COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 20 OCTOBRE 2022
SA
N° 2022/ 410
N° RG 21/17961 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BISII
Syndic. de copro. [Adresse 3]
C/
S.C.I. ANNEGUY
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP IMAVOCATS
ASSOCIATION COUTELIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 30 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00823.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, le Centre de Gestion Immobilière - CGI - SAS, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social
représenté par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Julien MACIA BERNALDO DE QUIROS, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
S.C.I. ANNEGUY, dont le siège social est [Adresse 1] , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Lauriane COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Anneguy est propriétaire de lots au sein de l'immeuble en copropriété [Adresse 3]. Faisant état d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] l'a fait assigner le 6 avril 2021 devant le tribunal judiciaire de Toulon statuant selon procédure accélérée au fond pour obtenir paiement des sommes de 12'967,05 € à titre principal, 500 € pour résistance abusive et 1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Anneguy s'est opposée à titre principal à la demande et subsidiairement aux frais de recouvrement. Selon jugement contradictoire du 30 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Toulon a :
'constaté la prescription des demandes du syndicat sur les sommes réclamées au titre des charges et travaux échus antérieurement au 6 avril 2016 ;
'condamné la SCI Anneguy à payer au syndicat les sommes de :
*3094,08 € au titre des charges et travaux échus entre le 7 avril 2016 et le 15 mars 2021 comprenant la provision trimestrielle du 1er janvier au 31 mars 2021,
*405,14 € au titre des frais de recouvrement ;
'débouté le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné la SCI Anneguy à lui payer la somme de 900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné la même aux dépens ;
'rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a régulièrement relevé appel de cette décision le 20 décembre 2021 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 janvier 2022 de:
vu l'article 1240 du code civil,
vu les articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les faits énoncés,
vu les pièces versées aux débats,
'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau ;
'débouter la SCI Anneguy de l'ensemble de ses demandes ;
'la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] les sommes de :
*11'986,92 € au titre de l'arriéré de charges,
*980,13 € au titre des frais de recouvrement,
*500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
*2400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
' condamner la même aux dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que son action n'est pas prescrite dès lors qu'elle été engagée le 6 avril 2021 avant l'expiration de l'ancien délai de 10 ans, qu'elle est justifiée au fond en lecture des procès-verbaux d'assemblées générales et des appels de fonds correspondants produits, que les frais de recouvrement sont prévus aux contrats de syndic et que la carence de l'intimée cause un préjudice de trésorerie à la copropriété.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 15 février 2022, la SCI Anneguy demande à la cour de :
vu les articles 1343-5 et 1224 du code civil,
vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la prescription et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau ;
'débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes ;
'si une condamnation venait à être prononcée, juger que celle-ci ne saurait être supérieure à la somme de 3145,90 €;
'en toutes hypothèses, condamner le syndicat à payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens.
La SCI intimée soutient principalement que la créance du syndicat est partiellement prescrite ainsi que l'a jugé le tribunal en lecture de l'article 2224 du code civil et de la loi du 25 novembre 2018, que les frais de recouvrement excluent les frais de relance et honoraires d'huissier et d'avocat, que le syndicat n'excipe pas d'un préjudice particulier fondant sa demande en paiement de dommages-intérêts et qu'enfin la SCI débitrice de bonne foi peut prétendre à l'octroi de délais de paiement.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 23 août 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a étendu le délai quinquennal de l'article 2224 du code civil aux actions personnelles relatives à la copropriété visées à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis ; cependant cette réduction du délai n'est pas rétroactive en lecture de l'article 2222 du même code qui prévoit : « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».
Le syndicat plaide ainsi à bon droit qu'au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, les créances débutant en avril 2011 n'étaient pas prescrites, la loi ancienne autorisant une action jusqu'en avril 2021 ; l'acte introductif d'instance datant du 6 avril 2021, l'entièreté de la demande en paiement est recevable en la forme, la recevabilité de celle-ci n'étant pas discutée pour les charges et provisions échues postérieurement au 6 avril 2016.
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
-les procès-verbaux d'assemblées générales de 2012 à 2020 approuvant les exercices comptables clos et les budgets prévisionnels,
-les appels de fonds correspondants,
-le règlement de copropriété,
-un extrait de matrice cadastrale,
-un contrat de syndic,
-les états de dépenses des années 2012 à 2021,
-une mise en demeure par courrier recommandé en date du 14 janvier 2021 réceptionné par la SCI Anneguy,
-un extrait de compte individuel pour la période du 1er avril 2011 au 1er janvier 2021.
Après avoir expurgé les frais de recouvrement dont il sera question ci-après (cf pièce n°3 du dossier du syndicat), l'arriéré de charges proprement dites s'élève à la somme de 11'986,92 € que la SCI ne critique pas, invoquant essentiellement la prescription (cf supra) et des difficultés financières. Il est fait droit à la demande en paiement du syndicat.
S'agissant des frais de recouvrement, l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de ces dispositions, le premier juge a écarté à bon droit les honoraires d'avocat et frais d'huissier et a justement retenu les frais de mise en demeure et de sommation de payer pour un montant de 415,14 € qui mérite confirmation.
S'agissant du surplus, le syndicat ne peut se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel la SCI Anneguy est étrangère , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. La cour ajoute que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de la SCI intimée ni des considérations générales du syndicat sur le fonctionnement d'une copropriété ou encore de la comparaison de la dette de la SCI et du budget prévisionnel. De même, la mauvaise foi qu'il lui impute apparaît contredite et en tout cas contestable au regard de la plainte pour escroquerie déposée par son gérant auprès du procureur de la République de Toulon le 1er février 2022.
Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
La SCI Anneguy ne reprend pas au dispositif de ses écritures sa demande en délais de paiement.
L'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile dispose que les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
La cour n'est dès lors saisie d'aucune demande en délais de paiement.
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Le syndicat des copropriétaires ayant été contraint de recourir une seconde fois à justice pour obtenir paiement de charges non contestées est fondé en sa demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la SCI Anneguy qui succombe est condamnée aux dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il déboute le syndicat de la [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages-intérêts et statue sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Rejette le moyen tiré de la prescription invoqué par la SCI Anneguy
Condamne la SCI Anneguy à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] les sommes de :
*11'986,92 € au titre de l'arriéré de charges et provisions, comptes arrêtés au 1er janvier 2021 incluant l'appel de charges du premier trimestre 2021 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance,
*405,14 € au titre des frais de recouvrement,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la SCI Anneguy aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
