COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
(réouverture des débats)
DU 29 SEPTEMBRE 2022
sa
N° 2022/ 374
N° RG 19/10299 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEPXX
[L] [G]
[N] [G]
[M] [G]
C/
[X] [V] [W] [O]
Société RESIDENCE DE PROVENCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alexa PECCIARINI
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05239.
APPELANTS
Monsieur [L] [G]
né le 04 Février 1993 à [Localité 7] (83), demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Alexa PECCIARINI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [N] [G]
né le 16 Juin 1995 à [Localité 7] (83), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alexa PECCIARINI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [M] [G]
né le 01 Juin 1998 à [Localité 9] (86), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Alexa PECCIARINI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [X] [V] [W] [O]
asisgnée en appel provoqué le 16.12.19 à personne
née le 13 Mai 1961 à [Localité 6] (PORTUGAL) (45000), demeurant [Adresse 8]
défaillante
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE PROVENCE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la FONCIERE NICOISE ET DE PROVENCE dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marcel BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice Monsieur [L] [G], Monsieur [N] [G] et Monsieur [M] [G] ainsi que Madame [X] [V] [W] [O] aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement des charges à hauteur de 40 442,43 € , outre 2000 € à titre de dommages et intérêts et 1500 € au titre de l'article 700.
Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 15 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nice a condamné solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 37 595,75 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 9 octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2018 pour la somme de 37089,09 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts et a condamné solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens, avec exécution provisoire.
Le 26 juin 2019, Monsieur [L] [G], Monsieur [N] [G] et Monsieur [M] [G] ont relevé appel de cette décision.
Selon leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 juin 2022, Monsieur [L] [G], Monsieur [N] [G] et Monsieur [M] [G] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1315 ancien devenu 1353, 2224, 1347 et 1343-5 du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, 1 du décret du 17 mars 1967, de :
A titre principal,
-débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 15 mai 2019,
-juger que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la charge de la preuve de sa créance à leur encontre,
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de l'arriéré de charges et de cotisations au fonds travaux à leur encontre,
-à tout le moins, juger que la créance du syndicat des copropriétaires devra être ramenée à la somme de 22189,86 euros correspondant à l'expurgation du « report à nouveau au 30/09/2015 », les charges des exercices antérieurs n'étant pas justifiées par la production d'une répartition par tantièmes et les charges et/ou n'ayant pas été approuvées selon un procès-verbal dûment fourni,
-prononcer la compensation judiciaire entre les sommes saisies par le syndicat des copropriétaires en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Nice du 15 mai 2019, et la somme de 22189,86 euros,
-condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 19575,34 euros correspondant au solde résultant de ladite compensation;
-juger que cette somme portera intérêts au taux légal à la date du jugement de première instance,
A titre subsidiaire,
-juger qu'ils sont de bonne foi et sont à l'évidence débiteurs de bonne foi et, dans ces conditions, habiles à solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
-juger que la situation du syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas à l'octroi d'un délai de grâce,
-en conséquence, juger que l'exigibilité des sommes restant éventuellement dues par eux sera suspendue pendant un délai de deux ans en application de l'article 1343-5 du code civil,
En tout état de cause,
-condamner le syndicat des copropriétaires à conserver à sa charges les frais irrépétibles qu'il a engagés tant en première instance qu'en cause d'appel,
-condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel.
Les consorts [G] soutiennent en substance que :
-le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve de sa créance,
-il existe une erreur dans la désignation des lots,
-le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier précisant la répartition des tantièmes n'est pas produit;
-une nouvelle répartition des charges générales des bâtiments A à D a fait l'objet d'une publication en 2020 et n'est pas produite aux débats,
-tous les procès-verbaux des assemblées générales n'ont pas été produits : il n'est pas établi que les comptes 2011-2012 et 2012-2013 aient été approuvés,
-tous les états de répartition des charges n'ont pas été produits,
-tout ce qui est antérieur de plus de dix ans au 14 novembre 2018, est prescrit,
-les frais non justifiés doivent être déduits,
-ils sont de bonne foi et demandent à bénéficier de délais de grâce.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 juin 2022, le syndicat des copropriétaires Résidence de Provence demande à la cour de:
-Confirmer le jugement du 15 mai 2019 du tribunal de grande instance de Nice en toutes ses dispositions.
En conséquence,
-Débouter Messieurs [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. A titre reconventionnel, réformant le jugement entrepris
Vu la mise en demeure en date du 19 juin 2018 adressée à Messieurs [G] et Madame [V] [W] [O] afin de tenter de recouvrer amiablement les sommes dues et l'absence de réponse afin de régler l'arriéré de charges,
-Condamner in solidum Monsieur [N] [G], Monsieur [L] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [V] [W] [O] [H] [X] à lui payer la somme de 7869,92 € représentant l'arriéré de charges dû et les provisions exigibles au 11 mai 2022 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 juin 2018.
-Condamner in solidum Monsieur [N] [G], Monsieur [L] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [V] [W] [O] [H] [X] à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
-Condamner Monsieur [N] [G], Monsieur [L] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [V] [W] [O] [H] [X] à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du CPC, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, en substance, que :
-il produit les pièces justificatives de sa créance,
-il n'y a pas d'erreur sur les tantièmes affectés à l'indivision [G],
-aux termes du règlement de copropriété et état descriptif de division, les charges générales sont réparties entre les lots 342 à 430 au prorata des quotes-parts de tantièmes,
-les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices 2011/2012, 2012/2013 et 2017/2018 ont été produits : il suffit de se reporter aux procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2014 et 4 septembre 2019,
-il lui est impossible de fournir les états de répartition avant 2015 car le cabinet Taboni a repris la gestion de la copropriété à cette date, mais uniquement à compter de l'exercice 2015/2016;
-le solde antérieur est justifié,
-l'actualisation des décomptes pour les exercices 2017/2018 à 2020/2021 est produite,
-dans le cadre de l'exécution du jugement de première instance, l'huissier verse au syndicat des copropriétaires par le biais d'une saisie-attribution des loyers la somme mensuelle de 1300 € tel que cela ressort du décompte actualisé au 11 mai 2022 versé aux débats,
-les appelants ont mis en place un échéancier de règlement mensuel en accord avec le syndic qui est respecté.
-il n'y a pas lieu à octroi de délais de grâce,
-les hoirs [G] restent redevables au 11 mai 2022 de la somme de 7 869,92 €.
Bien qu'assignée en appel provoqué le 16 décembre 2019, à la requête du syndicat des copropriétaires, à sa personne, Madame [X] [V] [W] [O] n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.
Motifs de la décision :
Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné solidairement les hoirs [G] à lui payer la somme de 37595,75 euros et poursuit également le recouvrement à leur encontre de la somme de 7869,92 €, correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles, au 11 mai 2022, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 juin 2018.
En application de l'article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de rapporter la preuve de sa créance.
Il est constant que les hoirs [G] sont propriétaires des lots suivants, dépendant du bâtiment D de l'ensemble immobilier :
-le lot n°424, constitué d'un appartement ,
-le lot n°411, constitué d'une cave,
-le lot n° 430, constitué d'un emplacement de stationnement extérieur,
-le lot n°342, constitué d'un garage.
Ils ne sont donc pas propriétaires des lots n° 254, constitué d'un parking, et n° 271, constitué d'une cave, alors pourtant que deux décomptes de charges au nom de l'indivision [G] pour les périodes des 1/10/2015 à 30/09/2016 et 01/10/2016 au 30/09/2017, -pièce 2 du syndicat-, mentionnent les charges appelées au titre de ces lots 254 et 271, ainsi que deux relevés de compte des 29 novembre 2019 et 11 mai 2022 -pièces n°10 et n°17 du syndicat-.
Les appelants soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa créance, faisant notamment valoir qu'il n'est pas justifié du bien fondé d'un report à nouveau d'un montant de 23697,84 euros figurant dans le relevé de compte du 9 octobre 2018, à la date du 30 septembre 2015 -pièce 1 de l'appelant-.
Or, le syndicat des copropriétaires prétend qu'il a produit en pièce n°1 deux décomptes: le décompte arrêté au 9 octobre 2018, figurant effectivement dans son dossier, et un décompte arrêté au 1er avril 2016, qui justifierait, selon lui, du report à nouveau litigieux, mais qui n'a pas été joint au dossier de plaidoirie du syndicat intimé, ayant été seulement partiellement reproduit en page 6 de ses conclusions.
A cela s'ajoute le fait que tous les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à 2015 n'ont pas été produits.
S'il est exact qu'en pièce n°4, le syndicat des copropriétaires produit de nombreux procès- verbaux d'assemblées générales, n'en fait cependant pas partie le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mai 2014, étant, en outre, observé que le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 septembre 2013 révèle qu'aucune approbation de comptes n'a été soumise au vote des copropriétaires.
Il ne ressort donc pas des procès-verbaux communiqués que les comptes des exercices 2011-2012 et 2012-2013 aient fait l'objet d'une approbation.
Il est par ailleurs avéré que tous les états de répartition des charges pour chacun des exercices antérieurs à 2015 ne sont pas intégralement produits.
Les appelants invoquent également le fait que selon la fiche d'immeuble qu'ils ont produite aux débats, une nouvelle répartition des charges générales des bâtiments A à D aurait fait l'objet d'une publication le 24 mai 2020. Or, aucune pièce n'est produite sur ce point, tandis que le syndicat des copropriétaires ne s'en explique pas non plus.
Les appelants soutiennent également que toutes les charges antérieures de plus de dix ans au 14 novembre 2018, sont prescrites.
Il sera enfin observé que la pratique observée par le syndicat des copropriétaires consistant à communiquer sous le même numéro, plusieurs pièces, est de nature à favoriser l'omission de pièces.
Dès lors, il convient de rouvrir les débats dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt et de réserver les demandes ainsi que les dépens.
PAR CES MOTIFS :
La cour,après en avoir délibéré, par arrêt réputé contradictoire,
Ordonne la réouverture des débats.
Invite le syndicat des copropriétaires à produire :
-le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier,
-le décompte arrêté au 1er avril 2016;
-le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mai 2014;
-plus généralement les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2011-2012 et 2012-2013;
-les états de répartition des charges antérieurs à l'année 2015;
-des décomptes et relevés de charges correspondant exactement aux lots dont les appelants sont propriétaires,
-la nouvelle répartition des charges générales des bâtiments A à D qui aurait fait l'objet d'une publication le 24 mai 2020
Invite le syndicat des copropriétaires à s'expliquer sur la prescription invoquée par les appelants.
Invite les parties à conclure sur ces différents points, auxquels la réouverture des débats est limitée.
Dit que la cause et les parties seront renvoyées à l'audience conseiller rapporteur du lundi 6 mars 2023 à 14 heures 15 - Salle 5 PALAIS MONCLAR
Réserve les demandes ainsi que les dépens.
Le greffier Le président
