COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 22 SEPTEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 366
N° RG 19/10910 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BERYX
SARL D4 IMMOBILIER
C/
[U] [C]
SA MMA IARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Odile GAGLIANO
SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 27 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/13191.
APPELANTE
SARL D4 IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Xavier CACHARD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Mohamed EL YOUSFI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [U] [C]
né le 18 Mars 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE
SA MMA IARD, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Florence SIGNOURET, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [U] [C] est propriétaire d'un appartement situé au dernier étage de l'immeuble en copropriété [Adresse 2] administré par la SARL D4 Immobilier en qualité de syndic.
Le 20 mai 2014, M. [U] [C] l'informait par courrier de l'apparition d'une fissure au plafond de son local ; selon courrier en réponse du 23 mai suivant, le syndic lui indiquait qu'une procédure opposait deux autres copropriétaires suite à la démolition de cloisons internes ayant affecté les structures de l'immeuble. Le 3 avril 2015, M. [U] [C] obtenait du juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux de reprise des parties communes permettant de mettre fin aux désordres dans la copropriété et l'appartement [C] dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ; cette décision a également condamné le syndicat à payer à M. [U] [C] une provision de 5000 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle a été confirmée par arrêt de cette cour en date du 4 mai 2016 dans ses dispositions relatives aux travaux.
Le 12 juin 2015, son premier président a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en suspension de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance du 3 avril 2015.
Le 1er décembre 2015 le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Marseille a liquidé l'astreinte à la somme de 4000 € et a fixé une nouvelle astreinte de 250 € par jour de retard passé un délai de trois mois.
Le 20 octobre 2016, le même juge de l'exécution a liquidé la seconde astreinte à la somme de 22'500 € et a fixé une nouvelle astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d'un mois.
Enfin, par assignation au fond du 8 novembre 2016, M. [U] [C] a fait citer la SARL D4 Immobilier devant le tribunal de grande instance de Marseille en déclaration de responsabilité et paiement de dommages-intérêts motifs pris de la carence du syndic dans la gestion des travaux; ce dernier a appelé en garantie son assureur MMA Iard par acte postérieur du 28 avril 2017.
Faisant droit partiellement à la demande, cette juridiction par jugement contradictoire du 27 juin 2019 a :
'déclaré recevables les demandes de M. [U] [C] ;
'débouté la société MMA Iard de sa demande d'injonction en versement du titre de propriété;
'condamné la SARL D4 Immobilier à payer à M. [U] [C] la somme de 10'000 €
à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
'débouté M. [U] [C] du surplus de ses demandes ;
'débouté la SARL D4 Immobilier de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et de son appel en garantie à l'encontre de l'assureur MMA au titre des condamnations pour dommages-intérêts et des frais non taxables ;
'condamné la SARL D4 Immobilier à payer à M. [U] [C] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté la SA MMA de sa demande en application de ces mêmes dispositions ;
'condamné la SARL D4 Immobilier aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct ;
'condamné la SA MMA à garantir la SARL D4 Immobilier de la condamnation aux dépens.
La SARL D4 Immobilier a régulièrement relevé appel de cette décision le 5 juillet 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2020 de:
'réformer la décision déférée ;
'à titre principal, débouter M. [U] [C] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SARL D4 Immobilier ;
'à titre subsidiaire, condamner la compagnie d'assurances MMA Iard à garantir la SARL D4 Immobilier de toutes condamnations prononcées à son encontre à la demande de M. [U] [C] ;
'déclarer en tant que de besoin nulle et non écrite la clause n° 25-17 des conditions générales de la police d'assurance souscrite par la SARL D4 Immobilier ;
'en toutes hypothèses, condamner tout contestant au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner tout contestant aux dépens.
Au soutien de son appel, la SARL D4 Immobilier fait valoir principalement « qu'il existe un fort et lourd contentieux entre le syndicat et M. [U] [C] », que les appels de fonds destinés à la réalisation des travaux n'ont pas été réglés par les copropriétaires dont M. [U] [C] débiteur de charges du 1er juillet 2015 au 23 mai 2017, que le syndic n'est pas responsable de l'incurie des copropriétaires défaillants, qu'au demeurant il a multiplié les mises en demeure à leur encontre ainsi qu'en attestent les relevés de comptes produits, que suite à la déclaration de sinistre de l'intimé il a fait établir un descriptif de travaux par l'architecte de la copropriété le 23 juillet 2015, a sollicité les devis de deux entreprises intégrant le coût de la remise en état de l'appartement de M. [U] [C], que sur un appel global de fonds à hauteur de 22'455,03 €, seul le copropriétaire [J] [X] a réglé la somme de 1594,31 €, que le 17 juin 2016 le compte bancaire de la copropriété était débiteur de 2855,30 €, qu'une relance adressée à l'ensemble des copropriétaires défaillants le 16 août 2016 est demeurée vaine et qu'ainsi contrairement à l'appréciation du tribunal la SARL D4 Immobilier qui a fait toutes diligences utiles n'a commis aucune faute.
L'appelante ajoute que M. [U] [C] ne démontre pas avoir mis son bien à la vente et que son préjudice résulte pour partie de son refus de régler les appels de fonds et que la demande de travaux complémentaires ne peut être soutenue qu'à l'encontre du syndicat.
S'agissant de la garantie déniée par son assureur, la SARL D4 Immobilier explique enfin que la clause de non garantie invoquée par la SA MMA Iard vide de sa substance le contrat de responsabilité civile professionnelle qu'elle a souscrit dont l'objet est de garantir les conséquences dommageables subies par les tiers ou les clients en raison des obligations de faire de l'assuré ou de son absence de faire telle l'inertie.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 24 décembre 2019, la SA MMA Iard demande à la cour de :
vu l'article 1240 du code civil,
vu les conditions générales du contrat responsabilité civile professionnelle ,
'au principal, réformer le jugement en ce qu'il condamne la SARL D4 Immobilier à paiement au profit de M. [U] [C] et aux dépens et condamne la SA MMA Iard à la garantir de cette condamnation aux dépens ;
'confirmer le jugement en ce qu'il déboute la SARL D4 Immobilier de son appel en garantie;
'« dire et juger » que la SARL D4 Immobilier n'a commis aucune faute ;
'« dire et juger » que M. [U] [C] ne démontre pas l'existence d'un préjudice né, actuel et certain en relation avec la faute prétendue ;
'en conséquence, débouter M. [U] [C] de l'ensemble de ses demandes ;
'« dire et juger » sans objet l'appel en garantie formée par la SARL D4 Immobilier ;
'à titre subsidiaire, « dire et juger » la société MMA Iard bien fondée à se prévaloir des exclusions de garantie stipulées aux articles 25-6 et 25-17 du contrat souscrit par la SARL D4 Immobilier ;
'la débouter de toutes demandes à l'encontre de la société MMA Iard ;
'à défaut « dire et juger » la société MMA Iard bien-fondée à faire application de la franchise contractuellement prévue et opposable aux tiers de 10 % du montant des dommages avec un minimum de 750 € et un maximum de 7500 €;
'en tout état de cause, condamner tout succombant à payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner tout succombant aux dépens avec bénéfice de recourement direct.
Reprenant pour partie l'argumentaire soutenu par la SARL D4 Immobilier, l'assureur MMA considère à son tour que cette dernière n'a commis aucune faute au regard des diligences accomplies par elle.
S'agissant de la garantie due à l'appelante, elle ajoute que les dispositions générales du contrat excluent expressément les astreintes et obligations de faire et que le jugement mérite d'être confirmé de ce chef.
M. [U] [C] a constitué avocat le 21 septembre 2019 mais n'a déposé aucune écriture.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 31 mai 2022.
MOTIFS de la DECISION
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Enfin, M. [U] [C] qui comparait en appel sans déposer de nouvelles écritures et pièces est réputé conclure à la confirmation du jugement en s'appropriant ses motifs.
Sur la demande principale :
La recevabilité de la demande n'est plus contestée en appel ; de même la qualité de propriétaire de M. [U] [C] est acquise.
Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé « d'administrer l'immeuble, de pouvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde celui-ci ». Il en résulte qu'il est responsable de toute faute, omission ou négligence dommageables à l'égard du syndicat en exécution du mandat que ce dernier lui a confié ainsi qu'envers chaque copropriétaire en application de l'article 1240 du code civil.
Pour contester toute faute de gestion, la SARL D4 Immobilier reprend devant la cour au soutien des mêmes pièces l'argumentaire auquel a déjà répondu le premier juge par des motifs appropriés. En effet :
-plusieurs procédures ayant opposé des copropriétaires suite à des désordres affectant leurs lots (fissures des plafonds, affaissement des planchers et cloisons), deux expertises judiciaires ont été ordonnées les 2 avril 2010 et 12 septembre 2011 mettant en évidence une faiblesse structurelle des poutres de l'immeuble, parties communes (cf rapports de M. [F] et [Y]) ; ayant participé aux opérations techniques des experts, le syndic était dûment informé de la nécessité d'effectuer des travaux de reprise ; le rapport amiable établi par l'ingénieur [B] [Z] le 27 novembre 2014 que critique la SARL D4 Immobilier au seul motif de son caractère unilatéral, corrobore d'une part les conclusions des experts judiciaires et d'autre part l'aggravation des désordres par l'apparition de fissures importantes en façade de l'immeuble difficilement contestables et une déformation de la charpente ;
-nonobstant ces évidences, la copropriété a fait plaider le 20 février 2015 devant le juge des référés de Marseille le préalable d'une nouvelle expertise au contradictoire de M. [U] [C] demandeur en exécution de travaux urgents qualifiée de mesure dilatoire par ce magistrat dont la décision a été confirmée de ce chef par cette cour ;
-le syndic n'a respecté en rien le délai d'exécution fixé, nonobstant les relances du conseil de M. [U] [C] ainsi qu'en attestent les courriels et courriers officiels échangés entre avocats, à telle enseigne que deux décisions postérieures ont majoré l'astreinte initiale et ont condamné à deux reprises la copropriété au paiement de ces astreintes ;
-le premier devis de travaux communiqué dans cet échange date du 14 janvier 2016, le descriptif de travaux de l'ingénieur ICBAM date du 7 juillet 2017 et la réception des travaux est intervenue le 26 septembre 2018, soit trois années plus tard ;
-les difficultés de trésorerie apparues en 2016, alors que l'urgence de travaux était acquise depuis 2014, ne justifient en rien l'inertie du syndic qui admet lui-même avoir eu recours à un prêt bancaire ;
-le solde débiteur du compte individuel qu'il oppose à M. [U] [C] n'est pas plus exonératoire de responsabilité en ce que sa lecture enseigne que de multiples appels de fonds concernent les procédures opposant le syndicat aux copropriétaires et que postérieurement à la décision de référé de 2015, ce solde était de 123,69 €.
C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le syndic qui a manqué à la fois à son obligation de conservation de l'immeuble et d'exécution de la décision ordonnant les travaux a commis une faute dommageable à l'encontre de M. [U] [C].
Le préjudice direct en résultant consiste dans l'impossibilité d'occuper ou louer un appartement inhabitable, soit un préjudice de jouissance très justement évaluée à la somme de 10'000 € qui mérite confirmation.
Sur la demande de garantie :
La SARL D4 Immobilier a souscrit auprès de l'assureur MMA un contrat intitulé « responsabilité civile professionnelle » garantissant son activité d'agent immobilier ; l'article 25-17 des conditions générales exclut : « les obligations de faire ainsi que les dommages et intérêts, frais de l'article 700 s'y afférent ».
La SARL D4 Immobilier explique à bon droit que la condamnation pécuniaire prononcée à son encontre au profit de M. [U] [C] ne concerne pas la liquidation d'une astreinte ou une obligation de faire mais l'indemnisation d'un préjudice causé à un tiers.
Elle ajoute, sans être contredite par l'assureur, que l'exclusion dont il se prévaut est contraire à l'article 14 des mêmes conditions générales définissant l'objet de la garantie en ces termes : « le présent contrat garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile et que l'assuré peut encourir dans l'exercice de ses activités professionnelles telles qu'elles sont définies au titre 2 ci-avant en raison des dommages subis par les tiers, y compris les clients, du fait des fautes, erreurs ou omissions, négligences commises par l'assuré, ses collaborateurs ou préposés ou par suite de perte, vol et détérioration ou destruction des pièces ou de documents à eux confiés ».
Or, c'est bien l'inertie du syndic et/ou son omission fautive qui a généré le dommage subi par M. [U] [C] ainsi qu'il a été dit ci-dessus. La clause qui vide de son objet la garantie doit être réputée non écrite.
S'agissant de la franchise contractuelle invoquée à titre subsidiaire, l'absence de production par l'assureur MMA des conditions particulières de la police ne permet pas à la cour d'exercer son contrôle sur le bien-fondé de cette prétention.
***
Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, l'assureur MMA Iard est condamné aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Infirme le jugement déféré dans ses dispositions relatives à la demande de garantie de la SARL D4 Immobilier à l'encontre de l'assureur MMA Iard et réformant de ce seul chef :
Condamne la SA MMA Iard à garantir la SARL D4 Immobilier des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [U] [C] ;
Confirme le jugement dans le surplus de ses dispositions ;
Condamne la SA MMA Iard à payer à la SARL D4 Immobilier la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la même aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
