France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 06 octobre 2022, 19/13358

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 390

Rôle N° RG 19/13358 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEYVR

[A] [I]

[E] [B] [M]

[C] [Z] [D] [B] épouse [M]

[Adresse 3] SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE

SCI LIBER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL RACINE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/01311.

APPELANT

Monsieur [A] [I]

né le 28 Mai 1943 à [Localité 2] ([Localité 2])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [E] [B] [M]

né le 19 Avril 1966 à MILAGRES LEIRIA (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Clémence GAILLARD-GUENEGO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [Z] [D] [B] épouse [M]

née le 06 Avril 1964 à MILAGRES LEIRIA (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Clémence GAILLARD-GUENEGO, avocat au barreau de MARSEILLE

SCI LIBER , dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [E] [B] [M] domicilié en cette qualité audit siège

représentée par SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Clémence GAILLARD-GUENEGO, avocat au barreau de MARSEILLE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER ' [Adresse 3]' sis [Adresse 3], représenté par son mandataire ad'hoc Mme [T] [J] née [S] de l'agence immobilière PERRIER GIRAUD dont le siège social se situe [Adresse 1]

assigné en appel provoqué le 12.11.19 à personne habilitée

représenté par Me Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte notarié du 2 mars 2004, Monsieur et Madame [Y] [M], propriétaires de la [Adresse 3] située à [Adresse 3] ont fait établir un règlement de copropriété avec état descriptif de division portant création de 10 lots sur deux bâtiments distincts A et B.

Par un second acte notarié du même jour, ils ont cédé à Monsieur [E] [B] [M] et Madame [C] [Z] [D] [B] épouse [B] [M] les lots 1, 2, 5, 6 et 10 de l'immeuble.

Selon acte notarié du 28 décembre 2008, portant modificatif de l'état descriptif de division, Monsieur [A] [I] a acquis les lots 3 et 11, le lot 11 provenant de la suppression de l'ancien lot n°8 et de sa subdivision en deux lots :

-le lot 11 constitué de la jouissance exclusive et particulière d'une partie du terrain à usage d jardin avec une partie de l'abri à bois située à l'arrière du bâtiment A,

-le lot 12 constitué de l'autre partie de l'abri à bois.

L'acte du 28 décembre 2004 fait état du procès-verbal d'assemblée générale du 16 juillet 2004 qui a :

-autorisé la constitution des deux lots 11 et 12,

-autorisé rétroactivement Monsieur [Y] [M] à installer une dalle en béton en couverture de l'espace qui se trouve dans la partie du lot 7 située entre les lots n°4 et 8, pour servir de remise et à édifier un mur de clôture séparant le lot n°7 et les lots n°3 et 4,

-autorisé Monsieur [Y] [M] à réaliser à ses frais exclusifs, les travaux suivants

: aménagement d'une rampe d'accès pour automobiles à la place de la volée d'escalier existante sur la partie commune spéciale aux lots 3 et 4, installation de sous-compterurs d'eau et d'électricité,

Par acte notarié du 23 juin 2011, la SCI Liber, dont Monsieur [E] [B] [M] est le gérant, a acquis de Monsieur et Madame [Y] [M] les lots restants, N°4, 7, 9 et 12.

Monsieur [E] [B] [M] a assuré les fonctions de syndic bénévole de la copropriété de 2004 à 2014 et depuis le 18 décembre 2014, un syndic professionnel a été désigné, la société L'Immobilière des Calanques.

Monsieur [I] fait grief à la SCI Liber et aux époux [B] [M] d'avoir réalisé de nombreux travaux, transformations et annexions de parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale et en méconnaissance du règlement de copropriété.

Par ordonnance du 18 juillet 2013, Monsieur [I] a obtenu la désignation d'un huissier de justice qui a dressé un constat le 25 juillet 2013.

Par exploit d'huissier du 8 novembre 2013, Monsieur [I] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille Monsieur [B] [M] et la SCI Liber aux fins de les voir condamner à remettre la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété et les dispositions légales.

Par exploit d'huissier délivré le 18 juin 2015, Monsieur [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société L'immobilière des Calanques, ainsi que Madame [B] [M].

Enfin, par exploit d'huissier délivré le 18 juin 2015, Monsieur [I] a fait assigner à nouveau Monsieur [B] [M] mais en qualité de syndic bénévole aux fins de le voir condamner à réparer les préjudices subis du fait de ses manquements à ses fonctions de syndic.

Par jugement du 12 mars 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a statué dans les termes suivants :

-condamne M [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] [D] épouse [B] [M] à remettre dans son état initial le lot n°5 de la copropriété villa CHANTE-VENT, sis [Adresse 3], incluant le comblement de la pièce de dégagement, la cave et l'escalier reliant ce lot à leur appartement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l'expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement;

-condamne M [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] Patricio Gomes épouse [B] [M] à restituer à la copropriété et remettre en l'état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot 11° 1, soit dans les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l 'expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement;

-déboute M [A] [I] de ses demandes de remise en état relatives aux lots n° 1, 4, 7 et 9 de la copropriété de l 'ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 3];

-déboute M [A] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance et de la dépréciation de son bien à l'encontre des époux [B] [M] et de la SCI Liber;

-déclare recevable la demande de M [A] [I] à l'encontre de M [E] [B] [M] ès qualité de syndic bénévole pour la période allant du 29 juillet 2011 au 18 décembre 2014, et prescrite pour la période antérieure;

-condamne M [E] [B] [M] ès qualité de syndic bénévole pour la période allant du 29 juillet 201l au 18 décembre 2014 à payer à M [A] [I] la somme de 10.000,00 en réparation des carences fautives à mission de syndic de copropriété;

-condamne in solidum M [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] [D] Gomes épouse [B] [M] à payer à M [A] [I] la somme de 5. 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

-condamne in solidum M [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] [D] aux entiers dépens en ce compris les frais de requête aux fins de désignation d'un huissier et du procès-verbal de constat ;

-ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

-pour le lot n°1 que s'agissant de la transformation d'un espace initialement constitué d'un garage et d'un studio en rez-de-chaussée du bâtiment A, en appartement de trois pièces avec salle de bains et buanderie, la réunion de deux parties d'un même lot privatif ne constituait qu'un aménagement intérieur et ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble; qu'en revanche la création des trois placards creusés dans le sous-sol, soit dans les parties communes de la copropriété, constituait un empiètement et que l'antériorité de l'existence de ces placards à l'acquisition faite par Monsieur [B] [M] n'était pas démontrée; que dès lors, il y avait lieu d'ordonner la restitution de ces parties communes à la copropriété;

-pour les lots 4 et 7: qu'en sa qualité de propriétaire des deux lots, la SCI Liber avait procédé à des aménagements intérieurs l'ayant conduite à transformer la remise en chambre, que la jonction de deux lots en un seul, à usage d'habitation, ne constituait pas une atteinte à la destination de l'immeuble, et que la création de nouvelles surfaces habitables ne constituait pas une atteinte aux droits des autres copropriétaires, en ce qu'elle n'affectait ni l'usage ni la libre jouissance de leurs propres parties privatives,

-pour le lot n°5, désigné dans l'état descriptif de division comme la jouissance exclusive et particulière de la terrasse au rez-de-chaussée sur le devant du bâtiment A et de la partie de terrain située au niveau du rez-de-jardin, que selon le règlement de copropriété, il a été prévu que les propriétaires des lots 5, 8 et 9 auront, chacun, le droit d'édifier sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre deux places de stationnement et une piscine, sous réserve des autorisations administratives nécessaires; qu'en outre, et hors toute assemblée générale, les copropriétaires avaient élaboré un document signé par chacun d'eux, autrisant la construction d'un garage et d'un local à vélos en sous-sol d'une terrasse, et que dès lors, la création de deux garages reliés par un couloir de communication d'une superficie l'un de plus de 18 m², l'autre de plus de 22 m², constituaient des transformations d'une ampleur telle qu'elles n'étaient pas conformes au règlement de copropriété ni à l'autorisation, et que la création de pièces supplémentaires servant notamment de débarras, de cave à vins et de dégagement, avec communication avec le lot n°2, emportait changement de la destination des lieux et devait être remis en état,

-pour le lot n° 9, décrit dans l'état descriptif de division comme la jouissance exclusive et particulière d'une partie du terrain à usage de jardin en façade sur l'avenue de la Marne, que selon le règlement de copropriété, il a été prévu que les propriétaires des lots 5, 8 et 9 auront, chacun, le droit d'édifier sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre deux places de stationnement et une piscine, sous réserve des autorisations administratives nécessaires; que Monsieur [B] [M] n'avait pas édifié de garage sur ce lot, que la limitation à deux places de stationnement était réservée à la construction d'un garage, et que dès lors, la création de six places de stationnement sur ce lot, manifestement destiné depuis l'origine au stationnement, ne constituait pas un changement de destination, tandis que l'aménagement de la parcelle avec un mur de soutènement n'était pas contraire au règlement de copropriété, et ne portait ni atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble alors mêle qu'aucun empiètement sur les parties communes n'avait été constaté.

-sur les demandes de Monsieur [I] en réparation de son préjudice de jouissance, lié au fait que la copropriété ne comportait initialement que deux logements habitables alors qu'elle en comportait désormais quatre, souvent loués pour des occupations saisonnières, qu'il n'était pas démontré de préjudice direct et certain;

-sur la responsabilité de Monsieur [B] [M] en sa qualité de syndic bénévole, fonction qu'il a exercée de 2004 à 2014, que la prescription était acquise pour les fautes commises antérieurement au 29 juillet 2011, l'assignation lui ayant été délivrée le 29 juillet 2016, que la prescription n'était pas acquise pour les fautes commises postérieurement et qu'en s'abstenant de s'assurer du respect du règlement de copropriété et de pourvoir aux intérêts collectifs du syndicat des copropriétaires, il avait commis une faute ayant causé un préjudice direct à Monsieur [I].

Le 1er août 2019, Monsieur [A] [I] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 mai 2022, Monsieur [A] [I] demande à la cour, sur le fondement du règlement de copropriété, de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil (anciens 1382 et suivants du code civil), de :

-confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande Instance de Marseille le 14 mai 2019 en ce qu'il a condamné les époux [B] [M] à remettre dans son état initial le lot n° 5 de la copropriété [Adresse 3] incluant le comblement de la pièce de dégagement, la cave et l'escalier reliant ce lot à leur appartement, sauf en ce qu'il a fixé l'astreinte à la somme de 50,00 € par jour de retard, condamné les époux [B] [M] à restituer à la copropriété et remettre en état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot n° 1, soit dans les parties communes, sauf en ce qu'il a fixé l'astreinte à la somme de 50,00 € par jour de retard ; retenu la responsabilité délictuelle de Monsieur [E] [B] [M], ès qualité de syndic bénévole pour la période allant du 29 Juillet 2011 au 18 Décembre 2014, sauf en ce qu'il a fixé le montant du préjudice qu'il a subi à la somme de 10 000 € ;

-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 14 mai 2019 en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

-condamner les époux [B] [M] et la SCI LIBER à remettre la copropriété en l'état initial conformément au règlement de copropriété établi le 2 Mars 2004 amendé par l'acte modificatif du 28 Décembre 2004, et plus précisément à effectuer les travaux suivants :

-a. En ce qui concerne le lot n° 9 : CONDAMNER la SCI Liber à rétablir l'espace jardin sur le lot n° 9 avec suppression des six emplacements de parking et destruction du mur de soutènement ; Interdire l'entreposage des matériaux de construction sur les parties communes de la copropriété.

b. Sur les lots n° 4 et 7 : CONDAMNER la SCI Liber à remettre lot n° 7 en son état initial de terrain à usage de jardin avec une « remise » tel que résultant du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 16 Août 2004, sans plancher ni fenêtre avec réouverture de la porte vers l'extérieur et condamnation de la porte de communication avec la chambre du lot n° 4 ; La CONDAMNER à remettre la chambre du lot n° 4 en son état initial, sans mezzanine, ni coin cuisine, ni salle d'eau.

-c. Sur le lot n°1 : CONDAMNER les époux [B] [M] à remettre en son état initial le lot n°1 : studio + garage ;

-Sur le lot n° 5 : VENIR PRECISER que les travaux de remise en état seront effectués sur la base du dossier déposé pour la demande de permis de construire pour la réalisation d'un garage et d'un local technique et en particulier du plan intitulé « État des lieux Plan de masse » Référence CI (1) en date du 29 Juin 2006 (Pièce n° 19) Ces travaux impliquent : ' Le démantèlement des cloisons et des menuiseries intérieures et extérieures des espaces garages et local à vélos sous la terrasse du lot n° 5 et le comblement de ces espaces ; ' Le comblement du dégagement, de la cave et de l'escalier reliant ce lot à l'appartement situé dans le lot n° 2 ; ' La réduction de la terrasse à sa largeur initiale de 5,50 mètres ; ' Le démantèlement du mur mitoyen du lot n° 5 avec la voie d'accès à l'intérieur de la copropriété.

-assortir l'ensemble des condamnations à remise en état, en ce compris les placards du lot n° 1, et le lot n° 5, d'une astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

-rappeler aux époux [B] [M] et à la SCI Liber l'interdiction : a) de stationner des véhicules de chantier sur les parties communes de la copropriété ; b) d'entreposer des matériaux de construction sur les parties communes de la copropriété.

-constater le préjudice de jouissance qu'il a subi depuis la réalisation des travaux par les intimés et celui dont il va être victime durant les travaux de remise en conformité avec le règlement de copropriété ;

-condamner in solidum les époux [B] [M] et la SCI Liber à lui régler la somme de 40 000 € en réparation du préjudice économique subi et la somme de 10 000€ au titre du préjudice de jouissance résultant des travaux de remise en état ;

-condamner Monsieur [E] [B] [M], ès qualité de syndic bénévole de la copropriété durant le période allant du 29 Juillet 2011 au 18 Décembre 2014 à lui payer la somme de 30.000,00 € en réparation des manquements fautifs dont il s'est rendu coupable dans le cadre de ses fonctions ;

-débouter les époux [B] [M] et la SCI Liber de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

-condamner in solidum les époux [B] [M] et la SCI Liber à lui payer la somme de 16.075,42 € au titre de l'indemnité due sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile correspondant à la procédure de première instance ;

-condamner in solidum les époux [B] [M] et la SCI Liber à lui payer la somme de 7.360,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile afférent à la procédure d'appel ;

-les condamner aux entiers dépens de l'instance distraits, en ceux, compris les frais de constat d'huissier.

Selon leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 février 2020, Monsieur [E] [B] [M], Madame [C] [Z] [D] [B] épouse [M] et la SCI Liber demandent à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété, les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :

- les dire recevables et bien fondés en leurs écritures,

Y faisant droit.

-débouter Monsieur [A] [I] de l'intégralité de ses demandes;

-Confirmer le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a: débouté M. [A] [I] de ses demandes de remise en état relatives aux lots n° 1, 4, 7 et 9 de la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 3] ; débouté M. [A] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance et de la dépréciation de son bien à l'encontre des époux [B] [M] et de la SCI Liber ;

-Infirmer le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a: -condamné M. [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] [D] [B] épouse [B] [M] à remettre dans son état initial le lot n°5 de la copropriété [Adresse 3], sis [Adresse 3], incluant le comblement de la pièce de dégagement, la cave et l'escalier reliant ce lot à leur appartement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l'expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement; -condamné M. [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] Patricio Gomes épouse [B] [M] à restituer à la copropriété et remettre en l'état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot n° 1, soit dans les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement; -condamné M. [E] [B] [M] ès qualité de syndic bénévole pour la période allant du 29 juillet 2011 au 18 décembre 2014 à payer à M. [A] [I] la somme de 10.000,00 en réparation des carences fautives à mission de syndic de copropriété ; -condamné in solidum M. [E] [B] [M] et Mme [C] [F] épouse [B] [M] à payer à M. [A] [I] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; -et condamé in solidum M. [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] Patricio Gomes aux entiers dépens en ce compris les frais de requête aux fins de désignation d'un huissier et du procès-verbal de constat ;

Statuant à nouveau,

-constater que les aménagements réalisés par les consorts [B] [M] et la SCI Liber portent uniquement sur des parties privatives, qu'ils ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, et sont conformes au règlement de copropriété;

-constater l'absence de faute de Monsieur [E] [B] [M] en sa qualité de syndic bénévole;

-déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [A] [I] contre Monsieur [B] [M] en sa qualité de syndic bénévole,

En conséquence,

-rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [A] [I],

-condamner Monsieur [A] [I] au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [E] [B] [M] et Mme [C] [Z] Patricio Gomes épouse [B] [M];

-condamner Monsieur [A] [I] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 et aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demande à la cour de :

-lui donner acte que rien ne lui est reproché ni demandé dans le cadre de la présente procédure,

-constater qu'il s'en rapporte à justice sur les demandes formées par Monsieur [I],

-rejeter toutes éventuelles demandes ultérieures qui seraient formées à son encontre

-condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2022.

Motifs de la décision :

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, édicte que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

Le règlement de copropriété de l'immeuble du 2 mars 2004 énonce, en son chapitre 3, que l'immeuble est destiné exclusivement à l'habitation.

Monsieur [I] fait grief aux époux [B] [M] et à la SCI Liber d'avoir opéré des transformations dans leurs lots, en violation des dispositions du règlement de copropriété et sans autorisation de l'assemblée générale.

1- Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°1 est décrit comme un studio situé au rez-de-jardin du bâtiment A, composé d'une chambre, une salle de bains avec water-closet, une cuisine et un garage, tel qu'il est figuré par un liseré jaune et le numéro 1 du plan qui est demeuré ci-annexé après mention.

Il ne peut être contesté que des modifications ont été apportées à ce lot par les époux [B] [M] et qu'ils ne justifient d'aucune autorisation de l'assemblée générale à ces fins.

Il résulte, en particulier du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 25 juillet 2013 par Maître [U] [G], que :

-ce lot a été transformé en appartement de trois pièces, le garage ayant lui-même été transformé et aménagé en partie habitable, ce que les époux [B] [M] ne contestent pas,

-trois placards ont été creusés dans le sous-sol pour être aménagés, l'un en buanderie de 4,76m², les deux autres en espace de stockage pour des vêtements et ustensiles.

Monsieur [I] affirme que ce changement d'affectation d'un garage en un usage autre que celui de stationnement est prohibé par le règlement de copropriété.

Il se fonde sur la clause suivante du règlement de copropriété :

« Les garages ne pourront servir qu'au stationnement des voitures. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation. Des appareils extincteurs facilement accessibles devront y être placés aux frais des copropriétaires.

Il ne pourra y être entreposé une quantité d'essence ou autre matière inflammable supérieure à celle acceptée par les compagnies d'assurance sans surprime et autorisée par les règlements en vigueur.

L'emploi des avertisseurs n'est autorisé que pour l'entrée et la sortie des voitures. Il est interdit de faire tourner les moteurs autrement que pour les besoins des départs et arrivées ».

Or, d'une part, cette clause ne prohibe pas la transformation d'un garage en partie habitable.

D'autre part, les copropriétaires tiennent de l'article 9 précité le droit de changer l'affectation de leurs parties privatives, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Or, l'immeuble est à usage exclusif d'habitation, de sorte que la transformation d'un garage en pièce habitable ne contrevient pas à la destination de l'immeuble.

Monsieur [I] affirme ensuite que la transformation litigieuse porterait atteinte à ses droits dès lors qu'elle aurait:

-pour conséquence de faire disparaitre une place de stationnement,

-pour effet d'augmenter le nombre d'occupants dans la copropriété, et donc de générer des nuisances, le nombre de couchages étant passé de 6 à 8,

-et pour effet corrélatif une modification de la répartition des charges, alors pourtant que les époux [B] [M] s'acquittent de charges d'un montant inférieur à celles auxquelles ils devraient être soumis.

Il se fonde sur la disposition du règlement de copropriété selon laquelle chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puise compromettre la tranquillité de l'immeuble.

Il sera répondu à ces moyens que :

-l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les modalités d'une modification de la répartition des charges qui serait rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives, une telle décision relevant de l'assemblée générale des copropriétaires, ce dont il se déduit que le fait qu'un changement d'usage d'une partie privative n'entraîne une modification de la répartition des charges que si l'assemblée générale le décide ;

-il n'est pas établi que si elle devait intervenir, la modification de la répartition des charges du lot n°1 affecte les droits de Monsieur [I],

-il n'est pas justifié que la transformation litigieuse compromettrait la tranquillité de l'immeuble, même s'agissant d'une « petite » copropriété, aucune pièce ne l'établissant,

-Monsieur [I] ne justifie pas rencontrer de difficultés de stationnement consécutives à la transformation du garage,

-en outre, les intimés font valoir à juste titre qu'en toute hypothèse, il n'est pas possible de contraindre ses voisins à se garer plutôt dans leur garage qu'à l'extérieur.

Le tribunal a donc, à juste titre, débouté Monsieur [I] de sa demande de remise en état du lot n°1, résultant de la transformation en appartement de trois pièces d'un garage et d'un studio.

Par ailleurs, le tribunal a considéré que la création de trois placards, creusés dans le sous-sol, soit dans les parties communes selon le jugement entrepris, constituait un empiètement sur les parties communes.

Les époux [B] [M], appelants incidents de cette disposition du jugement, objectent d'une part, que l'état actuel des lieux correspond à la configuration qui existait à la date d'acquisition de ce lot, d'autre part, que selon la jurisprudence, le sous-sol ne constitue une partie commune que s'il est affecté à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ce qui n'est pas le cas du sous-sol dans lequel les placards ont été aménagés.

Monsieur [I] réplique que la jurisprudence invoquée par les intimés est contredite par des décisions postérieures, que l'aménagement des placards et de la buanderie a nécessité la création d'ouvertures à travers le mur porteur du bâtiment A, partie commune, que l'affouillement du sol est un accessoire aux parties communes, et qu'aucune décision d'assemblée générale n'a autorisé de tels travaux.

Le règlement de copropriété définit :

-les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé,

-les accessoires aux parties communes générales comme, notamment,le droit d'affouiller le sol.

Il définit les parties privatives comme celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, comportant, dans les lieux constituant chaque lot, notamment :

-les sols, parquets ou carrelages, à l'exclusion des ouvrages de gros 'uvre qui sont parties communes,

-les cloisons intérieures, mais non les gros murs ni les refends, qui sont choses communes,

-les plafonds en plâtre.

L'antériorité de l'existence de ces placards à l'acquisition du lot par les époux [B] [M] n'est non seulement pas démontrée, mais contraire aux plans récents annexés au règlement de copropriété du 2 mars 2004, la cour relevant la concomitance de l'acte d'acquisition du lot 1 avec le règlement de copropriété, alors même que la désignation de ce lot dans l'acte de vente est identique à celle figurant dans l'état descriptif de division.

Le fait que dans le procès-verbal de constat qu'il a dressé le 25 juillet 2013, l'huissier de justice, après avoir constaté l'existence de trois portes de placard, précise que l'une d'entre elle s'ouvre sur un «ancien placard» ne suffit pas à établir qu'il aurait déjà existé à la date d'acquisition du lot par les époux [B] [M].

Cependant, il est vrai que le caractère privatif ou commun d'une partie de l'immeuble est déterminé par le critère d'exclusivité ou de communauté d'usage, ainsi que l'énonce le règlement de copropriété.

Pour déterminer le caractère privatif ou commun d'une partie d'un immeuble, l'accès exclusif à cette partie par des parties privatives peut constituer un élément d'appréciation.

Or, en l'espèce, il n'est pas démontré que la partie du sol creusée pour aménager les placards serait affectée à l'usage d'autres copropriétaires que Monsieur et Madame [B] [M], ou aurait été accessible ou utilisable par eux, de sorte que, de ce chef, l'empiètement sur les parties communes n'est pas établi.

Par ailleurs, il est constant que des ouvertures ont été pratiquées pour la création des placards. Mais, il est affirmé et non établi que ces ouvertures auraient été pratiquées dans un gros mur ou un mur de refends, seuls murs parties communes selon le règlement de copropriété, et non dans une cloison.

Enfin, selon le règlement de copropriété, le droit d'affouiller le sol est un accessoire aux parties communes, et donc lui aussi partie commune, mais dans la mesure où le sol affouillé est lui-même une partie commune, démonstration qui n'est pas rapportée au cas particulier.

Dès lors, faute de rapporter d'une part, la preuve du caractère commun de la partie du sol creusée par les époux [B] [M], d'autre part, la preuve que la transformation litigieuse porterait atteinte à ses droits, Monsieur [I] sera débouté de sa demande tendant à voir remettre en son état initial le lot n°1, par voie d'infirmation du jugement entrepris.

2-Le lot 4 est désigné dans le règlement de copropriété comme une chambre située au rez-de-chaussée, dans le bâtiment B, telle qu'elle est figurée par un liseré bleu et le numéro 4 sur le plan qui est demeuré ci-annexé après mention, 57/1000èmes des parties communes générales et 1000/1000èmes des parties communes du bâtiment B.

Le lot 7 y est désigné comme la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse située au rez-de-chaussée, sur le derrière du bâtiment A, telle qu'elle est figurée par un liseré gris et le numéro 6 sur le plan qui est demeuré ci-annexé après mention, et 10/1000èmes des parties communes générales.

Il est également précisé que ce lot « aura la jouissance exclusive de la partie du terrain figurée par la mention Passage sous immeuble B commun, mais il devra laisser le passage pour le cas où il serait nécessaire d'y réaliser des travaux communs ».

Enfin, par une assemblée générale extraordinaire du 16 juillet 2004, mentionnée dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 28 décembre 2004, les copropriétaires ont autorisé Monsieur [Y] [M] « à avoir créé une dalle en béton qu'il a déjà installée en couverture de l'espace qui se trouve dans la partie du lot numéro 7, située entre les lots numéros 4 et 8, pour servir de remise, et à édifier un mur de clôture pour séparer le lot numéro 7 de la partie commune spéciale aux lots numéros 3 et 4, le tout sans création de tantièmes de copropriété supplémentaires ».

Monsieur [I] reproche à la SCI Liber, propriétaire de ces deux lots depuis juin 2011, d'avoir créé sans autorisation de l'assemblée générale, un appartement de deux pièces avec mezzanine en transformant la remise édifiée sur le lot n°7 en chambre communicante avec la chambre du lot n°4, avec appropriation d'une partie commune par l'ouverture d'une porte de communication dans le mur porteur du bâtiment B.

La SCI Liber, qui conclut de ce chef à la confirmation du jugement, fait valoir que :

-les lieux étaient déjà aménagés de la sorte lorsqu'elle en a fait l'acquisition,

-les deux lots 4 et 7 « constituent des parties privatives » au regard de la définition qui en est donnée dans le règlement de copropriété,

-il ne peut donc lui être reproché aucune appropriation de partie commune,

-les travaux entrepris ne nécessitaient pas une autorisation de l'assemblée générale,

-les transformations opérées sont conformes à la destination de l'immeuble,

-elle n'a fait qu'aménager une construction existante,

-les aménagements litigieux ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires,

-il n'est pas établi qu'une ouverture aurait été pratiquée dans un mur porteur,

-aux termes de l'offre d'achat qu'il a émise, Monsieur [I] a donné son accord pour les constructions portant sur les lots 4 et 7.

Sur ce,

Contrairement à ce qu'affirme la SCI Liber :

-un droit de jouissance privative ne peut pas constituer la partie privative d'un lot;

-le titulaire d'un tel droit n'est pas propriétaire de la partie commune sur laquelle il exerce ce droit;

-le droit de jouissance exclusive et particulière dont la SCI Liber est titulaire au titre du lot n° 7 porte sur une partie commune de l'immeuble, en l'espèce, la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse située au rez-de-chaussée, sur le derrière du bâtiment A,

-le titulaire d'un droit de jouissance exclusive a les droits que lui confère son titre, ou les décisions de l'assemblée générale,

-la décision de l'assemblée générale du 16 juillet 2004 a autorisé la création d'une dalle en béton déjà installée en couverture de l'espace se trouvant dans la partie du lot numéro 7, située entre les lots numéros 4 et 8, pour servir de remise, et l'édification d'un mur de clôture pour séparer le lot numéro 7 de la partie commune spéciale aux lots numéros 3 et 4, le tout sans création de tantièmes de copropriété supplémentaires.

Selon le procès-verbal de constat d'huissier du 25 juillet 2013, il apparaît que :

-l'ancienne remise du lot n°7 a été transformée en chambre de 9,15 m² avec changement de destination,

-la chambre est éclairée par une fenêtre, ouvrant en façade ouest de l'ancienne remise,

-l'ancienne chambre du lot n°4 a été transformée en une pièce d'habitation avec coin salon et coin cuisine,

-la chambre, ancienne remise, communique avec la pièce d'habitation (ancienne chambre du lot n°4),

-le tout forme un ensemble de deux pièces avec mezzanine, coin cuisine, douche et coins salon, comprenant en particulier, la chambre (ancienne remise),

-l'ancienne porte de la remise du lot n°7 a été obturée, et il n'est donc possible d'accéder à ce lot, devenu chambre, que par la pièce d'habitation du lot n°4.

Par ailleurs, s'il ressort des termes mêmes de la résolution de l'assemblée générale du 16 juillet 2004 que la dalle avait déjà été créée, il n'est pas justifié que les aménagements critiqués, notamment la transformation de la remise en chambre, aient déjà été réalisés lors de l'acquisition par la SCI Liber des lots 4 et 7.

Enfin, il n'est pas établi qu'une ouverture aurait été pratiquée dans un mur porteur, Monsieur [I] l'affirmant sans toutefois en rapporter la preuve.

Cependant, pour débouter Monsieur [I], qui poursuit la remise du lot n°7, en son état antérieur, le tribunal a considéré qu'en tant que propriétaire des deux lots 4 et 7 depuis juin 2011, la SCI Liber avait pu procéder à des aménagements intérieurs l'ayant conduit à transformer la remise en chambre, que la réunion de deux lots en un seul lot à usage d'habitation ne constituait pas une atteinte à la destination de l'immeuble et qu'il n'était pas établi qu'une telle transformation eût porté atteinte aux droits de Monsieur [I].

Or, il sera rappelé que la SCI Liber est, au titre du lot n°7, titulaire d'un droit de jouissance sur une partie commune de l'immeuble, et que la seule autorisation d'aménagement de cette partie commune dont elle justifie est la décision d'assemblée générale précitée, qui autorise seulement la création d'une remise constituée d'une dalle en béton.

La circonstance que, dans l'offre d'achat qu'il a émise le 11 juin 2004, Monsieur [I] aurait donné son accord pour les constructions à édifier sur les lots 4 et 7, notamment l'ouverture d'une fenêtre, est indifférente à la solution du litige, car d'une part, le contenu de cette offre n'a pas été repris dans l'acte de vente du 9 juillet 2004, d'autre part, un tel accord relatif à des aménagements à réaliser sur une partie commune à jouissance privative ne dispensait pas la SCI Liber d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.

Dès lors, la transformation de la remise, édifiée sur les parties communes de l'immeuble, en chambre, avec suppression de son accès propre, communicante avec le lot n°4, au moyen d'un seul accès par ce lot, aurait dû être soumise à une autorisation préalable de l'assemblée générale.

En conséquence, la SCI Liber sera condamnée, par voie d'infirmation du jugement entrepris, à remettre le lot n°7 dans son état antérieur de terrain à usage de jardin avec remise, conformément à l'autorisation délivrée par l'assemblée générale des copropriétaires du 16 aout 2004.

Enfin, en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité, la SCI Liber, propriétaire du lot 4, peut disposer des parties privatives comprises dans son lot.

Elle pouvait, dès lors, transformer l'ancienne chambre du lot n°4 en une pièce d'habitation avec coin salon et coin cuisine, ce qui ne contrevient pas à la destination d'habitation de l'immeuble, alors par ailleurs, qu'il n'est pas établi que cette transformation ait été opérée en portant atteinte aux parties communes, pas plus qu'il n'est justifié d'une atteinte aux droits de Monsieur [I].

3-Le lot 5 est désigné dans le règlement de copropriété comme la jouissance exclusive et particulière de la terrasse au rez-de-chaussée sur le devant du bâtiment A et de la partie du jardin située au niveau du rez-de-jardin, tel que le tout est figuré par un liseré rouge et le numéro 5 sur le plan qui est demeuré ci-annexé après mention, et 116/1000èmes des parties communes générales.

Au cas particulier, outre la désignation du lot ci-dessus rappelée, le règlement de copropriété contient la disposition suivante :

«Les propriétaires des lots 5, 8 et 9 auront le droit d'édifier sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre 2 places de stationnement et une piscine, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires ».

Par ailleurs, le 3 juillet 2006, les copropriétaires Monsieur [Y] [M], Monsieur [E] [B] [M] et Monsieur [A] [I] ont signé un document dont le texte initial était le suivant : « Les copropriétaires de l'immeuble à [Adresse 3], se sont réunis afin de donner autorisation à Mr [E] [B] [M] pour la création de deux garages et d'un local technique sur la terrasse du lot n°5 ».

Chacun des trois copropriétaires a écrit « bon pour accord pour la construction d'un garage et d'un local à vélos en sous-sol d'une terrasse », puis signé le document.

La validité de cet accord, intervenu hors toute assemblée générale, n'est pas remise en cause.

A la suite de celui-ci, Monsieur [B] [M] a obtenu un permis de construire le 23 octobre 2006 pour la construction d'un garage de 48m², d'un local à vélos de 23 m² et l'agrandissement d'un mètre de la terrasse.

Monsieur [I] fait grief aux époux [B] [M], propriétaires du lot 5, d'avoir, au mépris des dispositions précédentes et de l'accord obtenu, créé, sur la partie commune dont ils ont la jouissance exclusive et particulière, deux garages d'une superficie de 45 m², un local à vélos d'une superficie de 31 m², un dégagement et une cave d'une superficie de 15 m² ainsi qu'un escalier reliant ce dégagement à leur appartement, soit une superficie aménagée d'environ 100 m².

Selon le procès-verbal de constat d'huissier produit aux débats, établi le 25 juillet 2013, il a pu être constaté :

-que deux garages, et non un seul, avaient été construits, d'une superficie respective de plus de 18 et 22 m²,

-qu'en outre avaient été créés une pièce contiguë de plus de 2,60m², un dégagement de plus de 1,50m² communiquant d'une part, avec une cave à vins de 13,60m² et d'autre part, avec le lot n°2 par un escalier,

-qu'un local à vélos d'un peu moins de 31 m² avait été créé.

Il a également été relevé que les garages, qui n'abritaient aucun véhicule, étaient utilisés comme cave ou débarras, les véhicules étant stationnés à l'extérieur, ce qui fait craindre à Monsieur [I] une future transformation en pièces habitables des aménagements réalisés.

Monsieur et Madame [B] [M] prétendent que les travaux relatifs au garage et au local avaient déjà été réalisés par Monsieur [Y] [M], avant la vente de ce lot intervenue le 2 mars 2004.

Or, cette affirmation, dont la preuve n'est pas rapportée, est, par ailleurs, contredite par:

-la désignation du lot n°5 telle qu'elle résulte de l'état descriptif de division établi le 2 mars 2004 et la désignation de ce lot, identique à la précédente, figurant à l'acte de vente du même jour,

-les énonciations de l'accord du 3 juillet 2006 dont il ne résulte pas une autorisation donnée a posteriori,

-l'obtention du permis de construire du 23 octobre 2006.

Monsieur et Madame [B] [M] prétendent ensuite que les locaux compris dans le lot n°5 constituent des parties privatives, au regard d'une part, de la définition des parties communes contenue dans le règlement de copropriété, selon laquelle « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé », d'autre part, de la définition des parties privatives qui sont « celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire ». Au constat que le lot n°5 est désigné comme « la jouissance exclusive et particulière d'une partie du terrain à usage de jardin située sur le derrière du bâtiment B », ils déduisent la nature privative de cette partie.

Mais un droit de jouissance privative ne peut pas constituer la partie privative d'un lot.

En outre, le titulaire d'un tel droit n'est pas propriétaire de la partie commune sur laquelle il exerce ce droit.

Le droit de jouissance exclusive et particulière dont les époux [B] [M] sont titulaires porte donc sur une partie commune de l'immeuble, en l'espèce, la terrasse au rez-de-chaussée sur le devant du bâtiment A et la partie du jardin située au niveau du rez-de-jardin.

Or, le titulaire d'un droit de jouissance exclusive a les droits que lui confère son titre, ou les décisions de l'assemblée générale.

Dès lors, et ainsi que l'a jugé le tribunal, la création de pièces supplémentaires (un garage, la pièce contiguë de plus de 2,60m², le dégagement de plus de 1,50m², la cave à vins de 13,60m² et l'escalier menant au lot n°2) n'est pas conforme aux stipulations du règlement de copropriété et à l'autorisation obtenue en 2006.

Surabondamment, il sera observé que le fait que le règlement de copropriété confère aux propriétaires des lots des lots 5, 8 et 9 le droit d'édifier sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre 2 places de stationnement et une piscine, ne les dispense pas d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour effectuer les travaux.

Les époux [B] [M] ont donc été justement condamnés à la remise en état de ce lot, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, suffisante pour que l'exécution de la décision soit assurée, sans qu'il y ait lieu au prononcé d'une astreinte plus ample.

Il sera, par ailleurs, précisé que les travaux de remise en état seront effectués sur la base du dossier déposé pour la demande de permis de construire pour la réalisation d'un garage et d'un local technique, et, en particulier, du plan intitulé « Etat des lieux-Plan de masse », Référence CI (1), en date du 29 juin 2006.

4-Le lot 9 est désigné au règlement de copropriété comme la jouissance exclusive et particulière d'une partie de terrain à usage de jardin situé en façade sur l'avenue de la Marne, telle qu'elle est figurée par un liseré jaune et le numéro 9 sur le plan qui est demeuré ci-annexé après mention, et les 22/1000èmes des parties communes générales.

Ce lot appartient à la SCI Liber, à laquelle Monsieur [I] fait grief d'avoir créé six emplacements de stationnement extérieur, en méconnaissance du règlement de copropriété, et sans autorisation de l'assemblée générale.

Le règlement de copropriété contient la disposition suivante :

Monsieur [I] déplore qu'en dépit des dispositions qui précèdent, la SCI Liber ait créé ces six places de parking, sur lesquelles, en outre, sont stationnés des véhicules et engins de chantier, et ont été entreposés des matériaux, ajoutant que le titulaire d'un droit de jouissance exclusive ne saurait se comporter comme un propriétaire.

Il précise que la situation a été évoquée :

-lors d'une assemblée générale du 14 juillet 2012, à l'occasion de laquelle Monsieur [B] [M], gérant de la SCI Liber, a indiqué qu'il prévoyait « de régulariser cette situation au niveau de la copropriété, une majorité de copropriétaires y étant favorable»,

-lors de l'assemblée générale du 7 janvier 2013, au cours de laquelle Monsieur [I] a, à nouveau, exprimé son désaccord sur la réalisation de ces emplacements de stationnement et leur utilisation pour le stockage de matériaux et le stationnement de véhicules de chantier.

La SCI Liber fait valoir que le lot n°9 constitue une partie privative, qu'il ne consacre pas un droit de jouissance exclusive sur les parties communes, de sorte qu'aucune appropriation de celles-ci ne peut lui être reprochée, et qu'il ne saurait être déduit du règlement de copropriété que seuls deux véhicules seraient autorisés à stationner.

Sur ce,

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 25 juillet 2013, par Maître [G], huissier de justice, les mentions suivantes :

-«Monsieur [B] me confirme avoir lui-même réalisé ces espaces de parking et avoir monté un mur de soutènement entre les deux parties du lot compte tenu de la pente naturelle du terrain[...],

-il m'indique aussi qu'il existait un faux puits avec un dallage en pierres qui a été comblé par des terres de remblai, ['],

-il me confirme également que les matériaux stockés sur le lot n°9 lui appartiennent ».

Il est constant que la SCI Liber n'a fait édifier, sur la partie du terrain dont elle a la jouissance exclusive, aucun garage pouvant comprendre deux places de stationnement, mais six emplacements de stationnement, outre la construction d'un mur de soutènement, sans qu'aucune décision d'assemblée générale ne l'y ait autorisée.

Il sera rappelé à la SCI Liber que, contrairement à ce qu'elle affirme :

-un droit de jouissance privative ne peut pas constituer la partie privative d'un lot;

-le titulaire d'un tel droit n'est pas propriétaire de la partie commune sur laquelle il exerce ce droit;

-le droit de jouissance exclusive et particulière dont la SCI Liber est titulaire porte sur une partie commune de l'immeuble, en l'espèce, une partie de terrain à usage de jardin situé en façade sur l'avenue de la Marne, telle qu'elle est figurée par un liseré jaune et le numéro 9 sur le plan ;

-le titulaire d'un droit de jouissance exclusive a les droits que lui confère son titre, ou les décisions de l'assemblée générale,

-le titre de la SCI Liber, soit, en l'espèce le règlement de copropriété, lui permet d'édifier sur la partie du terrain dont elle a la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre 2 places de stationnement et une piscine.

Pour débouter Monsieur [I] de sa demande de remise en état du lot n°9, le tribunal a retenu que ce lot, manifestement destiné depuis l'origine, au stationnement de véhicules, n'avait pas vu sa destination modifiée par la création de six places de stationnement.

Or, il ne peut être contesté que les travaux entrepris par la SCI Liber ne sont pas conformes aux droits que le règlement de copropriété lui a conférés, et qu'ils ont été réalisés sur une partie commune, sans autorisation de l'assemblée générale, la cour relevant surabondamment, que le fait que le règlement de copropriété confère aux propriétaires des lots des lots 5, 8 et 9 le droit d'édifier sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre 2 places de stationnement et une piscine, ne les dispense pas d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour ce faire.

Dès lors, la SCI Liber sera condamnée à remettre le lot n°9 en son état initial, sous astreinte de 120 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce, pendant trois mois, par voie d'infirmation du jugement, cette remise en état comprenant :

-la suppression des six emplacements de parking,

-la destruction du mur de soutènement.

Enfin, il n'y a pas lieu d'interdire à la SCI Liber d'entreposer des matériaux sur les emplacements litigieux, Monsieur [I] convenant que les matériaux qui s'y trouvaient ont été retirés.

5-L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

L'article 1382 ancien du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A l'égard des copropriétaires, la responsabilité du syndic est de nature délictuelle, obligeant le copropriétaire à rapporter la triple démonstration d'une faute dans l'accomplissement de la mission du syndic, d'un préjudice et d'un lien de causalité directe entre eux.

En l'espèce, Monsieur [E] [B] [M] a exercé les fonctions de syndic bénévole de 2004 jusqu'à l'assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2014, à compter de laquelle la société L'Immobilière des Calanques lui a succédé.

Le tribunal a, à juste titre, déclaré irrecevables, comme prescrites, les demandes formées par Monsieur [I] à l'encontre de Monsieur [B] [M] pour la période antérieure au 29 juillet 2011, en retenant :

-que le point de départ de la prescription quinquennale n'était pas la réalisation des travaux litigieux mais les actes ou carences relatifs au mandat de gestion dont le syndic avait la charge,

-que l'assignation introductive d'instance avait été délivrée à Monsieur [B] [M] en qualité de syndic le 29 juillet 2016,

-et que dès lors, la prescription n'était pas acquise pour les fautes commises dans l'accomplissement de sa mission du 29 juillet 2011 au 18 décembre 2014.

Monsieur [B] [M] est appelant de la disposition du jugement l'ayant condamné, en sa qualité de syndic, à payer à Monsieur [I] la somme de 10000 euros, faisant valoir qu'il n'a commis aucune faute.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seul lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, Monsieur [B] [M] demande de « déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur [A] [I] » contre lui, en sa qualité de syndic.

Cependant, il n'invoque aucun moyen à l'appui de l'irrecevabilité sollicitée, la circonstance qu'il n'aurait commis aucune faute étant, à la supposer établie, une condition de rejet de l'action mais non d'irrecevabilité de celle-ci.

Monsieur [B] [M] ès-qualités de syndic, soutient qu'il n'a commis aucune faute aux motifs que :

-les travaux litigieux ont été entrepris sur des parties privatives, et sont conformes au règlement de copropriété, certains d'entre eux ayant été autorisés par les copropriétaires,

-aucun des aménagements réalisés ne porte atteinte à la destination de l'immeuble,

-il ne lui a pas été imposé de faire procéder à une modification de la clef de répartition des charges,

-il a accepté qu'une mise à jour des plans de la copropriété soit effectuée, et l'a approuvée,

-Monsieur [I] ne démontre aucun préjudice en lien de causalité avec les fautes dénoncées.

Monsieur [I] qui sollicite, en cause d'appel, la condamnation de Monsieur [B] [M], en qualité de syndic, à lui payer la somme de 30000 euros de dommages-intérêts, fait valoir, en substance, que :

-le syndic a pour mission d'assurer le respect du règlement de copropriété,

-Monsieur [B] [M] a fait réaliser des travaux portant atteinte aux parties communes, et non conformes au règlement de copropriété,

-il n'a jamais convoqué d'assemblée générale pour discuter du projet tenant compte des modifications apportées aux lots de copropriété.

Sur ce,

Pour caractériser la faute commise par Monsieur [E] [B] [M] en sa qualité de syndic, pour la période du 29 juillet 2011 au 18 décembre 2014, le tribunal a justement considéré que :

-il était acquis que Monsieur [B] [M] avait, en sa qualité de copropriétaire aménagé ses lots privatifs à sa convenance,

-en sa qualité de syndic, ce dernier n'a pas veillé au respect du règlement de copropriété, de l'affectation des parties privatives et de l'absence d'empiètement sur les parties communes,

-il n'a effectué aucune démarche, ni dans la défense des intérêts de la copropriété, ni en vue de régulariser la contenance des lots avec l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, ce en dépit des assemblées générales des 14 juillet 2012 et 7 janvier 2013.

La cour se réfère en outre à la motivation qu'elle a retenue, l'ayant conduite à infirmer partiellement le jugement, en condamnant notamment la SCI Liber à une remise en état de son lot, Monsieur [B] [M], gérant de cette SCI, ayant reconnu avoir procédé aux travaux litigieux, portant sur une partie commune, et non conformes au règlement de copropriété, ce qui démontre, une fois encore, qu'en dépit de sa qualité de syndic, l'intimé n'a pas accompli sa mission telle que l'article 18 précité la définit.

Cependant, Monsieur [I] doit encore rapporter la preuve du préjudice qu'il subit, en lien de causalité directe avec la faute commise par Monsieur [B] [M] en sa qualité de syndic.

Le jugement dont appel ne caractérise nullement le préjudice qu'aurait subi Monsieur [I].

Par ailleurs, l'appelant évoque son préjudice dans les termes suivants -page 58 de ses dernières conclusions- :

-« Il est parfaitement établi que Monsieur [I] a été directement et personnellement lésé par les manquements commis par Monsieur [B] [M] »; or, il s'agit de l'affirmation de l'existence d'un préjudice et non d'une démonstration;

- « Les modifications illégalement réalisées par les intimés auraient pu avoir de graves conséquences notamment au regard des assurances souscrites sur les parties communes. L'assureur, en cas de sinistre, aurait été en droit de solliciter une exclusion de garantie du fait des transformations opérées dans la copropriété »; Monsieur [I] évoque des hypothèses, non avérées.

Il en résulte que l'appelant n'apporte aucune démonstration du préjudice qu'il aurait subi en conséquence de la faute commise par Monsieur [B] [M], en sa qualité de syndic, alors pourtant qu'il sollicite, en cause d'appel, l'augmentation des dommages-intérêts à la somme de 30000 euros, sans justification aucune.

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [B] [M], en sa qualité de syndic, à payer à Monsieur [I] la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts.

6-L'article 1382 ancien du code civil, actuel 1240 de ce code, énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de ce texte, Monsieur [I] poursuit la condamnation in solidum ses époux [B] [M] et de la SCI Liber à lui régler la somme de 40 000 € en réparation du préjudice économique subi et la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance résultant des travaux de remise en état.

Il fait essentiellement valoir que les transformations opérées par les intimés ont diminué la valeur patrimoniale de son bien, qu'il a subi des nuisances dues au bruit, au nombre accru de personnes séjournant dans la copropriété, aux mouvements des véhicules et à l'utilisation de la piscine par des locataires saisonniers, qu'il subira d'autres nuisances en raison des travaux de remise en état à venir, qu'il ne peut revendre son bien, ignorant quelle sera la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et que les travaux en cause ont une incidence sur les charges de copropriété.

Il fait grief au premier juge d'avoir considéré que son préjudice était négligeable en procédant à une analyse lot par lot, au lieu de prendre en considération l'ensemble des travaux irrégulièrement effectués portant sur la totalité des lots détenus par les intimés.

Les intimés objectent, en substance, que Monsieur [I] ne justifie d'aucun préjudice, que le rapport d'expertise qu'il produit a été établi à titre privé, de manière non contradictoire et qu'il n'a aucune valeur probante, qu'en dépit des aménagements réalisés, le nombre de logements n'a pas augmenté, que la preuve des nuisances n'est pas rapportée, et que la preuve d'un bouleversement de l'équilibre des droits et obligations des copropriétaires n'est pas rapportée

Sur ce,

L'appelant doit rapporter la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité directe entre eux.

Il ne peut être contesté, au regard de la motivation retenue ci-dessus, que tant Monsieur et Madame [B] [M] que la CSI Liber ont procédé, dans les lots qu'ils détiennent, à des travaux non conformes aux stipulations du règlement de copropriété et/ou non autorisés par une assemblée générale, ce qui est constitutif d'une faute au regard de l'article 1382 du code civil.

Au soutien de sa demande d'allocation de dommages-intérêts, Monsieur [I] produit un rapport d'expertise amiable, établi, à sa demande, par Monsieur [N], expert en évaluation foncière, qui a estimé à 302722 euros, la perte patrimoniale subie, considérant que dans une villa, la tranquillité, est, au même titre que la situation des lieux et les caractéristiques du bâti, consubstantielle de la valeur foncière, et retenant un panel de 38 biens vendus entre 2016 et 2019. Cet expert a relevé que que du fait des transformations opérées, la villa disposait, désormais, de trois zones habitables supplémentaires.

Ce rapport d'expertise amiable a été soumis à la discussion contradictoire des parties en cours d'instance.

En revanche, il n'est étayé par aucune autre pièce, ce qui conduit la cour à l'examiner avec prudence.

Contrairement à la critique émise par les intimés, le rapport d'expertise amiable a pris en considération que la villa était déjà soumise au statut de la copropriété, mais a considéré, à juste titre, que les aménagements réalisés avaient augmenté la capacité de logement.

Par ailleurs, les nuisances sonores, dénoncées par Monsieur [I], dues au bruit, au nombre accru de personnes séjournant dans la copropriété, aux mouvements des véhicules et à l'utilisation de la piscine par des locataires saisonniers, ne sont nullement documentées.

Seules quelques photographies, prises en 2013 et 2014, certaines d'entre elles n'étant pas datées, révèlent la présence de véhicules stationnés, d'un nombre variant entre 3 et 5.

Monsieur [I] expose que la présence d'un nombre accru de véhicules a une incidence sur la jouissance paisible qu'il pouvait avoir de son bien.

Cependant, l'immeuble en cause est situé en bordure de route. Par ailleurs, aucune indication chiffrée n'est produite sur le nombre de véhicules qui stationnaient dans l'enceinte de la copropriété avant les aménagements litigieux.

Le tribunal a, du reste, retenu à juste titre que :

-l'habitation dans une copropriété comportait nécessairement des sujétions et ne permettait pas de revendiquer le maintien d'un nombre identique d'occupants,

-la division ou la réunion de lots constituaient des événements de la vie courante d'une copropriété,

-les locations saisonnières n'étaient pas prohibées par le règlement de copropriété qui prévoyait la location en meublé d'appartements en entier.

L'incidence des transformations effectuées sur la répartition des tantièmes, et sur la répartition des charges, n'est pas davantage documentée, si ce n'est par la production par l'appelant d'une pièce intitulée « calcul des millièmes de copropriété résultant des modifications de la copropriété par les époux [B] [M] et la SCI Liber » -sa pièce 27-. Cependant, la cour, qui ignore l'identité et la qualité de l'auteur de cette pièce ainsi que les éléments qui lui ont été communiqués, ne peut la considérer comme pertinente.

Monsieur [I] évoque aussi l'impossibilité de revendre son « dans des conditions normales » au regard des modifications des droits affectés à chacun de ses lots induites par les aménagements litigieux.

Cependant, outre le fait, précédemment évoqué, que l'incidence sur la répartition des tantièmes n'est pas établie, l'appelant ne justifie pas d'un projet de revente.

Par ailleurs, il doit également être tenu compte de ce que la remise en état a été ordonnée par décision de justice.

A ce sujet, l'appelant affirme qu'il subira des nuisances consécutives aux travaux de mise en état.

Or, ce préjudice n'est pas documenté.

Enfin, l'appelant justifie d'une augmentation de la cotisation d'assurance de la copropriété auprès de la compagnie d'assurances Allianz de 760 euros à 1445, 51 euros, en raison, selon lui, d'un accroissement de la superficie à 450 mètres carrés. Si au regard des pièces produites, et en particulier, du courrier du syndic, L'Immobilière des Calanques, à l'assureur sollicitant que le contrat soit revu sur la base de 450 mètres carrés, il doit être considéré que l'augmentation de la prime est liée à celle de la superficie, rien ne permet d'affirmer qu'elle en constituerait la cause exclusive.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [I] de ses demandes au titre d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice économique, la cour le déboutant, pour les mêmes motifs, de ses demandes plus amples en cause d'appel.

7-L'action en justice représente l'exercice d'un droit. Elle ne peut dégénérer en abus que si la preuve est rapportée d'une intention de nuire ou d'une faute.

Au cas particulier, Monsieur [A] [I] a triomphé dans l'essentiel de ses prétentions, en première instance comme en cause d'appel.

Il ne peut donc lui être fait grief d'avoir entrepris une action « manifestement infondée et irrecevable », résultant d'une « obstination ».

Des certificats médicaux sont produits suite à une consultation de Madame [B] [M] et de son fils.

Or, outre le fait qu'aucun abus n'est démontré, imputable à Monsieur [I], il n'est justifié d'aucun préjudice en lien avec l'abus dénoncé, le médecin s'étant limité à rapporter les déclarations de ses patients sur le lien entre les troubles psychologiques évoqués et le conflit de voisinage.

Dès lors, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur et Madame [B] [M].

Vu les articles 696 à 699 et 700 du code de procédure civile,

Le tribunal a fait une juste application des dispositions édictées par l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour statuant par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

Confirme le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'il a :

-condamné Monsieur et Madame [B] [M] à restituer à la copropriété et à remettre en état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot n°1, soit dans les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l'expiration du délai de trois mois à compter de la signification du jugement;

-débouté M [A] [I] de ses demandes de remise en état relatives aux lots n° 7 et 9 de la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 3], sis [Adresse 3];

-condamné Monsieur [B] [M], en sa qualité de syndic, à payer à Monsieur [A] [I] la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute Monsieur [A] [I] de sa demande de remise en état du lot n°1, ainsi que des trois placards creusés dans le sous-sol.

Condamne la SCI Liber à remettre le lot n°7 dans son état antérieur de terrain à usage de jardin avec remise, conformément à l'autorisation délivrée par l'assemblée générale des copropriétaires du 16 aout 2004.

Condamne la SCI Liber à remettre le lot n°9 en son état initial, sous astreinte de 120 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce, pendant trois mois, par voie d'infirmation du jugement, cette remise en état comprenant :

-la suppression des six emplacements de parking,

-la destruction du mur de soutènement.

Déboute Monsieur [A] [I] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de Monsieur [E] [B] [M], en sa qualité de syndic.

Ajoutant au jugement,

Dit que que les travaux de remise en état du lot n° 5 seront effectués sur la base du dossier déposé pour la demande de permis de construire pour la réalisation d'un garage et d'un local technique, et, en particulier, du plan intitulé « Etat des lieux-Plan de masse », Référence CI (1), en date du 29 juin 2006

Condamne in solidum la SCI Liber ainsi que Monsieur et Madame [B] [M] à payer à Monsieur [A] [I] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Condamne in solidum la SCI Liber ainsi que Monsieur et Madame [B] [M] aux dépens d'appel.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 06 octobre 2022, 19/13358

Synthèse

Origine de la décision