France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 13 octobre 2022, 19/13638

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

DU 13 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 400

Rôle N° RG 19/13638 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZQW

[E] [O]

[N] [C] épouse [O]

Société LE CLOS DE LA MADRAGUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELAS CABINET POTHET

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06978.

APPELANTS

Monsieur [E] [O]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant

Madame [N] [C] épouse [O]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires LE CLOS DE LA MADRAGUE dont le siège social est [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la SARL AGENCE IMMOBILIERE MONT BLANC COTE D'AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Emmanuel JUNG de l'AARPI JUNG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG substituée par Me Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 30 Août 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Depuis le 30 septembre 2016, [E] [O] et son épouse [N] [C] (les époux [O]) sont propriétaire des lots n°109 (appartement), et 1020 (boxe en sous-sol) au sein de l'immeuble soumis au statut de la copropriété le clos de la Madrague, situé [Adresse 1] .

Ils ont effectué différents travaux sans avoir obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale et ont sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 août 2017 de la ratification de ces travaux.

Lors de cette assemblée générale :

-par les résolutions n°19, 20 et 21, il a été refusé de ratifier les travaux d'installation d'un velux sur le toit de la copropriété, d'un volet roulant au droit de la jardinière de l'étage supérieur côté front de mer et de remplacement du carrelage de la terrasse ;

-la résolution n°22 qui tendait à autoriser le syndic à ester en justice à l'encontre des copropriétaires ayant réalisé des travaux en violation du règlement de copropriété, a été rejetée ;

-par la résolution n°23, le syndic a été autorisé à faire procéder à l'entretien du jardinet commun jouxtant l'appartement des époux [O] ;

-par la résolution n°24, le syndic a été autorisé à ester en justice à l'encontre des époux [O].

Par acte d'huissier du 25 septembre 2017, les époux [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins principalement d'obtenir :

- l'annulation des résolutions n°19, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 18 août 2017, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

-la ratification des travaux réalisés par eux, tels qu'ils ont été sollicités et rejetés par la copropriété,

-la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer 3 000 € de dommages et intérêts et 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 16 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué en ces termes :

« Déboute Monsieur [E] [O] et Madame [N] [C] épouse [O] de leurs demandes d'annulation des résolutions n°19, 20, 21, et 23 de l'assemblée générale de la copropriété le clos de la Madrague du 18 août 2017,

Annule la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété le clos de la Madrague du 18 août 2017,

Déboute Monsieur [E] [O] et Madame [N] [C] épouse [O] de leur demande de ratification des travaux réalisés par Madame [O] et Monsieur [O] tels qu'ils ont été sollicités et rejetés par la copropriété dans le cadre de la résolution n°19 de l'assemblée générale de la copropriété le clos de la Madrague en date du 18 août 2017,

Déboute Monsieur [E] [O] et Madame [N] [C] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [N] [C] épouse [O] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux qui n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires suivants :

pose d'une fenêtre de toit dans la toiture de la copropriété (parties communes) au droit de leur appartement côté colline,

pose d'un volet roulant PVC Blanc avec cadre fixe périmétrique à une distance de 80 centimètres au devant la baie vitrée côté mer au niveau de la terrasse du rez de chaussée au droit des jardinières de l'étage sus jacent,

pose d'un lecteur à clé à l'extérieur dans le mur de refend séparant les appartements,

- agrandissement (vers la mer), d'au moins 8 mètres carrés en béton armé sur une épaisseur de 20 centimètres, de la terrasse du niveau rez de chaussée en s'appropriant l'extrémité Est de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109, en utilisant du carrelage,

réalisation d'une jardinière en béton au droit de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109,

pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique...

Dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte,

Condamne solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [N] [C] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires le clos de la Madrague la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [O] et Madame [N] [C] épouse [O] aux dépens,

Rejette la demande tendant au bénéfice de l'exécution provisoire,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires. »

Par déclaration enregistrée au greffe le 22 août 2019, les époux [O] ont fait appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°6 déposées et notifiées le 7 juillet 2022, ils demandent à la cour de :

-confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°22 de l'assemblée générale du 18 août 2017.

pour le surplus,

-infirmer le jugement entrepris.

et statuant à nouveau,

vu les jurisprudences Cass. Civ. 3ème, 10 déc. 2003, n°02-14.251 ' Cass. Civ. 3ème, 8 févr. 1989, n°87-14.322 ' CA PARIS 23ème Ch. A, 17 janv. 1999, RG n°1997/27.183 Dossier CSAB

- Cass. Civ. 3ème, 3 juil .1979, n°78-12.060 - Cass. Civ. 3ème, 11 mars 2009, n°08-10.566 -

Cass. Civ. 3ème, 5 nov. 2015, n°14-23.493 - Cass. Civ. 3ème, 29 nov. 2011, n°10-28.146

vu l'article 30 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965,

-annuler les résolutions n°19, 20, 21, 23 et 24 de l'assemblée générale du 18 août 2017.

précisément sur la remise en état ordonnée par le tribunal,

-rejeter la demande du syndicat des copropriétaires, et particulièrement sur la terrasse, -constater que les travaux des époux [O] n'ont jamais consisté à annexer une terrasse partie commune, mais à changer le carrelage de cette terrasse ; ce qui est totalement différent.

-juger que les travaux de remise en état à titre infiniment subsidiaire, ne sauraient concerner le changement de carrelage, et non la récupération d'une terrasse qui est par ailleurs contestée.

VU le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 août 2021 et les résolutions n°39-2, 39-3, 39-4, 39-6, 39-8, 39-9 et 39-10,

-juger qu'en l'état de la ratification des travaux par le procès-verbal de l'assemblée générale

du 13 août 2021, le syndicat des copropriétaires n'a plus intérêt ni qualité à solliciter la remise en état telle que l'avait ordonnée le premier juge.

-rejeter de ce chef pour les travaux ainsi ratifiés toutes demandes à cet égard.

-condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS Cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 1er août 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Immobilière Mont Blanc Côte d'Azur, intimé, demande à la Cour de :

VU les articles 25b et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

- débouté les époux [O] de leurs demandes d'annulation des résolutions n° 19,

20, 21 et 23 de l'assemblée générale du 18 août 2017,

- débouté les époux [O] de leurs demandes de ratification des travaux réalisés

et tels que sollicités dans le cadre de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 18

août 2017,

- débouté les époux [O] de leur demande en dommages et intérêts,

- condamné les époux [O] à remettre le lieux dans leur état antérieurs aux

travaux qui n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale et visés par la résolution

n° 24 de l'assemblée générale du 18 août 2017 :

de pose d'une fenêtre de toit dans la toiture de la copropriété (parties communes) au droit de leur appartement côté colline,

de pose d'un volet roulant PVC Blanc avec cadre fixe périmétrique à une distance de 80 centimètres au devant la baie vitrée côté mer au niveau de la terrasse du rez de chaussée au droit des jardinières de l'étage sus jacent,

de pose d'un lecteur à clé à l'extérieur dans le mur de refend séparant les appartements,

-d'agrandissement (vers la mer), d'au moins 8 mètres carrés en béton armé sur une épaisseur de 20 centimètres, de la terrasse du niveau rez de chaussée en s'appropriant l'extrémité Est de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109, en utilisant du carrelage,

de réalisation d'une jardinière en béton au droit de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109,

de pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique...

- condamné solidairement les époux [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a :

- annulé la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété du 18 août 2017,

- dit n'y avoir lieu à assortir d'une astreinte la condamnation des époux [O] à

remettre les lieux en leur état initial avant travaux,

En conséquence, et statuant à nouveau,

-débouter les époux [O] de leur demande en annulation de la résolution n° 22

de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 18 août 2017,

-condamner les époux [O] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux

travaux non autorisés, une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la

signification de la décision à intervenir,

en tout état de cause :

-condamner solidairement les époux [O] à verser au syndicat des

copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance, ceux d'appels distraits au profit de Maître Pierre Yves Imperatore, membre de la SELARL Lexavoue Aix en Provence, Avocats associés, aux offres de droit.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 août 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l'étendue de la saisine de la cour :

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Or, le dispositif des conclusions de l'appelant contient des demandes exprimées sous la forme de « constater », « dire », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.

Ainsi en est-il des demandes tendant à voir :

-constater que les travaux des époux [O] n'ont jamais consisté à annexer une terrasse partie commune, mais à changer le carrelage de cette terrasse ; ce qui est totalement différent.

-juger que les travaux de remise en état à titre infiniment subsidiaire, ne sauraient concerner le changement de carrelage, et non la récupération d'une terrasse qui est par ailleurs contestée.

-juger qu'en l'état de la ratification des travaux par le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 août 2021, le syndicat des copropriétaires n'a plus intérêt ni qualité à solliciter la remise en état telle que l'avait ordonnée le premier juge.

Dès lors, la cour n'est pas saisie de prétentions de ces chefs.

Par ailleurs, le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a débouté les époux [O] de leur demande de ratification des travaux réalisés par eux tels qu'ils ont été sollicités et rejetés par la copropriété dans le cadre de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 18 août 2017,(et concernant le vélux).

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 24 de l'assemblée générale du 18 août 2017:

Les époux [O] n'avaient pas sollicité cette annulation en première instance.

Non seulement leur demande apparaît nouvelle en appel mais également tardive en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient, avant de se prononcer sur l'irrecevabilité de cette demande soulevée d'office, d'inviter les parties, à s'en expliquer.

Sur la demande d'annulation de la résolution n°23 de l'assemblée générale du 18 août 2017:

Cette résolution présentée à l'initiative des époux [O] a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, avec leurs voix favorables.

A défaut d'avoir la qualité requise par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 d'opposants ou de défaillants, la recevabilité de leur demande d'annulation de cette résolution, se pose et nécessite d'inviter les parties à s'en expliquer.

Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 19, 20 et 21 de l'assemblée générale du 18 août 2017 :

Par ces trois résolutions soumises à la majorité de l'article 25, il a été refusé de ratifier les travaux réalisés par les époux [O] sans l'autorisation préalable requise par ledit article 25b, travaux qui ont consisté à installer un velux sur le toit de la copropriété (résolution 19), un volet roulant au droit de la jardinière de l'étage supérieur côté front de mer (résolution 20) et à remplacer le carrelage de la terrasse (résolution 21).

Les époux [O] prétendent que ces travaux ont finalement été ratifiés lors de l'assemblée générale du 13 août 2021, mais :

-la résolution 39-1 qui portait sur la ratification des travaux de pose du volet roulant, a été rejetée,

-la résolution 39-7 qui portait sur la ratification des travaux de pose d'un velux, a été rejetée.

Seule la résolution 39-6 a ratifié le remplacement du carrelage de la terrasse, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures en page 19.

A cet égard, il résulte de l'assemblée générale du 13 août 2021 que les travaux de remplacement du carrelage d'origine ont été entérinés non seulement pour les époux [O], mais également pour neuf autres copropriétaires à l'occasion de cette assemblée générale.

Par ailleurs le règlement de copropriété prévoit en son article 5 que sont des parties privatives les carrelages, les dalles, et tous autres revêtements des sols.

Pour contester les trois résolutions de l'assemblée générale du 18 août 2017 ayant refusé la ratification des travaux effectués sans autorisation préalable, les époux [O] invoquent un abus de majorité.

Pour caractériser l'abus de majorité, il convient d'établir qu'elle a été utilisée dans un intérêt autre ou contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires, ou pour défendre un intérêt individuel ou exclusif du groupe majoritaire, au détriment des copropriétaires minoritaires.

Une rupture d'égalité entre les copropriétaires peut également entraîner la nullité de la résolution qui la consacre.

A propos du carrelage, partie privative selon le règlement de copropriété, il n'est pas justifié de la raison pour laquelle celui installé par les époux [O] n'a pas été validé, alors même que de nombreux autres copropriétaires avaient également remplacé le carrelage d'origine par des revêtements non harmonisés, ce qui ressort notamment du constat d'huissier de Maitre [I] du 2 mars 2018 pour les lots 403, 116, 117, 115, 110, 111 ou de l'assemblée générale du 13 août 2021 ayant ratifié le changement du revêtement pour les lots 103, 110, 111, 205, 207, 209, 403, 405, 501 ou 502.

La réalité de l'annexion d'une partie de la coursive, partie commune, par la simple pose de carrelage n'est pas démontrée.

La rupture d'égalité apparaît donc caractérisée et justifie de faire droit à la demande d'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 18 août 2017, le jugement étant infirmé de ce chef.

A propos de la résolution n°19, le syndicat des copropriétaires expose que le vélux est posé dans une partie commune, qu'aucun autre copropriétaire n'en a réalisé, et que le volet roulant litigieux empiète d'un mètre sur la terrasse, partie commune.

Il ressort en effet du règlement de copropriété (page 37) que les couvertures des bâtiments sont des parties communes, et contrairement aux affirmations des époux [O], il n'est aucunement démontré que les toitures soient des parties communes spéciales qui auraient impliqué que le vote à propos du vélux soit fait uniquement par les copropriétaires du bâtiment concerné, pas plus que n'est établie l'existence d'autres vélux dans la copropriété, le procès-verbal de Maitre [I] du 2 mars 2018 visé en page 25 de leurs conclusions mentionnant « une ouverture de toit vitrée sur le pan est de la toiture de la maison de maître », sans que la photographie jointe permette de vérifier son existence, ses dimensions et l'éventuelle similitude avec celui qui est en litige. De plus, le procès-verbal de la SELARL Ducros Ferraioli du 3 septembre 2018 n'évoque que le vélux des époux [O].

A propos de la résolution n°20, il est établi, notamment par le constat de la SELARL Ducros Ferraioli du 1er juin 2017, que le volet roulant litigieux, a été installé à environ un mètre de la baie vitrée, ce qui agrandit l'espace privatif au détriment de la terrasse, partie commune à jouissance privative, caractérisant de la sorte une appropriation de celle-ci.

Le refus de ratifier les travaux qui affectent les parties communes ne peut être considéré comme contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires, et rien ne démontre qu'à situation équivalente, les travaux d'autres copropriétaires aient été autorisés, en particulier il n'est pas établi qu'il existe d'autres vélux, ni que les volets roulants autorisés empiètent sur une partie commune.

Enfin, la discussion sur le bien-fondé d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour ratifier les travaux lors de l'assemblée générale du 13 août 2021 ne saurait être abordée à l'occasion de ce litige concernant l'assemblée générale du 18 août 2017.

Pour ces motifs, le jugement ayant rejeté la demande d'annulation des résolutions n°19 et 20 de l'assemblée générale du 18 août 2017, sera confirmé, mais il sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°21.

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 18 août 2017:

Cette résolution, initiée par les époux [O], qui tendait à autoriser le syndic à ester en justice à l'encontre des copropriétaires ayant réalisé des travaux qu'ils considéraient comme ayant violé le règlement de copropriété, a été rejetée, seuls les époux [O] ayant voté en sa faveur.

Le premier juge a accueilli la demande d'annulation en considérant qu'il y avait une rupture d'égalité entre les poursuites décidées à l'encontre des époux [O], et le refus de poursuivre d'autres copropriétaires ayant également réalisé des travaux sans autorisation.

Or, la rupture d'égalité ne peut exister que dans des situations similaires, et le syndicat des copropriétaires conteste qu'il en soit ainsi, arguant notamment de l'égalité de traitement qui s'est manifestée à l'occasion de l'assemblée générale du 13 août 2021, ayant validé une partie des travaux réalisés par les époux [O], et refusé cette validation dans des cas spécifiques.

Les décisions postérieures à la résolution critiquée ne peuvent utilement être invoquées pour la valider.

La résolution n°22 envisageait, par une résolution unique, de poursuivre 17 copropriétaires pour différentes installations, parmi lesquelles des climatiseurs, et des aménagements de terrasses, ou des remplacements de dallage, ce qui est sans rapport avec une partie des travaux légitimement reprochés aux époux [O], et portant sur le vélux et l'appropriation de partie commune résultant de la pose d'un volet roulant débordant sur cette partie commune.

La rupture d'égalité n'est pas caractérisée et ne peut justifier la demande d'annulation de cette résolution n°22.

Sur la demande de condamnation des époux [O] à remettre les lieux dans leur état antérieur aux travaux non autorisés, sous astreinte :

Les époux [O] ont été condamnés solidairement à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux qui n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires suivants :

- pose d'une fenêtre de toit dans la toiture de la copropriété (parties communes) au droit de leur appartement côté colline,

- pose d'un volet roulant PVC Blanc avec cadre fixe périmétrique à une distance de 80 centimètres au devant la baie vitrée côté mer au niveau de la terrasse du rez de chaussée au droit des jardinières de l'étage sus jacent,

- pose d'un lecteur à clé à l'extérieur dans le mur de refend séparant les appartements,

- réalisation d'une jardinière en béton au droit de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109,

- pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique.

Le syndicat des copropriétaires entend voir confirmer le jugement de ce chef, en y ajoutant une astreinte.

Il se fonde sur la jurisprudence suivant laquelle les travaux réalisés sans autorisation sur des parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble justifient une telle condamnation, et sur l'article 6 du règlement de copropriété interdisant à chaque copropriétaire de changer l'aspect extérieur.

Les époux [O] contestent cette condamnation.

Concernant le vélux et le volet roulant, leurs arguments ont été écartés à l'occasion de leur contestation des résolutions n°19 et 20.

Concernant le lecteur à clé installé à l'extérieur dans le mur de refend séparant les appartements, les époux [O] font valoir que la preuve n'est pas rapportée de son installation dans une partie commune, qu'un autre copropriétaire, Monsieur [D] a obtenu l'autorisation de l'installer, et qu'en toute hypothèse, cette installation n'est pas contraire à la destination de l'immeuble.

Le constat d'huissier de la SELARL Ducros Ferraioli du 1er juin 2017 (page 4 et photographie 9) met en évidence que l'installation litigieuse est située sur un mur extérieur.

Le règlement de copropriété intègre dans les parties communes « les gros murs de façade ou de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non » et dans les parties privatives, les cloisons intérieures.

Ainsi, l'installation est située sur une partie commune, et le syndicat des copropriétaires est dès lors fondé à demander son enlèvement, alors au surplus que la preuve n'est pas rapportée d'une situation identique acceptée pour un autre copropriétaire.

Concernant la pose d'un séchoir et d'une armoire plastique dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline, le procès-verbal précité mentionne la présence d'un grand étendoir parapluie dans les parties communes au dessus de l'appartement des époux [O], mais comme ils le soutiennent la preuve n'est pas rapportée que ce mobilier, non fixé, soit installé sur des parties communes, seules les déclarations du mandant de l'huissier l'affirmant.

Cette demande sera donc rejetée.

Concernant l'agrandissement (vers la mer), d'au moins 8 mètres carrés en béton armé sur une épaisseur de 20 centimètres, de la terrasse du niveau rez de chaussée en s'appropriant l'extrémité Est de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109, il ressort des plans produits par le syndicat des copropriétaires en pièces 21, 24 et 34 et non valablement contredits, que les terrasses des appartements de l'immeuble où se situe celui des époux [O] se prolongent par une partie commune distincte de la terrasse, et qualifiée de coursive par le syndicat des copropriétaires.

Le procès-verbal établi par la SELARL Ducros Ferraioli le 3 septembre 2018 (dont seules les pages 1 et 4 ont été régulièrement communiquées aux débats) met en évidence que la terrasse du lot 109 a été agrandie et surélevée dans sa partie empiétant sur la coursive, de telle manière qu'elle mesure désormais 4,769 m de long sur 3,772 m de large alors que la terrasse du lot voisin n°108 ne mesure que 2,762 m de long sur 3,808 m de large.

Dès lors qu'il n'est pas justifié d'une autorisation pour réaliser ces travaux constitutifs d'une appropriation, sur une partie commune, la demande tendant à leur démolition est fondée.

Concernant la réalisation d'une jardinière en béton au droit de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109, cette construction réalisée sur une partie commune est constitutive d'une appropriation, en sorte que la demande tendant à sa démolition est également fondée.

La présente condamnation à remettre en état les lieux sera assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, à défaut d'exécution au delà de six mois de la signification de cette décision.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts :

Cette demande ne peut être accueillie en l'absence de faute du syndicat des copropriétaires qui serait à l'origine d'un préjudice causé aux époux [O].

Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Par arrêt mixte,

Avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur la recevabilité des demandes des époux [O] en annulation des résolutions n°23 et 24 de l'assemblée générale du 18 août 2017,

Renvoi la cause et les parties à l'audience du Mardi 4 avril 2023, salle 5 PALAIS MONCLAR à 14h15,

Pour le surplus,

Confirme le jugement en ce qu'il a :

- débouté les époux [O] de leur demandes d'annulation des résolutions n°19 et 20 de l'assemblée générale de la copropriété le clos de la Madrague du 18 août 2017,

- débouté les époux [O] de leur demande de dommages et intérêts,

- condamné solidairement les époux [O] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux suivants :

- pose d'une fenêtre de toit dans la toiture de la copropriété au droit de leur appartement côté colline,

- pose d'un lecteur à clé à l'extérieur dans le mur de refend séparant les appartements,

- réalisation d'une jardinière en béton au droit de la coursive desservant les appartements 106, 107, 108 et 109,

-débouté les époux [O] de leur demande de ratification des travaux réalisés par eux, tels que sollicités et rejetés par la copropriété dans le cadre de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 18 août 2017,

-condamné solidairement les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

Infirme le jugement en ce qu'il a :

débouté les époux [O] de leur demande d'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale de la copropriété le clos de la Madrague du 18 août 2017,

condamné solidairement les époux [O] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux suivants :

-pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique.

Statuant à nouveau de ce chef,

Annule la résolution n°21 de l'assemblée générale du 18 août 2017,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les époux [O] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux suivants :

-pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique.

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux [O] aux dépens d'appel, avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile de chacune des parties pour la procédure d'appel.

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 13 octobre 2022, 19/13638

Synthèse

Origine de la décision