COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 375
N° RG 19/10744 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BERFZ
Société RESIDENCE [3]
C/
Société NMC [3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES
Me Hichem KHOURY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 25 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06923.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [3] pris en la personne de son syndic en exercice la Société ALTER GESTION IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié, sis [Adresse 2]
représenté par Me Michèle NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Société NMC [3], dont le siège social est [Adresse 4]
représentée par Me Hichem KHOURY, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI NMC [3] est propriétaire des lots n°1 et 2 de la résidence [3] située [Adresse 2]. Le 3 mars 2017, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 21'180,47 € au titre d'un arriéré de charges puis l'a fait assigner en paiement le 29 novembre suivant devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence pour obtenir paiement de la somme principale de 23'718,96 € et de celles de 2500 € à titre de dommages-intérêts et de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI NMC [3] a admis le principe de sa dette mais a contesté les frais de recouvrement comptabilisés par le syndic en exercice ; retenant que le report d'un solde débiteur au compte individuel de la SCI n'était pas justifié et qu'il n'avait pas à se livrer à une expertise de la comptabilité du syndicat, le tribunal par jugement contradictoire du 25 juin 2019 a :
'condamné la SCI NMC [3] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] les sommes de :
*11'718,50 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de l'arriéré de charges et provisions dues pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017,
*1000 € à titre de dommages-intérêts,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'déclaré sans objet la demande subsidiaire en délais de paiement soutenue par la SCI NMC [3] ;
'ordonné qu'en cas d'exécution forcée, le droit proportionnel dû aux huissiers soit recouvré conformément aux dispositions de l'article 3 de l'arrêté du 26 février 2016 ;
'débouté la SCI NMC [3] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
'condamné la SCI NMC [3] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] a régulièrement relevé appel de cette décision le 3 juillet 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juin 2022 de:
vu les articles 10 et 10-1de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,
vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
vu les pièces,
'infirmer le jugement déféré ;
'condamner la SCI NMC [3] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] les sommes de :
*11'085,62 € au titre de l'arriéré de charges et provisions arrêtées au 31 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,
*2500 € à titre de dommages-intérêts,
*4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la SCI NMC [3] aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct ;
'condamner la même à supporter les frais d'exécution prévus à l'article 10 du décret du 8 mars 2001.
Au soutien de son recours, le syndicat expose produire « l'ensemble des pièces requises par la jurisprudence », que l'absence de production des appels de fonds ne remet pas en cause la réalité de sa créance, que la dette de charges actualisées au 31 mai 2022 s'élève à 11'085,62 €, que le syndicat subit un préjudice financier grave et qu'il a été contraint de multiplier les frais de recouvrement prévus au contrat de syndic compte tenu de l'incurie de la SCI intimée.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 3 juin 2022, la SCI NMC [3] demande à la cour de :
vu les articles 1343-5 et 1353 du code civil,
vu l'article 9 du code de procédure civile,
vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces produites par les parties,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il condamne la SCI NMC [3] au paiement de la somme de 11'718,50 € au titre des charges et provisions dues au 31 décembre 2017 ;
'l'infirmer en ce qu'il condamne la SCI NMC [3] au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts ;
'rejeter l'ensemble des demandes formées par le syndicat ;
'condamner le même à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le syndicat aux dépens.
La SCI NMC [3] soutient principalement qu'elle a rencontré des difficultés financières suite à la défaillance de sa locataire commerciale, qu'elle a proposé en vain au syndic un paiement échelonné de sa dette de charges, qu'elle a réglé sa dette au titre de l'exécution provisoire du jugement, que le syndicat persiste néanmoins dans sa demande sans expliquer les reports à nouveau et que les décomptes individuels qui lui sont opposés sont incomplets, qu'en définitive il est impossible de vérifier la créance dont se prévaut le syndicat et qu'enfin ce dernier ne justifie d'aucun préjudice en l'état d'une trésorerie positive ainsi qu'il ressort de sa pièce n° 33.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 7 juin 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Pour obtenir paiement de sa créance actualisée au 31 mai 2022 à la somme de 11'085,62 €, le syndicat produit les pièces déjà communiquées en première instance et y ajoute en appel :
-un extrait de compte individuel couvrant la période du 1er janvier 2014 au 1er septembre 2021,
-un second extrait de ce compte couvrant la période du 1er janvier 2016 au 20 mai 2022,
-les convocations et procès-verbaux des assemblées générales des 16 juillet 2020 et 30 juin 2021,
-un contrat de syndic,
-les appels de fonds des années 2019 à 2021,
-les comptes rendus de gestion 2019 et 2020.
Ces pièces nouvelles ne font progresser en rien le débat puisque le syndicat persiste à produire des extraits du compte individuel de la SCI NMC [3] débutant par un report à nouveau ou un solde antérieur débiteur ne correspondant à aucune imputation comptable ; ainsi la pièce n° 57 dont il fait grand cas débute comme les pièces produites en première instance par un solde antérieur débiteur de 10'399,34 €. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu'il ne lui appartenait pas, ni à la SCI défenderesse, de se livrer à une expertise de la comptabilité du syndicat pour reconstituer une prétendue créance ; la cour ajoute qu'il ne lui appartient pas plus de parfaire le dossier probatoire d'une partie. En conséquence le jugement arrêtant au 31 décembre 2017 la dette de charges proprement dites à la somme de 11'718,50 € reconnue par la SCI intimée et réglée en cours d'instance, mérite confirmation.
S'agissant de l'actualisation au 31 mai 2022 dont le principe n'est pas discutable, force est de constater en lecture de la pièce n° 57 précitée que pour la période postérieure au jugement déféré soit du 1er janvier 2018 au 20 mai 2022, le syndic a procédé à un appel total de fonds de 9028,09€ réglés à concurrence de 11'188,43 € soit par virements, soit par régularisations créditrices de charges et ce non compté le règlement de 14'218,50 € effectué par la caisse de règlement des avocats (CARPA) au titre de l'exécution provisoire du jugement.
Le syndicat ne peut donc prétendre à aucun paiement complémentaire.
Les décomptes précités incluent également diverses sommes au titre de frais d'huissier, d'honoraires d'avocat, de suivi de procédure et « de protocole ». L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'intimée les frais taxables et les honoraires de son conseil. Il ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel la SCI NMC [3] est étrangère, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Sur les demandes annexes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct.
Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de la SCI intimée ni des considérations générales du syndicat sur des difficultés de trésorerie ou un déséquilibre financier qui ne ressortent d'aucun document comptable et sont même contredits par les états financiers qu'il produits.
La demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.
Le syndicat qui succombe dans son recours ne peut prétendre à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Il supportera les dépens d'appel pour les mêmes motifs.
Au regard de ce qui précède, il n'y a pas lieu de statuer sur l'application éventuelle de l'article 10 du décret du 8 mars 2001.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il condamne la SCI NMC [3] au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts et réformant de ce seul chef :
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Ajoutant au jugement :
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d'un arriéré de charges actualisées au 31 mai 2022 ;
Le condamne à payer à la SCI NMC [3] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne le syndicat aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
