COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 20 OCTOBRE 2022
sa
N° 2022/ 406
N° RG 21/01930 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5OJ
[I] [O] [T] [U] [Z]
C/
Syndic. de copro. SDC [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marc PERRIMOND
Me Philippe CORNET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 27 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02366.
APPELANTE
Madame [I] [O] [T] [U] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2251 du 18/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 18 Novembre 1970 à OYEM (GABON), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marc PERRIMOND, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic SA FONCIA [Adresse 4], dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laëtitia ALCARAZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [I] [T] [U] [Z] est propriétaire des lots n° 843 et 817 correspondant à un appartement une cave de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 3] et situé [Adresse 2]. Invoquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner en paiement des sommes de 15'230,74 € à titre principal, de 2000 € à titre de dommages-intérêts et de 1491 € en application de l'article 700 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant selon la procédure accélérée au fond.
Mme [I] [T] [U] [Z] s'est principalement opposée à la demande et subsidiairement a sollicité que la condamnation à paiement soit limitée à la somme de 12'323,96 €, comptes arrêtés au 30 novembre 2020 avec délais de paiement.
Selon jugement contradictoire du 27 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Marseille a :
'condamné Mme [I] [T] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 17'371,10 € au titre des charges échues impayées et des charges exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2020 ;
'rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné Mme [I] [T] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné la même aux dépens ;
'rappelé que la décision est exécutoire en vertu de l'article 492-1 ancien et 481-1 nouveau du code de procédure civile.
Mme [I] [T] [U] [Z] a régulièrement relevé appel de cette décision le 9 février 2021 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 août 2022 de:
vu les articles 10-1, 19-2, 14-1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il rejette la demande en paiement de dommages-intérêts ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des sommes de 2329,52€ au titre des frais de procédure et de 974 55 € au titre des frais du huissier ;
'condamner« la requise » au paiement d'une somme qui ne saurait excéder celle de 11'114,02€, comptes arrêtés au 18 juillet 2022 ;
'subsidiairement et en toute hypothèse, accorder les plus larges délais de paiement ;
' condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Au soutien de son appel, Mme [I] [T] [U] [Z] fait valoir principalement qu'elle a effectué des règlements en vue d'apurer sa dette, que le syndicat ne peut lui réclamer des frais de suivi contentieux et honoraires d'avocat sans justifier de la moindre diligence, ni des frais du huissier qui relèvent des dépens, que le syndic de copropriété dans son dernier décompte du 18 juillet 2022 a ajouté de nouveaux honoraires intitulés « suivi procédure recouvrement » ; que les sommes indues s'élèvent à 2329,52 € et que les frais d'hypothèque facturés à hauteur de 974 55 € ne sont pas plus justifiés.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, le [Adresse 3] demande à la cour de :
vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu la mise en demeure du 10 mars 2020,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il condamne Mme [I] [T] [U] [Z] au paiement des sommes de 17'371,10 € et 800 € et aux dépens ;
'statuant à nouveau, condamner Mme [I] [T] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] les sommes de :
*14'418,09 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2020 au titre des charges échues impayées, comptes arrêtés au 18 juillet 2022,
*10'000 € pour procédure abusive,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouter Mme [I] [T] [U] [Z] de l'ensemble de ses demandes ;
'condamner la même aux dépens.
Le syndicat intimé soutient principalement qu'aux termes d'une décision antérieure du 10 mars 2014 Mme [I] [T] [U] [Z] a déjà été condamnée à payer au syndicat un arriéré de charges de 1697,32 € ainsi qu'une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, qu'en l'état de nouveaux impayés le syndicat est fondé dans son action telle qu'admise par le premier juge et dans l'actualisation de sa créance devant la cour, que le contrat type de syndic prévoit les frais de recouvrement applicables au copropriétaire défaillant, que les diligences auprès des huissiers et avocats ne ressortent pas de la gestion courante, que l'article 19-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 autorise la condamnation du copropriétaire au paiement de l'arriéré de charges dues et de manière anticipée au paiement des charges futures déjà votées. Le syndicat ajoute que la procédure d'appel est abusive en ce qu'il a pour seul objectif de paralyser la vente du bien de l'appelante faisant l'objet d'une saisie immobilière et que celle-ci ne justifie en rien de sa situation financière au soutien de sa demande en délais de paiement.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 5 septembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement de la somme actualisée de 14'418,09 €, le syndicat produit notamment :
-le titre de propriété de l'appelante
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2015 à 2020 approuvant les exercices comptables clos et les budgets prévisionnels
-les appels de fonds correspondants,
-trois contrats de syndic,
-des notes d'honorairesde son conseil,
-trois décomptes individuels de charges dont le dernier actualisé au 18 juillet 2022,
-une mise en demeure de payer en date du 10 mars 2020.
La demande en paiement est donc fondée en son principe et n'est d'ailleurs pas discutée par Mme [I] [T] [U] [Z] qui en lecture du dernier décompte ne critique que les seuls frais divers de recouvrement, poursuite et contentieux pour un montant total de 2329,52 € (cf pièce surlignée de son dossier) ; la créance de charges proprement dites doit ainsi être arrêtée à la somme de 14'418,09 € - 3604,84 € = 10813,25 €.
S'agissant des frais de recouvrement, l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les honoraires d'avocat et d'huissier significateur et/ou poursuivant doivent être écartés d'emblée du décompte individuel ; il en va de même des frais d'hypothèque qui ne ressortent d'aucun bordereau ou document de publicité foncière. Pour le surplus, le syndicat ne peut se prévaloir de frais forfaitaires prévus aux contrats conclus avec le syndic Foncia auquel Mme [I] [T] [U] [Z] est étrangère , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. La cour ajoute, contrairement aux pétitions de principe de l'intimé, que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat ne fournit aucune facture, hormis les notes d'honoraires de son conseil (cf pièces n° 26 de son dossier) sur les prétendues « diligences de nature exceptionnelle» (cf page 9 de ses écritures) auxquelles il aurait été contraint pour recouvrer la créance de charges.
Les frais nécessaires sont limités au coûts de la mise en demeure du 11 mars 2020 dont les termes et la réception ne sont pas contestés, soit 18 €.
Sur le surplus des demandes :
L'admission partielle du recours de Mme [I] [T] [U] [Z] ôte à la procédure d'appel tout caractère abusif et rend sans objet la demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre.
L'appelante qui d'une part ne justifie pas de sa situation économique et financière et qui d'autre part a déjà bénéficié de délais de fait tenant à la durée de la procédure ne peut prétendre à l'octroi de délais de paiement.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables. En l'état de l'admission partielle de l'appel, chacune d'elles conservera la charge de ses dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déboute le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts,
-statue sur l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne Mme [I] [T] [U] [Z] aux dépens de première instance ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne Mme [I] [T] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] les sommes de :
-10813,25 € au titre de l'arriéré de charges et provisions, comptes arrêtés au 18 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2020,
-18 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
Déboute le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive;
Déboute Mme [I] [T] [U] [Z] de sa demande en délais de paiement ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
Le greffier Le président
