COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 SEPTEMBRE 2022
sa
N° 2022/ 381
N° RG 19/13996 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2TG
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
[I] [V] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 11 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/09288.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic. la SARL BASTIA IMMOBILIER, dont le siège est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal
représenté par Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [I] [V] [P]
Assignation portant significaion de la déclaration d'appel et des conclusions le 07/10/2019 à personne
demeurant [Adresse 1]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par exploit d'huissier délivré le 22 avril 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, a fait assigner Monsieur [P] devant le tribunal de grande instance de Marseille en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 17420,57 € au titre d'un arriéré de charges arrêté au 31 mai 2018, outre intérêts légaux, ainsi que la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal, par jugement du 11 mars 2019, a notamment condamné Monsieur [I] [P] à payer, avec exécution provisoire, au syndicat des copropriétaires les sommes de 724,53 euros au titre des charges selon décompte arrêté au 31 mai 2018, outre intérêts légaux à compter du 22 août 2018, et de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes en paiement .
Le 2 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation.
Il demande à la cour par ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 9 octobre 2019 et signifiées à Monsieur [P], à sa personne le 7 octobre 2019, au visa des articles 10, 42, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1147 ancien, devenu 1231-1, du code civil de condamner le « défendeur » à la somme cumulée en principal de 16664,70 euros, à la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts, et à la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel, distraits au profit de la SCP Rosenfeld.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que sa créance est parfaitement justifiée et qu'il est fondé à solliciter que la somme de 8924,26 euros, que Monsieur [P] a déjà été condamné à payer selon une ordonnance du 28 février 2014, « soit confirmée sur le fond pour lui permettre de requérir l'adjudication telle que votée aux termes de l'assemblée générale du 4 novembre 2016 ».
La déclaration d'appel a été signifiée le 7 octobre 2019 à Monsieur [I] [V] [P], à sa personne.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 juin 2022.
Par note en délibéré du 23 juin 2022, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de produire aux débats l'ordonnance de référé du 28 février 2014, ainsi qu'un décompte général faisant apparaître les différents appels de charges et provisions, ainsi que les versements effectués par Monsieur [P].
Le syndicat des copropriétaires a versé ces pièces le 28 juin 2022.
Il lui a également été demandé de justifier de la signification de ces pièces à l'intimé, non comparant, ce qui a été fait le 30 juin 2022.
MOTIFS de la DECISION
1-Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l'encontre de Monsieur [P] de la somme de 16664,70 euros correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles, augmenté de divers frais, concernant la période du 16 mai 2013 au 24 juillet 2019, selon le décompte communiqué.
Il est notamment produit aux débats :
- la fiche cadastrale établissant la qualité de propriétaire de Monsieur [P] sur les lots n°29 et 14 de l'immeuble,
- le règlement de copropriété en date du 29 juillet 2015, comprenant l'état descriptif de division,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 décembre 2014, 7 octobre 2015, 4 novembre 2016, 20 février 2017, 21 septembre 2017, 11 juin 2018 et 4 juillet 2019 approuvant les comptes des exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020,
-les accusés de réception des convocations en vue de ces assemblées générales et de notification des procès-verbaux au nom de Monsieur [P],
-les différents appels de fonds, ainsi qu'un relevé de compte individuel.
Par note en délibéré, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats l'ordonnance de référé en date du 28 février 2014, par laquelle Monsieur [P] a été condamné à payer, en principal, la somme de 16969,04 euros, au titre des charges impayées, outre 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires ajoute 1357,62 euros pour «frais exposés procédure », dont, au demeurant, il ne justifie pas.
Sur le total de 19126,66 euros, l'intimé aurait déjà acquitté 8924,26 euros selon le décompte produit aux débats, de sorte que le syndicat des copropriétaires inclut dans le « récapitulatif des sommes restant dues au 24/07/2019 »- sa pièce 77-, les sommes de 8044,78 euros (16969,04 euros-8924,06 euros), de 800 euros au titre de l'article 700 et 1357,62 euros au titre des frais de procédure relatifs à la condamnation de 2014.
Néanmoins, sur ce point, le tribunal a justement rappelé au syndicat des copropriétaires qu'il disposait d'un titre exécutoire, de sorte qu'il ne pouvait pas solliciter à nouveau une condamnation à paiement de ce chef, le moyen consistant à solliciter que l'ordonnance de référé soit confirmée sur le fond pour lui permettre de requérir l'adjudication telle que votée aux termes de l'assemblée générale du 4 novembre 2016 », étant, dès lors, inopérant.
En conséquence, du « récapitulatif des sommes restant dues au 24/07/2019 »-pièce 77 du syndicat-, doivent être retranchées les sommes de 8044,78 euros, 1357,62 euros et 800 euros.
Reste la somme de 6462,30 euros, selon le tableau récapitulatif du compte charges et travaux de 2016 à 2019 -pièce 76 du syndicat-.
Sur ce document, figurent :
-le compte charges, pour un montant total de 4656,97 euros,
-le compte travaux, pour un montant total de 1805,33 euros.
Il a été demandé au syndicat des copropriétaires, par note en délibéré du 23 juin 2022, de bien vouloir produire un décompte détaillé faisant apparaître depuis la créance alléguée la plus ancienne jusqu'à la plus récente, les différentes sommes objets des appels de fonds ainsi que les règlements opérés par Monsieur [P], certains d'entre eux figurant sur les appels de fonds produits, avec la date correspondant à chacun d'eux, de manière à permettre à la cour de déterminer exactement les sommes restant encore dues.
Le 27 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a produit ce décompte, sur lequel figurent les sommes suivantes :
-à la date du 30 avril 2017, 324 euros pour honoraires contentieux suivi procédure,
-à la date du 24 juillet 2009, 504 euros pour honoraires procédure assignation.
Or, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce notamment que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret... »
Ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer le remboursement des frais d'assignation, les frais de contentieux et les honoraires d'avocat.
Dès lors, de la somme de 6462,30 euros, doit être déduite celle de 828 euros (324+504), ce qui porte le montant total des charges arrêtées au 24 juillet 2019, à la somme de 5634,30 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 22 août 2018, au paiement de laquelle Monsieur [P] sera condamné, par voie d'infirmation du jugement.
2-Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [P] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts.
Il est constant que depuis de nombreuses années, Monsieur [P] ne s'acquitte que très irrégulièrement du paiement de ses charges de copropriété.
Cette procédure en témoigne, ainsi que l'instance en référé ayant abouti à l'ordonnance, déjà ancienne, du 28 février 2014.
Le non-paiement par un copropriétaire des charges de copropriété met en péril l'équilibre du budget de la copropriété, lui causant un préjudice financier en lien de causalité directe avec ce non-paiement.
Alors que Monsieur [P], comme tout copropriétaire, est tenu, en vertu des textes précités, au paiement des charges de copropriété, le non-paiement répété de charges s'analyse en une résistance abusive.
Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 400 euros de dommages et intérêts, par voie d'infirmation du jugement entrepris.
Vu les articles 696 à 699 et 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a condamné Monsieur [P] au paiement de la somme de 724,53 euros au titre des charges selon décompte arrêté au 31 mai 2018, outre intérêts légaux à compter du 22 août 2018, et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Statuant à nouveau des chefs réformés,
Condamne Monsieur [I] [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], la somme de 5634,30 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 22 août 2018.
Condamne Monsieur [I] [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Bastia Immobilier, [Adresse 2], la somme de 400 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Confirme le jugement dont appel pour le surplus.
Condamne Monsieur [I] [V] [P] aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP Rosenfeld, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Bastia Immobilier, [Adresse 2], la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toutes autres demandes plus amples.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
