| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 22 septembre 2022, 19/12250

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 22 SEPTEMBRE 2022

lv

N°2022/371

Rôle N° RG 19/12250 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEVSD

SAS SUN IMMOBILIER

C/

[U] [O]

[B] [R]

[A] [R] veuve [X]

[K] [O]

[Z] [O]

SARL 2GTIC

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

Société SMABTP

Copie exécutoire délivrée le :

à :

ASSOCIATION COUTELIER

AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

Me Audrey PALERM

Me Marco FRISCIA

Me Olivier PEISSE

SELARL LLC & ASSOCIES - BUREAU DE LA VALETTE DU VAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 17 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05074

APPELANTE

SAS SUN IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON , plaidant

INTIMES

Monsieur [U] [O] décédé et demeurant de son vivant au [Adresse 6]

Monsieur [K] [O]

né le 18 Novembre 1983 à TOULON, demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON , plaidant

Maddame [Z] [O]

née le 10 Janvier 1989 à TOULON, demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON , plaidant

Madame [B] [R]

née le 01 Juillet 1957 à SAN CATALDO - ITALIE, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Audrey PALERM, avocat au barreau de TOULON

Madame [A] [R] veuve [X]

née le 06 Octobre 1949 à SERRADIALCO - ITALIE, demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Audrey PALERM, avocat au barreau de TOULON

SARL 2GTIC, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Marco FRISCIA, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Neera ANDREOZZI, avocat au barreau de TOULON , plaidant

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] copropriété, sis [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice, le cabinet SUN Immobilier dont le siège est [Adresse 1] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au dit siège social

représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

PARTIE INTERVENANTE

Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics - SMABTP- dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Intervenant suite à une assignation en intervention forcée remise à personne habilitée le 16.10.2019

représentée par Me Jean Baptiste TAILLAN de la SELARL LLC & ASSOCIES - BUREAU DE LA VALETTE DU VAR, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [R] sont propriétaires d'un appartement dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2], dont le syndic est la société SUN IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires a missionné M. [U] [O] en qualité de maître d'oeuvre afin de chiffrer les travaux décidés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2011, à savoir:

- entreprendre les travaux de pose d'IPN afin de doubler les poutres centrales du séjour confortant le plancher de l'appartement de Mme [G], le confortement et la réfection du plancher de l'appartement de Mme [R] et la mise en protection des plafonds de l'appartement de la SCI AMSTAD,

- souscrire un contrat de maîtrise d'oeuvre pour l'étude et le suivi des travaux susvisés.

Le 30 mai 2012, un contrat de marché de travaux pour la réfection des planchers était signé entre le syndicat des copropriétaire, en qualité de maître d'ouvrage, M. [U] [O], en qualité de maître d'oeuvre et la société 2 GTIC.

Les travaux ont été réceptionnés le 6 août 2012 par le maître d'oeuvre.

Les consorts [R] ont déploré l'apparition de désordres suite aux travaux effectués et leur assureur protection juridique a mandaté un expert amiable.

Selon ordonnance de référé en date du 16 mai 2014, les consorts [R] ont obtenu la désignation de M. [V] en qualité d'expert judiciaire, lequel sera remplacé par M. [F].

Celui-ci a déposé son rapport définitif le 2 février 2015.

Suivant actes d'huissier des 14 et 15 septembre 2016, Mme [T] [S] veuve [R], Mme [A] [W] veuve [X] et Mme [B] [R] ont fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Toulon, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], la SAS CABINET SUN IMMOBILIER, M. [U] [O] et la SARL 2 GTIC en réparation de leurs différents préjudices.

Mme [T] [S] veuve [R] est décédée le 8 septembre 2017. Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] ont repris la procédure en leur qualité d'héritières.

Par jugement réputé contradictoire en date du 17 juin 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a:

- condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] les sommes de:

* 51.520 € au titre du préjudice de jouissance,

* 1.000 € au titre de la perte de chance d'obtenir une subvention,

* 3.000 € au titre du préjudice moral,

- débouté Mme [A] [R] veuvue [X] et Mme [B] [R] du surplus de leurs demandes,

- débouté la SAS CABINET SUN IMMOBILIER de sa demande de relevé et garantie,

- condamné la SARL 2GTIC à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 17.224,36 €,

- condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER in solidum aux dépens,

- rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration en date du 25 juillet, la société SUN IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement.

En l'état du décès de M. [U] [O], la société SUN IMMOBILIER a formalisé à une nouvelle déclaration d'appel le 24 septembre 2019 à l'encontre notamment des héritiers de M. [U] [O], M. [K] [O] et Mme [Z] [O].

Par acte d'huissier en date du 16 octobre 2019, la société SUN IMMOBILIER a fait assigner en intervention forcée devant la cour la SMABTP, en sa qualité d'assureur de M. [U] [O].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées par RPVA le 30 mai 2022, la société SUN IMMOBILIER demande à la cour de:

- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulon le 17 juin 2019 et statuant à nouveau sur la responsabilité de la société SUN IMMOBILIER,

A titre principal,

- juger que la société SUN IMMOBILIER n'a commis aucune faute dans le cadre de ses obligations de syndic,

- constater dès lors que sa responsabilité ne saurait être recherchée pour les préjudices dont se prévalent les consorts [R] et en tout état de cause,

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum M. [K] [O], Mme [Z] [O], la société SMABTP en sa qualité d'assureur de M. [U] [O] et la société 2GTIC à relever et garantir la société SUN IMMOBILIER, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, tant en principal,; qu'intérêts, frais et accessoires,

En toute hypothèse,

- condamner M. [K] [O], Mme [Z] [O], la société SMABTP en sa qualité d'assureur de M. [U] [O] et la société 2GTIC à la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A titre liminaire et sur l'argumentation de la SMABTP, elle conteste:

- l'irrecevabilité de l'appel en cause formé à son encontre au motif qu'il n'y aurait aucune évolution du litige entre la procédure de première instance et d'appel:

* l'article 555 du code de procédure civile permet une action directe à chaque fois qu'un élément nouveau justifie la mise en cause de l'assureur,

* tel est le cas du décès du maître d'oeuvre dont elle n'a eu connaissance que lors de la signification de la déclaration d'appel, soit postérieurement au jugement rendu,

* M. [U] [O] était en réalité décédé depuis le 17 avril 2018 et l'avocat qui le défendait en première instance à continuer à déposer des conclusions dans les intérêts du défunt,

- toute prescription de son action à l'encontre de la SMABTP en l'état d'une réception des travaux intervenue le 6 août 2012,

* l'action du tiers lésé contre l'assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable,

* en l'espèce, son action contre le maître d'oeuvre au titre de sa responsabilité délictuelle se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connaissance des faits lui permettant de l'exercer,

* elle a été assignée pour la première en septembre 2016, de sorte que son action à l'encontre de l'assuré de la SMABTP n'est pas prescrite.

Sur le fond, elle conteste, à titre principal, avoir commis une quelconque faute en observant que:

- le rapport d'expertise judiciaire ne lui est pas opposable, en ce qu'elle n'a pas participé aux opérations d'expertise en sa qualité de syndic,

- en toute hypothèse, l'expert judiciaire ne fait état d'aucune faute susceptible d'être mise à la charge du syndic,

- sur le suivi et la réception du chantier:

* c'est M. [O] qui, a assuré le suivi du chantier et réceptionné les travaux sans réserve, conformément à la mission qui lui était confiée telle qu'elle ressort de sa proposition par le syndic et le syndicat des copropriétaires ainsi que du contrat de marché de travaux,

* le tribunal a retenu à tort une faute dans le cadre de la réception des travaux, qui tout comme le suivi des travaux, était une mission qui avait été déléguée à M. [O],

* le procès-verbal émane uniquement du maître d'oeuvre et on voit mal à quel titre le syndic aurait pu émettre des réserves,

- sur le prétendu devoir d'information, lequel a été en revanche été écarté à juste titre par le premier juge:

* elle n'est pas un professionnel de l'immobilier, ni le mandataire des copropriétaires pris individuellement,

* elle n'a pas manqué à son devoir de conseil au titre de l'impact de la réfection des parties communes sur les parties privatives:

-Mme [R] était présente à l'assemblée générale du 3 octobre 2011 ayant décidé d'entreprendre les travaux litigieux,

-elle a effectué une demande de subvention pour la réhabilitation de son logement, de sorte qu'elle avait parfaitement conscience qu'elle allait devoir prendre à sa charge des travaux sur ses parties privatives et a d'ailleurs réclamé plusieurs devis à ce titre,

* elle ne peut reprocher au syndic de l'avoir contraint à accepter de prendre à sa charge des travaux qui étaient nécessaires pour la mise en décence de son logement, dès lors que si le coût des travaux sur les parties communes incombe au syndic, les frais de pose de carrelage, parties privatives, doivent être supportés par les seuls copropriétaires concernés,

- sur la prétendue inertie du syndic:

* s'agissant des désordres affectant les parties privatives des consorts [R], le syndic ne pouvait agir de sa propre initiative,

* dès lors qu'elle a été informée des désordres subis par ces derniers, elle a multiplié les démarches de relance et tentatives de résolutions amiables à l'encontre des intervenants dans le cadre ce marché de travaux,

* l'expertise judiciaire ayant été diligentée à la demande des consorts [R], il leur appartenait de poursuivre leur action.

Elle oppose en toute hypothèse aux consorts [R] l'absence de tout lien de causalité entre les prétendues fautes qui lui sont reprochées et les préjudices qu'ils déplorent, en ce quand bien même, elle aurait émis des réserves sur le procès-verbal de réception, les consorts [R] auraient néanmoins subi les mêmes dommages. Elle souligne que l'expert conclut que les malfaçons de la dalle en béton sont la conséquence d'une mauvaise exécution et qu'elle a par ailleurs fait l'objet d'une réception indue par le maître d'oeuvre.

Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [R] de leurs demandes au titre des préjudices sur les parties communes, sur les parties privatives ainsi qu'au titre de la perte de la valeur vénale, mais contestent en revanche les indemnités qui ont été allouées à ces derniers au titre des autres chefs de préjudices, non étayés par des pièces probantes.

A titre subsidiaire, elle considère que son appel en garantie à l'encontre des intervenants fautifs est parfaitement recevable et fondée au visa des articles 1382 et 1383 anciens du code civil, d'autant que le rapport d'expertise a clairement en évidence tant les manquements commis par la SARL 2 GTIC que le maître d'oeuvre.

M. [K] [O] et Madame [Z] [O], suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 30 mai 2022, demandent à la cour de:

A titre principal:

- dire et juger non avenu le jugement rendu, le 17 juin 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon ;

- réformer le jugement rendu, le 17 juin 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon;

- rejeter purement et simplement toutes demandes de condamnation présentées à l'encontre de M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O];

A titre subsidiaire:

- rejeter purement et simplement toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre de M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O];

- réformer le jugement rendu, le 17 juin 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon;

A titre très subsidiaire:

- décharger M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O], de leur obligation successorale tirée des condamnations mises à la charge de M. [U] [O], selon jugement rendu, le 17 juin 2019, dont appel, et de toutes condamnations qui pourraient être prononcées par la cour, dans le cadre de l'appel interjeté à l'encontre de cette décision,

- rejeter purement et simplement toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre de M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O];

- réformer le jugement rendu, le 17 juin 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon ;

A titre infiniment subsidiaire:

- décharger en partie M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leurs qualités d'héritiers de M.[U] [O];

- dire et juger que M. [K] [O] et Mme [Z] [O] ne sauraient être tenus, chacun, à un plus d'un tiers de la dette de feu [U] [O] au titre de la présente instance;

- dire et juger qu'aucune condamnation solidaire ou in solidum avec les autres parties ne sera prononcée à l'encontre de M. [K] [O] et Mme [Z] [O] et rejeter toutes prétentions présentées en ce sens ;

- condamner in solidum la société SMABTP, la société 2 GTIC, la société SUN IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à relever et garantir M. [K] [O] et Mme [Z] [O] intégralement de toutes condamnations éventuellement mises à leur charge;

- réformer le jugement rendu, le 17 juin 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon ;

En tout état de cause :

- condamner in solidum tout succombant à payer à M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O], la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. distraits

A titre principal, ils rappellent que M. [U] [O] est décédé le 17 avril 2018, soit avant la clôture de la procédure de première instance fixée au 18 février 2019 et l'audience de plaidoirie du 25 suivant, que partant le jugement du 17 juin 2019 est non avenu par application des dispositions de l'article 372 du code de procédure civile et qu'ils sont fondés à réclamer la réformation du jugement entrepris ainsi que le rejet pur et simple de toutes demandes de condamnation à leur encontre, en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O].

A titre subsidiaire, ils soutiennent que:

- sur les prétentions des consorts [R]:

* il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les travaux préconisés par M. [O], maître d'oeuvre, étaient suffisants,

* le défaut d'exécution imputé à la société 2 GTIC ne saurait relever de la responsabilité du maître d'oeuvre qui n'est pas tenu à une observation constante des autres professionnels du chantier,

* aucune faute n'a dès lors été commise par M. [U] [O],

- sur les prétentions de la société SUN IMMOBILIER:

* il est établi que le syndic a décidé de s'écarter des préconisations du maître d'oeuvre en retirant du marché qu'il avait établi, la remise en état des parties privatives,

* le syndic a manqué à son obligation de conseil à l'égard des consorts [R] mais aussi à ses obligations générales telles que prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui constitue une immixtion fautive dans l'exécution des travaux,

* ces manquements sont de nature à rendre sans fondement l'appel en garantie présenté par l'appelant à leur encontre,

- sur les prétentions du syndicat des copropriétaires:

* les dommages affectant le lot des consorts [R] sont liés à la vétusté de l'immeuble, ce qui relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et ressort également de l'immixtion fautive de ce dernier en ce qu'il s'est écarté des préconisations du maître d'oeuvre, qui prévoyait le remplacement du sol,

* tout appel en garantie de ce dernier à leur encontre ne donc prospérer

- les prétentions de la société 2 GTIC ne peuvent qu'être rejetées en ce que les dommages sont liés à un défaut d'exécution des travaux et à l'absence de respect des préconisations de M. [U] [O].

A titre très subsidiaire, ils exposent qu'ils ignoraient, au moment de l'acceptation de la succession, soit le 2 août 2018, l'existence de l'instance ayant donné lieu au jugement querellé, que le litige concerne les obligations professionnelles de leur père dont ils n'avaient pas connaissance, que l'acquittement de dette, aura pour effet d'obérer gravement le patrimoine personnel de chacun des héritiers et qu'ils sont donc fondés à solliciter de la cour, en application de l'article 786 du code civil, qu'elle les décharge en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O],de leur obligation successorale tirée des condamnations mises à la charge du défunt dans le cadre de la présente instance.

En tout état de cause, ils sollicitent:

- la décharge par partie de leur obligation successorale,

- en application de l'article 873 du code civil, de dire et juger qu'ils ne sauraient être tenus, chacun, à plus d'un tiers de la dette de feu [U] [O],

- qu'il soit fait droit à leurs appels en garantie en cas de condamnations prononcées à leur encontre envers la SMABTP, assureur du défunt, la société 2 GTIC, le syndic et le syndicat des copropriétaires.

La société 2 GTIC, par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2019 et re-notifiées le 23 mai 2022, demande à la cour de:

- confirmer le jugement du 17 juin 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu'il a débouté Mme [T] [S], veuve [R], Mme [A] [R] veuve [X], et Madame [B] [R] de leur demande de condamnation in solidum de M. [U] [O], de la société SUN IMMOBILIER et de la société 2 GTIC à payer les sommes de:

* 1.322 € au titre d'un prétendu trop perçu,

* 4.600 € au titre de la réfection de la dalle en béton,

* 12.196,12 € au titre du remplacement des sanitaires,

* 4.500 € au titre du remplacement du carrelage,

* 800 € au titre de la modification des menuiseries intérieures,

* 800 € au titre de la modification de la porte intérieure,

* 30.000 € au titre de la perte de la valeur vénale.

- réformer le jugement du 17 juin 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Toulon pour le surplus.

- débouter Mme [T] [S], veuve [R], Mme [A] [R], veuve [X], et Mme [B] [R] de leurs demandes.

- dire et juger qu'en l'absence d'é1éments objectifs, la demande au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

- dire et juger que Mme [T] [S], veuve [R], Mme [A] [R], veuve [X], et Mme [B] [R] ne rapportent pas la preuve que la subvention communale leur était due.

- rejeter leur demande.

- dire et juger que le préjudice moral tel que retenu par le Tribunal se confond avec le préjudice de jouissance.

- rejeter leur demande.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait entrer en voie de condamnation,

- dire et juger que les condamnations à venir le seront in solidum entre la société 2GTIC, la société SUN IMMOBILIER, M. [K] [O] et Mme [Z] [O] en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] et la compagnie d'assurance appelée en la cause, la société SMABTP.

- condamner tout succombant à payer à la Société 2GTIC la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle rappelle que la réception des travaux a été prononcée sans réserves, qu'il ressort du rapport de M. [L] que l'immeuble concerné par les travaux aujourd'hui discutés est un immeuble fort ancien, pour lequel un arrêté de péril avait été pris par la ville de [Localité 10] et que l'appartement des consorts [R] présente un état de vétusté indéniable dont la responsabilité ne peut lui incomber . Elle souligne que si l'expert a estimé que les travaux préconisés par M. [O] étaient suffisants pour remédier aux désordres affectant les planchers de l'appartement [R], il a noté qu'à la demande de la copropriété, le marché de travaux avait été limité, enlevant des postes qui allaient s'avérer indispensables ( réfection des carrelages, remplacement de deux portes, dépose des sanitaires sans que leur remplacement ne soit prévu).

Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [R] de leurs demandes:

- de remboursement du trop payé s'agissant de travaux réalisés dans le cadre du marché portant sur les parties communes la liant avec le syndicat des copropriétaires,

- de paiement des travaux de réfection de la dalle en béton laquelle est une partie commune et dont le remboursement ne peut se faire qu'au profit de la copropriété,

- de dommages et intérêts au titre des remplacement du sanitaire et du carrelage, de la modifications des menuiseries intérieures et de la porte d'entrée, demande qui fait double emploi avec la demande de dommages et intérêts au titre de la valeur vénale du bien,

- au titre de la perte de valeur vénale de l'appartement en l'absence de tout document permettant d'évaluer le montant de la valeur vénale de l'appartement une fois que les travaux auraient été effectués et de l'état de vétusté avancé et avéré de l'immeuble litigieux.

Elle considère que l'évaluation retenue par le tribunal du préjudice de jouissance, à savoir une valeur locative de 736 € par mois est particulièrement excessive au regard de l'état de l'appartement et de sa situation géographique et que cette perte de jouissance ne peut être retenue que s'il est déterminé la date laquelle Mme [R] aurait pu réintégrer son bien, d'autant qu'elle devait elle-même réaliser des travaux à l'intérieur de l'appartement, ayant informé le syndic de tels travaux ne pouvaient pas débuter avant mai 2013.

Elle conteste également tout préjudice au titre de la prétendue perte de subvention relative à la réfection des façades, que de telles subventions étaient conditionnées par la réalisation de travaux de mise en décence de l'appartement [R], travaux qui n'ont pas été effectués.

Elle s'oppose enfin à toute demande au titre du préjudice moral, nullement démontré en l'espèce.

S'agissant des responsabilités encourues, elle relève que l'expert [F] a rappelé que:

- elle ne peut être uniquement tenue responsable de la réalisation de la dalle en béton,

- les autres de préjudices relèvent de la responsabilité du maître d'oeuvre et du syndic.

Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R], dans leurs dernières conclusions signifiées le 27 mai 2022, demandent à la cour de:

- débouter la société SUN IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter le syndicat des copropriétaire de la copropriété [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- débouter la société 2GTIC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter M. [K] [O] et Mme [Z] [O] de l'ensemble de leurs

demandes, fins et conclusions,

- confirmer partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 17 juin 2019 en ce qu'il a:

* condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2GIC et la SAS SUN IMMOBILIER à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B]

[R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS Cabinet SUN IMMOBILIER aux dépens distrait au profit de Me Audrey PALERM,

- infirmer pour le surplus le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 17 juin 2019,

Et titre d'appel incident, statuant à nouveau,

- condamner la société 2GTIC, M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [O], le cabinet SUN IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à verser à Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B] [R] la somme de 1322 € au titre du trop versé à la société 2GTIC,

- A titre subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété 113 cours

Lafayette à verser à Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B] [R] la somme de 1322 € au titre du trop versé à la société 2GTIC,

- condamner in solidum la société 2GTIC, M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [O], la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et le Cabinet SUN IMMOBILIER, à verser à Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B] [R] la somme de 70.000 € au titre du trouble de jouissance arrêtée au 30 juillet 2018 date de vente de l'appartement

- condamner in solidum la société 2GTIC, M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [O], la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et le Cabinet SUN IMMOBILIER à verser Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B] [R] la somme de 30.000 € au titre de la perte de valeur vénale,

- condamner in solidum la société 2GTIC, M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [O], la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et le Cabinet SUN IMMOBILIER à verser à Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B] [R] la somme de 1.560 € au titre de la perte de la subvention pour la réfection des façades et à titre subsidiaire à la somme de 1.248€,

- condamner in solidum la société 2GTIC, M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [O], la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et le Cabinet SUN IMMOBILIER, à verser à Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B] [R] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,

Y ajoutant,

- condamner in solidum tout succombant à verser à Mme [A] [R] veuve [X] et à Mme [B] [R] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.

Sur le rapport d'expertise judiciaire, elles soulignent que:

- celui-ci est parfaitement opposable à la société SUN IMMOBILIER en ce que le syndic a assisté aux opérations d'expertise en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, a pu en critiquer les conclusions et qu'il ne s'agit pas du seul élément ayant motivé la décision de première instance,

- celui-ci est très clair sur les responsabilités encourues en ce qu'il met en évidence que:

* les travaux préconisés par M. [O] ne permettaient pas la remise en état de l'appartement,

* une mauvaise réalisation de la dalle,

* des travaux facturés non réalisés,

* des travaux sur parties privatives non prévus.

Elles recherchent la responsabilité du syndic lui reprochant un certain nombre de manquements:

- le suivi du chantier et la réception, en ce que le syndic a pour mission d'assurer le suivi des chantiers au côté du maître d'oeuvre:

* au moment de la réception des travaux, il n'a émis aucune réserve sur leur réalisation,

* il peut lui être reproché une telle réception dès lors que les défauts et les désordres affectant les parties communes étaient apparents et importants,

- le manquement au devoir d'information, écarté à tort par le premier juge:

* le syndic ne produit aucun document permettant de justifier que Mme [R] a été correctement informée de la nature des travaux prévus et des prestations non réalisées à la demande de l'appelante, ainsi que de ce fait, de la nature des travaux devant rester à la charge du copropriétaire,

* elle n'a pas à supporter la charge de travaux rendus nécessaires par le mauvais entretien des parties communes et le syndic l'a pourtant contrainte à accepter de prendre à sa charge les travaux sur les parties privatives, sans information de ses droits et en violation de tels droits,

- l'inertie du syndic, qui n'a strictement rien entrepris depuis le dépôt du rapport d'expertise et a laissé Mme [R] diligenter une expertise amiable et judiciaire, compte tenu de l'absence de toute initiative de sa part.

Elles estiment que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée contrairement à l'analyse du tribunal:

- la vétusté des planchers est dû à un défaut d'entretien,

- les travaux de réfection des planchers ont nécessité la démolition des parties privatives,

- leur préjudice résulte d'un défaut d'entretien des parties communes pour lequel le syndicat engage sa responsabilité de plein droit,

- une telle atteinte aux parties communes entraîne un préjudice personnel pour elles qui leur ouvre droit d'agir directement contre les tiers.

Elles font également grief à M. [O] d'avoir commis divers manquements:

- il ressort des conclusions de M. [F] que les travaux préconisés étaient suffisants pour résoudre les problèmes de structure mais ne permettaient pas la remise en état initial de l'appartement, que par ailleurs des appareils sanitaires ont été détruits et non remplacés,

- en sa qualité de maître d'oeuvre, il devait veiller à la bonne exécution des travaux et à leur effectivité alors que précisément il apparaît que non seulement les travaux réalisés par la société 2 GTIC présentaient des défauts mais qu'en outre un certain nombre de travaux n'avaient pas été effectués bien que réglés,

- il a procédé à la réception de l'ouvrage sans émettre la moindre réserve, l'expert ayant souligné que la dalle en béton n'aurait pas dû être réceptionnée par ce dernier.

Sur les moyens invoqués par les héritiers de M. [O], elles observent que:

- la dette solidaire conserve son caractère solidaire à l'égard de l'hérédité, de sorte qu'une condamnation in solidum est parfaitement possible,

- s'agissant de la décharge, l'héritier doit démontrer que l'acquittement de la dette conduirait à obérer gravement son patrimoine personnel, ce qui n'est pas établi en l'absence d'élément sur le patrimoine personnel de chacun des héritiers, qui font uniquement état de leurs revenus et charges,

Elles estiment que la responsabilité de la société 2 GTIC est incontestable, l'expert ayant mis en évidence des défauts d'exécution et des travaux inexécutés et que la réception sans réserve leur est inopposable.

Sur la réparation des préjudices elles soutiennent que:

- elles justifient d'un lien de causalité entre la faute du syndic et les préjudices déplorés, en ce que la réception sans réserve empêche toute reprise et la mise en oeuvre des garanties dès lors que les désordres étaient apparents, d'autant que la responsabilité du syndic s'étend bien au-delà de l'absence de réserves formulées à la réception,

- le trouble de jouissance ou le préjudice financier lié à l'impossibilité d'occuper le bien:

*l'état de l'appartement en raison de la mauvaise exécution des travaux de réfection des planchers a rendu impossible la poursuite des travaux intérieurs de l'appartement,

* la valeur locative de l'appartement est de 1.000 € par mois et non 736 € retenus par le tribunal, à compter du mois d'octobre 2012 et ce pendant 70 mois,

- la perte de valeur vénale a été rejetée à tort alors que le premier juge disposait de tous les éléments pour calculer ce chef de préjudice:

* l'état de l'appartement a rendu la vente très difficile et a justifié une baisse du prix de vente,

- la perte de subvention pour les travaux de façade qui en lien direct avec les fautes reprochées au syndic:

* le mauvais travail de l'entreprise 2 GTIC a eu pour conséquence d'empêcher toute intervention pour rendre à nouveau habitable le logement,

* elles ont perdu le bénéfice des subventions en raison de la négligence du syndic et du syndicat des copropriétaires, soit 1.560 €

* le tribunal a limité ce préjudice au motif qu'il s'agit d'une perte de chance, qu'il convient de porter à 80%, soit 1.248 €,

- le préjudice moral en ce que Mme [T] [R], très âgée, avait toujours vécu dans cet appartement, n'a pu y finir ses jours et a été recueillie par sa fille et perdue dans un environnement qu'elle ne connaissait pas, ce qui a entraîné une rapide dégradation de son état de santé.

Elles considèrent, au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, être fondées le remboursement du trop payé sur les parties communes, compte tenu de la carence du syndic.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société SUN IMMOBILIER, suivant ses dernières conclusions du 25 mai 2022, demande à la cour de:

- confirmer le jugement entrepris rendu le 17 juin 2019,

- rejeter principalement et par conséquent, toutes les demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 2],

- dire et juger subsidiairement que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] sera relevé et garantie par la SARL 2GTIC et M. [K] [O] et Mme [Z] [O], en tant qu'héritiers de M. [U] [O], de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner la SARL 2 GTIC à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de:

* le remboursement des travaux facturés et non réalisés sur le marché de l'appartement des consorts [R], soit la somme de 8.474,36 €,

* la réparation de la malfaçon consistant en un ragréage de la dalle du plancher à hauteur de 4.600 €,

* la reprise du coffret de la poutre pour la somme de 4.150 €,

- condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 4.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Il soutient que les consorts [R] ne sont pas fondés, n'étant pas partie au contrat d'entreprise, à demander au maître d'oeuvre et à la société 2 GTIC, en lieu et place de la copropriété, réparation sur des défauts d'exécution ou sur des trop perçus, que lui seul peut réclamer une réparation pécuniaire en relation avec les fautes contractuelles ou les trop perçus affectant les parties communes de l'immeuble. Il ajoute que les consorts [R] ne sont fondés à agir que sur l'indemnisation de leurs parties privatives, à savoir le carrelage, la porte d'entrée et les fenêtres et le remplacement des sanitaires.

Il relève que ces derniers ne rapportent pas la preuve qu'ils ont définitivement perdu une chance d'obtenir une subvention publique pour les travaux de ravalement et de structure de l'immeuble, que l'octroi d'une telle subvention est subordonnée à l'existence d'un logement décent et que l'organisme octroyant cette subvention est toujours existant et pourra être à nouveau sollicité lorsque les conditions seront réunies.

Il s'oppose à la demande au titre du préjudice de jouissance en ce que la source des désordres affectant le lot [R] a pour origine les malfaçons de la société 2 GTIC et le défaut patent de diligences du maître d'oeuvre, de sorte que seuls les auteurs réels des désordres peuvent être condamnés à les indemniser.

La SMABTP, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 mai 2022, demande à la cour de:

Vu les articles 554, 555, 564 du code de procédure civile,

Vu l'article 1240 du code civil

A titre principal,

- rejeter comme irrecevable l'appel en intervention forcée de la SMABTP,

- déclarer irrecevables les demandes formées tant par la société SUN IMMO que par les consorts [R] contre la SMABTP en raison de l'absence d'évolution du litige suite au jugement rendu le 17 juin 2019.

A titre subsidiaire,

- Concernant les demandes à l'encontre de la SMABTP : déclarer irrecevables les demandes formées tant par la société SUN IMMO que par les consorts [R] contre la SMABTP car prescrites.

A titre infiniment subsidiaire, dans le cadre de l'appel incident formulé par la SMABTP,

- recevoir l'appel incident formulé par la SMABTP et le déclarer recevable et bien-fondé,

- réformer le jugement rendu le 17 juin 2019 par le Tribunal de grande instance de Toulon en ce qu'il a :

* condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER, à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] les sommes de :

*51.520 € au titre du préjudice de jouissance,

* 1.000 € au titre de la perte de chance d'obtenir une subvention,

* 3.000 € au titre du préjudice moral.

* condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER, à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de Me Audrey PALERM, avocat,

Statuant à nouveau,

- débouter la société SUN IMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la SMABTP.

- débouter les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la SMABTP.

- dire et juger que si, par impossible, la SMABTP était condamnée à garantir son assuré sur un quelconque chef de préjudice, elle serait fondée à opposer les limites de la police telles que définies aux conditions particulières.

- déclarer la SMABTP recevable et fondée à opposer la franchise contractuellement prévue à la police d'assurance,

En toutes hypothèses,

- condamner tout succombant à payer à la SMABTP la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner tout succombant à payer à la SMABTP les entiers dépens de l'instance.

Au visa des articles 554 et 555 du code de procédure civile, elle conteste, à titre principal, la recevabilité de l'intervention forcée diligentée à son encontre, que la société SUN IMMOBILIER ne démontre pas une évolution du litige entre la première instance et l'appel, qu'elle ne fait état d'aucun élément nouveau entre les deux instances et il lui était parfaitement loisible d'appeler en la cause l'assureur de M. [O] dès les prémices du litige. Elle précise que la société SUN IMMOBILIER ne peut prétendre qu'elle ignorait la compagnie d'assurance de M. [O], que l'appelante a fait le choix de ne pas agir à son encontre au titre de la police d'assurance alors dans le cadre de l'instance qui s'est déroulée devant le premier juge, alors qu'elle disposait d'une action récursoire à l'encontre de l'assureur de responsabilité du locateur d'ouvrage et il n'existe aucune évolution du litige justifiant d'assigner en intervention un tiers, conformément à l'article 555 du code de procédure civile, le décès de M. [O] en cours d'instance étant sans incidence sur la recevabilité de cette intervention forcée.

Elle oppose également à la société SUN IMMOBILIER la prescription de son action, qu'en l'espèce seule la prescription biennale est applicable, que les travaux ayant été réceptionnés le 6 août 2012, l'action engagée à son encontre est largement prescrite.

Sur le fond, elle conclut au rejet des demandes de la société SUN IMMO et notamment d'être relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre, prétention déjà écarté'e par le premier juge , l'appelante n'apportant aucun élément démontrant que seule la responsabilité de M. [O] est engagée.

Elle estime que les demandes des consorts [R] au titre de la réparation de leurs différents préjudices ne sont pas étayées par des éléments probants, reprenant les observations des autres parties sur ce point.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 mai 2022.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'assignation en intervention forcée devant la cour de la SMABTP

En vertu de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L'article 555 dispose que ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.

Il convient de rappeler que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel au sens de l'article susvisé, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

Ainsi, il ne peut être prétendu à une évolution du litige lorsque les éléments dont se prévaut le demandeur en intervention étaient connus en première instance.

En l'espèce, le litige n'a aucunement évolué entre la procédure de première instance et l'appel, en ce qu'il était parfaitement possible d'appeler en la cause l'assureur de M. [U] [O] dès le stade de l'expertise, à savoir dès les prémices du litige.

En effet, la société SUN IMMOBILIER était parfaitement informée que M. [U] [O] était assurée auprès de la SMABTP, dès lors qu'il n'est pas contesté, qu'au titre de son mandat de gestion, elle avait missionné M. [O] en qualité de maître d'oeuvre et disposait ainsi de l'identité de l'assureur de ce dernier, la police souscrite datant de 2010.

La société appelante a été assignée en responsabilité par les consorts [R] devant le tribunal de grande instance de Toulon, instance qui a abouti au jugement dont appel, par acte du 15 septembre 2016. Or, elle a fait le choix, dans le cadre de cette instance, de ne pas agir à l'encontre de la SMABTP alors qu'elle disposait d'une action récursoire en garantie contre l'assureur du maître d'oeuvre.

Le décès de M. [U] [O] en cours d'instance ne constitue pas une évolution du litige au sens de l'article 555 du code de procédure civile, en ce qu'il est sans incidence sur le choix de la société SUN IMMOBILIER de ne pas agir à l'encontre de l'assureur du maître d'oeuvre dès la première instance dès lors que l'appelante connaissait dès l'origine le rôle du tiers, la SMABTP, qu'elle n'a cependant appelé en la cause que devant la cour.

L'assignation en intervention forcée devant la cour de la SMABTP est donc irrecevable.

Par voie de conséquences, les demandes formées à l'encontre de la SMABTP par les différentes parties au litige sont irrecevables.

Sur le caractère non avenu du jugement frappé d'appel invoqué par M. [K] [O] et Mme [Z] [O] en leurs qualités d'héritiers de M. [U] [O]

Au visa de l'article 372 du code de procédure civile, ils considèrent que le jugement non avenu compte tenu de la survenance du décès de M. [U] [O] le 17 avril 2018, soit avant la clôture de la procédure de première instance fixée au 18 février 2019 et l'audience de plaidoirie du 25 suivant.

Conformément à l'article 372 du code de procédure civile, les actes accomplis et les jugements mêmes passés en force de chose jugée obtenus après l'interruption de l'instance, sont réputés non avenus à moins qu'ils ne soient expressément ou tacitement confirmés par la partie au profit de laquelle l'interruption prévue.

Toutefois, l'article 370 du code de procédure civile stipule qu'à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue, notamment par le décès d'une partie dans le cas où l'action est transmissible.

En l'espèce, faute de notification du décès de M. [U] [O], dont il n'est pas contesté que la société SUN IMMOBILIER n'en a eu connaissance que suite à sa déclaration d'appel, l'instance n'a pas été interrompue.

A défaut d'une telle interruption, les dispositions de l'article 372 du code de procédure civile ne sont pas applicables et le jugement querellé n'est donc pas non avenu.

Sur les responsabilités

Les consorts [R] ont introduit la présente procédure recherchant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de la société SUM IMMOBILIER en sa qualité de syndic, de M. [U] [O], maître d'oeuvre et de la société 2 GTIC , entreprise qui s'est vue confier les travaux de confortement et de réfection de l'appartement de feue Mme [T] [R].

Il convient au préalable de rappeler que l'immeuble sis [Adresse 2] était vétuste et sous la menace d'un arrêté de péril. Dans ce contexte, la société SUN IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, a confié à M. [U] [O], maître d'oeuvre, la réalisation d'un état des lieux afin de proposer les travaux adéquats pour remédier aux désordres touchant notamment les planchers du deuxième étage

( appartement de Mme [R]).

Une proposition de maîtrise d'oeuvre a ainsi été émise par M. [O] le 5 septembre 2011 et un marché de travaux a été conclu le 30 mai 2012 entre la société SUN IMMOBILIER, syndic de la copropriété agissant en qualité maître d'ouvrage, M. [O], maître d'oeuvre et la société 2 GTIC pour la réfection des planchers litigieux.

Ce marché de travaux prévoyait l'exécution des prestations suivantes:

- traitement de six fissures avec pose d'agrafes,

- démolition de cloisons entre séjour et chambre, et entre séjour et débarras,

- décroûtage de plâtre au plafond et ( poutres) dans chambre, séjour et débarras,

- démolition de carrelage dans chambre, débarras, séjour, hall d'entrée, salle de bains et WC,

- dalle en béton isolante en, bétostyrène dans chambre, débarras, séjour, hall d'entrée, salle de bains et WC, avec tirants en acier,

- 30 m² de cloison placoplatre,

- 64 m² de plafond placoplatre,

- dépose et évacuation des appareils sanitaires,

- diverses sujétions annexes.

La remise en état de l'appartement de Mme [R] n'était pas comprise dans le marché de travaux, la copropriété estimant qu'elle ne devait pas être prise en charge par elle s'agissant de parties privatives.

Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 6 août 2012.

L'expert [F], à l'issue de ses investigations, a fait état:

- d'une part, de diverses inexécutions contractuelles en ce que des travaux ont été facturés et non réalisés,

- d'autre part, de désordres et malfaçons affectant l'appartement [R], à savoir:

* des défauts d'exécution de la dalle en béton de réparation,

* l'absence de revêtement de sol, les carreaux ayant dû être démolis pour permettre l'exécution de la dalle en béton,

* une absence d'appareils sanitaires, qui ont été brisés pour permettre l'exécution de la dalle en béton et n'ont pu être restitués,

* une impossibilité de déposer ou remettre en état les menuiseries intérieures compte tenu de la hauteur du niveau du sol, étant précisé que les menuiseries ne sont pas susceptibles d'être découpées,

- une impossibilité de poser un revêtement de sol au niveau de la porte d'entrée compte tenu de la hauteur de la dalle.

Sur la responsabilité de la société SUN IMMOBILIER

La société SUN IMMOBILIER, appelante du jugement, fait grief au premier juge d'avoir retenu à son encontre une faute dans la réception des travaux.

Les consorts [R] pour leur part font état de plusieurs manquements de la part du syndic:

- dans le cadre de l'obligation de suivi et de réception du chantier,

- un manquement à son devoir d'information,

- une inertie dans le cadre du suivi de ce dossier.

Sur le suivi et la réception du chantier, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a fait appel aux services d'un maître d'oeuvre, seul habilité à réaliser un suivi technique du chantier.

Plus particulièrement, il ressort de la proposition de maîtrise d'oeuvre émise par M. [O] et dûment acceptée par la copropriété que le maître d'oeuvre avait notamment pour mission:

- le suivi des travaux,

- une réunion de chantier par semaine,

- la réception des travaux.

En d'autres termes, tant le suivi que la réception des travaux avaient été délégués au maître d'oeuvre. Aucune faute ne peut donc être retenue à l'encontre du syndic tant s'agissant d'un défaut de suivi que dans le cadre de la réception des travaux.

En outre, le procès-verbal de réception émane uniquement du maître d'oeuvre et on ne voit pas à quel titre, le syndic aurait pu émettre des réserves, d'autant qu'il n'est pas un professionnel du bâtiment, ni de la construction, expliquant qu'il s'était adjoint précisément les services de M. [O] en tant que maître d'oeuvre.

Aucun manquement ne peut lui être imputé à ce titre et le jugement sera donc réformé de ce chef.

S'agissant du manquement au devoir d'information quant à l'étendue des travaux et plus particulièrement les conséquences de tels travaux effectués sur les parties communes sur les propres parties privatives de l'appartement de Mme [R], celle-ci était présente lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2011 ayant décidé d'entreprendre les travaux sur la réfection des planchers du 2ème étage et a d'ailleurs voté pour l'exécution de ces travaux , étant relevé que:

- il est précisé dans le procès-verbal que l'assemblée générale a délibéré après avoir pris connaissance des devis et contrats notifiés avec la convocation, de sorte que Mme [R] était nécessairement informée de ce que les travaux impliquaient la dépose du carrelage de son appartement et des sanitaires comme le prévoit le bordereau d'appel d'offre qui est produit par les consorts [R],

- la résolution votée concernant le confortement et la réfection du plancher ne fait pas mention du carrelage qui est une partie privative au sens du règlement de copropriété,

- Mme [R] a fait une demande de subvention pour la réhabilitation de son logement dès le 11 octobre 2011 et savait en conséquence que les travaux votés ne concernaient pas ses parties privatives et qu'elle allait devoir prendre en charge des travaux sur ses parties privatives et a d'ailleurs fait appel à plusieurs artisans pour obtenir des devis sur ces travaux.

C'est à juste titre que le premier juge a écarté tout manquement de ce chef de la part de la société appelante.

Quant à l'inertie du syndic, la société SUN IMMOBILIER justifie avoir accompli un certain nombre de diligences dès qu'elle a été informée des désordres par Mme [R], que de nombreux contacts ont eu lieu avec le maître d'oeuvre et la société 2GTIC notamment suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire ainsi qu'une réunion officielle en présence des différents intervenants afin de trouver une issue amiable, outre la convocation d'une assemblée générale extraordinaire le 19 octobre 2016 afin de donner mandat au syndic pour assigner la société 2GTIC et M. [O] compte tenu de l'échec de toutes les tentatives de règlements amiables.

En l'absence de démonstration d'une faute commise par le syndic dans le cadre de ses fonctions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société SUN IMMOBILIER et l'a condamnée à indemniser les consorts [R] de leurs préjudices.

Sur la responsabilité de M. [O]

Il n'est pas contesté que celui-ci est intervenu à deux titres sur le chantier, en amont pour définir les travaux à entreprendre et ensuite comme maître d'oeuvre avec une mission complète de suivi de chantier et de réception des travaux.

L'expert judiciaire a retenu que les travaux prévus par M. [O] était suffisants pour résoudre les désordres affectant les planchers. Aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de ce dernier au titre de cette première intervention.

S'agissant de ses obligations de maître d'oeuvre, il n'est pas contesté que celui-ci devait assurer le suivi des travaux et à ce titre organiser des réunions hebdomadaires.

Si effectivement le maître d'oeuvre n'est pas tenu à une observation constante des autres professionnels du chantier, il n'en demeure pas moins qu'il a commis des manquements dans le suivi des travaux qui lui incombait en ce que il n'a pas demandé à la société 2 GTIC de reprendre les ouvrages réalisés sans soin et n'a pas été à même de formuler la moindre remarque au sujet des travaux non réalisés alors qu'ils étaient inclus dans le marché de travaux et facturés.

Par ailleurs, le maître d'oeuvre a procédé à la réception des travaux sans émettre de réserves, malgré des malfaçons et inexécutions visibles pour tout professionnel. Comme le souligne l'expert [L], les malfaçons affectant la dalle en béton ont fait l'objet d'une réception indue de la part de M. [O].

Enfin, l'expert retient que l'absence de sanitaires est due notamment à un défaut de prescription du maître d'oeuvre, qui a prévu leur évacuation mais pas le réemploi des appareils, ce qui était pourtant possible.

M. [O] a donc commis des manquements dans l'exécution de ses obligations contractuelles de maître d'oeuvre, qui sont à l'origine directe des divers préjudices subis par les consorts [R] relatifs aux désordres résultant des malfaçons et des non réalisations. Sa responsabilité à leur égard sur le fondement de l'article 1382 du code civil est ainsi engagée.

Sur la responsabilité de la société 2GTIC

Il résulte des conclusions de l'expert judiciaire que les travaux exécutés par cette entreprise ne l'ont pas été conformément aux règles de l'art et que par ailleurs certaines prestations, expressément prévues par le marché de travaux, n'ont pas réalisées alors qu'elles ont été facturées.

Plus particulièrement l'expert [L] impute à la SARL 2GTIC une réalisation défectueuse de la dalle en béton, qui a été coulée sans soin, notamment dans l'entrée où elle présente un faux niveau important et où la sous-couche isolante ressort. Il ajoute que le lavabo, le bidet et WC ont été brisés sans soin et que leur récupération est impossible.

Enfin au titre des non exécutions, M. [L] note, s'agissant de l'appartement [R], que le traitement des fissures, la réfection de certaines cloisons et des plafonds de l'appartement n'ont pas été effectués.

Les fautes commises par la société 2GTIC au titre du marché de travaux qui lui avait été confié sont également à l'origine directe des préjudices subis par les consorts [R], de sorte que sa responsabilité délictuelle à leur encontre est également engagée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, il ressort notamment du rapport technique de M. [U] [O], au titre de la première mission qui lui a été confiée ainsi que du rapport d'expertise [L] que l'immeuble de la copropriété du [Adresse 2] était, avant la réalisation des travaux, dans un état de vétusté avancé, certains planchers menaçant de s'effondrer, à tel point que la commune avait menacé le syndicat des copropriétaires de prendre un arrêté de péril.

Cette vétusté notamment des planchers, parties communes, est due à un défaut d'entretien manifeste du syndicat des copropriétaires et ce depuis plusieurs années.

Or, les travaux de confortement de la structure de l'immeuble, comme ceux des planchers de l'appartement [R] ont nécessité la démolition de parties privatives.

Le préjudice subi par les consorts [R] résultant de la démolition de certaines parties privatives est la conséquence d'un défaut d'entretien des parties communes. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les préjudices réclamés par Mmes [R]

En cause d'appel, elles ne réclament plus le remboursement des travaux de réfection de la dalle en béton, des frais de remplacement des sanitaires, du carrelage, des menuiseries intérieures et de la porte d'entrée. Le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutées de ces demandes sera confirmé.

Sur le remboursement du trop payé à la SARL 2GTIC

C'est à juste titre que le tribunal a retenu que les consorts [R] n'étaient pas fondés à réclamer à la société 2 GTIC le remboursement des trop perçus par cette dernière au titre des travaux non exécutés et pourtant facturés ainsi que réglés par le syndicat des copropriétaires.

Sur le trouble de jouissance

Il ressort des pièces produites que l'appartement a été rendu inhabitable à compter de l'exécution des travaux, objets du litige et ce, jusqu'au jour de la vente du bien en l'état, à savoir le 30 juillet 2018, soit 70 mois. En effet, l'état de l'appartement en raison de la mauvaise exécution des travaux a rendu impossible la réalisation des travaux intérieurs de l'appartement.

Le tribunal leur a alloué une somme de 51.520 € à ce titre , sur la base d'une valeur locative de 736 € par mois pendant 70 mois.

Les consorts [R] ne contestent pas la période retenue mais le quantum et considèrent que la valeur locative s'établit à 1.000 € par mois.

Ce montant est excessif au regard de la situation du bien et aussi de l'état de vétusté de l'immeuble qui doit être pris en compte.

C'est à juste titre que le tribunal a retenu comme base de calcul la somme de 736 € par mois correspondant à la valeur de référence dans le dossier de subventionnement par la mairie.

Le jugement en ce qu'il a alloué aux consorts [R] une somme de 51.520 € au titre de leur préjudice de jouissance sera confirmé.

Sur la perte de valeur vénale

Il ne peut être contesté que la mauvaise exécution des travaux dans l'appartement litigieux a causé une perte de la valeur vénale de leur bien dès lors que l'appartement a été vendu en l'état, à savoir sans que les travaux de remise en état des parties privatives n'aient été effectués.

Il ressort de l'attestation notariée que le bien a été cédé à la SCI VIUGAS au prix de 84.000 €, soit 77.000 € net vendeur après paiement de la note d'honoraires de la société ROYAL IMMO de 7.000 €.

Les consorts [R] sollicitent une indemnité 30.000 € au titre de la perte de la valeur vénale.

Il est produit deux évaluations d'agences immobilières qui indiquent que le prix de vente de l'appartement rénové s'établissait entre 140.000 € et 150.000 €.

Or, il ressort des éléments du dossier, qu'indépendamment de la mauvaise exécution des travaux en cause, l'appartement était dans un état vétuste et il n'est pas démontré que Mmes [R] avaient l'intention de rénover de manière complète cet appartement, même après les travaux de reprise des parties privatives, conséquences du chantier, objet du litige.

L'expert a évalué le coût de la remise en état de l'appartement compte tenu des malfaçons et inexécutions dans le cadre des travaux de confortement des planchers, à savoir 6.900 € ( travaux de carrelage et travaux divers) outre un préjudice résultant de l'absence de réalisation du faux plafond ( 4.150 € au titre des travaux nécessaire pour en faire un).

La perte de la valeur vénale subie par les consorts [R] doit être arrêtée à la somme de 11.050 € ( 6.900+ 4.150) .

Sur la perte de subvention pour la réfection des façades

Des travaux de réfection de façade et des planchers ayant été rendus nécessaires, la copropriété a obtenu une subvention de 10.090 € pour les travaux de réhabilitation, les copropriétaire étant invités à remplir un dossier de demande de subvention.

Mme [R], qui justifie avoir réglé ses charges de copropriété pour ces frais de réfection, a présenté une demande de subvention auprès de la mairie, dont la perception était conditionnée par la réalisation des travaux de mise en décence de son logement.

Le tribunal a considéré à juste titre que Mmes [R] ont perdu toute chance d'obtenir ladite subvention à partir du moment où elles se sont retrouvées dans l'impossibilité d'effectuer les travaux de rénovation de leur appartement compte tenu des désordres résultant de la mauvaise exécution des travaux de confortement des planchers et ont été contrainte de vendre le bien en l'état. Cette perte de chance a été évaluée de manière exacte par le premier juge à la somme de 1.000 €.

Sur le préjudice moral

Mmes [R] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui résultant de l'impossibilité de pour leur mère de résider dans les lieux, lequel est déjà réparé par l'allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Elles seront donc déboutés de ce chef de demande.

Sur les appels en garantie

Au regard des développements qui précèdent, M. [K] [O], Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O], la société 2 GTIC et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer aux consorts [R] les sommes suivantes en réparation de leur préjudice:

- 51.520 € au titre du trouble de jouissance,

- 11.050 € au titre de la perte vénale de l'appartement,

- 1.000 € au titre de la perte de chance d'obtenir une subvention.

Le lien de causalité entre ces différents préjudices et le défaut d'entretien des parties communes n'est pas caractérisé, en ce que ces différents préjudices trouvent leur cause dans les inexécutions et les désordres résultants des travaux effectués par la société 2 GTIC sous la maîtrise d'oeuvre de M. [O].

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence relevé et garanti des condamnations mises à sa charge au titre du présent litige par M. [K] [O], Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] et la société 2 GTIC .

M. [K] [O], Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] seront en revanche déboutés de leur appel en garantie en ce que le concours des fautes de l'entreprise chargée des travaux et du maître d'oeuvre sont à l'origine des préjudices déplorés par les consorts [R].

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

La SARL 2GTIC a été condamnée par le tribunal à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 17.224, 36 € au titre du remboursement des travaux facturés et non réalisés outre le montant des travaux de reprise et de réagréage de la dalle de plancher.

Dans ses conclusions d'appel, elle ne formule aucune contestation sur ce point, le syndicat des copropriétaires, réclame pour sa part, la confirmation pure et simple de cette condamnation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [K] [O], Mme [Z] [O], en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O]

Sur la demande de décharge totale ou partielle de leur obligation successorale

Conformément à l'article 786 du code civil, l'héritier acceptant purement et simplement ne peut plus renoncer à la succession ni l'accepter à concurrence de l'actif net.

Toutefois, il peut demander à être déchargé en tout ou partie de son obligation à une dette successorale qu'il avait des motifs légitimes d'ignorer au moment de l'acceptation, lorsque l'acquittement de cette dette aurait pour effet d'obérer gravement son patrimoine personnel.

L'héritier doit introduire l'action dans les cinq mois du jour où il a eu connaissance de l'existence et de l'importance de la dette.

Il est constant que M. [K] [O] et Mme [Z] [O] ont accepté l'acceptation de la succession de leur père le 2 août 2018, alors que le jugement, objet du présent appel, a été rendu le 17 juin 2019. Ils justifient en conséquence de motifs légitimes d'ignorer l'existence de cette instance au moment de l'acceptation de cette succession.

En revanche, si ces derniers font bien état et justifient de leurs revenus et de leurs charges, ils ne produisent aucun élément sur leur patrimoine personnel ( bien immobilier, valeurs mobilières), ni le montant de l'actif successoral.

Or l'article 786 susvisé impose que l'acquittement de la dette aurait pour effet d'obérer gravement le patrimoine personnel de l'héritier.

En outre, ils produisent une pièce 16 consistant en un courrier officiel du conseil de la SMABTP adressé à leur propre conseil, indiquant que si la compagnie devait être mise hors de cause au stade de la procédure d'appel, elle interviendra tout de même pour prendre en charge les condamnations éventuellement prononcées contre les héritiers de M. [O] dans les conditions de garantie de la police souscrite par leur père.

Au regard de ces éléments, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de décharge, même partielle, du paiement de cette dette successorale.

Sur l'application de l'article 873 du code civil

En application de l'article 873 du code civil, les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout ; sauf leur recours soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer.

Or, cette règle régit les rapports entre héritiers mais n'empêche pas une condamnation in solidum entre eux et avec d'autres parties au profit d'un créancier.

En effet, malgré la division légale entre les héritiers, l'intégralité de chacune des dettes de la succession est garantie par l'hérédité toute entière, tant que le partage n'a pas été effectué, ce qui n'est ni allégué et encore moins justifié.

M. [K] [O] et Mme [Z] [O] seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclarer irrecevable l'appel en intervention forcée de la SMABTP devant la cour,

Dit que le jugement du 17 juin 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Toulon n'est pas non avenu,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en ce qu'il a:

- condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] les sommes de:

* 51.520 € au titre du préjudice de jouissance,

* 1.000 € au titre de la perte de chance d'obtenir une subvention,

* 3.000 € au titre du préjudice moral,

- condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [U] [O], la SARL 2 GTIC et la SAS CABINET SUN IMMOBILIER aux dépens, distraits au profit de Me Audrey PALERM, avocat,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] de leurs demandes à l'encontre de la société SUN IMMOBILIER,

Condamne in solidum M. [K] [O] et Mme [Z] [O] , en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O], la société 2 GTIC et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] les sommes de:

- 51.520 € au titre du préjudice de jouissance,

- 11.050 € au titre de la perte de la valeur vénale de l'appartement,

- 1.000 € au titre de la perte de chance d'obtenir une subvention,

Déboute Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R]

du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne M [K] [O] et Mme [Z] [O] , en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] et la société 2 GTIC à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] des condamnations mises à sa charge au profit de Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R],

Déboute M [K] [O] et Mme [Z] [O] , en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] de leur demande de relevé et garantie,

Déboute M [K] [O] et Mme [Z] [O] , en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] de leurs demandes reconventionnelles,

Condamne in solidum M. [K] [O] et Mme [Z] [O] , en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] et la société 2 GTIC à payer à Mme [A] [R] veuve [X] et Mme [B] [R] la somme de 4.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel,

Condamne M. [K] [O] et Mme [Z] [O] , en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] et la société 2 GTIC à payer à la société SUN IMMOBILIER la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure au profit des autres parties,

Condamne in solidum M. [K] [O] et Mme [Z] [O] , en leur qualité d'héritiers de M. [U] [O] et la société 2 GTIC aux dépens de première instance et de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés, par les avocats qui en ont fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président