COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 22 SEPTEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 361
N° RG 19/10181 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEPN4
Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LA CRAV ACHE [Adresse 1]
C/
[N] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yves GROSSO
Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 22 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-004595.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE LA CRAVACHE, représenté par son syndic en exercice la société Immobilière Patrimoine et Finances, dont le siège social [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [N] [R]
conclusions irrecevables le 06.01.2
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [N] [R] est propriétaire des lots n° 536 et 554 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété dénommé LA CRAVACHE situé [Adresse 1].
Par exploit du 4 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires LA CRAVACHE représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, a fait assigner Mme [N] [R] devant le tribunal d'instance de Marseille en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4.234, 01 € au titre d'un arriéré de charges, outre intérêts légaux à compter du 13 juillet 2018, 1.300 € de dommages et intérêts et 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal d'instance de Marseille, par jugement contradictoire en date du 22 mai 2019, a notamment :
- condamné Mme [N] [R] à payer, avec exécution provisoire, au syndicat des copropriétaires LA CRAVACHE la somme de 1.101, 56 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2012 au 13 mars 2019, appel du 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- autorisé Mme [N] [R] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 45,89 € exigible le 10 de chaque mois,
- condamné Mme [N] [R] aux dépens de la procédure,
- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Le syndicat des copropriétaires LA CRAVACHE a régulièrement relevé appel le 25 juin 2019 de ce jugement en vue de sa réformation.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 14 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires LA CRAVACHE demande à la cour de:
- réformer le jugement dont appel,
- condamner Mme [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LA CRAVACHE les sommes de:
* 4.234, 01 € avec intérêts de retard à compter du 13 juillet 2018, date du commandement
* 1.300 € à titre de dommages et intérêts,
* 900 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant en cause d'appel,
- condamner Mme [N] [R] à payer 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- débouter Mme [N] [R] de toutes ses demandes et refuser tout délai de grâce.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que devant le premier juge, l'intimée soutenait que divers versements n'avaient pas été pris en compte et que le décompte produit comportait un solde antérieur non expliqué, que toutefois, le solde antérieur figurant sur la pièce 3 est un solde créditeur au 31 décembre 2017, que pour expliquer celui-ci, il avait produit un décompte remontant au 1er avril 2012 présentant effectivement un solde débiteur de 418,89 € qui était constitué par l'appel de fonds à cette date, que tous les versements ont bien été portés au crédit du compte de Mme [R], étant précisé qu'un certain nombre ont fait l'objet de rejets bancaires. Il ajoute qu'il produit un décompte au 1er avril 2012 outre tous les appels de fonds pour les années 2012 à 2019 et les procès-verbaux de l'assemblée générale ayant approuvés les comptes. Il considère que les frais portés au débit du compte de Mme [R] sont justifiés au regard notamment du contrat de syndic qu'il verse aux débats.
Les conclusions de Mme [N] [R] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 6 janvier 2020.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 mai 2022.
MOTIFS de la DECISION
Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l'encontre de Mme [N] [R] de la somme de 4234, 01 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles,augmenté de divers frais, concernant la période du 1er avril 2012 au 13 mars 2019 selon le relevé de compte communiqué.
Il est notamment produit aux débats :
- un relevé de formalité et le titre de propriété établissant la qualité de propriétaire de Mme [N] [R] sur les lots n° 536 et 554 de l'immeuble dénommé LA CRAVACHE à [Localité 4],
- le contrat de syndic
- les procès-verbaux des assemblées générales du 10 octobre 2012, 12 juin 2013, 24 février 2014, 2 juillet 2014, 19 juin 2015, 30 juin 2016 et 10 mai 2017 approuvant à chaque fois les comptes de l'exercice passé et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant,
- un décompte sur toute la période litigieuse faisant apparaître les différents versements effectués par l'intéressée,
-les décomptes individuels 2016 et 2017,
-les différents appels de fonds provisionnels pour la période considérée,
-la sommation de payer délivrée le 13 juillet 2018 et différentes mises en demeure.
Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie à hauteur de la somme de 1.313, 59 € correspondant à l'arriéré exigible au 13 mars 2019 ( 1er appel provisionnel 2019 inclus)
Le décompte du syndicat inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, de frais d'huissier ou d'honoraires d'avocat.
A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais de relance, mises en demeure et commandements de payer qu'il a multipliés inutilement.
A ce titre sa créance doit être ramenée à la somme de 952,23 € correspondant au frais de rejet de prélèvement et frais d'impayé de la banque ( 180,06 €), le coût des mises en demeure des 6 mai 2013 ( 123,75€) et 10 novembre 2014 ( 132,60 ) qui seules sont justifiées regard du décompte et des pièces produites, de la sommation délivrée le 13 juillet 2018 ( 166,31 €) outre les frais de mise au contentieux du 31 mai 2018 pour 349,51 € conformément au contrat de syndic ;
Il ne sera pas fait droit à la demande concernant les frais ' débours huissier', de la sommation de payer du 5 août 2014 qui n'est pas versée au dossier , les frais de contentieux facturés en 2016 et les honoraires d'avocat pour 900 € inclus dans les frais irrépétibles ainsi que les frais d'assignation du 4 décembre 2018 qui sont compris dans les dépens.
En conséquence, le jugement doit être infirmé et Mme [N] [R] condamnée à payer au syndicat la somme de 1.313,59 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2018, date de la sommation de payer, outre celle de 952, 23 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
La demande de délais de paiement sollicitée par l'intimée devant le premier juge aux motifs notamment des difficultés rencontrées avec les locataires installés dans les lieux, lesquelles ne sont pas opposables au syndicat appelant, ne peut qu'être rejetée en ce que il n'est pas établi que Mme [R] soit en mesure de s'acquitter de sa dette dans le délai de 24 mois imparti par les textes en sus du paiement des charges courantes, les décomptes versés au dossier démontrant qu'elle procède à des versements irréguliers depuis de nombreuses années, expliquant l'augmentation nette de sa dette à compter du début de l'année 2018.
Au regard de la solution apporté au règlement du litige, Mme [N] [R] doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irréptibles exposés en première instance et devant la cour.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal d'instance de Marseille déféré et statuant à nouveau,
Condamne Mme [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA CRAVACHE:
-la somme de 1.313,59 € au titre de l'arriéré de charges et de provisions exigible au 13 mars 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2018,
-la somme de 952, 23 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Mme [N] [R] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
