France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 22 septembre 2022, 19/12162

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 22 SEPTEMBRE 2022

N°2022/ 370

Rôle N° RG 19/12162 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEVJP

Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE VAL D'AZUR

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DE L'IMMEUBLE DENOMME VAL D'AZUR BÂTIMENT G

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DE L'IMMEUBLE DENOMME VAL D'AZUR BÂTIMENT E

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DE L'IMMEUBLE DENOMME VAL D'AZUR BÂTIMENT K

SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES

SAS SPIE BATIGNOLLES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 27 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01088.

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble VAL D'AZUR sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. IMMOBILIÈRE PATRIMOINE ET FINANCES, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 2]

représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR BÂTIMENT G sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. IMMOBILIÈRE PATRIMOINE ET FINANCES, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 2]

Syndicat des copropriétaires secondaire de l'Immeuble dénommé VAL D'AZUR BÂTIMENT E sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. IMMOBILIÈRE PATRIMOINE ET FINANCES, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]

Syndicat des copropriétaires secondaire de l'Immeuble dénommé VAL D'AZUR BÂTIMENT K sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. IMMOBILIÈRE PATRIMOINE ET FINANCES, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 2]

INTIMEES

SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 2]

Assignée en appel provoqué le 24.01.20 à personne habilitée

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

SAS SPIE BATIGNOLLES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Lucie DU HAYS de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le domaine du VAL D'AZUR constitue un ensemble immobilier sis [Adresse 1], lequel comprend divers bâtiments soumis au régime de la copropriété.

Pour les années 2011 à 2015, la SA SPIE BATIGNOLLES s'est acquittée des charges de copropriété pour les lots 5210, 5211 et 5219 au sein du bâtiment E, les lots 7201, 7202, 7212 et 7214 au sein du bâtiment G, les lots 1306 et 1319 au sein du bâtiment K et les lots 608, 609, 727, 728, 729, 198, 199, 200 et 201.

Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2016, la SA SPIE BATIGNOLLES a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES (IPF ) et, la SAS IPF à titre personnel, devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins notamment:

- d'une part, de faire établir qu'elle n'est pas propriétaire des lots litigieux,

- d'autre part, de les voir condamner à lui restituer la somme de 13.815,06 € payée au titre des charges.

Par jugement contradictoire en date du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:

- déclaré recevables les interventions volontaires du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR, sise [Adresse 1],

- dit que la SA SPIE BATIGNOLLES n'est pas redevable des charges de copropriété pour les lots 5210, 5211 et 5219 au sein du bâtiment E, les lots 7201, 7202, 7212 et 7214 au sein du bâtiment G, les lots 1306 et 1319 au sein du bâtiment K et les lots 608, 609, 727, 728, 729, 198, 199, 200 et 201.

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, représenté par son syndic en exercice la SAS IPF à restituer à la SA SPIE BATIGNOLLES la somme de 651, 58 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2016,

- débouté la SA SPIE BATIGNOLLES de ses demandes à l'encontre de la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR, de leurs demandes à l'encontre de la SA SPIE BATIGNOLLES en paiement des charges de de copropriété pour les lots 5210, 5211 et 5219 au sein du bâtiment E, les lots 7201, 7202, 7212 et 7214 au sein du bâtiment G, les lots 1306 et 1319 au sein du bâtiment K et les lots 608, 609, 727, 728, 729, 198, 199, 200 et 201 et de leur demande de dommages et intérêts,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, représenté par son syndic en exercice la SAS IPF à payer à la SA SPIE BATIGNOLLES la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, représenté par son syndic en exercice la SAS IPF aux dépens.

Par déclaration en date du 24 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR, ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 12 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR, appelants et la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, intimée sur appel provoqué, demandent à la cour de:

- rejeter toutes prétentions contraires,

Vu l'article 914 du code de procédure civile,

Vu l'article 526 ancien du code de procédure civile,

- confirmer le jugement du 27 juin 2019 en ce qu'il a déclaré recevables les interventions volontaires du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR, sise [Adresse 1],

- dire et juger la cour incompétente pour statuer sur la fin de non recevoir relative au défaut d'habilitation du syndic soulevée par la société SPIE BATIGNOLLES,

- débouter la société SPIE BATIGNOLLES de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable les demandes et prétentions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR,

- dire et juger la cour incompétente pour statuer sur la demande de radiation de l'appel pour défaut d'exécution provisoire,

- déclarer irrecevable la demande formulée à ce titre par la société SPIE BATIGNOLLES,

- réformer purement et simplement le jugement rendu le 27 juin 2019 et condamner la société SPIE BATIGNOLLES au paiement de:

* la somme de 9.068, 56 € due au syndicat des copropriétaires général de l'immeuble VAL D'AZUR sur les lots 5211, 5212, 5219, 7201, 7202, 7212, 7214, 1306 et 1319,

* la somme de 1.045, 84 € au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G sur les lots 7201, 7202, 7212 et 7214,

* la somme de 487,50 € au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E sur les lots 5211, 5212 et 5219,

* la somme de 835, 12 € au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K sur les lots 1306 et 1319,

Avec intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir, et sur chacune des créances dues, conformément à l'article 1231-6 du code civil,

- débouter la société SPIE BATIGNOLLES de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la société SPIE BATIGNOLLES à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sur la fin de non recevoir relative au défaut d'habilitation du syndic, ils se prévalent de l'article 914 du code de procédure civile et considèrent qu'une telle demande tendant à voir déclarer l'appel irrecevable relève de la compétence du conseiller de la mise en état. Ils estiment qu'il en est de même pour la demande relative à la radiation de l'affaire pour défaut d'exécution des condamnations mises à sa charge par le tribunal.

Sur le fond, ils ne partagent pas l'analyse de la société intimée et soutiennent que celle-ci a bien la qualité de copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier VAL D'AZUR aux motifs que:

- la société COTROBA a acquis les parts n° 21407 à 22985 et 21365 à 22978 de la SCI LE DOMAINE VAL D'AZUR, donnant vocation à des biens immobiliers dès leur achèvement, tel que figurant sur le tableau récapitulatif des groupes et porteurs de parts,

- suivant acte du 8 août 1975, il a été constaté la réalisation définitive de l'apport en fusion de l'intégralité du patrimoine de la société COTROBA à la société CITRA FRANCE, de sorte que les parts de la SCI DOMAINE VAL D'AZUR donnant vocation à l'attribution des biens immobiliers sont devenues la propriété de la société CITRA FRANCE,

- cette dernière a fait l'objet d'un changement de dénomination pour être nommée SPIE CITRA, suivie d'une fusion absorption par la société CSP 100, laquelle est devenue propriétaire des parts de la SCI DOMAINE VAL D'AZUR,

- la société SPIE BATIGNOLLE a absorbé la société CSP 100 et les parts de la SCI DOMAINE VAL D'AZUR donnant vocation aux lots de copropriété 1306, 1319, 7201, 7202, 7212, 7214, 5210, 5211 et 5219, à savoir 3 parkings au bâtiment E, 4 parkings au bâtiment G et 2 garages au bâtiment K, sont devenues la propriété de l'intimée.

Ils soutiennent que celle-ci reconnaît qu'elle bénéficiait d'une dation en paiement, sous la forme de parts dans la SCI DOMAINE VAL D'AZUR, qu'il s'agit d'une société civile d'attribution en ce sens qu'à ce jour, il y a toujours des lots qui sont détenus sous la forme de parts, ce qui est le cas en l'espèce et explique que dans ses recherches auprès du service de la publicité foncière, la société SPIE BATIGNOLLES n'a retrouvé aucune trace de paiement.

Ils précisent qu'il produit un tableau de concordance des parts dressé par Me [G], notaire à [Localité 4], qui établit de manière incontestable que la société SPIE BATIGNOLLES est propriétaire de parts donnant vocation à l'attribution de biens immobiliers.

Ils en tirent pour conséquence qu'il n'existe aucun indu et qu'il ne peut être contesté que la société intimée est débitrice des charges de copropriété sur les différents lots dont elle est propriétaire dans l'immeuble. Ils ajoutent qu'ils sont fondés à recouvrir les charges de copropriété dues par les différents propriétaires des lots de copropriété qu'ils soient sous forme d'acte authentiques ou sous forme de parts dans le cadre de sociétés d'attributions.

La SAS SPIE BATIGNOLLES, suivant ses dernières conclusions déposées et signifiées le 8 septembre 2020, demande à la cour de:

Vu les dispositions de l'ancien article 526 du code de procédure civile devenu 524 du code de

procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1842, 1235, 1315, 1377, 1378 et 2227 du code civil,

- déclarer la société SPIE BATIGNOLLES recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ,

- débouter la société IPF et les syndicats des copropriétaires primaire et secondaires appelants de l'ensemble de leurs demandes,

1. Sur le défaut d'habilitation du syndic :

- dire et juger que les syndicats des copropriétaires appelants ne versent aux débats aucune habilitation du syndic de nature à lui permettre d'intenter la procédure d'appel en cause;

- constater le défaut de capacité des syndicats des copropriétaires à agir en la présente procédure;

- dire et juger en conséquence irrecevable leur demandes et prétentions diverses;

2. Sur la demande de radiation : ancien article 526 du code de procédure civile devenu article 524 du code de procédure civile

- constater que le syndicat des copropriétaires ne s'est aucunement acquitté de la condamnation mise à sa charge en vertu du jugement rendu le 27 juin 2019;

- constater qu'il n'est aucunement démontré qu'une telle exécution est de nature à emporter des conséquences manifestement excessives pour ledit syndicat des copropriétaires et qu'il n'est aucunement démontré que les appelants soient dans l'impossibilité d'exécuter ladite décision ;

- dire et juger en conséquence que la procédure d'appel initiée par les appelants devra en conséquence être radiée jusqu'à l'exécution du jugement;

3.Sur le malfondé de la demande de règlement de charges formulée par les appelants:

- constater qu'à l'examen des pièces la société COTRABA a initialement été détentrice de parts sociales au sein de la SCI dénommée LE DOMAINE DU VAL D'AZUR,

- constater au surplus qu'aucune pièce ne permet d'affirmer avec certitude que la société SPIE BATIGNOLLES immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 478711161, intimée en la présente procédure, viendrait effectivement aux droits de la société COTRABA ;

- constater qu'à l'examen des pièces la SCI dénommée LE DOMAINE DU VAL D'AZUR est seule propriétaire des lots litigieux au sein de la copropriété de l'immeuble dénommé le domaine du VAL D'AZUR sis [Adresse 1];

- constater qu'à ce jour aucun acte de retrait, de conversion ou d'attribution opérée par ladite société civile immobilière et emportant attribution des lot litigieux en copropriété n'a été régularisé;

- constater au surplus qu'à défaut d'un tel acte il est impossible de déterminer de quels lots la société SPIE BATIGNOLLES serait effectivement propriétaire;

En conséquence,

- dire et juger que la société SPIE BATIGNOLLES n'est pas redevable du règlement des charges de la copropriété de l'immeuble dénommé le domaine du VAL D'AZUR sis [Adresse 1];

- dire et juger que la société SPIE BATIGNOLLES est en conséquence bien fondée à solliciter le remboursement des charges de copropriété indûment versées,

En conséquence,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'aucune pièce ne permettait d'établir que la société SPIE BATIGNOLLES était propriétaire des lots 5210, 5211 et 5219 du bâtiment E, 7201, 7202, 7212 et 7214 du bâtiment G, 1306 et 1319 du bâtiment K et 608,609, 727, 728, 729,198,199, 200 et 201;

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de règlements de charges formulée par les syndicats des copropriétaires appelants ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande en répétition de l'indu formulée par la société SPIE BATIGNOLLES;

- condamner la société IPF et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du domaine VAL D'AZUR à restituer à la société SPIE BATIGNOLLES la somme de 13.815,06 € et à tout le moins à hauteur de 651,68 €;

-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

- condamner la société IPF et les syndicats des copropriétaires primaire et secondaires appelants à verser à la société SPIE BATIGNOLLES la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle oppose en premier lieu aux appelants:

- l'irrecevabilité de ses demandes compte tenu du défaut d'habilitation de son syndic, dont l'examen ressort de la seule compétence du juge du fond,

- la radiation de la procédure d'appel pour défaut d'exécution par le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge par le jugement du 27 juin 2019 et assorti de l'exécution provisoire.

Sur le fond, elle conclut au mal fondé des demandes en paiement formulées à son encontre par le syndicat principal et les syndicats secondaires dès lors que:

- seule une personne ayant la qualité de copropriétaire est réputée débitrice des charges de copropriété,

- un porteur de parts d'une société civile immobilière n'a pas cette qualité, ainsi qu'il en ressort d'une jurisprudence constante,

- l'hypothèse d'une dation en paiement imaginée par les parties appelantes n'est aucunement démontrée,

- il ressort des développements figurant dans les conclusions des syndicats principal et secondaires qu'à l'origine la société COTRABA aurait acquis de simples parts sociales au sein de la société civile immobilière dénommée SCI DOMAINE VAL D'AZUR.

Elle soutient en premier lieu que rien ne permet d'affirmer que la société COTRABA auraient acquis de véritables lots au sein de la copropriété:

- l'état des actifs détenus initialement par la société COTRABA fait uniquement mention de parts sociales,

- à ce jour, aucun acte de retrait n'a été opéré par ladite SCI et aucun acte emportant attribution des lots litigieux en copropriété n'a été davantage régularisé,

- le service de la publicité foncière a transmis un extrait du registre de la publicité foncière faisant apparaître que la SCI LE DOMAINE DU VAL D'AZUR en qualité de propriétaire des lots litigieux,

- les associés d'une société ne peuvent être tenus juridiquement en qualité de propriétaire au lieu et place de la société, de sorte que seule la société civile immobilière est réputée propriétaire des lots querellés et est la seule entité redevable d'éventuelles charges de copropriété, mais non ses associés, parmi lesquels figureraient, sans que cela soit démontré, la société COTRABA et toutes sociétés venant aux droits de cette dernière,

- aucune confusion ne peut être entretenue entre la notion de part sociale, qui constitue une fraction du capital social et détermine les droits et pouvoirs d'un associé au sein d'une société et, celle de lot de copropriété, qui constitue une fraction d'un bien immeuble,

- il n'est pas ailleurs aucunement établi que la SCI LE DOMAINE VAL D'AZUR constituerait une société civile d'attribution et en tout état de cause, un acte de retrait ou d'attribution est nécessaire pour permettre l'attribution effective des parts sociales concernées en véritables biens immeubles et le cas échéant en véritables lots de copropriété,

- or un tel acte de retrait, d'attribution ou de conversion fait incontestablement défaut avec pour conséquence que:

* les parts sociales concernées ne peuvent être juridiquement assimilées à des lots de copropriété,

* il est matériellement impossible d'identifier ou de déterminer quels lots appartiennent à l'associé concerné.

Elle considère par ailleurs qu'il n'est pas justifié que la société COTRABA serait, au fil des acquisitions et fusions invoquées, devenue par la société SPIE BATIGNOLLES, intimée dans le cadre de la présente procédure.

Elle en conclut que son action en répétition de l'indu est parfaitement recevable, qu'il ressort des pièces produites qu'elle a versé entre les mains de la société IPF en sa qualité de syndic, la somme de 13.815,06 € au titre des charges de copropriété à valoir sur les années 2011 à 2015 alors même qu'elle n'est pas propriétaire de lots au sein de la copropriété DOMAINE VAL D'AZUR.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 mai 2022.

MOTIFS

En cause d'appel, les dispositions du jugement querellé ayant déclaré recevables les interventions volontaires du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR, sise [Adresse 1], ne font l'objet d'aucune discussion et seront en conséquence purement et simplement confirmées.

Sur le défaut d'habilitation du syndic invoqué par la société SPIE BATIGNOLLES et la demande de radiation pour défaut d'exécution du syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR des condamnations mises à sa charge par le jugement frappé d'appel

Sur le défaut d'habilitation du syndic

Les syndicats appelants opposent à la société SPIE BATIGNOLLES l'incompétence de la cour pour statuer sur ce point.

En vertu de l'article 771 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur au moment de la déclaration d'appel, auquel renvoie l'article 907 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et notamment pour les exceptions de nullité pour irrégularité de fond telles que prévues à l'article 117 du code de procédure civile.

Or, le défaut d'habilitation du syndic constitue une irrégularité de fond au sens de l'article susvisé, s'agissant du défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale et relève à ce titre de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état.

S'agissant de la demande de radiation au visa de l'article 526 ancien du code de procédure civile ( article 524 nouveau), une telle demande doit être adressée soit au premier président, soit dès qu'il est saisi au conseiller de la mise en état.

En conséquence, la cour n'est pas compétente pour statuer sur une telle demande qui, au demeurant, doit être présentée, à peine d'irrecevabilité avant l'expiration des délais prescrits aux articles 905-2, 909, 910 et 911 du code de procédure civile.

Sur la demande en restitution de l'indu

La société SPIE BATIGNOLLES a introduit la présente procédure , indiquant avoir été considérée comme propriétaires de divers lots au sein de la copropriété LE VAL D'AZUR pendant plusieurs années, s'être donc acquittée à ce titre des charges correspondantes alors qu'à l'occasion de recherches en vue de la vente desdits lots, elle n'a pas pu établir l'effectivité de sa propriété.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il en résulte que seule une personne ayant la qualité de copropriétaire est réputée débitrice des charges au sein d'une copropriété.

Il y a lieu de rappeler qu'un porteur de parts d'une société civile immobilière n'a pas cette qualité.

En l'espèce, il ressort des pièces produites et des explications des syndicats appelants que la société COTRABA aurait acquis, au moment de l'établissement de la copropriété du domaine VAL D'AZUR, diverses parts sociales de la société civile immobilière dénommée SCI LE DOMAINE VAL D'AZUR, donnant vocation à des biens immobiliers, que la société COTRABA a fusionné le 8 août 1975 avec la société CITRA et a apporté tous ses actifs à cette dernière, société CITRA qui a par la suite changé de dénomination sociale pour être dénommée SPIE CITRA, puis ultérieurement SPIE BATIGNOLLES CONSTRUCTION et enfin SPIE BATIGNOLLES.

Pour justifier de l'acquisition par la société COTRABA de parts sociales donnant vocation à des biens immobilier, les syndicats appelants communiquent deux pièces consistant en deux tableaux qui apparaissent être des extraits sans aucun titre, ni date et intitulé, avec plusieurs colonnes dont ils indiquent que la première correspondrait à des lots, ce qui n'est pas démontré, la mention ' lot' ayant été rajoutée de manuscrite, une colonne 7 mentionnant des numéros qui correspondraient aux parts sociales acquises et enfin une colonne 8, le nom des porteurs de parts, dont celui de la société COTRABA.

Force est de constater que:

- d'une part, ces deux tableaux ne concernent que 4 lots sur les 18 dont les appelants soutiennent que l'intimée en est désormais propriétaire,

- d'autre part, il est établi que la société COTRABA, en toute hypothèse, n'a acquis que de simples parts sociales au sein de la SCI LE DOMAINE VAL D'AZUR.

Rien ne permet en revanche d'affirmer que la société COTRABA aurait acquis de véritables lots au sein de la copropriété, dès lors qu'à ce jour les appelants ne sont pas en mesure de justifier qu'un acte de retrait a été opéré et régularisé par ladite société civile immobilière emportant attribution des lots litigieux, l'extrait du registre de la publicité foncière produit par la société intimée faisant au contraire apparaître les sociétés SCI LE DOMAINE VAL D'AZUR B, C, D, E, F, G, J et K comme propriétaires des lots litigieux.

Contrairement aux affirmations des syndicats des copropriétaires, il ne peut y avoir de confusion entre la notion de ' part sociale', à savoir une fraction du capital social qui détermine les droits et pouvoirs d'un associé au sein d'une société, et celle de ' lot de copropriété' qui constitue une fraction d'un bien immeuble.

En d'autres termes, la société COTRABA (et toute autre société venant aux droits de cette dernière), en sa qualité d'associée, porteur de simples parts sociales ne peut en aucun cas être assimilée à un copropriétaire redevable de charges de copropriété au titre des lots qu'il possède.

Les syndicats des copropriétaires prétendent que la SCI LE DOMAINE VAL D'AZUR constituerait une société civile d'attribution. Or, comme en première instance, ils ne produisent aucune pièce ( statuts de ladite société, extrait K bis) au soutien d'une telle allégation.

En outre, à supposer que cette société civile immobilière soit effectivement une société d'attribution, il n'en demeure pas moins qu'un acte de retrait ou d'attribution est nécessaire pour permettre l'attribution effective des parts sociales, concernées en biens immobiliers, ce que les parties appelantes reconnaissent dans leurs dernières écritures ( page 11) en ce qu'elles indiquent que ' A ce jour, il y a toujours des lots qui sont détenus sous forme de parts, ce qui est le cas dans la présente instance et d'autres copropriétaires qui ont régularisé un acte leur permettant de transformer lesdites parts en lots de copropriété '

En conséquence, à défaut d'un tel acte d'attribution, de retrait ou de conversion, les parts sociales ne peuvent être assimilées à des lots de copropriété.

C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la propriété de la société SPIE BATIGNOLLES sur les lots de copropriété litigieux n'était pas établie et qu'en conséquence qu'elle n'était pas redevable des charges y afférentes.

Sur la restitution de l'indu, la société SPIE BATIGNOLLES ne formule sa demande qu'à l'encontre du syndicat principal et du syndic, alors que la plupart des charges sont gérées par les syndicats secondaires des lots concernés. Sur la base de ces éléments, le tribunal a dit qu'il était établi que seule la somme de 651,68 € pour les exercices 2011 à 2015 a été payée au syndicat principal. En cause d'appel, la société intimée n'apporte aucun autre élément et continue de diriger sa demande en restitution de l'indu exclusivement à l'encontre du syndicat principal.

En définitive, le jugement entreprise sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR à payer à la société SPIE BATIGNOLLES la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAL D'AZUR, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment G et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment K de la résidence VAL D'AZUR aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés à l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 22 septembre 2022, 19/12162

Synthèse

Origine de la décision