée à la demande en invoquant la prescription des provisions réclamées antérieurement au 3 février 2016 et le caractère infondé du surplus de la demande. Selon jugement contradictoire du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :
'rejeté le moyen tiré de la prescription ;
'condamné la SCI Valeria à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins du Luxembourg les sommes de :
*46'642,95 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 1er janvier 2021 intégrant la provision trimestrielle du 1er janvier au 31 mars 2021,
*2694,50 € au titre des charges à échoir devenu exigibles intégrant la provision trimestrielle « du 1er avril au 30 septembre 2021 »,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'rejeté la demande au titre des frais de recouvrement ;
'condamné la SCI Valeria aux dépens.
La SCI Valeria a régulièrement relevé appel de cette décision le 22 décembre 2021 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 février 2022 de:
'réformer le jugement déféré ;
'débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, la SCI Valeria fait valoir principalement qu'aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 23 novembre 2018 l'action en paiement du syndicat se prescrit désormais par cinq ans et qu'en conséquence ce dernier est irrecevable à réclamer paiement des charges échues antérieurement au 3 février 2016 en l'état d'une assignation introductive du 3 février 2021.
Elle explique au fond qu'en sa qualité de propriétaire de locaux commerciaux elle n'a pas l'usage de la piscine et du cours de tennis parties communes de la résidence, que ses lots sont isolés par une clôture sans accès direct à ces équipements ainsi qu'au jardin et que c'est à tort que le syndicat lui impute des charges d'entretien de parties communes dont elle n'a pas l'utilité, que le règlement de copropriété contrevient ainsi aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa premier de la loi de 1965 et qu'une jurisprudence constante consacre cette nullité.
Selon ordonnance en date du 26 avril 2022 qui n'a fait l'objet d'aucun recours, les conclusions du syndicat des copropriétaires intimé ont été déclarées irrecevables.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions de l'appelante, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et étant rappelé qu'en suite de l'irrecevabilité des écritures d'appel du syndicat des copropriétaires, la cour demeure saisie de ses demandes et moyens soutenus devant le premier juge.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 23 août 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a étendu le délai quinquennal de l'article 2224 du code civil aux actions personnelles relatives à la copropriété visées à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis ; cependant cette réduction du délai n'est pas rétroactive en lecture de l'article 2222 du même code qui prévoit : « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».
En lecture de ces dispositions, le premier juge a exactement considéré qu'au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, les créances débutant en octobre 2012 n'étaient pas prescrites, la loi ancienne autorisant une action jusqu'en octobre 2022 et qu'un nouveau délai de cinq ans était ouvert à compter de la réforme soit jusqu'au 23 novembre 2023 sans pouvoir excéder le délai de prescription initial de 10 ans ; l'acte introductif d'instance datant du 3 février 2021, l'entièreté de la demande en paiement est recevable en la forme, la recevabilité de celle-ci n'étant pas discutée pour les charges et provisions échues postérieurement au 3 février 2016.
Sur le paiement des charges :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Le syndicat a communiqué en appel les pièces listées par le premier juge : procès-verbaux d'assemblées générales, appels de fonds correspondants, décompte individuel et règlement de copropriété, dont il ressort de ce dernier que les espaces verts sont des parties communes générales dont chaque copropriétaire supporte une quote-part d'entretien et que la piscine et le tennis sont des parties communes spéciales affectées à certains d'entre eux. La SCI Valeria ne conteste pas que les charges générales et spéciales lui ont été réclamées conformément à la quote-part applicable à chacun de ses lots; elle ne les conteste d'ailleurs pas plus dans leurs montants respectifs tels que figurant à son compte individuel.
Enfin et surtout, l'appelante qui limite sa critique au seul critère de répartition des charges1/n'a jamais sollicité sa modification ainsi que le prévoit l'article 11 de la loi précitée, 2/n'a pas plus introduit d'action quelconque en révision ou annulation telle que prévue à l'article 12 de cette même loi, 3/n'élève aucune prétention au dispositif de ses écritures quant à la régularité de la répartition des charges. Or :
-au visa de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur des demandes figurant au dispositif des conclusions des parties et non pas sur les moyens développés dans le corps de ces écritures,
-les clauses du règlement de copropriété ainsi que les décisions d'assemblées générales s'appliquent impérativement jusqu'à leur annulation éventuelle.
Sur le surplus des demandes :
La SCI Valeria sollicite l'infirmation de sa condamnation au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts mais ne développe aucun moyen de droit ou de fait au soutien de cette prétention ; elle ne critique en rien l'argumentaire du tribunal ayant notamment retenu qu'elle avait déjà été condamnée à paiement de charges au profit du syndicat le 14 décembre 2012 pour un montant principal de 27'744,46 €, que depuis cette date elle ne s'est quasiment pas acquittée de ses charges de copropriété si ce n'est d'une façon extrêmement sporadique et anecdotique et qu'au regard des sommes dues elle a nécessairement créé un préjudice financier à la copropriété distinct de celui né du seul retard apporté au paiement.
En conséquence, le jugement mérite confirmation de l'ensemble de ses dispositions.
***
Déboutée de son recours, la SCI Valeria ne peut prétendre à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; pour les mêmes motifs elle est condamnée aux dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Déboute la SCI Valeria de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
