COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 SEPTEMBRE 2022
sa
N° 2022/ 378
N° RG 19/12330 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEVZS
[M] [S]
C/
Société DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
Me Elie MUSACCHIA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 22 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06120.
APPELANT
Monsieur [M] [S]
né le 17 Octobre 1943 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Dominique GARELLI, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] , sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le CABINET DE GESTION DALBERA, dont le siège social se trouve [Adresse 4], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Monsieur [M] [S] est propriétaire du lot n°18, dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 13 juillet 2016, au cours de laquelle a été votée, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 12 portant sur des travaux de consolidation de la façade.
Par exploit d'huissier délivré le 26 octobre 2016, Monsieur [M] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Nice, en nullité de cette résolution.
Par jugement du 22 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :
-déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [S],
-condamné Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné Monsieur [S] aux dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que Monsieur [S], qui n'était ni défaillant ni opposant à la résolution contestée, n'était pas recevable à en poursuivre la nullité.
Le 26 juillet 2019, Monsieur [M] [S] a relevé appel de cette décision.
Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 octobre 2019, Monsieur [M] [S] demande à la cour de :
En la forme,
-déclarer l'appel recevable,
Au fond,
-infirmer la décision rendue en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par les lois du 31 décembre 1985, 21 juillet 1994 et 24 mars 2014,
-prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1], en date du 13 juillet 2006 (SIC), contenue dans la résolution n°12 du procès-verbal notifié le 27 août 2016,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts;
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
L'appelant soutient, essentiellement, que son consentement a été vicié par dol, que le syndic a reconnu avoir omis de faire figurer sur le procès-verbal les réserves qu'il avait exprimées, et que les lettres qu'il a écrites les 2, 5 et 17 septembre 2016 démontrent qu'il était bien opposant au vote de la résolution n°12.
Sur le fond, Monsieur [S] conteste que des travaux ne concernant que les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] aient été votés par une seule et même assemblée, et mis à la charge des copropriétaires des deux immeubles constituant, pourtant, selon lui, deux copropriétés distinctes.
Aux termes des dernières conclusions qu'il a remises au greffe et notifiées le 6 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :
-dire et juger infondé l'appel interjeté par Monsieur [S],
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le recours formé par Monsieur [S] irrecevable,
A titre infiniment subsidiaire,
-débouter Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes,
-le condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, en substance, que le recours introduit par Monsieur [S] est irrecevable en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que copropriétaire n'était ni défaillant, ni opposant à la résolution attaquée.
Subsidiairement, sur le fond, il expose qu'il existe des parties communes aux différents locaux, caractérisant l'existence d'une seule copropriété, constituée de deux bâtiments imbriqués, donnant sur deux rues différentes du Vieux [Localité 6], la [Adresse 1] et la [Adresse 2]. Il en déduit que la résolution n°12 est régulière.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.
Motifs de la décision :
1-L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Il résulte de ce texte que seuls sont recevables à contester les décisions de l'assemblée générale:
-les copropriétaires non présents ni représentés à l'assemblée générale,
-les copropriétaires présents ou représentés, qui ont voté contre la décision litigieuse,
Au cas particulier, Monsieur [M] [S] poursuit la nullité de la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2016 -et non du 13 juillet 2006, comme indiqué par erreur dans le dispositif de ses dernières conclusions-.
Cette résolution, intitulée « travaux de consolidation de la façade côté [Adresse 2], conformément à l'étude réalisée par le bureau d'études [E] [H]-Article 25- », a été votée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Or, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2016 que Monsieur [S], présent à cette assemblée, a voté pour la résolution qu'il conteste.
Cependant, l'appelant proteste contre la retranscription de son vote, telle qu'elle ressort du procès-verbal, exposant que son consentement aurait été vicié par dol et que les réserves qu'il a émises n'ont pas été consignées au procès-verbal.
Si le dol peut permettre à un copropriétaire qui a voté pour une décision d'en demander l'annulation, en l'espèce, Monsieur [S] ne démontre pas que des manoeuvres frauduleuses auraient été exercées, destinées à le tromper, et qu'elles l'auraient déterminé à voter en faveur de la résolution n°12.
En effet, dans un courrier qu'il a adressé au syndic le 22 septembre 2016, -sa pièce 10-, Monsieur [S] écrit : « Si j'ai donné un avis favorable à cette résolution c'est que je croyais qu'elle concernait le [Adresse 1], de nombreux éléments tendent, dans vos devis, à le faire croire ».
Or :
-aucune précision n'est apportée sur « ces nombreux éléments », pas plus dans le courrier que dans les conclusions de l'appelant,
-les devis évoqués ne sont pas produits aux débats,
-Monsieur [S] ne peut raisonnablement soutenir s'être mépris sur l'objet de la résolution litigieuse qui se rapporte, sans ambiguïté possible, aux travaux de consolidation de la façade côté [Adresse 2], et non côté [Adresse 1], tel que le confirment l'intitulé de la résolution « travaux de consolidation de la façade côté [Adresse 2] » ainsi que son contenu: « L'assemblée générale.... décide de procéder aux travaux de renforcement de la façade côté [Adresse 2] [...] »,
-ce courrier contredit les courriers précédemment écrits au syndic par Monsieur [S], qui seront évoqués ci-dessous, selon lesquels ce dernier aurait émis des réserves, précisément parce que les travaux en cause concernaient l'immeuble du [Adresse 2] et non celui du [Adresse 1].
Au regard de l'ensemble de ces éléments, aucun dol n'est caractérisé.
Il reste donc à déterminer si, parce que les réserves qu'il a émises n'ont pas été retranscrites sur le procès-verbal d'assemblée générale, la qualité d'opposant au vote de la résolution n° 12 peut être reconnue à Monsieur [S].
L'appelant invoque les courriers qu'il a adressés au syndic, le cabinet de gestion Dalbera, les 2, 5 et 7 septembre 2016.
Dans le courrier du 2 septembre 2016, Monsieur [S] signale au syndic que son collaborateur « n'a pas tenu compte des réserves...émises lors du vote de la résolution n°12 » et précise : « En effet, j'avais bien précisé....que je votais cette résolution à condition que soit établie l'éventuelle responsabilité des propriétaires du [Adresse 2], dans l'aggravation des fissures constatées ».
Selon le courrier du 5 septembre 2016, Monsieur [S] rappelle « En ce qui concerne le vote de la résolution n°12 (consolidation de la façade du [Adresse 2]), j'avais émis des réserves qui ne figurent pas dans le PV de l'AG du 13/07/2016 reçu le 27/08/16 ».
Enfin, dans le courrier du 7 septembre 2016, l'appelant informe le syndic qu'il conteste la résolution litigieuse « parce que les réserves que j'avais émises quant à la responsabilité prise par certains copropriétaires qui ont engagé des travaux causant une aggravation des fissures justifiant des travaux de consolidation, ne figurent pas dans le PV reçu le 27/08/2016 ».
Aux termes de ces trois courriers, il apparaît que Monsieur [S] :
-n'indique pas qu'il était opposant à la résolution n°12,
-précise que son vote était favorable et accompagné de réserves,
-déplore que les réserves qu'il a émises n'aient pas été consignées dans le procès-verbal.
A la suite de ces courriers, le syndic a établi, le 9 septembre 2016, un « additif au procès-verbal d'assemblée générale du 13-07-2016 » en ces termes :
« En raison d'un problème informatique lors de la génération du procès-verbal en fin de séance de la dernière assemblée générale, les réserves émises par Monsieur [S] [M] ne figurent pas dans la résolution numéro 17 » -en réalité, n°12-
« Il est donc ajouté au projet de résolution figurant sur la convocation les mentions suivantes:
« Madame [R] et Monsieur [M] [S] font part de leurs réserves concernant l'origine de ces désordres et sur la répartition des frais relatifs à ces travaux. Dans le cas où, lors de la réalisation de ces travaux, il est constaté de façon probante qu'un tiers serait à l'origine de ces désordres, le syndic est mandaté pour prendre toutes décisions en urgence, y compris judiciaires, et convoquera si nécessaire une assemblée générale extraordinaire. Monsieur [M] [S] vote favorablement pour cette résolution à condition que le syndic applique les précautions précédemment énoncées. Le conseil syndical est mandaté pour faire établir un nouveau devis, et choisir l'entreprise qui réalisera ces travaux.
Cette mention annule et remplace celle inscrite sur le procès-verbal qui vous a été notifié [...]».
Quelle que soit la valeur de cet « additif au procès-verbal d'assemblée générale du 13-07-2016 », il confirme à tout le moins que des réserves ont bien émises par Monsieur [S] et que ce dernier a voté favorablement à la résolution.
Il s'en déduit qu'au regard de l'ensemble de ces pièces, la qualité d'opposant ne peut pas être reconnue à l'appelant.
Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré Monsieur [S] irrecevable en ses demandes, ainsi que dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
2-Succombant en son appel et ne rapportant la démonstration d'aucune faute, Monsieur [S] est mal fondé à prétendre à l'allocation de dommages-intérêts.
Vu les articles 696 à 699 et 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
La cour, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 22 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Nice.
Condamne Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet de gestion Dalbera, situé [Adresse 3], la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [M] [S] aux dépens d'appel.
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
Le greffier Le président
