COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 SEPTEMBRE 2022
sa
N° 2022/ 373
N° RG 19/10282 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEPWM
Société ENSEMBLE IMMOBILIER LA CLOSERIE TOSCANE
C/
[L] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Danielle FERRAN-LECOQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 23 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05018.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER LA CLOSERIE TOSCANE Représenté par son syndic en exercice, la société D4 Immobilier, [Adresse 2], sis [Adresse 1]
représenté par Me Danielle FERRAN-LECOQ, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Thierry FERRAN-LECOQ, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [L] [O]
demeurant [Adresse 1]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [L] [O] est propriétaire des lots n° 22, 62 et 63 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 3].
Revendiquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille le 30 avril 2018 en paiement des sommes de 9927,28€ à titre principal, de 2000 €à titre de dommages-intérêts et de 2000 € également en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Cité à l'étude de l'huissier instrumentaire, M. [L] [O] n'a pas comparu.
Selon jugement réputé contradictoire du 23 mai 2019, le tribunal a :
'condamné M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la La Closerie Toscane les sommes de :
*5117,04 € au titre de l'arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2010 au 25 avril 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2017 sur la somme de 1792,75 €,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
'condamné M. [L] [O] aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Le syndicat a régulièrement relevé appel de cette décision le 26 juin 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 septembre 2019 de:
vu les articles 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
'réformer le jugement déféré ;
'condamner M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Closerie Toscane les sommes de :
*9927,28 € comptes arrêtés au 25 avril 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2017,
*2000 € à titre de dommages-intérêts,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;
' condamner M. [L] [O] aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que le solde débiteur au 1er juillet 2010 d'un montant de 1959,06 € écarté par le tribunal correspond à la période de gestion du cabinet Otim immobilier syndic précédent, que les appels de fonds correspondants à cette somme sont produits en appel, que le syndic a été contraint de prendre une hypothèque sur les lots pour garantir sa créance, que les frais et honoraires de son conseil s'en trouvent justifiés ainsi que les frais de relance et qu'enfin la mauvaise foi caractérisée de l'intimée a causé au syndicat un préjudice indépendant du retard apporté au paiement.
La déclaration d'appel a été signifiée à M. [L] [O] le 5 août 2019 ; les conclusions d'appelant lui ont été dénoncées le 26 septembre suivant. Ce dernier n'a pas constitué avocat; les deux significations ayant été effectuées dans les termes de l'article 659 du code de procédure civile, il est statué par défaut en application de l'article 474 du même code.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions de l'appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 7 juin 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Le syndicat produit à cette fin :
-le titre de propriété de M. [L] [O] ,
-un commandement de payer les charges délivré le 7 juin 2017 pour un montant de 6316,11 €,
-des courriers recommandés en dates des 10 août 2015 et 15 décembre 2017,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2015 à 2017 approuvant les comptes des exercices clos et les budgets prévisionnels,
-les convocations à ces assemblées et notifications des procès-verbaux,
-deux sommations de payer en dates des 22 novembre 2012 et 28 juillet 2014,
-les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010,
-des relevés du compte individuel de M. [L] [O] arrêtés au 1er octobre 2016, 5 janvier et 25 avril 2018.
Le syndicat justifie des imputations comptables au compte individuel de l'intimé antérieures au 1er juillet 2010 en produisant en pièce n° 31 de son dossier l'historique de ce compte alors géré par le cabinet Otim, ancien syndic ; déduction faite des frais de recouvrement dont il sera question ci-après, l'arriéré de charges proprement dites s'élève pour cette période à la somme de 1871,75 € ; pour la période postérieure, outre ces frais de recouvrement sont comptabilisés des intérêts de retard à compter de juillet 2013 sur lesquels le syndic ne fournit aucune explication. En conséquence la créance de charge est arrêtée au 25 avril 2018 à la somme totale de 6516,06 €.
Les décomptes précités incluent de nombreuses sommes au titre de frais de rappel, de première et deuxième relance, de mise en demeure, de mise au contentieux, de frais d'huissier et d'honoraires d'avocat pour un montant de plus de 3000 €. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a donc très justement écarté les frais taxables et les honoraires d'avocat. Il est constant également que le syndic a multiplié les frais de relance et rappel à hauteur de la moitié de la créance principale [cf supra] sans justifier d'une diligence quelconque ni même produire le contrat le liant à la copropriété au demeurant inopposable au copropriétaire tiers à cette convention. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
En conséquence, les frais nécessaires de recouvrement sont arrêtés au coût du commandement de payer délivré le 7 juin 2017 et aux frais d'hypothèque du 22 février 2016 soit 534,23.€
Sur les demandes annexes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l'intimé ni encore de l'affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l'absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.
Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
La carence probatoire en première instance du syndicat étant seule à l'origine de son recours, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit.
Pour les mêmes motifs, il supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :
Infirme le jugement déféré en ce qu'il condamne M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Closerie Toscane la somme principale de 5117,04€ et réformant de ce seul chef :
Condamne M. [L] [O] à payer au syndicat les sommes de :
-6516,06 € au titre de l'arriéré de charges et provisions, comptes arrêtés au 25 avril 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2017 sur celle de 6316,11 € et à compter du présent arrêt pour le surplus,
-524,23 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
Confirme le jugement dans le surplus de ses dispositions ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Dit que le syndicat des copropriétaires conservera la charge des dépens d'appel.
Le greffier Le président
