COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 15 SEPTEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 355
Rôle N° RG 19/12843 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEXJR
COMMUNE DU [Localité 8]
C/
Syndicat des copropriétaires DOUCE FRANCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL BRL - BAUDUCCO - ROTA - LHOTELLIER
Me Frédérique GALLOU
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n°689 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 11 juillet 2019, enregistré sous le numéro de pourvoi C 18-16.726 qui a cassé et annulé l'arrêt rendu le 15 mars 2018 par la 4ème Chambre A de la Cour d'Appel D'AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 16/17324 sur appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 15 septembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00630.
DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
COMMUNE DU [Localité 8], sis [Adresse 7] - [Localité 8], prise en la personne de son Maire en exercice
représenté par Me Laure BAUDUCCO de la SELARL BRL - BAUDUCCO - ROTA - LHOTELLIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant
DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble DOUCE FRANCE, sis [Adresse 6] - [Localité 8], représenté par son syndic bénévole, Madame [D] [F]
représenté par Me Frédérique GALLOU, avocat au barreau de TOULON , plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame [W] [T], a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022,
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La commune du [Localité 8] est propriétaire d'une parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 1] classée dans le domaine public communal par décision du 14 février 2014 en vue du stationnement des véhicules. Un immeuble organisé en copropriété dénommé DOUCE FRANCE jouxte cette parcelle et la [Localité 9]. Il est composé de commerces au rez-de-chaussée au niveau du parc de stationnement et de logements en partie haute au niveau de la [Localité 9]. L'entrée des appartements se fait par un passage situé au niveau du premier étage de l'immeuble relié par un escalier en partie Nord à la [Localité 9] et par un autre escalier au Sud menant au centre commercial du rez-de-chaussée et au parc de stationnement.
Par acte du 6 janvier 2015, la commune du [Localité 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins qu'il lui soit enjoint de laisser libre au public ce passage piéton.
Par jugement en date du 15 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté la commune de ses demandes et l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'une somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 15 mars 2018, a :
- confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris
Y ajoutant,
- débouté la commune du [Localité 8] de sa demande tendant à l'enlèvement des encombrants sur la parcelle AI [Cadastre 1],
- ordonné le retrait du panneau ' passage public' installé devant la copropriété DOUCE FRANCE, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour de retard après expiration de ce délai,
- condamné la commune du [Localité 8] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Cour de cassation, par arrêt du 11 juillet 2019, a cassé et annulé en toutes ses dispositions cette décision, en retenant que:
' Vu l'article 552 du code civil,
Attendu que pour rejeter les demandes de la commune, l'arrêt retient que , si la coursive litigieuse est située au-dessus de la parcelle AI [Cadastre 1], initialement classée dans le domaine privé de la commune, de sorte que l'article 552 du code civil est applicable, la présomption, simple, de propriété du dessus édictée par ce texte doit être écartée en raison de l'insuffisance des pièces invoquées par la commune pour établir l'existence d'un passage destiné au public, ainsi que des modalités de construction et de financement de la coursive qui a été édifiée aux frais du constructeur en même temps que le bâtiment principal et qui constitue l'unique accès aux appartements situés au premier étage;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le syndicat était propriétaire de la coursive litigieuse par l'effet d'un titre ou par l'effet de la prescription acquisitive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.'
La commune du [Localité 8] a formalisé une déclaration de saisine de la cour d'appel de céans, cour de renvoi, par déclaration en date du 5 août 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 juillet 2020, la commune du [Localité 8] demande à la cour de:
Vu les articles 545, 552, 2261 et 2272 du code civil,
Vu la convention d'occupation conclue entre la commune et les époux [P] le 10 décembre 1966 signée et publiée aux hypothèques,
Vu les délibérations du conseil municipal du [Localité 8] des 28 mars et 14 novembre 2014,
- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 15 septembre 2016 en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau,
A titre principal,
- constater que la coursive située sur l'ancienne parcelle AI [Cadastre 1] est destinée au passage du public, et qu'elle a été transférée dans le domaine public communal depuis une délibération en date du 14 février 2014,
- déclarer en tout état de cause prescrite au bénéfice de la commune du [Localité 8] la propriété de l'escalier extérieur situé sur la parcelle AI [Cadastre 2] situé à l'extrémité Nord du passage piétons situé sur la parcelle AI [Cadastre 1],
- dire et juger recevable et bien fondée l'action de la commune du [Localité 8],
- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE de libérer le passage piétons reliant la parcelle communale AI [Cadastre 1] à la [Localité 9] et passant entre les parcelles AI [Cadastre 2] et [Cadastre 3], par la dépose de tous encombrants, objets mobiliers et ouvrages construits ( côté Ouest-coursive) l'obstruant et à la remettre en état conformément à sa destination d'origine,
- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE de libérer le domaine public par la dépose de tous encombrants et objets mobiliers situés sur la parcelle AI [Cadastre 1] ( côté Est- parc de stationnement),
- assortir ces condamnations d'une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE à payer à la commune du [Localité 8] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle relate qu'elle est propriétaire d'une parcelle AI [Cadastre 1] ( à l'époque domaine privé communal) de laquelle était détachée en 1964 la parcelle actuellement cadastrée AI [Cadastre 2] de 203 m² en vue de la construction d'un immeuble collectif par M. [P], constructeur, qu'entre la parcelle [Cadastre 2] et la parcelle [Cadastre 3], traversait un ruisseau resté propriété communale puisque entièrement situé sur la parcelle [Cadastre 1] et que dans le but de pouvoir aménager au mieux les appartements, M. [P] a reçu l'accord de la commune pour construire une coursive sur l'emprise du ruisseau, aucune discussion n'existant alors sur le fait que cette coursive devenait nécessairement propriété de la commune par la théorie de l'accession, d'autant qu'une convention d'occupation notariée était conclue entre la commune et les époux [P] le 10 décembre 1966, régulièrement publiée aux hypothèques, afin de permettre le passage des piétons et de louer à la copropriété la partie du vide sanitaire sur le ruisseau couvert par la coursive.
Elle expose que cette coursive a été fermée en 2000 par la pose d'un portillon et de jardinières, à la demande copropriétaire élu, autorisation temporairement donnée par le maire de l'époque mais qui ne saurait conférer un quelconque transfert de propriété au profit de la copropriété.
Elle se prévaut, à son profit, de la présomption de propriété du passage piéton résultant de l'article 552 du code civil:
- l'arrêt de la Cour de cassation retient clairement cette présomption de propriété au profit de la commune,
- le plan de division établi en septembre 1962 en vue d'extraire 203 m² de la parcelle communale à vocation de parc de stationnement dénommé [Adresse 6], n'appelle aucune discussion: la parcelle devant recevoir la future copropriété DOUCE FRANCE est insérée dans la parcelle [Cadastre 1] sur ses côtés Est/Sud/ Ouest , de sorte que la bande de terrain située à l'Ouest, entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 2], appartient nécessairement à la parcelle [Cadastre 1],
- la mise en oeuvre du permis de construire respectait parfaitement le projet, et le passage public était réalisé conformément aux accords respectait le projet et le passage public était réalisé conformément aux accords conclus entre la commune et M. [P], les trois appartement étant desservis par ce passage public,
- la parcelle AI [Cadastre 1] a ensuite été classée dans le domaine public communal par délibération en date du 14 février 2014,
- la [Adresse 6] cadastrée AI [Cadastre 1] ayant la fonction de stationnement communal et ayant été classée domaine public communal, son appartenance au domaine public routier est incontestable,
- le passage piéton litigieux affecté à l'usage général du public afin de relier la RD559 audit parc de stationnement, constitue depuis son origine un accessoire indispensable de la [Adresse 6] et appartient également au domaine public routier,
- le syndicat des copropriétaires tente de s'approprier une partie du domaine public communal alors que de la seule application de l'article 552 du code civil, il résulte une présomption, à son profit, de propriété de la coursive construite sur la parcelle AI [Cadastre 1].
Elle oppose au syndicat des copropriétaires sa carence dans la démonstration d'une quelconque propriété de la coursive litigieuse, par titre ou prescription:
- la copropriété ne disposant d'aucun titre, il lui appartient de rapporter la preuve d'une prescription acquisitive de la coursive avant que la parcelle AI [Cadastre 1] ne soit incorporée dans le domaine public communal par délibération du 14 février 2014, incorporation qui la rend de ce fait inaliénable et imprescriptible,
- elle prétend que les jardinières et le portillon en bois seraient en place depuis plus de 40 ans mais sans produire d'éléments au soutien de cette prétention, les attestations produites ne pouvant suppléer la réalité des faits, à savoir que la fermeture effective de la coursive affectée au passage public ne date que d'une autorisation temporaire donnée le 20 avril 2000 par l'ancien maire, confirmant ainsi que:
* au moins jusqu'à cette date, les piétons y passaient tout à fait librement,
* le syndicat des copropriétaires avait parfaitement conscience que ledit passage ne lui appartenait pas puisqu'il demandait une autorisation pour le clore,
- le fait que les plans remis aux copropriétaires lors de la vente des lots ne comportent aucune mention d'un passage public, ne lui est aucunement opposable et relève de la responsabilité du vendeur,
- il ne saurait être question de servitude et encore moins de servitude d'utilité publique s'agissant d'un passage bâti sur une parcelle appartenant initialement au domaine privé de la commune, puis classée dans le domaine public.
Elle ajoute qu'en vertu de la convention d'occupation conclue le 10 décembre 1966 entre la commune et les époux [P] pour une durée de 12 ans renouvelable, la commune leur permettait d'occuper ' la partie vide située sous le passage public pour piéton reliant la [Localité 9] à la place publique' , qu'il ne faisait aucun doute pour le constructeur que la coursive était située sur la parcelle AI [Cadastre 1], que sachant que le passage qu'il voulait réaliser pour permettre l'accès aux appartements du premier étage était situé sur le domaine public, M. [P] a accepté de signer ladite convention d'occupation des espaces à usage de rêserves situés au-dessous. Elle précise qu'elle n'a pas à démontrer être propriétaire du passage litigieux, sous peine d'inverser la charge de la preuve, que l'historique de ce passage piéton est au demeurant rappelé dans une délibération du conseil municipal annexée à la convention querellée.
Elle en tire pour conséquence que les obstructions de toute nature de ce passage public constituent une voie de fait et causent un trouble manifestement illicite, justifiant que le syndicat soit condamné, sous astreinte, à les déposer.
Elle considère que la question de la propriété des escaliers édifiés à chaque extrémité du passage ne se pose aucunement:
- l'ouvrage situé à l'extrémité Sud est situé sur la parcelle AI [Cadastre 1] propriété de la commune,
- l'ouvrage situé à l'extrémité Nord débouchant sur la [Localité 9] est destiné depuis 1966 au passage public depuis la route jusqu'à la place publique, telle que cette destination a été définie dans la convention de 1966, que cet escalier a servi au passage des piétons de 1967 jusqu'à la fermeture opérée en 2000, de sorte qu'elle en a prescrit la propriété par l'usage des piétons pendant plus de trente ans, en application de l'article de 2261 du code civil.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE, représenté par son syndic bénévole, Mme [D] [F], suivant ses dernières conclusions notifiées le 6 avril 2020, demande à la cour de:
Vu l'article 545 du code civil,
Vu les articles 5522, 523, 2258, 2261 et 2272 du code civil,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a débouté la commune du [Localité 8] de toutes ses demandes,
- dire et juger que la commune du [Localité 8] ne démontre pas qu'elle serait propriétaire d'un passage piétons qui relierait la parcelle communale AI [Cadastre 1] à la [Localité 9] et passant entre les parcelles AI [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
- dire et juger que la commune du [Localité 8] ne démontre pas qu'elle serait propriétaire de la coursive située au premier étage de l'immeuble DOUCE FRANCE,
- constater que la parcelle AI [Cadastre 1] était classée dans le domaine privé de la commune et qu'elle n'a été transférée dans le domaine public de la commune que par une délibération du 14 février 2014,
- constater, dire et juger que la coursive litigieuse n'est pas une construction indépendante mais fait partie intégrante de l'immeuble de la copropriété DOUCE FRANCE construit sur la parcelle AI [Cadastre 2] appartenant à la copropriété DOUCE FRANCE et donc propriété par titre de ladite copropriété,
- constater, dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE occupe paisiblement et publiquement ladite coursive depuis 1966, soit depuis plus de trente ans et se comporte comme propriétaire de façon continue, non équivoque et non interrompue, sans que la commune n'ait jamais revendiqué aucun droit pendant près de 50 ans,
- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE a acquis par prescription la propriété exclusive de ladite coursive et qu'il est propriétaire par juste titre des escaliers menant à la coursive, escalier figurant sur la parcelle A [Cadastre 2],
- constater qu'aucune servitude de passage n'a été prévue pour permettre au public d'emprunter les escaliers privés appartenant à la copropriété et desservant les appartements du premier étage,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire en ce qui concerne la coursive située au premier étage de l'immeuble,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE est également fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive décennale en ce qui concerne la coursive située au premier étage de l'immeuble, ayant acquis par juste titre et de bonne foi le bien, qui comporte nécessairement la coursive, partie intégrante de l'immeuble,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE est également fondé à se prévaloir d'une servitude de surplomb sur la parcelle AI [Cadastre 1] appartenant à la commune du [Localité 8], que la copropriété DOUCE FRANCE a acquise par prescription,
- débouter la commune du [Localité 8] de sa demande visant à déclarer acquise par prescription 'la propriété de l'escalier extérieur situé sur la parcelle AI [Cadastre 2] situé à l'extrémité Nord du passage piétons situé sur la parcelle AI [Cadastre 1]" ,
- débouter la commune du [Localité 8] de toutes ses demandes fins et conclusions,
- condamner la commune du [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive, en application des dispositions de l'article 1240 nouveau ( 1382 ancien du code civil),
- condamner la commune du [Localité 8] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il soutient que contrairement aux allégations adverses, le portillon de bois se trouvant sur l'escalier qui conduit de la [Localité 9] à la coursive et les jardinières fleuries n'ont pas été installés récemment, ni même il y a une quinzaine d'années, mais sont en place depuis près de 40 ans ainsi qu'il en ressort des multiples attestations qui sont produites au dossier.
Il relève que l'entretien de ce passage a toujours été effectué par la copropriété, que ce passage, dont la propriété est revendiquée par la commune, est en réalité une coursive constituée d'un balcon situé au premier étage de l'immeuble accessible par un escalier, partie commune de la copropriété et conduisant aux trois appartements de l'immeuble.
Il fait valoir que:
- de part la configuration des lieux, il ne peut s'agir d'un ' passage public' au sens accessible à des personnes étrangères à la copropriété,
- cette escalier et cette coursive font partie de la construction et ne peuvent en aucune manière appartenir à la commune,
- il ressort des plans versés aux débats que l' escalier partant de la [Localité 9] est le seul moyen d'accéder à ce passage et que ledit escalier figure sur tous les actes comme appartenant à la parcelle AI [Cadastre 2], de sorte qu'il était parfaitement en droit d'installer un portillon au bas d'escaliers lui appartenant, tous deux situés sur l'assiette de sa parcelle,
- le règlement de copropriété ne mentionne pas l'existence d'un prétendu passage public, ni ne fait référence à une quelconque servitude de passage,
- les actes de vente concernant les appartements de l'immeuble sont également muets sur ce point,
- le passage litigieux a toujours appartenu à la copropriété DOUCE GRANCE et non à la commune, qui ne produit aucun écrit, ni permis de construire, ni titre de propriété,
- la délibération décidant du déclassement de la parcelle AI [Cadastre 1] du domaine privé communal pour la classer dans le domaine public porte sur la place Révérend Père Piré mais ne mentionne à aucun endroit l'existence d'un prétendu passage piéton.
Il considère qu'en tout état de cause, la commune n'a jamais revendiqué quoi que ce soit pendant
plus de 40 ans, que le maire a d'ailleurs autorisé, par courrier du 20 avril 200, la copropriété à se clore, que la parcelle AI [Cadastre 1] n'est pas enclavée et bénéficie d'un autre accès piéton reliant sa parcelle à la [Localité 9] que les habitants de la commune ont toujours emprunté, que la commune ne démontre pas l'existence d'une servitude de passage et encore moins qu'elle se trouverait au premier étage de l'immeuble DOUCE FRANCE et se contente de procéder par affirmations en prétendant que cette coursive ferait partie du domaine public routier communal.
S'agissant de la convention d'occupation qui aurait conclue entre la commune et les époux [P] le 10 décembre 1966, il souligne que:
- ce document ne comporte ni paraphe, ni signature, ni tampon,
- il mentionne uniquement qu'aurait été aménagé un passage pour piétons permettant un accès direct à la [Localité 9], à la place publique et au centre commercial par l'édification de deux escaliers à chaque extrémité,
- il ne peut en être déduit que ce passage aurait été destiné non pas aux occupants de l'immeuble mais à tous les habitants de la commune,
- ce document n'est que l'autorisation donnée aux époux [P] d'occuper le vide sanitaire clos et inoccupé divisé en trois parties situé sous le palier horizontal, pour une durée de douze ans,
- la commune ne produit aucun acte de cession de ce passage, qui est donc resté propriété de la copropriété, et à usage des seuls locataires de l'immeuble, sa construction ayant été autorisée expressément par la commune, ce qui explique que les escaliers, seul moyen d'accéder à la coursive à partir de la route figurent comme appartenant à la parcelle AI [Cadastre 2],
- une telle situation explique que la commune a aménagé depuis des années un passage piéton lr long de la [Localité 9].
Il estime par ailleurs que:
- la coursive litigieuse ne se situe pas sur la parcelle AI [Cadastre 1] mais la surplombe,
- il s'agit d'une partie intégrante de l'immeuble DOUCE FRANCE et non d'une construction indépendante,
- la commune a donné l'autorisation au promoteur d'édifier ce balcon surplombant la parcelle AI [Cadastre 1], mais n'en est pas devenue pour autant propriétaire, l'ouvrage ayant été financé et entretenu par la copropriété, qui détient un titre sur sa construction,
- la coursive réalisée ne premier étage de l'immeuble fait partie intégrante de l'architecture même de l'immeuble et présente tant un avantage qu'une utilité pour les résidents qui ne peuvent sortir de leurs appartements que par cette coursive, à laquelle on ne peut accéder que par des escaliers qui sont situés sur la parcelle de la copropriété, qui dispose donc d'un juste titre
- la copropriété DOUCE FRANCE occupe paisiblement et publiquement cette coursive depuis 1967, soit depuis plus de 30 ans et s'est toujours comportée comme son propriétaire de façon continue, non équivoque et interrompue, d'autant qu'elle l'a toujours entretenue,
- il est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire, la coursive ayant été construite en 1967 et la parcelle AI [Cadastre 1] classée dans le domaine public qu'en 2014,
- il peut également se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans outre d'une servitude de surplomb sur la parcelle AI [Cadastre 1] appartenant à la commune, acquise également par prescription,
- la commune ne rapporte aucunement la preuve que les escaliers menant à ladite coursive auraient servi de passage des habitants de la commune depuis 1967 jusqu'en 2000 et ni que les conditions de l'article 2261 du code civil seraient remplies.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 mai 2022.
MOTIFS
En vertu de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Ce texte introduit une présomption de propriété pour les constructions qui se trouvent notamment au-dessus du sol, présomption qui n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive.
Il est constant que la commune du [Localité 8] est propriétaire d'une parcelle AI [Cadastre 1] qui n'est entrée dans le domaine public que par la délibération du conseil municipal du 14 février 2014. Antérieurement, elle faisait partie du domaine privé de la commune et relevait ainsi du régime de propriété du droit civil.
Selon plan établi par le géomètre [J] le 5 septembre 1962, la parcelle AI [Cadastre 1] a fait l'objet d'une division aux fins de cession d'une parcelle AI [Cadastre 2] de 203 m² en vue de la réalisation de la construction d'un immeuble collectif par M. [P].
Il ressort de ce plan de division que la parcelle devant recevoir la future copropriété DOUCE FRANCE est insérée dans la parcelle [Cadastre 1] sur ses côtés Est/Sud/ Ouest. Il apparaît que la partie de la parcelle cédée mesure 10 mètres de largeur et qu'une bande de terrain de 2 mètres située le long de la limite Ouest de la parcelle communale ( AI [Cadastre 1]), correspondant à l'emplacement d'un ruisseau permettant l'évacuation des eaux pluviales venant de l'amont, n'a pas été cédée.
Le plan du 10 février 1965 réalisé par un architecte en vue de l'obtention du permis de construire mentionne que le bâtiment aurait une largeur de 10 mètres et qu'il comporterait une coursive à l'Ouest située au-dessus du ruisseau donnant notamment accès aux appartements du premier étage de l'immeuble DOUCE FRANCE.
Deux délibérations du conseil municipal du 5 août 1966 régulièrement publiées dans le registre des actes communaux évoquent le projet de construction de M. [P]:
- la première précise que ' M. [P], propriétaire au CANADEL de la parcelle n° [Cadastre 5] ( nouvellement [Cadastre 2]) a édifié sur celle-ci un bâtiment à usage commercial. Entre cette parcelle et celle immédiatement voisine ( nouvellement [Cadastre 3]), il existe un ru sur lequel M. [P] a fait établir avec l'accord de la commune un passage piéton à usage public' avec une description du passage comme suit ' Ce passage comporte le dallage supérieur servant de passage public entre la RN 559 et la place de l'Eglise',
- la seconde rappelle que ' Lors de la remise du permis de construire déposé par M. [P], il a été décidé d'un commun accord avec la commune de recouvrir le ruisseau afin d'en permettre l'utilisation comme passage destiné au public et également aux locataires de l'immeuble de M. [P] pour ce qui concerne le 1er étage. (....) Par ailleurs ce passage public édifié à hauteur du 1er étage comporte en sous-sol un vide de 2,50m de hauteur qui pourrait être utilisé comme annexes des magasins (réserve) et le maire propose qu'un bail soit consenti par la commune à cet effet en faveur de M. [P].'
Une convention d'occupation notariée a en outre été régularisée entre la commune et les époux [P] le 10 décembre 1966, signée et publiée aux hypothèques le 15 décembre 1966, précisant notamment que:
' La propriété de M. et Mme [P] est bordée à l'Ouest dans toute sa longueur par une bande de terrain d'une largeur de deux mètres appartenant à la commune du [Localité 8]. Sur cette bande de terrain, limitée en ses extrémités Nord et Sud, par le pied d'un mur de soutènement de la [Localité 9] d'une part, et la place publique d'autre part, vient d'être aménagé aux frais de M. et Mme [P] et avec l'accord de la commune, un passage pour piéton permettant un accès direct de la [Localité 9] à la place publique au centre commercial par l'édification d'un escalier à chacune desdites extrémités, ces deux escaliers reliés par un palier horizontal intermédiaire en béton à hauteur du plancher de l'étage du bâtiment de M. et Mme [P]. Cet aménagement laisse, sous le palier horizontal ci-dessus un vide sanitaire, clos et inoccupé, divisé en trois parties (...) M. et Mme [P] ont demandé à la commune qui a accepté d'utiliser ce vide-sanitaire comme pièce de réserve annexée à leurs locaux commerciaux (....)
Autorisation d'occupation(...)
La commune donne à M. et Mme [P] qui acceptent l'autorisation d'occuper pour la durée indiquée plus bas:
Désignation: Les trois locaux distincts et à la suite constitués par le vide sanitaire existant sous le passage public pour piéton reliant la [Localité 9] à la place publique (....)'
Il en résulte que si dans le but de pouvoir aménager au mieux l'accès aux appartements, le constructeur M. [P], a reçu l'accord de la commune, pour construire une coursive sur l'emprise du ruisseau donc de la parcelle communale AI [Cadastre 1]:
- ce passage est devenu propriété de la commune par la théorie de l'accession,
- les parties ont expressément décidé et acté de cette situation, par la convention du 10 décembre 1966, qui prévoit que cette coursive, propriété de la commue, est un passage public pour piéton permettant un accès direct de la [Localité 9] à la place publique, la commune acceptant par ailleurs de louer à la copropriété la partie du vide sur ruisseau couvert par ce passage.
La présomption de propriété de la coursive instaurée par l'article 552 du code civil est donc parfaitement applicable au profit de la commune.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires ne peut, dans ces conditions, soutenir que, de par la configuration des lieux, ledit passage n'est pas un passage public au sens accessible à des personnes étrangères à la copropriété, qu'il fait partie intégrante de la construction et ne peut donc être la propriété de la commune du [Localité 8], qui ne produit aucun titre de propriété, ni aucun écrit.
Il appartient, au contraire, au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive.
Au regard des développements qui précèdent, celui-ci ne dispose d'aucun titre, les délibérations du conseil municipal , la convention du 10 décembre 1966 ainsi que la mise en oeuvre du permis de construire établissabt clairement que la bande de terrain comprenant le ruisseau sur lequel le passage litigieux a été aménagé par le constructeur, avec l'accord de la commune, n'a jamais été cédée par cette dernière et se trouve sur l'emprise de la parcelle AI [Cadastre 1].
Le fait que ni le règlement de copropriété, ni certains actes de ventes de lots de la copropriété DOUCE FRANCE ne font état d'un tel passage public est sans incidence et n'est pas opposable à la commune.
S'agissant de la prescription acquisitive, le syndicat des copropriétaires soutient que la fermeture de cette coursive par la présence d'un portillon en bois et de jardinières fleuries a toujours existé depuis la construction de l'immeuble en 1967 et que la commune n'a jamais revendiqué quoi que ce soit pendant plus de 40 ans.
Il produit un certain nombre d'attestations:
- les témoignages de Mme [O] [H] et de M. et Mme [B] indiquant apporter leur soutien à la copropriété DOUCE FRANCE et se déclarant scandalisés par l'attitude du nouveau maire de la commune, ne démontrent rien sur le plan de la prescription,
- Mme [D] [F] qui indique que lorsqu'elle a acheté son appartement en 1980, le portillon existe déjà mais qui exerce la fonction de syndic bénévole de la copropriété DOUCE FRANCE et est donc partie prenante au litige,
- M. [L] [F], époux de Mme [D] [F], indiquant que lors de l'achat de leur bien en octobre 1993 ( et non 1980 comme indiqué par son épouse), la supérette au rez-de-chaussée était fermée,
- deux autres attestations de Mme [D] [F] confirmant que le portillon existait lors de son acquisition,
- le témoignage de Mme [Y] [A] ( sans photocopie de sa pièce d'identité) relatant avoir habité en 74-75 dans cette résidence et qu'il y avait un portillon donnant sur la [Localité 9],
- Mme [K] [E], voisine de la copropriété, indiquant, le 11 juillet 2014 avoir ' été surprise de voir que depuis peu des gens viennent de la [Localité 9] qui empruntent la coursive qui conduit aux appartements de l'immeuble DOUCE FRANCE (...) Je suis étonnée de cette nouvelle disposition qui cause des nuisances considérables aux propriétaires des appartements alors que l'on peut passer le long de la [Localité 9] en toute sécurité.'
- une autre attestation de Mme [O] [H] exposant que ' le passage de la résidence DOUCE FRANCE ayant toujours été fermé par un portillon, n'a jamais été un passage public'
Ces quelques attestations, émanant des mêmes personnes pour plusieurs d'entre elles, dont le syndic bénévole de la copropriété, sont rédigées en des termes beaucoup trop imprécis et vagues, s'agissant plus particulièrement des périodes concernées, et ne permettent absolument pas de démontrer l'existence d'une prescription acquisitive au profit du syndicat des copropriétaires, d'autant que la commune du [Localité 8], pour sa part, se prévaut:
- d'autres témoignages ( Mme [N] et Mme [Z]) prétendant au contraire avoir toujours utilisé le passage en question jusqu'à la fin des années 1980 pour la première et jusqu'au début des années 2000 pour la seconde, date à laquelle il a été fermé par un portillon,
- de l'attestation du représentant de la copropriété les ROCHES FLEURIES indiquant utiliser ce passage piéton depuis le début et se plaignant des difficultés d'accès à la plage depuis la fermeture dudit passage,
- d'un courrier en date du 20 avril 2000 du maire de l'époque adressé à Mme [S], copropriétaire au sein de l'immeuble DOUCE FRANCE, lui confirmant l'autorisation donnée par la commune de clore la propriété ( en limite de la propriété communale, soit au droit du trottoir).
Un tel courrier confirme qu'au moins jusqu'à cette date, les piétons pouvaient emprunter librement ce passage et que le syndicat des copropriétaires avait parfaitement conscience que ledit passage ne lui appartenait pas puisqu'il demandait une autorisation, qui plus est au maire, pour le clore. En outre, par ce courrier, le maire n'a donné son autorisation que pour des constructions précaires ( jardinières, clôture) et donc démontables, à l'exclusion de la construction de tout muret.
Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive décennale, ne disposant ni d'un juste titre et n'étant pas de bonne foi, compte tenu de la chronologie de la division de la parcelle communale et des conditions dans lesquelles l'immeuble DOUCE FRANCE a été construit.
Il indique également se prévaloir 'd' une servitude surplomb' sur la parcelle AI [Cadastre 4], également acquise par prescription, sans plus d'explications, ni précisions sur ce point.
Au regard de ces éléments, la coursive réalisée par M. [P] lors de la construction de l'immeuble DOUCE FRANCE se situe sur la parcelle AI [Cadastre 1], aujourd'hui transférée au domaine public communal, que dès l'origine elle avait cette destination de passage public et que la copropriété, qui est dépourvue de tout titre de propriété sur ce passage, ne justifie d'aucune prescription acquisitive, la fermeture de ce passage au public datant d'avril 2000.
Etant propriétaire de ce passage, la commune du [Localité 8] est fondée à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à libérer le passage piéton reliant la parcelle communale AI [Cadastre 1] à la [Localité 9] et passant entre les parcelles AI [Cadastre 2] et [Cadastre 3], par la dépose de tous encombrants, objets mobiliers et ouvrages construits ( côté Ouest-coursive) l'obstruant, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte, de 100 € par jour de retard pendant trois mois.
La commune sollicite qu'il soit également enjoint au syndicat des copropriétaires de libérer le domaine public par la dépose de tous encombrants et objets mobiliers situés sur la parcelle AI [Cadastre 1] ( côté Est- parc de stationnement), mais n'apporte pas d'élément sur l'existence d'obstructions imputables à la copropriété DOUCE FRANCE à cet endroit, les pièces produites concernant uniquement la coursive située au 1er étage de l'immeuble.
Cette dernière demande ne sera donc pas accueillie.
Concernant enfin la demande de la commune tendant à voir déclarer prescrite, à son profit, la propriété de l'escalier extérieur situé sur la parcelle AI [Cadastre 2], situé à l'extrémité Nord du passage public, lui-même situé sur la parcelle AI [Cadastre 1], il appartient à celle-ci de rapporter la preuve que les conditions de l'article 2261 du code civil sont remplies, à savoir une possession entre 1967 et 2000, continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque à titre de propriétaire.
Il ressort des pièces du dossier et notamment des différents plans que l'escalier situé à l'extrême Nord et débouchant sur la [Localité 9] est situé sur la parcelle AI [Cadastre 2], propriété du syndicat des copropriétaires.
Or, la commune du [Localité 8] a toujours eu parfaitement connaissance de cette situation et si effectivement cet escalier est utile au passage public et doit être emprunté pour y accéder, elle ne démontre pas des actes de possession non équivoques et à titre propriétaire , en ce qu'elle ne pouvait ignorer que cet ouvrage n'est pas situé sur sa parcelle, au contraire de celui situé à l'extrême Sud, lequel est effectivement édifié sur la parcelle communale.
Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.
Enfin, au regard de la solution apportée au présent litige, le jugement entrepris en ce que s'il a condamné la commune du [Localité 8] à verser au syndicat des copropriétaire une somme de 2.000 € pour procédure abusive ne peut qu'être infirmé.
La commune ne justifiant pas de la part du syndicat des copropriétaires d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan entrepris sauf en ce qu'il a déclaré recevable en la forme l'action de la commune du [Localité 8],
Et statuant à nouveau,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE libérer le passage piéton reliant la parcelle communale AI [Cadastre 1] à la [Localité 9] et passant entre les parcelles AI [Cadastre 2] et [Cadastre 3], par la dépose de tous encombrants, objets mobiliers et ouvrages construits ( côté Ouest-coursive) l'obstruant, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte, de 100 € par jour de retard pendant trois mois.
Rejette le surplus des demandes de la commune du [Localité 8],
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE à payer à la commune du [Localité 8] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOUCE FRANCE aux entiers dépens de la procédure.
Le greffier Le président
