COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 01 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 0035
N° RG 21/00013 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHS2P
[Z] [N]
C/
LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D 'AZUR
Grosse délivrée :
à :
le :
Me Philippe HECTOR
Me Laura LOUSSARARIAN
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation de MARSEILLE en date du 31 Mars 2021, enregistré au répertoire général sous le n° 20/00083.
APPELANT
Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Philippe HECTOR, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D 'AZUR représenté par son directeur général en exercice., demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Juin 2022 en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Agnès DENJOY, Présidente, désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
Greffier lors des débats : Mme Mélissa NAIR.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2022.
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé publiquement le 01 Septembre 2022 et signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Mme Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE :
Par arrêté du 17 janvier 2013, le préfet des Bouches-du-Rhône a approuvé la création d'une zone d'aménagement différé de 100 ha située sur la commune de [Localité 9] (13), secteur Couperigne Estoublans.
Le 18 juillet 2013, le projet de réalisation de l'opération dite «Cap Horizon» incluse dans le périmètre de la ZAD, sous forme de ZAC, a été approuvé.
Par arrêté préfectoral du 21 février 2019, l'opération «Cap Horizon» a été déclarée d'utilité publique.
La parcelle aujourd'hui cadastrée à [Localité 9] lieu dit Couperigne section CI n° [Cadastre 2] pour une superficie de 2 a 36 ca a été incluse dans l'opération.
Le 3 août 2020, l'établissement public foncier (EPF) PACA a présenté à M. [Z] [N] propriétaire de ladite parcelle une offre d'acquisition au prix de 236 euros outre une indemnité de remploi de 47,20 euros.
M. [N] a refusé cette offre et l'EPF PACA a saisi le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en fixation de l'indemnité d'expropriation.
Le juge de l'expropriation a visité les lieux en présence des parties et de leurs avocats le 20 janvier 2021, dont procès-verbal.
La parcelle en litige est un terrain nu en nature de lande au pied d'une colline, enclavé entre la voie ferrée et la colline. Le terrain fait face au souterrain menant aux voies ferrées et est couvert de végétation dense de type pinède et broussailles.
Le propriétaire a indiqué lors de la visite que sa parcelle était autrefois accessible par un chemin rural.
Par mémoire déposé le 27 octobre 2020, l'expropriant a offert à nouveau une indemnité principale de 236 euros et une indemnité de remploi de 47,20 euros.
M. [N] a demandé une indemnité de 124,08 euro le m² soit 29 282,88 euros et une indemnité de remploi de 3 928 euros. Il a exposé qu'il était propriétaire de ce terrain en vertu d'un acte de partage remontant au 24 janvier 1973 et que sa valeur avait alors été fixée à un montant correspondant à 18,04 euros le m².
Il a fait valoir que sa parcelle n'était pas en zone N contrairement aux parcelles de comparaison citées par l'expropriant.
Par jugement contradictoire rendu le 31 mars 2021, le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône a fixé la date de référence au 13 mars 2013, s'agissant de la date de publication de l'acte de création de la ZAD, date à laquelle la parcelle était classée en zone naturelle et forestière, et a fixé l'indemnité de dépossession à 284 € dont 236 € d'indemnité principale et 48 € d'indemnité de remploi et a laissé les dépens à la charge de l'EPF PACA.
M. [Z] [N] a interjeté appel de ces dispositions, par déclaration écrite reçue au greffe de la cour le 7 juin 2021.
L'appelant a adressé son mémoire et ses pièces au greffe, reçus le 23 août 2021.
Ces derniers ont été notifiés à l'EPF PACA et au commissaire du gouvernement le 7 septembre 2021.
Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 22 octobre 2021, notifié à l'appelant à une date indéterminée à défaut d'avis de réception au dossier et à l'EPF PACA le 4 novembre 2021.
L'EPF PACA a déposé son mémoire en réplique le 7 décembre 2021, notifié à l'appelant le 10 décembre et au commissaire du gouvernement le même jour.
L'appelant a déposé un mémoire en réplique au greffe le 1er juin 2022, avec une sommation de communiquer également déposée le 1er juin 2022.
PRETENTIONS DES PARTIES :
Dans son mémoire déposé le 23 aout 2021, aussi bien que dans son dernier mémoire déposé le 1er juin 2022, M. [N] reprends ses demandes déjà formulées devant le juge de l'expropriation. Il sollicite que l'indemnité principale soit fixée :
- à titre principal à la somme de 29 282,88 euros sur la base d'un prix au m² de 124,08 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 3 928 euros,
- à titre subsidiaire, à la somme de 11 800 euros et outre une indemnité de remploi de 2 080 euros.
Il expose à nouveau que cette parcelle lui a été attribuée lors d'un partage successoral remontant au 24 janvier 1973 et que lors du partage, la parcelle avait été évaluée à un prix correspondant à 18,04 euros le m².
Il se réfère :
- à l'expropriation en 1980 d'une parcelle située dans le même secteur géographique, que l'expropriant avait évaluée à 30 francs le m², soit 4,57 euros,
- à la vente amiable réalisée au profit de l'établissement public d'aménagement des rives de l'étang de Berre d'une parcelle de 5040 m² intervenue le 21 octobre 1991 à un prix correspondant aujourd'hui à 124,08 euro le m².
Il dénie toute valeur probante aux termes de référence produits par l'EPF PACA qui ne concernent pas le même secteur géographique.
Il estime qu'il serait victime d'une spoliation si le prix proposé était entériné par la juridiction.
Il reconnaît qu'en mars 2013, date de référence, la parcelle en cause était classée en zone N mais relève qu'elle est aujourd'hui classée en zone 1Auch.
Il estime que par ailleurs, les terrains classés en zone N et en zone d'activité ont une valeur majorée.
Il cite une parcelle cadastrée section CO n° [Cadastre 1] de 3299 m² qui a été négociée par acte du 4 décembre 2012 à un prix correspondant à 2,11 euros le m².
Il fait valoir que les parcelles situées aujourd'hui en zone AU se négocient à un prix compris entre 20 euros et 40 euros le m².
L'établissement public foncier PACA a demandé oralement lors de l'audience de débats du 2 juin 2022 que le dernier mémoire de l'appelant déposé le 1er juin soit écarté.
Il conclut à une évaluation de la valeur de la parcelle sur la base du jugement, dont il demande la confirmation.
Il estime que le transport sur les lieux a permis de constater que le terrain était laissé à l'abandon et était devenu inaccessible. Il rappelle qu'il est situé à la date de référence en zone N du PLU et, n'était à aucun titre un terrain à bâtir.
Il estime que l'acte de partage cité par l'appelant qui remonte à 48 ans en arrière est trop ancien pour servir de terme de référence, de même que l'acte de vente du 21 octobre 1991 et que l'offre qui avait été formulée le 22 septembre 1980.
Il se réfère aux 5 termes de référence cités par le commissaire du gouvernement qui font ressortir une valeur au m² de 1,01 euro pour des terrains situés sur les communes de [Localité 4], [Localité 8] et [Localité 9], négociés entre 2018 et 2020.
L'EPF PACA cite également des ventes intervenues sur des terrains situés dans le périmètre de la [10] au prix avoisinant 1 euro le m²
Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement et se réfère à 5 termes de comparaison (également cités par l'expropriant) dont il estime qu'ils font ressortir pour des terrains situés en zone N et à moins de 10 km de la parcelle en litige une valeur moyenne au m² de 1,01 euro.
MOTIFS DE LA DECISION :
Le mémoire en réplique comprenant sommation de communiquer déposé par l'appelant hors délai de trois mois visé à l'article R.311-26 du code de l'expropriation et la veille de l'audience de débats doit être déclarée irrecevable.
Sur le fond :
La date de référence non contestée est le 13 mars 2013.
À cette date le terrain était situé en zone N.
Les valeurs vénales des terrains cités par l'appelant qui ont été retenues lors d'un partage remontant à 1973 ou lors d'une vente intervenue en 1991 sur la commune de [Localité 4] ne peuvent pas servir de termes de référence pertinents compte tenu de leur ancienneté et/ou de leur localisation.
L'appelant ne produit pas de terme de référence portant sur une ou des parcelles en nature de lande ou en tout cas situées en zone naturelle dans le même secteur géographique qui aurait été négociée ou expropriée pour une valeur proche de celle qu'il estime être celle de la parcelle litigieuse.
De son côté, l'expropriant cite notamment un terme de référence représenté par la vente portant sur une parcelle comparable à celle du litige, située à [Localité 9] section CH n° [Cadastre 3] qui se situe à peu de distance de la parcelle litigieuse et également au sein de la Zac, et qui a été négociée en février 2020 à un prix correspondant à 1,07 euro le m².
Les termes de référence cités par le commissaire du gouvernement pour des parcelles situées à [Localité 9] dont la mutation est intervenue en 2018 et en 2020 un prix correspondant à 1,4 et 1,08 euro le m² sont également pertinents.
Les caractéristiques propres de la parcelle : située en zone N, enclavée, difficile d'accès, justifient également que cette dernière ne peut pas être valorisée à un montant supérieur à celui fixé par le jugement, quand bien même le bien avait pu être estimé il y a près de 50 ans à un montant bien supérieur.
Par conséquent, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Déclare irrecevable le mémoire comportant sommation de communiquer déposé par l'appelant le 1er juin 2022,
Confirme le jugement déféré sur les points dont appel,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes,
Laisse les dépens de l'instance d'appel à la charge de l'EPF PACA.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
