COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 SEPTEMBRE 2022
hg
N° 2022/ 347
Rôle N° RG 19/10875 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BERSH
SCI MISOLU
C/
S.C.P. VERMIGLIO EYMARD MARIE
Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1]
SCI FRANCO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
ASSOCIATION COUTELIER
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SELARL CABINET GUISIANO
Me Franck BORREAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 24 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05125.
APPELANTE
SCI MISOLU, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMES
S.C.P. VERMIGLIO EYMARD MARIE sis [Adresse 2] , poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualités audit siège devenue la SCP EYMARD MARIE TEMPLE y demeurant au même siège
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Jean-Luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, C'PANTEL IMMO sis [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège
représenté par Me Jean-Philippe GUISIANO de la SELARL CABINET GUISIANO, avocat au barreau de TOULON , plaidant
SCI FRANCO, dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Franck BORREAU, avocat au barreau de TOULON , plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 31 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame [U] [S], a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022,
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La copropriété située [Adresse 1] comprend neuf lots, et se trouve régie par un règlement de copropriété établi le 30 novembre 1972.
Depuis le 4 septembre 2007, la SCI Franco est propriétaire des lots 1 et 2, auxquels sont affectés 199/1 000èmes des parties communes pour chacun, consistant en deux appartements du rez-de-chaussée.
La vente lui en a été consentie par Monsieur [X] et l'acte authentique a été instrumenté par la SCP Vermiglio-Eymard-Marie.
Les lots 1 et 2 sont décrits dans cet acte comme :
« Lot numéro un (1) :
Un appartement au rez-de-chaussée à l'ouest de l'immeuble, à gauche du couloir, divisé en : salle de séjour, cuisine, deux chambres, water-closet et un cabinet de toilette, avec terrasse devant et le droit de recouvrir cette terrasse et d'édifier une murette de la limite du couloir d'entrée de l'immeuble à l'alignement du mur.
A ce lot se trouve rattachée la jouissance exclusive et particulière d'une bande de terrain de la superficie de deux cent quarante mètres carrés.
Et les cent quatre-vingt dix neuf/millièmes (199/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Lot numéro deux (2) :
Un appartement au rez-de-chaussée et à l'est de l'immeuble divisé en : salle de séjour, alcôve, cuisine, water-closet.
A ce lot se trouve attachée la jouissance exclusive et particulière d'une bande de terrain d'une superficie de quinze mètres carrés.
Ensemble le droit pour le propriétaire dudit lot de recouvrir ce lot de jouissance et d'édifier une murette du couloir d'entrée à l'alignement du mur.
Et les cent dix neuf/millièmes (119/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Superficie de la partie privative
La superficie de la partie privative des biens, objet des présentes, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 Juillet 1965 dite « loi Carrez», est de :
45,00 m2 pour le lot numéro 1 et de 41,80 m2 pour le lot numéro 2. »
Aux termes d'un acte du 24 avril 2002 rectifié le 3 juillet 2003, la SCI Misolu était propriétaire, dans la même copropriété des lots 3, 4 et 5 ( trois appartements au premier étage) 6, 7, 8 ( trois appartements au deuxième étage) et 9 ( (appartement au troisième étage).
Elle a revendu le lot n°8 à [F] [E] par acte du 30 décembre 2013.
Les trois appartements constituant les lots 3, 4 et 5 bénéficient d'une terrasse servant de toiture des pièces à vivre au rez-de-chaussée des lots 1 et 2.
Des infiltrations d'eau ont été constatées à l'intérieur des lots 1 et 2.
Lors de l'assemblée générale du 24 novembre 2011, par la résolution 14, la réalisation de travaux d'étanchéité a été votée, suivant devis de l'entreprise S.E.V pour un montant de 10 901,64 € HT.
Ces travaux n'ont pas été réalisés compte tenu de l'opposition de la SCI Misolu.
Lors de l'assemblée générale du 22 juin 2012:
-la résolution n°4 qui a été adoptée, prévoyait d'annuler la résolution 14 de l'assemblée générale du 22 novembre 2012 (sic) relative à la réfection de l'étanchéité des terrasses du 1er étage et de rembourser les provisions appelées,
- la résolution n°5 proposée par la SCI Misolu de donner a posteriori l'autorisation à la SCI Franco d'agrandir les appartements sous les terrasses, a été refusée, seule SCI Franco ayant voté favorablement,
- la résolution n°6, acceptée autorisait la pose de vérandas sur les terrasses du 1er étage, la SCI Misolu restant responsable de ces travaux.
La SCI Misolu a contesté devoir supporter une partie du coût de l'étanchéité des terrasses au motif que celles-ci avaient été construites sans autorisation de l'assemblée générale, alors que la SCI Franco (ou son auteur) avait, en les construisant, agrandi l'espace du dessous pour en faire des pièces habitables.
Sur assignation par la SCI Franco du syndicat des copropriétaires, [Y] [C] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du 15 février 2013, sa mission consistant à décrire les désordres, en rechercher l'origine, proposer les solutions de réparation et en chiffrer le coût.
Il a déposé son rapport le 30 décembre 2013.
Par actes d'huissier des 5 et 6 mai 2014, la SCI Franco a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulon le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu sur le fondement des articles 10, 11 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d'obtenir leur condamnation à faire procéder aux travaux relatifs aux infiltrations d'eau.
Par acte d'huissier du 19 juin 2015, la SCI Franco a dénoncé la procédure à la SCP Vermiglio-Eymard-Marie.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 21 juin 2016.
Par jugement contradictoire du 24 juin 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a :
-Dit non prescrite la demande de démolition des extensions des lots 1 et 2 et de suppression de la porte dans le couloir du rez-de-chaussée ;
-Déclaré irrecevable la demande de la SCI Misolu tendant à la démolition des extensions des lots 1 et 2 ;
-Déclaré recevable la demande de la SCI Misolu tendant à la suppression de la porte dans le couloir du rez-de-chaussée ;
-Dit que le toit-terrasse litigieux partagé entre les lots 1, 2, 4 et 5 est une partie commune;
- Condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux d'étanchéisation du toit terrasse, suivant préconisations de l'expert, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 9 mois à compter de la signification de la présente décision ;
- Débouté la SCI Franco de sa demande d'être exonérée du paiement des frais liés aux travaux ordonnés ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'être relevé et garanti de la condamnation à faire réaliser les travaux par la SCI Misolu;
- Condamné la SCI Franco à supprimer la porte installée dans le couloir du rez-de-chaussée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours après la signification de la présente décision ;
- Débouté la SCI Misolu de sa demande de rétablissement d'un mur porteur par la SCI Franco ;
- Débouté la SCI Franco de ses demandes de dommages et intérêts ;
-Ordonné une expertise confiée à [L] [A], avec la mission suivante :
se rendre sur les lieux,
se faire remettre tout document utile à sa mission,
décrire la copropriété et l'ensemble de ses lots afin de permettre l'établissement d'un règlement de copropriété conforme à la configuration actuelle des lieux, en prenant en compte la décision de suppression de la porte dans le couloir du rez-de-chaussée telle que prononcée par le jugement,
procéder aux calculs des tantièmes et à la nouvelle répartition des charges pour chaque lot de copropriété, nouvelle répartition qui sera à appliquer pour la réalisation des travaux d'étanchéité ordonnés par la présente décision,
plus généralement, faire toutes observations utiles à l'adoption d'un nouveau règlement de copropriété,
- Débouté l'ensemble des parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI Franco, le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu aux dépens, qui comprennent par définition les frais d'expertise ;
-Ordonné l'exécution provisoire ;
-Rejeté le surplus des demandes ;
- retiré l'affaire du rôle et dit qu'elle serait réenrôlée à l'initiative de la partie qui y aura un intérêt le cas échéant.
Il a considéré que:
-la prescription de l'action en restitution de parties communes était trentenaire, et pas acquise,
- la SCI Misolu ne justifiait pas d'un intérêt à demander la démolition des toits-terrasses qu'elle utilisait depuis son acquisition,
-la SCI Misolu justifiait d'un intérêt à demander la suppression de la porte dans le couloir du rez-de-chaussée, s'agissant d'une appropriation de parties communes,
-le toit-terrasse est une partie commune eu égard à l'article 3 al 1 de la loi du 10 juillet 1965,
-travaux d'étanchéité à sa charge comme relevant d'un entretien,
-pas de raison pour exonérer la SCI Franco de leur coût,
-pas de preuve d'un préjudice de jouissance de la SCI Franco
Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 4 juillet 2019, la SCI Misolu a fait appel du jugement,
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 mai 2022, la SCI Misolu, appelante, demande à la Cour de :
-réformer le jugement dans ses dispositions dont appel.
-condamner la SCI Franco à supprimer l'intégralité des murs érigés par celle-ci et ayant abouti à transformer ces terrasses en locaux fermés habitables.
-condamner la SCI Franco à supprimer les 11m² supplémentaires habitables du lot 1 et les 20,80 m² supplémentaires habitables du lot 2.
-condamner la SCI Franco à remettre les lots 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et aux plans qui étaient joints ainsi qu'à supprimer la terrasse ajoutée sur les parties communes de la copropriété sans autorisation.
-condamner la SCI Franco à rétablir le mur démoli par ses soins, le tout sous la surveillance d'un maître d''uvre à la charge de la SCI Franco.
-juger concernant exclusivement le lot 2 que la SCI Franco pourra couvrir la terrasse de 15 m² environ et édifier une murette de la limite du couloir d'entrée de l'immeuble à l'alignement du mur conformément à l'autorisation figurant dans le règlement de copropriété.
-juger que les toitures-terrasses créées au-dessus des lots 1 et 2 n'étant pas destinées à recouvrir des zones habitables, elles n'ont pas à avoir d'étanchéité.
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné sous astreinte la SCI Franco à supprimer les portes créées dans le couloir commun de la copropriété au rez-de-chaussée.
en conséquence,
-juger que les travaux de réfection du toit-terrasse seront réalisés sans réfection de l'étanchéité et sans étanchéisation dudit toit.
-condamner la SCI Franco à la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.
Elle fait valoir que:
-les travaux d'extension des lots 1 et 2 n'ont jamais été autorisés par l'assemblée générale,
-ces constructions ont créé un toit terrasse sur des parties habitables qui n'avaient pas vocation à l'être,
-aucune étanchéité n'est due par la copropriété sur ces pièces, prises sur les parties communes,
-elle a bien un intérêt à agir pour faire respecter le règlement de copropriété, sans même avoir à rapporter la preuve d'un préjudice,
-de plus, elle n'a pas à supporter le coût d'une étanchéité qui n'est utile qu'en raison de la transformation des lieux en partie habitable,
-le toit-terrasse est une partie commune, mais la prise en charge de son étanchéité n'incombe pas à l'ensemble des copropriétaires, car à l'origine, le dessous ne devait pas être fermé,
-le mur porteur doit être rétabli, les plans produits permettant d'attester de sa suppression,
- les deux portes installées dans le couloir commun de la copropriété au rez-de-chaussée doivent être supprimées, car elles suppriment tout accès au jardin en violation du règlement de copropriété, et en s'appropriant ledit jardin.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 décembre 2019, la SCI Franco intimée, demande à la Cour, au visa des articles 31 du code de procédure civile, 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l'état descriptif de division du 30 novembre.1972, des actes authentiques de vente du 18 novembre 1974, du 1 octobre 1982, du 24 avril 2002, et du 4 septembre 2007, du rapport d'expertise déposé par M. [C] le 30 décembre 2013, de:
-déclarer recevable l'appel incident formé par la SCI Franco,
-déclarer irrecevable comme prescrite l'action de la SCI Misolu tendant à voir supprimer l'intégralité des murs érigés par la SCI Franco et ayant abouti à transformer les terrasses en locaux fermés habitables ;
-déclarer irrecevable comme prescrite l'action formée par la SCI Misolu tendant a voir supprimer les 11 m² supplémentaires habitables du lot 1 et les 20,80 m² supplémentaires habitables du lot 2 ;
-déclarer irrecevable comme prescrite l'action formée par la SCI Misolu tendant à la remise des lots 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan qui était joint ;
-déclarer irrecevable comme prescrite la demande de la SCI Misolu de suppression de la terrasse ajoutée sur les parties communes de la copropriété ;
-déclarer irrecevable comme prescrite la demande de la SCI Misolu de rétablissement d'un mur, le tout sous la surveillance d'un maître d''uvre ;
-débouter la SCI Misolu de son action tendant a voir supprimer l'intégralité des murs érigés par la SCI Franco et ayant abouti à transformer les terrasses en locaux fermés habitables, faute d'intérêt et de qualité à agir ;
-débouter la SCI Misolu de son action tendant a voir supprimer les 11 m² supplémentaires habitables du lot 1 et les 20,80 m² supplémentaires habitables du lot 2 faute d'intérêt et de qualité a agir ;
-débouter la SCI Misolu de son action tendant a la remise des lots 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan qui était joint faute d'intérêt et de qualité a agir ;
-débouter la SCI Misolu de sa demande de suppression de la terrasse ajoutée sur les parties communes de la copropriété faute d'intérêt et de qualité a agir ;
-débouter la SCI Misolu de sa demande de rétablissement d'un mur, le tout sous la surveillance d'un maître d''uvre faute d'intérêt et de qualité a agir ;
-dire et juger que la SCI Misolu n'est titulaire d'aucune action en démolition et remise en état des lieux dans leur configuration résultant de l'état descriptif de division à défaut de transmission de cette action par son auteur, la SCI Chopin ;
-dire et juger que la SCI Misolu n'est titulaire d'aucune action en démolition et remise en état des lieux dans leur configuration résultant de l'état descriptif de division en l'état de sa renonciation à l'exercice d'une telle action ;
en tout état de cause,
-déclarer tant irrecevables qu'infondées l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI Misolu et l'en débouter ;
-homologuer le rapport d'expertise judiciaire dressé par Monsieur [C] et déposé le 30 décembre 2013 ;
-dire et juger que les terrasses prolongeant les lots 4 et 5 ont la nature de parties communes de l'immeuble tant par application du règlement de copropriété que par application des articles 3 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
-constater que le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu ont fait obstacle aux travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations survenues dans les lots n° 1 et 2 situés au rez-de-chaussée appartenant à la SCI Franco, par l'absence d'étanchéité de la terrasse du premier étage,
en conséquence,
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu, à réaliser les travaux selon la méthode préconisée par l'expert et chiffrés à la somme de 12.599,89 € TTC,
qu'il conviendra d'indexer sur l'indice habituel ;
-dire et juger que la SCI Franco sera exonérée de toute participation ou répartition financière relative au coût des travaux de réparation dans la copropriété ou aux frais et condamnations engendrés par la présente procédure, sans qu'aucun appel de fond ne puisse lui être adressé de ces chefs,
-assortir la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de la SCI Misolu à réaliser les travaux, aux fins de s'assurer de leur bonne exécution, d'une astreinte de 500 € par jour de retard, passe un délai d'un mois a compter de la signification du jugement à intervenir,
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu à régler à la SCI Franco la somme de 10.000 € en réparation de ses préjudices moraux, de jouissance et au titre de la résistance abusive des requis,
-désigner Monsieur [L] [A] en qualité d'expert avec la mission de :
- se rendre sur les lieux,
- se faire remettre tous documents utiles a sa mission,
- décrire la copropriété et l'ensemble de ses lots afin de permettre l'établissement d'un règlement de copropriété conforme à la configuration actuelle des lieux,
- procéder aux calculs des tantièmes et à la nouvelle répartition des charges, pour chaque lot de la copropriété, nouvelle répartition qui sera à appliquer pour la réalisation des travaux d'étanchéité ordonnés dans le présent jugement,
- plus généralement, faire toute observation utile à l'adoption d'un nouveau règlement de copropriété,
-dire et juger que le rapport à intervenir devra servir de base à la modification du règlement de copropriété de l'immeuble après avoir été soumis au vote de la première assemblée générale suivant son dépôt entre les mains du syndic et sa diffusion aux copropriétaires ;
subsidiairement,
vu les articles 1382 ancien et 1242 et suivants du code civil,
vu le devoir de conseil du notaire,
-constater que la SCP Vermiglio-Eymard-Marie notaire, a commis une faute en ne s'assurant pas de l'efficacité de son acte dressé le 4 septembre 2007 entre la SCI Franco et Monsieur [X];
en conséquence,
-dire et juger que la responsabilité de la SCP Vermiglio-Eymard-Marie est engagée au titre de son devoir de conseil ;
-condamner la SCP Vermiglio-Eymard-Marie à relever et garantir la SCI Franco du coût des travaux de destruction des avancées dans ses lots n°1 et 2 si cette destruction est ordonnée,
-condamner la SCP Vermiglio-Eymard-Marie à régler à la SCI Franco la somme de
73 271,97 € au titre de la perte de sa propriété générée par la diminution des superficies habitables de ses lots ;
en tout état de cause,
-condamner la SCI Misolu à régler à la SCI Franco, la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouter la SCP Vermiglio-Eymard-Marie de toutes demandes à l'encontre de la SCI Franco,
-condamner la SCP Vermiglio-Eymard-Marie à régler à la SCI Franco, la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux entiers dépens, distraits au profit de Maitre Xavier Arrighi, avocat sur son affirmation de droit.
Pour elle:
-les demandes sont prescrites,
-en application du règlement de copropriété de 1972 et de ses titres d'acquisition de 1974 et 1982, son auteur avait le droit de procéder à des travaux, ce qu'il a fait dès ses acquisitions,
-la prescription de l'action en démolition est de dix ans à compter de la modification,
-en toute hypothèse, les travaux ont été réalisés au plus tard en 1982, plus de 33 ans avant l'assignation,
-la SCI Misolu n'a ni intérêt, ni qualité à agir,
-l'appropriation de parties communes s'est faite en accord entre les propriétaires des lots 1 et 2 et des propriétaires des lots 4 et 5, ces derniers ayant obtenu la jonction de terrasses, sur lesquelles ils bénéficient d'une jouissance privative, et ayant participé à ces travaux, l'expertise ayant mis en évidence qu'une étanchéité avait été prévue dès l'origine, ce qui démontrait que le projet était commun aux propriétaires des deux étages (rez-de-chaussée et 1er)
-seul le syndicat des copropriétaires pourrait agir afin de démolition,
-la démolition porterait atteinte aux conditions de jouissance des lots privatifs 4 et 5 qui bénéficient de terrasses depuis des décennies, alors que la SCI Misolu avait obtenu lors de l'assemblée générale du 22 juin 2012, l'autorisation de poser des vérandas sur les terrasses du 1er étage,
-cela démontre sa renonciation à agir en démolition et son défaut d'intérêt à le faire, dans le cadre de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965,
-la preuve n'est pas rapportée que les travaux réalisés avant 1982 n'aient pas été autorisés, les procès-verbaux des assemblées générales de cette période n'étant pas en sa possession,
-l'acte de vente SCI Chopin- SCI Misolu mentionne, en page 13: «lesdits biens n'ont pas fait l'objet de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes, travaux qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée des copropriétaires», visant ainsi les agrandissements des terrasses,
- les deux portes dont il est demandé la suppression sont installées sur une partie commune dont elle a la jouissance privative, en sorte qu'elle ne diminue pas les droits des autres copropriétaires qui ne peuvent utiliser ce terrain,
-les indications sur le mur qu'il est demandé de rétablir sont insuffisantes à prouver qu'il était porteur, et aucune indication sur les répercussions de cette suppression n'étant fournies,
-le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu doivent être condamnés solidairement à remédier aux désordres causés par les infiltrations subies depuis 2010, et à l'indemniser,
-si ses lots devaient être amputés de leur extension de 31,80 m² au total, alors la responsabilité des notaires serait engagée, eu égard à la discordance existant entre le descriptif des lots dans le règlement de copropriété et l'acte de vente, sans qu'on l'ait alertée.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 Janvier 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, C'Pantel Immo, intimé, demande à la Cour :
vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. dit que le toit-terrasse litigieux est une partie commune,
. condamné le syndicat concluant a faire procéder aux travaux d'étanchéisation du toit-terrasse, suivant préconisation de l'expert, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de neuf mois suivant la signification,
. débouté le syndicat concluant de sa demande tendant à être relevé et garanti par la
SCI Misolu de la condamnation à faire réaliser les travaux,
. mis à la charge du syndicat la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert désigné.
à titre principal:
- constater dire et juger que les toits terrasses litigieux constituent des parties privatives,
en conséquence,
-débouter la SCI Franco de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
- dire que la SCI Franco aura seule la charge des frais et honoraires de l'expert,
à titre subsidiaire
- constater dire et juger que les travaux litigieux ont été réalisés par la SCI Misolu,
en conséquence
-débouter la SCI Franco de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
- dire que la SCI Misolu aura seule la charge des frais et honoraires de l'expert,
en toutes hypothèses
- condamner la SCI Misolu à le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre du fait des travaux litigieux,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
Il soutient que:
-les terrasses litigieuses ne sont pas des parties communes mais des parties privatives édifiées par les auteurs de la SCI Franco,
-les propriétaires des lots 1 et 2 ne disposaient que du droit de recouvrir une terrasse et non une partie habitable, l'étanchéité n'étant pas nécessaire dans ce cas,
-l'expertise a mis en évidence des percements du sol de la terrasse à l'origine des infiltrations, qui ne peuvent être imputés qu'à la SCI Misolu,
-aucune condamnation solidaire n'est possible.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 mars 2020, la SCP Vermiglio-Eymard-Marie intimée, demande à la Cour de :
à titre principal,
-confirmer le jugement dont appel ;
à titre subsidiaire,
-déclarer irrecevable, comme prescrite, la SCI Misolu en ses demandes.
-déclarer en conséquence sans objet la mise en cause à titre subsidiaire aux fins de garantie et de demande distincte de la SCI Franco.
-dire et juger que le notaire n'a pas commis de faute à l'inverse de l'acquéreur qui était informé dès le stade du compromis.
encore plus subsidiairement,
-dire et juger que les demandes faites au titre de la réfaction du prix ne sont pas préjudice indemnisable.
-renvoyer la SCI Franco à appeler en cause et en garantie, au titre de l'éviction, son propre vendeur,
-débouter en conséquence la SCI Franco ;
-condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile .
-condamner tout succombant aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, sur son offre de droit.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur la prescription des demandes de la SCI Misolu tendant à:
-supprimer l'intégralité des murs érigés par la SCI Franco et ayant abouti à transformer les terrasses en locaux fermés habitables ;
-supprimer les 11 m² supplémentaires habitables du lot 1 et les 20,80 m² supplémentaires habitables du lot 2 ;
- la remise des lots 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan qui était joint ;
-supprimer la terrasse ajoutée sur les parties communes de la copropriété ;
-rétablir un mur, le tout sous la surveillance d'un maître d''uvre;
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, les actions personnelles se prescrivent par dix ans.
En revanche, les actions réelles se prescrivent par trente ans selon les dispositions de l'article 2227 du code civil.
L'action de la SCI Misolu tendant à mettre fin à des appropriations de parties communes par la SCI Franco relève en conséquence de la prescription trentenaire, comme l'a justement retenu le premier juge.
S'il est prétendu que les travaux dont la démolition est demandée datent de 1982 et que la prescription trentenaire serait acquise, le premier juge a relevé, après un examen précis des pièces produites, par des motifs pertinents que l'argumentation développée en appel sans élément nouveau ne permet pas de contrer, que la preuve n'était pas rapportée de la réalisation des travaux litigieux en 1982.
Un nouvel examen des pièces 6 à 38 consistant uniquement en des factures diverses établies au nom de «Insalacco», auteur de la SCI Franco, permet d'écarter le lien entre celles-ci, correspondant à des achats de matériaux ou location de ponceuse, et les travaux dénoncés, en l'absence de tout autre élément permettant de corroborer cette hypothèse, rien ne permettant de déterminer quel a été l'usage des matériaux achetés.
C'est à juste titre que le premier juge a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur l'intérêt à agir de la SCI Misolu en démolition de la toiture terrasse:
Le premier juge a considéré que cette toiture terrasse, édifiée sans autorisation servait également à la SCI Misolu puisqu'elle l'avait aménagée par différentes installations, et ne contestait en réalité que la prise en charge collective de son étanchéité, et qu'elle ne justifiait donc pas d'un intérêt à agir en démolition de cette construction dont elle avait la jouissance.
Dès lors que la SCI Misolu entend agir sur le fondement de l'article 15, soit en restitution de parties communes appropriées par un autre copropriétaire, soit pour le respect du règlement de copropriété, son intérêt à agir existe, quand bien même il ne serait motivé que par le seul refus de supporter des frais d'entretien consécutifs aux constructions, qu'elle considère ne pas devoir supporter, et quand bien même elle profiterait des constructions qui lui servent de terrasses dont elle seule a la jouissance.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Misolu irrecevable en sa demande de démolition des extensions des lots 1 et 2, pour défaut d'intérêt à agir.
Sur le bien-fondé des demandes de la SCI Misolu:
Avant de se prononcer sur le bien-fondé des demandes, il convient de déterminer si les toits terrasses litigieux ont un caractère privatif ou commun.
Pour le syndicat des copropriétaires, ils constituent des parties privatives, tandis que pour les SCI Misolu et Franco, elles sont des parties communes.
Elles ont été construites sur la part de jardin à jouissance privative attribuée aux lots 1 et 2, à une date inconnue, probablement antérieure à l'acquisition de leurs lots par les SCI Misolu et Franco, dans des conditions acceptées par leurs auteurs qui ont profité l'un et l'autre des extensions réalisées au rez-de-chaussée en parties habitables et au 1er étage en terrasses.
En effet, l'expertise a permis de révéler que dès l'origine, la terrasse a été revêtue d'une étanchéité, ce qui permet d'en déduire qu'elle a été conçue en même temps que l'espace du rez-de-chaussée a été fermé.
Le syndicat des copropriétaires ne revendique pas ces extensions comme des parties communes et n'est jamais intervenu pour obtenir leur démolition, ce qu'il ne demande toujours pas dans le cadre du présent litige.
Pour autant, ces constructions réalisées sur une partie commune sans décision expresse de l'assemblée générale en acceptant la cession, sont elles-mêmes des parties communes par le jeu de l'accession en vertu des dispositions de l'article 555, alinéa 3 du code civil, seule la charge de leur entretien devant incomber aux copropriétaires en usant.
La terrasse litigieuse a manifestement été construite par les auteurs des deux parties, et non seulement par l'auteur de la SCI Franco, de telle manière qu'elle permet à chacune d'elles de profiter de la jouissance privative d'une partie habitable au rez-de-chaussée pour l'une, et d'une terrasse à l'étage pour l'autre.
L'expert indique dans son rapport :
« En conséquence, si l'on doit reprocher à la SCI Franco la fermeture du dessous de la terrasse pour agrandissement de l'espace habitable des lots 1 et 2 du rez de chaussée (bien que cette fermeture apparaît antérieure à l'acte d'achat de la SCI Franco, du 04.09.2007), il peut également être reproché à la SCI Misolu la création d'une terrasse contiguë aux lots 4 et 5 du 1er étage (bien que la aussi, cette création apparaît antérieure à l'acte d'achat de la SCI Misolu du 24.04.2001 - rectificatif du 03.07.2003).
D'autre part, il convient de remarquer que la terrasse servant de couverture aux séjours des lots 1 et 2 (rez de chaussée) est pourvue d'un complexe type bandes de paxalumin goudronné sous le carrelage, qui était destiné à assurer une étanchéité. Or, cette étanchéité ne se justifiait que si le dessous de cette terrasse comportait des pièces habitables.
Dans ces conditions, il apparaît que la création de l'extension de la terrasse contiguë aux lots 4 et 5 (1er étage) a été jumelée à la fermeture du dessous de ladite terrasse pour agrandissement du séjour du lot 2 et création d'une pièce habitable pour le lot 1 (rez de chaussée). »
Dans ces conditions, l'appropriation des parties communes ou le non respect du règlement de copropriété, ne peut être imputé uniquement à la SCI Franco, la SCI Misolu s'étant également approprié les parties communes dont elle demande la restitution à la copropriété.
Elle n'apparaît dès lors pas fondée à obtenir la condamnation de la SCI Franco à démolir cette construction réalisée par leurs auteurs communs, rompant ainsi unilatéralement l'accord des deux parties, et cela à raison de leur mésentente quant à la répartition de la charge d'entretien de l'étanchéité de ladite terrasse.
Ses demandes tendant à voir condamner la SCI Franco à :
-supprimer l'intégralité des murs érigés par celle-ci et ayant abouti à transformer ces terrasses en locaux fermés habitables,
-supprimer les 11m² supplémentaires habitables du lot 1 et les 20,80 m² supplémentaires habitables du lot 2.
-remettre les lots 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et aux plans qui étaient joints, ainsi qu'à supprimer la terrasse ajoutée sur les parties communes de la copropriété sans autorisation.
La terrasse étant donc une partie commune à jouissance privative, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux d'étanchéisation du toit terrasse, suivant préconisations de l'expert, sous l'astreinte fixée.
La SCI Franco demande à être exonérée du paiement des frais liés à ces travaux aux motifs qu'il ressort de l'expertise que :
-sur la partie de terrasse jouxtant le lot 3, « une planche était osée sur le sol à l'endroit où une trace d'infiltration existe au plafond de l'appartement inférieur »
-sur la partie de terrasse jouxtant le lot 4, le sol a été percé de 4 trous en 4 endroits différents engendrant des perforations du complexe d'étanchéité type paxalumin goudronné, mis en place » et ce à l'occasion de l'installation d'une tonnelle en juin 2012,
-sur la partie de terrasse jouxtant le lot 5, la descente d'eaux pluviales était déboîtée... « d'où les infiltrations qui se répercutent sur l'appartement du rez-de-chaussée ».
La SCI Misolu demande également à en être exonérée, car à l'origine, le dessous ne devait pas être fermé.
Sur cette dernière argumentation, il sera renvoyé aux considérations antérieures sur la commune volonté des parties de prévoir une étanchéité dès l'origine, et ajouté qu'elle même est en partie responsable d'atteintes portées à cette étanchéité, l'expert ayant en effet relevé les points soulevés par la SCI Franco relatifs aux percements de trous.
Sa demande d'exonération ne peut prospérer.
La demande d'exonération de la SCI Franco ne peut davantage être accueillie alors que la défectuosité de l'étanchéité n'est pas uniquement imputable aux aménagements réalisés par la SCI Misolu ou ses locataires avec l'installation d'une tonnelle en juin 2012, puisqu'une résolution avait déjà été votée le 24 novembre 2011, pour la réalisation des travaux d'étanchéité, suivant devis de l'entreprise S.E.V pour un montant de 10 901,64€ HT.
Aucune des deux parties à l'instance ne sera donc exonérée de sa quote-part dans les travaux.
Sur la demande du syndicat tendant à être relevé et garanti par la SCI Misolu de la condamnation à faire réaliser les travaux :
Le syndicat des copropriétaires fonde cette demande sur le postulat que les travaux litigieux ont été réalisés par la SCI Misolu, ce qui n'est aucunement établi, en sorte que la demande doit être rejetée, le jugement ayant rejeté cette demande étant confirmé.
Sur la demande de la SCI Misolu tendant à voir condamner la SCI Franco à rétablir le mur démoli par ses soins :
La SCI Misolu fonde cette demande sur la seule affirmation de l'expert en réponse à un dire de son conseil, suivant laquelle :« il est effectif que le mur droit de la pièce en avancée sur le jardin sous la terrasse du premier étage figurant sur le plan du rez- de-chaussée (joint en annexe 78) n'existait plus lors de l'accédit du 12 juin 2013, tel que le révèlent les photographies 3 et 4 jointes au présent rapport »
La SCI Misolu considère qu'il s'agissait d'un mur porteur et que cela ressort des plans produits aux débats qui étaient annexés au règlement de copropriété et qui ne font figurer que les murs d'une épaisseur de 50 ou 43 centimètres, tandis que les simples cloisons n'apparaissent pas.
Elle ajoute qu'en toute hypothèse, cette suppression a porté atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble.
En l'état de ces seuls éléments, rien ne permet de déterminer :
- la nature du mur qui a été supprimé, la date à laquelle cette suppression serait intervenue, aucune photographie comparative des lieux avant et après la suppression alléguée n'étant produite, et la preuve que la construction initiale était conforme aux plans annexés au règlement de copropriété établi le 30 novembre 1972 n'étant pas rapportée ;
-si le mur supprimé était porteur, sa seule figuration sur les plans étant insuffisante à l'établir alors qu'aucun avis technique ne permet de confirmer cette affirmation, et que rien n'est précisé sur les travaux réalisés en lieu et place.
C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande.
Sur la demande de la SCI Misolu tendant à voir condamner la SCI Franco à supprimer les portes créées dans le couloir commun de la copropriété au rez-de-chaussée :
La SCI Franco s'oppose à cette demande en soutenant que les portes installées ne permettent l'accès qu'aux bandes de terrain de 15 m² et 240 m² correspondant aux superficies sur lesquelles elle a un droit de jouissance privative.
Pour autant, l'état descriptif de division met en évidence qu'un couloir sépare les lots 1 et 2 au rez-de-chaussée de l'immeuble, celui-ci devant être qualifié de partie commune.
En fermant ce couloir par l'installation de deux portes dans les conditions mises en évidence par le constat d'huissier du 18 mai 2015, la SCI Franco s'est indûment approprié le couloir, partie commune.
La SCI Misolu est dès lors fondée en sa demande tendant à voir condamner la SCI Franco à supprimer les deux portes créées dans le couloir commun de la copropriété au rez-de-chaussée, le jugement étant réformé en ce qu'il n'ordonne la suppression que d'une seule porte.
Sur les demandes de la SCI Franco:
La SCI Franco entend voir condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu à lui régler la somme de 10 000 € en réparation de ses préjudices moraux, de jouissance et au titre de la résistance abusive.
De telles demandes nécessitent de rapporter la preuve de fautes, de préjudice et de lien causal entre les deux.
Le premier juge a considéré que la preuve d'un préjudice n'était pas rapportée du fait que les deux appartements étaient loués en dépit des infiltrations.
La SCI Franco invoque un préjudice moral qui n'est aucunement caractérisé.
Elle invoque un préjudice de jouissance qui ne l'est pas davantage, les biens ayant été loués sans que soit réclamée une indemnité pour perte de loyers.
Enfin, elle se plaint d'une résistance abusive du syndicat des copropriétaires et de la SCI Misolu, alors que depuis le 14 décembre 2010, elle a signalé le problème au syndic, que les travaux avaient été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 26 avril 2011, puis avaient été votés à celle du 24 novembre 2011, avant que des décisions inverses soient prises à l'initiative de la SCI Misolu.
Il ressort de l'historique de cette copropriété que les travaux de construction de la terrasse litigieuse ont été faits irrégulièrement, sans l'accord express d'une assemblée générale et que chacune des parties a pu légitimement se poser la question de la charge d'entretien de ladite construction.
Les décisions de l'assemblée générale du 22 juin 2012 ayant annulé la résolution 14 de l'assemblée générale du 22 novembre 2011 relative à la réfection de l'étanchéité des terrasses du 1er étage et au remboursement des provisions appelées, ou ayant refusé de donner a posteriori l'autorisation à la SCI Franco d'agrandir les appartements sous les terrasses n'ont pas été contestées en temps utile, et ne sauraient donner lieu à une appréciation sur un éventuel abus de majorité commis par la SCI Misolu.
Il ne peut être considéré que le syndicat des copropriétaires ou la SCI Misolu ont fait preuve de résistance abusive dès lors que rien n'était défini sur la charge d'entretien de l'étanchéité de la terrasse.
Le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI Franco sera donc confirmé.
Sur la désignation de [L] [A] en qualité d'expert :
Nul ne conteste le jugement en ce qu'il a désigné [L] [A] en qualité d'expert, seul le contenu de sa mission étant discuté :
- par la SCI Franco relativement à la prise en compte de la suppression de la ou des portes du couloir par elle,
-par le syndicat des copropriétaires pour la charge de son coût.
Contrairement à ce que le syndicat des copropriétaires sollicite, il n'y a pas lieu de dire que la SCI Misolu aura seule la charge des frais et honoraires de l'expert, la mission ordonnée étant de l'intérêt de chacune des parties, pour tenir compte des aménagements de chacune.
Quant au contenu de la mission, elle sera adaptée à la décision prise à l'égard des portes du couloir que la SCI Franco est condamnée à supprimer.
Sur les demandes subsidiaires de la SCI Franco à l'encontre de la SCP Vermiglio-Eymard-Marie :
Ces demandes étant subsidiaires sont sans objet eu égard aux décisions prises n'ordonnant aucune démolition des locaux acquis par la SCI Franco.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a :
Dit non prescrite la demande de démolition des extensions des lots 1 et 2 et de suppression de la porte dans le couloir du rez-de-chaussée ;
Déclaré recevable la demande de la SCI Misolu tendant à la suppression de la porte dans le couloir du rez-de-chaussée ;
Dit que le toit-terrasse litigieux partagé entre les lots 1, 2, 4 et 5 est une partie commune;
Condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux d'étanchéisation du toit terrasse, suivant préconisations de l'expert,
Débouté la SCI Franco de sa demande d'être exonérée du paiement des frais liés aux travaux ordonnés ;
Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'être relevé et garanti de la condamnation à faire réaliser les travaux par la SCI Misolu;
Condamné la SCI Franco à supprimer la porte installée dans le couloir du rez-de-chaussée;
Débouté la SCI Misolu de sa demande de rétablissement d'un mur porteur par la SCI Franco ;
Débouté la SCI Franco de ses demandes de dommages et intérêts ;
Ordonné une expertise confiée à [L] [A] ;
Débouté l'ensemble des parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SCI Franco, le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu aux dépens, y compris les frais d'expertise ;
-Rejeté le surplus des demandes ;
Infirme le jugement en ce qu'il a :
-Déclaré irrecevable la demande de la SCI Misolu tendant à la démolition des extensions des lots 1 et 2 ;
Fixé une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 9 mois à compter de la signification du jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour faire procéder aux travaux d'étanchéisation du toit terrasse, suivant préconisations de l'expert;
Fixé une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours après la signification du jugement à l'encontre de la SCI Franco pour supprimer la porte installée dans le couloir du rez-de-chaussée;
quant à la mission confiée à [L] [A] ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déclare recevable la demande de la SCI Misolu tendant à la démolition des extensions des lots 1 et 2 ;
Rejette cette demande ;
Fixe une astreinte de 30 euros par jour de retard pendant trois mois à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour faire procéder aux travaux d'étanchéisation du toit terrasse, suivant préconisations de l'expert;
Condamne la SCI Franco à supprimer les deux portes installées dans le couloir du rez-de-chaussée, et ce, sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours après la signification de la présente décision,
Dit que la mission de [L] [A] est la suivante :
se rendre sur les lieux,
se faire remettre tout document utile à sa mission,
décrire la copropriété et l'ensemble de ses lots afin de permettre l'établissement d'un règlement de copropriété conforme à la configuration actuelle des lieux, en prenant en compte la décision de suppression des portes dans le couloir du rez-de-chaussée telle que prononcée par le présent arrêt,
procéder aux calculs des tantièmes et à la nouvelle répartition des charges pour chaque lot de copropriété, nouvelle répartition qui sera à appliquer pour la réalisation des travaux d'étanchéité ordonnés par la présente décision,
plus généralement, faire toutes observations utiles à l'adoption d'un nouveau règlement de copropriété,
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, C'Pantel Immo, dépens d'appel, avec distraction pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Franco à payer à la SCP Vermiglio-Eymard-Marie une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
