COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 SEPTEMBRE 2022
hg
N° 2022/ 340
N° RG 18/11947 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCZHU
Société [Adresse 3]
C/
[R] [T] [G] épouse [H]
[L] [O] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 05 Juillet 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-0039.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]', agissant en la personne de son syndic en exercice le CABINET LIEUTAUD - [Adresse 1], lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Philippe PIETTE de la SCP INTER-BARREAUX VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Madame [R] [T] [G] épouse [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [L] [O] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
[L] [H] et son épouse [R] [G] (les époux [H]) sont propriétaires indivis des lots n°19022 (cave dans le bâtiment A1 cage 2), n°19038 (appartement dans le bâtiment A1 au 2ème étage gauche ) et n°19503 (emplacement de véhicule) au sein de l'immeuble «[Adresse 4]», faisant partie d'une copropriété dénommée «[Adresse 6]», comprenant un syndicat principal du même nom et deux syndicats secondaires, «Supercadenelle» et «Parc de la Cadenelle».
Par un jugement du tribunal d'instance de Marseille du 18 avril 2016, devenu définitif, les époux [H] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de:
-5 013,26 € de charges, selon décompte arrêté au 1er janvier 2016,
-500 € à titre de dommages et intérêts,
- 700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
outre les dépens..
Par acte d'huissier du 25 octobre 2017, le syndicat a assigné les époux [H] devant le tribunal d'instance de Marseille aux fins d'obtenir leur condamnation à lui verser les sommes arrêtées comme suit à l'audience du 31 mai 2018:
- 4 350,42 € au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 8 septembre 2017 avec intérêt au taux légal à compter du 14 mars 2017,
- 600 € à titre de dommages et intérêts,
- 700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
outre les dépens.
Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal a :
- débouté le syndicat de ses demandes,
-dit n'y avoir lieu d'établir un compte entre les parties,
-rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné le syndicat aux dépens.
Il a estimé que les contestations émises et des bases erronées ou non justifiées appliquées aux tantièmes ne permettaient ni de faire droit aux demandes du syndicat ni d'établir un compte entre les parties.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «[Adresse 3]» a relevé appel de ce jugement le 16 juillet 2018.
Par arrêt avant dire droit de cette cour, chambre 1-5, en date du 17 octobre 2019, une mesure d'expertise a été confiée à [J] [N] avec mission de:
-déterminer le solde du compte individuel de copropriétaires des époux [H], au regard des tantièmes de chacun de leur lot et des sommes contestées par ces copropriétaires en page 7 de leurs dernières écritures ;
-mettre en exergue les sommes imputées au titre des frais de procédure,
étant précisé que l'affaire serait rappelée pour un nouvel examen à l'audience collégiale du mardi 22 septembre 2020 à 14hl5.
Le syndicat des copropriétaires n'ayant pas consigné la provision sur expertise, l'affaire, après avoir été renvoyée à la mise en état, a été fixée à l'audience du 30 mai 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «[Adresse 5]», représenté par son syndic en exercice, le cabinet Lieutaud, demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de condamner les époux [H] à lui verser les sommes suivantes :
- 9 643,22 € au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 25 septembre 2018 avec intérêt au taux légal à compte du 14 mars 2017,
- 600 € à titre de dommages et intérêts,
- outre les dépens, incluant le coût de la sommation du 14 septembre.
Il fait valoir que:
-les charges ont été calculées conformément au règlement de copropriété, en tenant compte de l'organisation de celle-ci, et notamment du fait que:
-les millièmes du sol (charges communes générales à l'ensemble immobilier) sont décomptés sur la base de 950 000ème,
-le syndicat secondaire «[Adresse 5]», est constitué des lots 1, 2, 4, 7, 8, 9 et 10 qui représentent ensemble 608 530ème des 950 000ème, il répartit donc entre ses membres,
- 608 530ème des charges qui lui sont imputés par le syndicat principal,
-il répartit les charges communes spéciales à l'ensemble de ses copropriétaires sur la base de 608 530ème,
-les charges communes spéciales aux bâtiments G1, G2, F, D , C1, C2, M, E, H, A1, A2, B et parkings sont ensuite réparties selon le critère de l'utilité,
-les parties communes spéciales sont divisées en millièmes par bâtiment ; ces millièmes figurant en page 15 du règlement de copropriété «Supercadenelle»,
-le bâtiment A2, bâtiment Saumur avec les entrée 1-2-3, se voit affecter 42 270ème des parties communes spéciales,
-les lots de chaque bâtiment supportent ensuite, des charges :
-d'entretien des escaliers et des ascenseurs qui sont visés auxpages69,70et 71 du règlement de copropriété.
-de chauffage de climatisation et d'eau chaude qui sont visées aux pages 71, 72 et 73,
-d'eau froide visées au règlement de copropriété page 73.
-des clés de répartition de ces charges figurent dans des tableaux annexés au règlement de copropriété, au nombre de 5, qui expliquent les décomptes basés sur des clés de répartition de 839 525ème pour le chauffage et l'eau chaude, 14 151ème pour la climatisation, 265ème pour l'ascenseur et 11 975ème pour la cage d'escaliers.
En réplique, dans leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 15 janvier 2019, les époux [H] demandent à la cour, de:
- confirmer le jugement déféré,
-dire que leur compte est créditeur de 6 430,28 € ou, à titre subsidiaire, de dire que leur compte est créditeur de 2 048,21 €,
-de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à leur payer 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour eux:
-le décompte produit contient un solde antérieur non justifié,
-les tantièmes mentionnés dans les appels de fonds ne correspondent pas à ceux figurant dans leur acte d'acquisition, à savoir:
pour la cave, 10/950 000èmes des parties communes générales
pour l'appartement, 1 300/950 000èmes des parties communes générales
pour l'emplacement de véhicule, 36/950 000èmes des parties communes générales,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires:
Le syndicat des copropriétaires entend voir condamner les époux [H] à lui payer
9 643,22 € au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 25 septembre 2018 avec intérêt au taux légal à compte du 14 mars 2017.
Il a la charge de rapporter la preuve de sa créance.
Il ressort des contestations adverses que la somme réclamée est détaillée comme suit:
Solde de charges 01/10/14 - 30/09/15 : 64,78 €
Régul appel de fonds: 90,17 €
Provision avril à juin 2016: 1 070 €
Traitement ponctuels voirie: 23,22 €
Provision Juillet à Septembre 2016: 1 070 €
Bal semi encastrées Saumur 2: 258,18 €
Piratoni Delta 01/07/17 fuites : 275 €
Provision octobre à décembre 2017: 1 070 €
1er Ech Réfection Toit Saumur 2 : 566,59 €
2ème Ech Réfection Toit Saumur 2 : 566,59 €
Provision janvier à mars 2017: 1 070 €
1er Ech Réfection Toit Saumur 1 : 532,20 €
2ème Ech Réfection Toit Saumur 1 : 532,20 €
Provision avril à juin 2017: 1 064 €
Provision avril à juin 2017: 114 €
TX Voiries + Vidéo vote 14/12/16 : 55,37 €
Provision Juillet à Septembre 2017 : 1 064 €
Provision Juillet à Septembre 2017 : 57 €
Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 20 septembre 2018, comportant un solde débiteur de 13 997,94 € qui démarre au 1er janvier 2016 avec un solde débiteur de 6 471,81 €.
Par un jugement du tribunal d'instance de Marseille du 18 avril 2016, devenu définitif, les époux [H] avaient été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de:
-5 013,26 € de charges, selon décompte arrêté au 1er janvier 2016,
-500 € à titre de dommages et intérêts,
-700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il ressort de cette seule présentation du décompte que le syndicat des copropriétaires, déjà partiellement titré, n'est pas fondé à réclamer les sommes déjà allouées par le précédent jugement devenu définitif, ni aucune autre somme échue avant le 1er janvier 2016.
Par la seule déduction des sommes déjà allouées, le syndicat des copropriétaires ne pourrait prétendre qu'à 7 784,68 € (13 997,94 € - 5 013,26 € - 1 200 €).
Il intègre dans le décompte produit présentant au 20 septembre 2018 un solde débiteur de 13 997,94 €, servant de base à la somme de 9 643,22 € qu'il réclame:
- 6 471,81 € de solde débiteur au 1er janvier 2016,
-500 € à titre de dommages et intérêts,
-700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
-122,44 € de frais d'assignation du 19/02/2016
-973 € de frais Dallest
-136,05 € de frais de signification de jugement du 2/06/2016,
- 636,77 € ( 40,77 € +96 € + 500 € ) de «contentieux»
-7 201,79 € (973 € + 960 € +1 330,05 € + 600 € + 353,74 €+720 € +225 € + 600 € +
1 440 € ) d'honoraires d'avocat,
-122,01 € de frais d'assignation du 26/10/2017
16 863,87 € au total.
Il ressort de cette seule énumération qu'à défaut d'avoir tenu un compte correspondant aux sommes dues avant le 1er janvier 2016, conforme au jugement du 18 avril 2016, et un autre compte repartant à zéro au delà de cette date, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à réclamer le paiement de la somme de 9 643,22 € au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 25 septembre 2018.
En effet, son décompte comporte 16 863,87 € de sommes pour lesquelles, soit il dispose déjà d'un titre, soit qui sont indues, comme les frais d'avocat multipliés, qui ne peuvent être ainsi facturés sans avoir été fixés par une décision ayant statué sur l'article 700 du code de procédure civile, ou des frais de «contentieux»
En dehors des charges exigibles en vertu des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 10-1 de cette loi a précisé que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Cet article ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure, et non les frais qui entrent dans les dépens, ou ceux fixés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il en résulte que le syndicat n'apparaît pas fondé à réclamer aux époux [H] la somme de 9 643,22 € au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 25 septembre 2018.
Sur la demande des époux [H] tendant à voir dire que leur compte est créditeur:
Les époux [H] justifient avoir réglé:
1 607,57 € le 6 novembre 2017,
1 607,57 € le 5 décembre 2017,
1 607,57 € le 5 septembre 2017,
1 607,57 € le 30 janvier 2018.
6 430,28 € au total.
Ils prétendent avoir réglé en outre 9,30 € au titre d'une régularisation sur appel de fonds et 1 538,13 € au titre du solde du versement du 12 juin 2017, mais cela n'est pas vérifiable et sera donc considéré comme inexact.
Ils prétendent également d'une manière générale que les tantièmes mentionnés dans leurs appels de fonds ne correspondent pas à ceux figurant dans leur acte d'acquisition, à savoir:
pour la cave, 10/950 000èmes des parties communes générales,
pour l'appartement, 1 300/950 000èmes des parties communes générales,
pour l'emplacement de véhicule, 36/950 000èmes des parties communes générales.
En effet, leurs tantièmes sont le plus souvent calculés sur les bases de :
10/608 530èmes pour la cave,
1 300/608 530èmes pour l'appartement,
36/608 530èmes pour l'emplacement de véhicule.
Alors que le premier juge, après avoir analysé la répartition des charges communes générales et des charges communes spéciales, avait souligné qu'il n'était pas justifié de la base retenue de 608 530èmes, le syndicat des copropriétaires prétend qu'elle correspond aux parties communes spéciales du «Parc de la Cadenelle», conformément au règlement de copropriété, en se référant à son document 6 qui est un courrier adressé par son conseil aux époux [H], et aucunement, un extrait du règlement de copropriété.
Il produit par ailleurs, en pièce 10, le règlement de copropriété particulier au groupe « le Parc », mais rien ne permet de vérifier que les charges communes spéciales à l'ensemble « le Parc » soient de 608 530èmes des charges communes générales, le règlement produit renvoyant en page 64 à cet égard au chapitre II du règlement de copropriété général, lequel n'est pas versé aux débats.
Dans ces conditions, il sera considéré que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir procédé à des appels de fonds dans les conditions prévues au règlement de copropriété, selon les tantièmes prévus.
Pour autant, les époux [H] ne justifient pas avoir payé indûment l'intégralité des 6 430,28 €.
Sur la somme de 9 643,22 € figurant dans le décompte produit par le syndicat des copropriétaires, les époux [H] ne contestent pas la réalité des sommes dues pour
5 929,49 €, mais contestent les postes suivants pour un montant total de 3 713,73 €:
Solde de charges 01/10/14 - 30/09/15 : 64,78 €
Piratoni Delta 01/07/17 fuites : 275 €
1er Ech Réfection Toit Saumur 2 : 566,59 €
2ème Ech Réfection Toit Saumur 2 : 566,59 €
1er Ech Réfection Toit Saumur 1 : 532,20 €
2ème Ech Réfection Toit Saumur 1 : 532,20 €
TX Voiries + Vidéo vote 14/12/16 : 55,37 €
Provision Juillet à Septembre 2017 : 1 064 €
Provision Juillet à Septembre 2017 : 57 €
Pour les deux premières sommes, ils indiquent qu'il n'en est pas justifié, et aucune réponse ne leur est apportée.
Pour les deux sommes de 566,59 € correspondant aux deux échéances de réfection du toit Saumur 2, ils indiquent que n'est pas produit le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté ces travaux, et aucune réponse ne leur est apportée, le seul procès-verbal d'assemblée générale produit étant celui du 17 mars 2016 qui ne paraît pas comporter de résolution votant ces travaux.
Pour les deux sommes de 532,20 € correspondant aux deux échéances de réfection du toit Saumur 1, ils font valoir, à la fois qu'ils ne sont pas concernés, étant propriétaires de biens dans l'immeuble [Adresse 7], et que n'est pas produit le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté ces travaux, mais aucune réponse ne leur est apportée, le seul procès-verbal d'assemblée générale produit étant celui du 17 mars 2016 qui ne paraît pas comporter de résolution votant ces travaux.
Pour la somme de 55,37 € correspondant à des travaux de voiries + Vidéo selon vote 14/12/16, ils indiquent qu'elle n'est pas justifiée et il est exact qu'aucun justificatif n'est produit.
Enfin pour les appels de provision de juillet à septembre 2017, il n'est pas justifié du vote des budgets prévisionnels.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de ses appels de fonds pour un montant total de 3 713,73 €, pas plus qu'il ne justifie avoir correctement appliqué les tantièmes réglementaires pour le surplus de ses prétentions.
Pour autant, les époux [H] reconnaissent devoir une partie des sommes appelées, sans proposer le moindre chiffrage au titre des tantièmes qu'ils auraient réglés en trop, ni même justifier du calcul qui aurait du être effectué suivant le règlement de copropriété, et pas seulement leur titre de propriété.
Dans ces conditions, il ne sera fait droit à leur demande de considérer leur solde créditeur que dans la limite de :
6 430,28 € réglés
- 5 929,49 € ( 9 643,22 € - 3 713,73 € )
= 500,79 € au 25 septembre 2018.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :
Succombant à l'instance, il ne peut être accueilli en sa demande de dommages et intérêts pour une prétendue résistance abusive.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes, rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamné le syndicat aux dépens,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,
Dit que le compte des époux [H] était créditeur 500,79 € au 25 septembre 2018,
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «[Adresse 5]», représenté par son syndic en exercice, le cabinet Lieutaud, aux dépens d'appel, avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
