COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 SEPTEMBRE 2022
SA
N° 2022/ 372/BIS
N° RG 19/10281 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEPWK
SCI SCI AZUR
C/
Société RESIDENCE GRAY D'ALBION ON
SAS CITYA SAINT HONORE CANNES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Paule ABOUDARAM
SELARL CABINET LPM AVOCATS
SCP ASSUS-JUTTNER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05561.
APPELANTE
SCI AZUR Prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège en cette qualité., [Adresse 2]
représentée par Me Paule ABOUDARAM, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Michel BENICHOU de la SCP BENICHOU-PARA, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMES
Syndicat de copropriété RESIDENCE GRAY D'ALBION, [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS CITYA SAINT HONORE CANNES dont le siège social est à [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE
SAS CITYA SAINT HONORE CANNES SAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège, [Adresse 3]
représentée par Me Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI Azur est propriétaire d'un appartement dépendant de la résidence Gray d'Albion, soumise au statut de la copropriété, qui a été loué à Madame [O].
Déplorant des dégâts des eaux à l'origine du départ de sa locataire, la SCI Azur a, par exploit d'huissier délivré le 29 novembre 2017, fait assigner le syndicat des copropriétaires de cette résidence ainsi que le syndic, la SAS Citya Sait Honoré Cannes, devant le tribunal de grande instance de Grasse en vue d'obtenir leur condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.
Par jugement contradictoire rendu le 13 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu'il suit :
-déboute la SCI Azur de toutes ses demandes,
-condamne la SCI Azur à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Gray d'Albion la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne la SCI Azur à payer à la société Citya Saint Honoré Cannes la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne la SCI Azur aux dépens, distraits au profit de maître Laurence Parent-Musarra et de la SCP Assus-Juttner en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la preuve d'un défaut d'entretien des parties communes ou d'un vice de construction n'était pas rapportée.
Le 26 juin 2019, la SCI Azur a relevé appel de cette décision.
Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 juillet 2021, la SCI Azur demande à la cour, sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 13 mai 2019 en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
-dire et juger responsable des désordres intervenus au sein de l'appartement appartenant à la SCI Azur le syndicat des copropriétaires de la résidence Gray d'Albion;
-condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Gray d'Albion au paiement de la somme de 16145,67 euros au titre des deux dégâts des eaux dont elle a été victime du fait des fuites sur la canalisation, partie commune, et l'absence de diligences du syndicat dans le traitement desdites fuites,
-à titre subsidiaire, dire et juger que le syndic a commis une faute de négligence et retenir sa responsabilité pour n'avoir pas effectué les réparations nécessaires,
-condamner le syndic à lui payer la somme de 16145,67 euros au titre de son préjudice et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
-condamner le syndicat des copropriétaires et/ou le syndic solidairement à lui payer une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le syndicat des copropriétaires et/ou le syndic solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel,
-la dispenser, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
La Sci Azur soutient, essentiellement, que :
-personne ne conteste la réalité des infiltrations,
-il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne sont pas intervenus à la suite des dénonciations faites par la SCI Azur ou son locataire
-le préjudice financier de la SCI Azur s'élève à 16.415,67 euros en fonction des factures qui ont été payées et qui sont produites aux débats;
-il n'est pas contesté que les canalisations sont des parties communes (article 4 du règlement de copropriété);
-le syndicat des copropriétaires doit entretenir les parties communes, il doit voter les travaux nécessaires.
-selon le rapport d'expertise amiable établi le 31 octobre 2013 par le cabinet Elex mandaté par la Maif, assureur de la locataire de son appartement, il a été constaté une »fuite au niveau du joint du presse étoupe situé après la vanne d'arrêt du piquage de l'alimentation eau froide à la colonne d'alimentation collective au niveau de l'appartement 8 au 3ème étage entrée A de la copropriété Le Gray d'Albion dont est propriétaire occupant (appartement vide) Monsieur [U],
-ce rapport amiable a été établi par un tiers, et doit être examiné,
-ce rapport a été réclamé au syndicat des copropriétaires qui l'a produit.
-lorsque le syndicat des copropriétaires, dans le cadre du procès, verse aux débats le rapport d'expertise qu'il a fait établir, il s'agit d'un aveu judiciaire.
-il se déduit de ce rapport que la fuite est au niveau de l'alimentation d'eau froide de la colonne d'alimentation collective donc sur une partie commune.
-il est probable qu'un second rapport ait été émis,
-un constat d'huissier a été établi, à la requête d'une locataire, madame [O], en présence du syndic : il revêt donc un caractère contradictoire,
-les désordres y sont constatés,
-le constat d'huissier ' commencement de preuve par écrit ' est corroboré par un autre écrit, le rapport émanant du syndicat des copropriétaires, rendant ainsi vraisemblable le fait allégué.
-un deuxième sinistre est né du fait des mêmes causes qui a été dénoncé au syndic, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas trouvé de solution pour remédier au premier sinistre,
-le syndic est resté inactif et engage sa responsabilité en tardant à faire réparer les parties communes,
-l'origine des désordres ne se situe pas dans l'appartement de Monsieur et Madame [U]. Les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble et non dans les parties privatives,
-des travaux ont été réalisés sur la canalisation de la copropriété. Ce n'est pas Monsieur [U] qui les a faits.
-aucune indemnité ne lui a été réglée.
Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Gray d'Albion demande à la cour de:
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 13 mai 2019,
en conséquence,
-débouter la SCI Azur de l'intégralité de ses demandes formées à son encontre,
Y ajoutant,
-condamner la SCI Azur au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Laurence Parent-Musarra, membre de la Selarl Cabinet LPM avocats.
Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que :
-la SCI Azur a été condamnée au paiement de ses charges et a décidé de rechercher la responsabilité du syndicat pour deux sinistres,
-les demandes de la SCI ne mentionnent aucun fondement juridique,
-si le fondement est l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci ne s'applique pas en l'espèce,
-s'agissant du sinistre du 23 août 2023, il ressort d'un rapport d'expertise que la responsabilité en incombe à un tiers, l'origine de ce désordre étant privative;
-pour ce sinistre, la SCI Azur a été indemnisée par l'assureur,
-le sinistre du mois de septembre 2015 n'est pas une aggravation du sinistre de 2013,
-ce sinistre est dû au débordement de la jardinière sur la loggia de la SCI Azur, en raison, outre un éventuel défaut d'entretien incombant à ce copropriétaire, des violentes intempéries survenues en septembre et octobre 2015,
-au constat de ces inondations, les agents d'entretien ont essayé, vainement, de contacter la SCI,
-aucune déclaration de ce sinistre n'a eu lieu, aucune expertise, aucun constat n'est produit, si ce n'est des photographies illisibles,
-aucune indemnisation n'est due à la SCI.
Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 novembre 2019, la SAS Citya Saint Honoré Cannes demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du code civil, de :
-dire et juger que, pour la condamner, la cour ne peut se fonder exclusivement sur un seul rapport fourni par la SCI Azur et établi de manière non contradictoire,
-dire et juger qu'en l'absence de toute autre preuve, la SCI Azur échoue à démontrer un lien de causalité suffisant entre la faute qu'elle allègue et le préjudice qu'elle subit,
-dire et juger que, pour cette seule raison, les prétentions de la SCI Azur doivent être rejetées.
-dire et juger que, contrairement à ce qu'avance la SCI Azur, la fuite a pour origine une canalisation privative du copropriétaire situé au-dessus de son appartement,
-dire et juger qu'elle ne peut être tenue pour responsable des agissements d'un seul copropriétaire,
-dire et juger qu'en l'absence de faute, l'action en responsabilité à son encontre est mal fondée.
-débouter la SCI Azur de l'ensemble de ses demandes ,
En tout état de cause,
-condamner la SCI Azur à lui verser la somme de 2.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance au profit de la SCP Assus-Juttner.
Elle fait valoir, en substance, que :
-la société appelante entend engager la responsabilité délictuelle du syndic, sur la base d'un unique rapport d'expertise amiable effectué par le cabinet d'expertise Elex le 1 octobre 2013, non contradictoire,
-le syndicat des copropriétaires et le syndic sont tenus à l'entretien des parties communes et des équipements collectifs et sont responsables de leur défaut d'entretien,
-en l'espèce, le dégât des eaux du 28 aout 2013 aurait été causé, selon l'expertise amiable, par une « fuite au niveau du joint de presse étoupe situé après la vanne d'arrêt du piquage de l'alimentation eau froide à la colonne d'alimentation collective au niveau de l'appartement 8 au 3ème étage »,
-au regard de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, la canalisation au niveau du piquage, alimentant le seul logement de Monsieur [U] et demeurant réservée à son usage exclusif, est une partie privative, qui commence à partir du piquage sur la colonne générale. -dès lors, la vanne d'arrêt et les éléments qui suivent, comme le joint de presse étoupe, sont bien de la responsabilité du copropriétaire de l'appartement.
-la fuite a une origine privative.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.
Motifs de la décision :
1-L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Si ce texte édicte une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien des parties communes, il n'exonère nullement le demandeur à une action en responsabilité de rapporter la preuve que le désordre déploré trouve son origine dans le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble.
Selon l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Selon l'article 3 de cette loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.
En l'espèce, la SCI Azur recherche, à titre principal, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour deux sinistres, respectivement survenus dans l'appartement dont elle est propriétaire le 23 août 2013 et dans le courant du mois de septembre 2015.
La cour relève que la société appelante ne produit pas le règlement de copropriété de l'immeuble dans son intégralité mais uniquement l'article 4, relatif à la composition des parties communes, selon lequel les parties communes comprennent, notamment, « les canalisations, conduites, gaines et réseaux, tuyauteries de toutes sortes y compris les parties traversant les locaux privatifs à l'exclusion de celles affectées à l'usage d'un seul lot et ce, depuis leur branchement ou raccordement sur les parties communes. »
L'article 3 ne s'applique qu'à titre subsidiaire, en l'absence de dispositions du règlement de copropriété, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ainsi que dans l'hypothèse où le règlement de copropriété contiendrait des dispositions contradictoires, ce qui n'est pas soutenu par les parties.
L'article 4 du règlement de copropriété de l'immeuble doit donc recevoir application.
Prétendant rapporter la preuve que le premier sinistre a pour origine une partie commune de l'immeuble, et que le second sinistre n'est qu'une aggravation du précédent, la SCI Azur verse aux débats un rapport d'expertise amiable, établi le 31 octobre 2013 par le cabinet Elex.
Il n'est pas contestable que ce rapport n'a pas été rédigé à la requête d'une des parties à l'instance, comme l'ayant été à la demande de la société d'assurances Maif, assureur de Madame [G] [D], locataire.
Ce rapport amiable a été soumis à la discussion contradictoire des parties, tant en première instance qu'en cause d'appel.
Par ailleurs, il ne peut être sérieusement soutenu que le premier juge aurait refusé d'examiner ce rapport alors même que les conclusions du rapport sont reproduites en intégralité dans la partie motivation du jugement.
Les opérations d'expertise qui se sont déroulées le 23 octobre 2013, en la présence de la locataire et du syndicat des copropriétaires, ont donné lieu à la rédaction d'un rapport sur les causes et circonstances du sinistre, ainsi libellé :
« Fuite au niveau du joint du presse étoupe situé après la vanne d'arrêt du piquage de l'alimentation eau froide à la colonne d'alimentation collective au niveau de l'appartement 8 au 3ème étage, entrée A, de la copropriété Le Gray d'Albion et dont est copropriétaire occupant (appartement vide) M. [U], ayant occasionné par infiltrations des dommages aux embellissements locatifs au niveau de l'appartement dont est locataire Mme [D] (appartement 8 au 2 ème étage)».
Aucun autre détail technique ne figure dans ce rapport, somme toute très succinct, et aucune photographie n'y est annexée.
Le rapport indique aussi, dans la rubrique « Analyse des responsabilités », que le responsable est un tiers, M. [U].
Il va de soi qu'un tel rapport ne présente pas les garanties d'objectivité et de sérieux offertes par un rapport d'expertise judiciaire, et qu'aucune conséquence ne peut être tirée de l'analyse des responsabilités qu'il contient.
Par ailleurs, et contrairement à ce que prétend la société appelante, ce rapport n'est corroboré par aucune autre pièce du dossier.
En effet, la SCI Azur produit un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 11 février 2015. Il s'agit du constat d'état des lieux de sortie établi à la requête de Madame [H] [O], locataire de la SCI Azur.
Or, s'il résulte de ce constat que certaines pièces de l'appartement (le sas coin nuit, la chambre, les sanitaires et le dressing) présentent des traces d'humidité caractérisées, par endroits, par des moisissures, un écaillage de la peinture ou une odeur d'humidité, aucune information n'y figure sur l'origine de ces désordres.
Il se déduit de ces éléments que le moyen consistant à dire que « le constat d'huissier-commencement de preuve par écrit- est corroboré par un autre écrit émanant du syndicat des copropriétaires, rendant ainsi vraisemblable le fait allégué » manque de pertinence, la circonstance que ce rapport ait été communiqué, à sa demande, à la SCI Azur, par le syndicat des copropriétaires ne suffisant pas, en outre, à considérer que l'écrit émanerait du syndicat.
La société appelante prétend également « qu'il est possible qu'un second rapport ait été établi ». Elle se fonde sur un courrier que lui a adressé le conseil de Madame [O], le 21 octobre 2014, selon lequel « les experts mandatés par le syndic de la copropriété sont venus expertiser les lieux voici plusieurs mois, sans qu'aucune suite n'ait été donnée à leur visite ».
Néanmoins, ce courrier, à défaut d'autres éléments de preuve, ne suffit pas à démontrer qu'un second rapport d'expertise aurait été établi, qui serait, selon les dires de l'appelante, « accablant » pour le syndicat des copropriétaires.
Au reste, sur ce point, la SCI Azur ne peut faire grief au tribunal de ne pas avoir « recherché la deuxième expertise qui a été cachée par le syndicat des copropriétaires, ce qui démontre la responsabilité du syndic et du syndicat », dès lors qu'elle ne justifie pas :
-avoir fait injonction au syndicat des copropriétaires ou au syndic de produire une telle pièce,
-ni avoir saisi le juge de la mise en état d'un incident aux fins de communication de pièces,
-ni encore avoir soumis au tribunal une demande en ce sens, rien ne figurant à ce titre dans le dispositif de ses conclusions tel que repris dans le jugement dont appel.
Enfin, la SCI Azur produit aux débats plusieurs photographies, dont elle affirme « qu'elles n'ont pas pu être prises ailleurs que » dans son lot.
Toutefois, outre le fait qu'il est difficile de déterminer ce que représentent ces photographies et où elles ont été prises exactement, force est de constater qu'elles ne renseignent nullement sur la cause des désordres.
Dès lors, il ne ressort pas des éléments versés aux débats que les conclusions du rapport seraient corroborées par d'autres pièces.
La SCI Azur affirme également que des travaux auraient été effectués sur la partie défectueuse de la canalisation, que ces travaux n'ont pas été entrepris par Monsieur [U], propriétaire de l'appartement où la fuite a été détectée, et en déduit qu'ils ont nécessairement été réalisés par le syndicat des copropriétaires.
Cependant, ces allégations ne sont confirmées par aucune pièce.
De plus, la SCI Azur ne démontre nullement que le second sinistre serait la conséquence d'une aggravation du premier sinistre : aucune déclaration de sinistre, aucun procès-verbal de constat, aucune pièce suffisamment probante n'est produite, qui permettrait à la cour de se prononcer sur l'origine de ce sinistre, les photographies versées aux débats étant largement insuffisantes à en rapporter la preuve.
En toute hypothèse, les seules conclusions du rapport d'expertise amiable ne suffisent pas à établir la preuve du caractère commun « du joint du presse étoupe situé après la vanne d'arrêt du piquage de l'alimentation eau froide à la colonne d'alimentation collective au niveau de l'appartement 8 au 3ème étage », la cour :
-rappelant que selon l'article 4 du règlement de copropriété, sont privatives les canalisations, ou la partie de celles-ci, « affectées à l'usage d'un seul lot et ce, depuis leur branchement ou raccordement sur les parties communes »,
-observant que, contrairement à ce que prétend la société appelante, il ne ressort pas du rapport d'expertise que la fuite serait précisément située « au niveau de l'alimentation d'eau froide de la colonne d'alimentation collective »,
-aucune autre pièce ne corrobore les constatations contenues dans ce rapport d'expertise.
Dès lors, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Azur de ses demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires.
2-L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, notamment, qu'il incombe au syndic d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
A titre subsidiaire, la SCI Azur recherche, sur le fondement du texte précité, et sur le fondement de l'article 1240 du code civil la responsabilité du syndic pour deux sinistres, respectivement survenus le 23 août 2013 et dans le courant du mois de septembre 2015.
Au soutien de ses demandes, elle invoque les mêmes moyens que ceux auxquels il a été répondu au point 1 de cet arrêt. La cour s'y rapporte expressément ici.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que le syndic aurait manqué aux obligations qu'il tient de l'article 18 précité, ni qu'il se serait montré négligent, voire inactif, pas plus qu'il n'aurait commis une faute au sens de l'article 1240 du code civil .
Au surplus, ainsi que la cour l'a retenu au point 1 de cet arrêt, la preuve n'est nullement rapportée que le sinistre survenu en 2015 soit la suite du premier sinistre, ni qu'aucun des deux sinistres n'ait trouvé son origine dans les parties communes de l'immeuble.
En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Azur de ses demandes dirigées à l'encontre de la SAS Citya Saint Honoré Cannes.
Vu les articles 696 à 699 et 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 13 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions.
Condamne la SCI Azur à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel:
-au syndicat des copropriétaires Résidence Gray d'Albion, situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Citya Saint Honoré Cannes, dont le siège social est [Adresse 3], la somme de 1500 euros,
-à la SAS Citya Saint Honoré Cannes, la somme de 1500 euros.
Condamne la SCI Azur aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Laurence Parent-Musarra, membre de la Selarl Cabinet LPM avocats, et de la SCP Assus-Juttner, qui en ont fait la demande.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le greffier Le président
