France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 13 octobre 2022, 19/14445

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 401

Rôle N° RG 19/14445 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE376

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 4]

[X] [W]

SCP [J]

Compagnie d'assurances APRIL

SAS AMLIN EUROPE NV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL WW & ASSOCIES

Me Eric AGNETTI,

SELARL SELARL NINO PARRAVICINI

SCP ASSUS-JUTTNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 06 Août 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 1117001126.

APPELANT

Syndicat des copropriétairesde l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1], représenté par Maître [U] [E], en sa qualité d'administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Me Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par Me Hugo CAPPADORO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [X] [W]

né le 31 Décembre 1937 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]

représenté par Me Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

SCP [J] mandataire judiciare, représentée par Maître [L] [J], agissant en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société CEMA, [Adresse 6] - [Localité 1]

représentée par Me Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE

Compagnie d'assurances APRIL, C/O COTTA ASSURANCE [Adresse 3] - [Localité 1]

représentée par Me Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE

SAS AMLIN EUROPE NV Socété Anonyme de droit néerlandaise, représenté par sa succursale sis à [Localité 8] dont le siège social est [Adresse 5] - [Localité 8], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 30 Août 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame [N] [A], a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 28 décembre 2008, la société civile CEMA a donné à bail à M. [X] [W] un appartement situé au 4ème et dernier étage de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 1].

M. [W] a été victime d'un premier dégât des eaux le 14 septembre 2015 et d'un second, entre le 3 et 5 octobre suivant.

Par ordonnance de référé en date du 13 janvier 2016, le président du tribunal d'instance de Nice a ordonné, à la demande de M. [W], une expertise portant sur les lieux loués confiée à M. [T] [Z] et a ordonné la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations de Nice.

M. [Z] a déposé son rapport définitif le 4 mars 2017.

Par acte d'huissier en date du 9 mars 2017, M. [X] [W] a fait assigner, devant le tribunal d'instance de Nice, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], la SCP [J], en sa qualité de mandataire liquidateur de la société civile CEMA et la compagnie d'assurance APRIL c/o COTTA ASSURANCES, assureur de la copropriété, aux fins de les voir notamment condamner in solidum à:

- à réaliser, sous astreinte, les travaux sur les parties communes préconisés par l'expert,

- à lui verser une somme de 9.600, 26 € au titre des dégradations de l'appartement et la somme de 20.298, 55 € au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 4 mars 2017.

Par jugement contradictoire en date du 6 août 2019, le tribunal d'instance de Nice a:

- mis hors de cause la société APRIL c/o COTTA ASSURANCES ainsi que la SAS AMLIN EUROPE N.V,

- enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de faire réaliser les travaux de réfection des parties communes, conformément au rapport d'expertise de M. [Z], et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée de deux mois,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [X] [W] les sommes de:

* 9.600,26 € au titre des dégradations subies,

* 6.032,95 € au titre du préjudice de jouissance subir durant la période allant du 25 octobre 2010 au 24 mars 2017,

* 78,35 € par mois, à compter du mois d'avril 2017, jusqu'à la réalisation effective des travaux concernant les parties communes,

* 2.885 € à titre de remboursement de diverses factures,

* 4.857,42 € au titre des frais d'expertise,

- condamné M. [X] [W] à payer à la SCP [J], es qualité de mandataire liquidateur de la société civile CEMA, la somme de 14.389, 20 € au titre des loyers dus pour la période de janvier 2016 à novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à compter de la signification du présent jugement, M. [X] [W] devra s'acquitter du paiement de ses loyers directement entre les mains de la SCP [J], es qualité de mandataire liquidateur de la société civile CEMA,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [X] [W] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] aux dépens.

Par déclaration en date du 12 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], agissant et représenté par Me [U] [E], es qualité d'administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du tribunal de grande instance de Nice du 12 juillet 2019, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, demande à la cour de:

- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Nice en date du 6 août 2019 en ce qu'il a:

* mis hors de cause la société APRIL c/o COTTA ASSURANCES ainsi que la SAS AMLIN EUROPE N.V,

* fixé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour faire réaliser les travaux de réfection des parties communes, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée de deux mois,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [X] [W] les sommes de:

* 9.600,26 € au titre des dégradations subies,

* 6.032,95 € au titre du préjudice de jouissance subir durant la période allant du 25 octobre 2010 au 24 mars 2017,

* 78,35 € par mois, à compter du mois d'avril 2017, jusqu'à la réalisation effective des travaux concernant les parties communes,

* 2.885 € à titre de remboursement de diverses factures,

* 4.857,42 € au titre des frais d'expertise,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [X] [W] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] aux dépens,

Par l'effet dévolutif de l'appel,

Sur la demande de travaux:

- donner acte à la copropriété du [Adresse 4] de son accord et de sa volonté de réaliser les travaux préconisés par M. [Z], expert judiciaire,

- homologuer le rapport d'expertise de M. [Z],

- constater que pour réaliser lesdits travaux la copropriété avait proposé au vote de l'assemblée générale du 13 mars 2017 de mandater un architecte mais dont l'annulation est demandée judiciairement par la SCI CAPRICORNE ( M. [W])

Rappelant que les tantièmes de copropriété sont contestés par M. [W] et ont conduit à l'annulation de toutes les assemblées générales,

Qu'aucun appel de fonds ne peut être émis faute de tantièmes réguliers,

Que la copropriété a sollicité et financé une expertise judiciaire pour faire fixer les millièmes de l'immeuble,

Que l'expertise est effectivement intervenue au contradictoire de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble,

Que fort de procédure, M. [W] en a obtenu la caducité,

Que par assemblée générale convoquée par M. [W] lui-même le 5 juin 2018, le syndic Nardi a été désigné,

Que M. [W] par la SCI CAPRICORNE en sollicite judiciairement l'annulation,

- constater l'impossibilité de convoquer régulièrement l'assemblée générale des copropriétaires du fait du comportement de M. [W],

- dire et juger impossible la réalisation des travaux faute de pouvoir réaliser des appels de fonds réguliers,

Pour le surplus des demandes,

- dire et juger que les raisons de la précarité de l'appartement de M. [W] lui sont totalement imputables,

- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes financières,

- dire et juger que M. [W] conservera la charge des frais exposés pour les opérations d'expertise ainsi que les entiers dépens de l'instance.

Il rappelle que M. [W] est locataire d'un appartement situé au 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 4] en vertu d'un bail du 28 décembre 2008 conclu avec la SCI CEMO dont il est lui-même le gérant.

Il précise qu'il a toujours été d'accord pour effectuer les travaux préconisés par l'expert consistant en des travaux d'étanchéité et de réfection haut de l'immeuble mais que la copropriété se trouve dans l'impossibilité juridique d'effectuer ces travaux:

- l'assemblée générale du 13 mars 2017 a adopté une résolution visant à mandater l'architecte maître d'oeuvre, à savoir M. [S] [P], que cependant ladite assemblée a été immédiatement contestée devant le tribunal par la SCI CAPRICORNE gérée officiellement par Mme [W] par assignation du 12 mai 2018,

- cette nouvelle assignation vise l'application des tantièmes de copropriété et empêche le vote des travaux et l'appel de fonds préalablement nécessaire,

- le problème relatif à l'application des tantièmes de copropriété qui n'est pas réglé du fait du comportement nocif et paradoxal de M. [W] entraîne la paralysie de la copropriété, ce dernier faisant obstacle à l'établissement des tantièmes, en dépit d'une expertise judiciaire réalisée au contradictoire de tous mais que celui-ci a remis en cause,

- la copropriété a pourtant accompli les diligences en sollicitant puis finançant une telle expertise pour faire fixer les millièmes de l'immeuble permettant ainsi de pouvoir voter utilement les travaux et appels de fonds, objets du présent litige,

- les assemblées générales sont systématiquement contestées par M. [W] et sont donc susceptibles d'être annulées, de sorte que les actions de ce dernier empêche irrémédiablement toute action de la copropriété tendant à la réalisation des travaux,

- une telle situation justifie le rejet de toute demande d'astreinte s'agissant de l'accomplissement des travaux.

Il sollicite le rejet pur et simple des demandes indemnitaires de M. [W] compte tenu de l'existence d'une faute imputable à M. [W], laquelle est de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité:

- le retard pris dans la réalisation des travaux d'entretien des parties communes est dû à la situation financière de la copropriété qui résulte de l'importante dette de la SCI CEMA dans une copropriété comportant un très petit nombre de copropriétaires,

- de même l'opposition d'un copropriétaire à la mise en oeuvre des décisions prises en assemblée générale, manifestée par des comportements visant à retarder et à désorganiser les travaux, parmi lesquels la multiplication des actions en justice constitue une faute qui a contribué à la réalisation du propre préjudice de M. [W],

- en l'espèce, il justifie que le retard dans la réalisation des travaux prescrits par M. [Z] n'est dû qu'à l'opposition de M. [W],

- ce dernier n'a jamais cessé d'occuper l'appartement litigieux pour lequel il s'acquitte d'un loyer non révisable de 380 € par mois, le désordre constaté dans la chambre ne l'empêchant pas de jouir du reste du logement d'autant qu'il est également propriétaire, par l'intermédiaire de la SCI CAPRICORNE d'un autre bien au 2ème étage de l'immeuble qu'il peut parfaitement occupée,

- en toute hypothèse, au regard de la surface des pièces sinistrées ( 19,7 m² pour une superficie totale de 95,82 m²), son préjudice sur une période de 75 mois ne peut excéder 5.859,42 €,

M. [W] [X], suivant ses conclusions signifiées le 27 décembre 2019, demande à la cour de:

Vu le rapport de M. [T] [Z] du 4 mars 2017,

- confirmer le jugement dont appel en date du 6 août 2019 en ce qu'il a:

* mis hors de cause la société APRIL c/o COTTA ASSURANCES ainsi que la SAS AMLIN EUROPE N.V,

* enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de faire réaliser les travaux de réfection des parties communes, conformément au rapport d'expertise de M. [Z], et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée de deux mois,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [X] [W] les sommes de:

* 9.600,26 € au titre des dégradations subies,

* 6.032,95 € au titre du préjudice de jouissance subir durant la période allant du 25 octobre 2010 au 24 mars 2017,

* 78,35 € par mois, à compter du mois d'avril 2017, jusqu'à la réalisation effective des travaux concernant les parties communes,

* 2.885 € à titre de remboursement de diverses factures,

* 4.857,42 € au titre des frais d'expertise,

- infirmer le jugement dont appel en date du 6 août 2019 pour le surplus et statuant à nouveau,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [X] [W] la somme de 80.000 € au titre du préjudice moral subi,

- suspendre rétroactivement à janvier 2016 les loyers dont M. [W] est redevable vis-à-vis de Me [J], es qualité de liquidateur de la société CEMA,

- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [W],

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il se prévaut des conclusions du rapport d'expertise de M. [Z] qui ne souffrent d'aucune contestation s'agissant de l'origine des désordres subis par lui et des travaux de remise en état nécessaires pour mettre fin aux infiltrations. Il précise qu'il ne conteste pas les diverses sommes qui lui ont été allouées par le premier juge en réparation de ses préjudices mais fait grief au tribunal d'avoir écarté sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral alors qu'il justifie avoir été particulièrement affecté, ainsi que son épouse, par la présence d'humidité de manière quasi constante dans son appartement et s'être heurté à la résistance farouche de la copropriété qui n'a de cesse de le discréditer. Il ajoute qu'il déplore des infiltrations dans son appartement depuis octobre 2010.

S'agissant de la demande en paiement des loyers présentée par Me [J], es qualité de liquidateur de la société CEMA, il observe que Me [J] n'a jamais entrepris la moindre démarche procédurale en faveur de son locataire et n'a formalisé aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour voir indemniser son préjudice et remettre l'appartement en l'état. Il relève que Me [J] ne fait strictement rien pour rendre le logement salubre et faire exécuter les travaux préconisés par l'expert.

La SCP [J], mandataire judiciaire représentée par Me [L] [J], agissant en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société CEMA, désignée à cette fonction par jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 6 juillet 2015, suivant ses conclusions notifiées le 2 mars 2020, demande à la cour de:

- confirmer la décision rendue par le tribunal d'instance en date du 6 juillet 2019 en toutes ses dispositions en ce qui concerne les relations de la SCP PELLEIR, ès qualités et M. [X] [W],

- actualiser le montant des loyers devant être versés par M. [X] [W] à la SCP [J], ès qualités depuis le mois de décembre 2018 et jusqu'au mois de mars 2020, sauf à parfaire, à hauteur de 6.166,80 €, portant ainsi le montant des loyers devant être versés par M. [X] [W] à la SCP [J], ès qualités, de janvier 2016 à mars 2020 à hauteur de 20.556 €,

- condamner M. [X] [W] à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a retenu , au visa de l'article L 622-24 du code de commerce, que les demandes de M. [W] à son encontre, en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CEMO, ne pouvaient prospérer.

Elle ajoute qu'elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation de ce dernier à lui régler le montant des loyers ayant couru de janvier 2016 à mars 2020, le préjudice de M. [W] étant désormais fixé par le dépôt du rapport d'expertise.

La société APRIL c/o COTTA ASSURANCES et la SAS AMLIN EUROPE N.V, dans leurs conclusions déposées et notifiées le 6 mars 2020, demandent à la cour de:

Vu l'article 113-2 du code des Assurances

Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Vu l'article 2 du décret du 30 janvier 2002

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En tant que de besoin,

- dire et juger que la police d'assurance a pris effet au 29 août 2014.

- dire et juger que la police souscrite est en base réclamation.

- dire et juger que M. [W] a été victime d'un dégât des eaux le 3 et 4 octobre 2015.

- dire et juger que l'expert judiciaire considère que les infiltrations sont liées à une défaillance de l'étanchéité, mais plus généralement à un défaut d'entretien depuis plusieurs décennies.

- dire et juger qu'en lecture des conditions générales de la police d'assurance, et notamment en page 27 au chapitre 2 «Exclusions », il est indiqué que : « sont exclus les dommages connus de l'assuré à la souscription du contrat. Ainsi que les dommages résultant de faits ou d'événements dont l'Assuré avait ou aurait dû avoir connaissance à la souscription du

contrat ».

- dire et juger qu'en raison des nombreuses actions intentées par M. [W], le syndic ne pouvait ignorer l'antériorité des causes des désordres lors de la conclusion du contrat d'assurance.

En conséquence,

- mettre purement et simplement hors de cause la compagnie AMLIN dès lors que ses garanties ne peuvent être mobilisables en raison d'une exclusion de sa police d'assurance.

- dire et juger qu'il résulte des conditions générales du contrat d'habitation multirisques immeubles n°IM-007837, que sont exclus de toute garantie « les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation caractérisé ou connu, incombant à l'assuré, sauf cas de force majeure (la non suppression des causes de dommages antérieurs, lorsqu'elle est du ressort de l'assuré est considérée comme un défaut d'entretien) (page 37).

- dire et juger qu'aux termes des conditions particulières de son contrat d'assurance Multirisques, le syndic avait déclaré que l'immeuble objet du contrat d'assurance « est maintenu en bon état d'entretien » alors que ce n'était vraisemblablement pas le cas.

En conséquence,

- dire et juger que les garanties de la compagnie AMLIN ne sauraient être mobilisées pour des désordres expressément exclus de sa police d'assurance.

Partant, mettre purement et simplement hors de cause la compagnie AMLIN.

A titre subsidiaire,

- dire et juger que les raisons de la précarité de l'appartement de M. [W] lui sont en partie imputables.

- dire et juger que, ce contentieux s'inscrit dans un contentieux très lourd puisque M. [W] a engagé plus de 55 actions sous son propre nom ou celui de la société CEMA et la société CAPRICORNE toutes deux sous la gérance des époux [W] ;

- dire et juger qu'alors même que l'expert conclu effectivement à un défaut d'entretien, il indique tout de même que cela dure depuis plusieurs années, si bien que M. [W] a nécessairement été négligent en laissant le sinistre s'aggraver.

- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes en garantie dès lors qu'il a été démontré que la police souscrite auprès de la compagnie AMLIN n'est pas mobilisable en raison :

* du passé antérieur connu ;

* d'un fait dommageable et une réclamation antérieure à la souscription du contrat ;

* d'un défaut d'entretien manifeste qui n'entre pas dans la garantie ;

* d'une vétusté qui impose des travaux qui ne saurait être palliée par l'application du contrat AMLIN qui n'est pas mobilisable ;

En tout état de cause,

- condamner M. [W] à verser à la compagnie AMLIN la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elles sollicitent leur mise hors de cause aux motifs que:

- la société APRIL est un simple courtier, intervenu en qualité d'intermédiaire pour ce qui concerne la souscription de la police d'assurance auprès de la compagnie AMLI,

- la compagnie AMLIN:

* les dommages étaient connus de l'assuré lors de la souscription de son contrat en ce que les désordres litigieux, avaient fait l'objet d'une première expertise judiciaire en 2012 préconisant des travaux de réfection de la toiture qui se sont révélés insuffisants, d'autant que l'expert [Z] retient un préjudice de jouissance pour M. [W] à compter du 25 octobre 2010,

* l'absence de mobilisation des garanties de la police souscrite s'agissant de dommages résultant d'un défaut d'entretien, ce qui a été expressément relevé par l'expert judiciaire.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 août 2022.

MOTIFS

Sur les mises hors de cause des sociétés APRIL c/o COTTA ASSURANCE et AMLIN EUROPE N.V

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], dans le dispositif de ses écritures, sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société APRIL c/o COTTA ASSURANCES ainsi que la SAS AMLIN EUROPE N.V.

Toutefois, dans le corps de ses écritures, il ne développe aucun moyen au soutien de sa prétention.

Au demeurant, la cour observe que:

- il n'est pas contesté que la société APRIL c/o COTTA ASSURANCES, courtier d'assurance, est uniquement intervenue en qualité d'intermédiaire s'agissant de la souscription de la police d'assurance de la copropriété auprès de la compagnie AMLIN,

- la société AMLIN EUROPE intervient en qualité d'assureur de la copropriété suivant contrat ayant pris effet le 29 août 2014:

* les conditions générales de la police souscrite prévoient une exclusion des dommages connus de l'assuré à la souscription du contrat alors qu'il ressort des pièces produites que dès 2010, à la requête de M. [W], une première expertise avait été réalisée et des travaux de réfection de la toiture effectués, que celui-ci a sollicité en janvier 2013 une nouvelle expertise aux motifs que les travaux n'avaient pas mis fin aux désordres et que le rapport d'expertise de M. [Z] retient un préjudice de jouissance à compter du mois d'octobre 2010, de sorte que le syndicat avait connaissance de désordres persistants affectant la toiture depuis cette date,

* M. [Z] conclut que les infiltrations sont la conséquence d'un défaut manifeste d'entretien depuis de très nombreuses années, ce qui constitue également une clause d'exclusion de garantie.

En conséquence, le jugement querellé en ce qu'il a mis hors de cause la société APRIL c/o COTTA ASSURANCES ainsi que la SAS AMLIN EUROPE N.V. sera confirmé.

Sur les désordres et les travaux de remise en état

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité objective et l'absence de faute commise par le syndicat n'est pas exonératoire de responsabilité.

Celui-ci ne peut éviter sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère, à savoir la faute de la victime ou un cas de force majeure.

Aux termes de ses investigations, l'expert [Z] a objectivé les désordres suivants au sein de l'appartement donné à bail à M. [W] ( page 22):

- dans la chambre sinistrée: la mise en place de trois étais soutenant le faux plafond composé de lattes de bois et de chaux, un mur de façade ayant un enduit intérieur rempli de boursouflures (dues à des infiltrations) et une fissure relativement importante de l'autre côté de la fenêtre,

- dans la salle de bains, sur le mur mitoyen avec la chambre, boursouflures et cloquages d'enduits,

- dans l'escalier accédant au toit-terrasse, une charpente bois imbibée de traces d'eau et des chevrons complètement vermoulus dont certains cassés, la dégradation de ces chevrons étant due à des infiltrations depuis une décennie, voire plus,

- sur le toit terrasse: une très vieille étanchéité recouverte de plusieurs centimètres de sable, un relevé d'étanchéité uniquement sur un côté, absence d'engravure ou de baguette d'arrêt, une seule évacuation d'eaux pluviales, par de surverse, une gouttière sur la toiture perpendiculaire mal positionnée par rapport à l'inclinaison du toit, des rapports défectueux avec les descentes d'eaux pluviales et enfin des murs périphériques de cette terrasse présentant un crépi désagragé.

Après avoir effectué une mise en eau de la terrasse, la mise en place d'une rampe d'eau sur les murs périphériques ainsi qu'un sondage pour connaître l'épaisseur de la dalle au-dessus des chevrons, M. [Z] conclut que ' les causes des désordres sont les infiltrations d'eau dues à une étanchéité défectueuse, des murs périphériques dont les enduits sont désagrégés et des gouttières à refaire ainsi que leurs raccordements avec les descentes d'eaux pluviales. Tout ceci est la conséquence d'un manque d'entretien depuis une décennie, voire plusieurs'.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas devoir réaliser les travaux de remise en état nécessaires conformément aux préconisations de l'expert [Z], s'agissant de travaux de réfection des parties communes rendus nécessaires par un défaut d'entretien manifeste depuis de très nombreuses années.

Le syndicat appelant ne peut en revanche utilement soutenir être dans l'impossibilité de réaliser les travaux litigieux faute de pouvoir réaliser des appels de fonds réguliers dès lors que si la copropriété a effectivement mandaté, lors de l'assemblée générale du 12 mai 2017, un architecte maître d'oeuvre en vue de la réalisation desdits travaux, résolution qui fait l'objet d'une contestation à l'initiative de la SCI CAPRICORNE gérée par Mme [W], au motif d'une absence d'application régulière des tantièmes de la copropriété, il n'ne demeure pas moins que:

- les décisions adoptées par une assemblée générale restent exécutoires et s'appliquent tant qu'elles n'ont pas été annulées,

- il appartient au syndic de calculer les appels de fonds travaux sur la base des tantièmes existants et de les appeler auprès de chaque copropriétaire, lesdits tantièmes devant recevoir application tant qu'une nouvelle répartition n'a pas été adoptée, laquelle ne vaudra en toute hypothèse que pour l'avenir.

En effet, il ne suffit pas pour le syndicat, pour s'exonérer de sa responsabilité, de soutenir qu'il n'a pas commis de faute et d'invoquer des difficultés de trésorerie, d'autant que les infiltrations résultent d'un défaut d'entretien manifeste depuis des décennies, selon l'expert judiciaire.

C'est donc à juste titre que le tribunal a enjoint au syndicat appelant de faire réaliser, sous astreinte, les travaux de réfection des parties communes conformément au rapport de M. [Z].

Le jugement querellé sera également confirmé sur ce point.

Sur les préjudices de M. [W]

En cause d'appel, M. [W] ne formule plus aucune demande de condamnation à l'encontre de son bailleur au titre de la réparation de ses préjudices, de sorte que les dispositions du jugement entrepris ayant retenu que ses demandes à l'encontre de la SCP [J], es qualité de mandataire de la société civile CEMA, ne peuvent aboutir, seront purement et simplement confirmées.

Sur les dégradations subies ( préjudice relatif aux embellissements de l'appartement)

Le premier juge a alloué à M. [W] la somme de 9.600,26 € TTC , retenant ainsi le montant proposé par l'expert [Z], après étude de différents devis.

M. [W] sollicite la confirmation du jugement sur ce point. Le syndicat des copropriétaires conteste cette évaluation mais, comme en première instance, n'apporte aucune critique pertinente.

Sur le trouble de jouissance

L'expert a basé son évaluation sur une valeur locative de 1.100 € par mois pour une privation de jouissance de 19,70 m² ( la superficie totale de l'appartement étant de 95,85 m²) et ce, à compter du 25 octobre 2010.

Le premier juge a écarté cette évaluation dans la mesure où il est établi par le contrat de bail que le loyer versé par M. [W] est inférieur à cette évaluation et s'élève à la somme de 381,12€ mensuels, hors charges et sans révision.

Le préjudice de jouissance a donc été fixé à la somme de 78,35 € mensuels , soit 6.092,95 € pour la période du 25 octobre 2010 au 24 mars 2017, outre la somme mensuelle de 78,35 € à compter du mois d'avril 2017 et jusqu'à la réalisation effective des travaux.

En cause d'appel, M. [W] ne conteste pas cette évaluation puisqu'il sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

Les sinistres répétés affectant l'appartement qui lui a été donné à bail ayant pour origine un défaut d'entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires doit être tenu à indemniser M. [W] de son préjudice de jouissance qui a été clairement mise en évidence à l'occasion des opérations d'expertise puisque la chambre et la salle de bains sont impropres à leur destination.

Sur les factures de travaux

Le montant alloué à ce titre par le tribunal, à savoir, 2.855 €, n'est pas contesté par M. [W].

Il s'agit en effet des coûts supportés par ce dernier et correspondant aux factures de la SARL SCHENEIDER TOITURES ( 374 €), mises en eau et sondages ( 1.551 €), honoraires bureau d'étude (960 €), conformément à ce qu'a été relevé par l'expert.

Sur les frais d'expertise

Il est constant que les honoraires de l'expert [Z] et avancés par M. [W] se sont élevés à la somme de 4.857,42 €.

M. [W] en réclame à juste titre le remboursement, cette mesure ayant confirmé les désordres déplorés par lui en provenance des parties communes.

Sur le préjudice moral

M. [W] déplore également un préjudice moral qu'il chiffre à 80.000 €, indiquant être affecté par la situation et la présence d'humidité dans son appartement depuis des années, avec un syndicat des copropriétaires particulièrement négligent à entreprendre les travaux.

Toutefois un tel préjudice n'est pas distinct de celui résultant de son impossibilité de jouir partiellement de son appartement, lequel est déjà réparé par l'allocation de dommages et intérêts au titre de son trouble de jouissance et ce jusqu'à la réalisation par le syndicat appelant des travaux de nature à mettre fin aux désordres.

Il sera, conséquence, débouté de ce chef de préjudice.

Sur les relations entre la SCP [J], ès qualités de liquidateur de la société CEMA, bailleur, et M. [W], locataire

Sur la demande de suspension rétroactive des loyers formée par M.[W]

C'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande dès lors que les travaux préalables d'étanchéité à la charge du syndicat des copropriétaires n'ont pas été réalisés, de sorte que le bailleur ne peut pas effectuer les travaux au sein du logement donné à bail et que, par ailleurs, il est alloué une indemnisation à M. [W] pour son trouble de jouissance correspondant à un abattement sur son loyer.

Sur la demande en paiement des loyers présentée par la SCP [J], es qualité

Le tribunal, aux termes de son jugement entrepris, a:

La SCP [J], es qualité, sollicite la confirmation du jugement sur ce point sauf à actualiser le montant des loyers devant lui être versés depuis le mois de décembre 2018 et jusqu'au mois de mars 2020, sauf à parfaire, à hauteur de 6.166,80 €, portant ainsi le montant des loyers devant être versés par M. [X] [W] à la SCP [J], ès qualités, de janvier 2016 à mars 2020 à hauteur de 20.556 €.

Il convient de rappeler que par ordonnance de référé en date du 13 janvier 2016, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée, confiée à M. [Z], et M. [W] a été autorisé à consigner ses loyers auprès de la Caisse des dépôts et de consignation de Nice.

Le préjudice de M. [W] étant désormais fixé, la SCP [J], es qualité, est fondée à réclamer le paiement des loyers ayant couru depuis le mois de janvier 2016 jusqu'au mois de mars 2020, à savoir une somme totale de 20.556 €. Il devra, en outre, désormais s'acquitter du paiement des loyers entre les mains de la SCP PELLIER.

En définitive, le jugement querellé sera confirmé sauf à actualiser le montant des loyers devant être versés à la SCP [J], ès qualités ..

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal d'instance de Nice déféré en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant des loyers devant être versés à la SCP [J] par M. [X] [W] à la somme de 20.556 € pour la période de janvier 2016 à mars 2020,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [X] [W] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que les autres parties conserveront la charge des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en cause d'appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] aux dépens de la procédure d'appel.

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 13 octobre 2022, 19/14445

Synthèse

Origine de la décision