COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 30 JUIN 2022
lv
N° 2022/ 326
Rôle N° RG 19/09883 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEOSN
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]
C/
SCI OSCAR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEGIS-CONSEILS
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 31 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00946.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet J et P BRYGIER, ayant son siège social [Adresse 3], représenté par son gérant en exercice, domicilié audit siège
représenté par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
SCI OSCAR prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, sise [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022,
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI MARLY est copropriétaire au sein de l'immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 2] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier en date du 14 septembre 2016, la SCI OSCAR a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de:
- à titre principal, annuler l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- à titre subsidiaire:
* annuler la résolution n°1a de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n°2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 13 a) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 13 b-1 ) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 13 b-2 ) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 13 c ) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
* annuler la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- en tout état de cause,
* condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
* la dispenser de toute participation aux frais de justice de la procédure.
Par jugement contradictoire en date du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a:
- rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale en son ensemble de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016 présentée par la SCI OSCAR,
- rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 1a de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016 présentée par la SCI OSCAR,
- rejeté l'excpetion de nullité de la demande d'annulation de de la résolution n° 2 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016 présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5],
- prononcé l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- prononcé l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016 présentée par la SCI OSCAR,
- prononcé l'annulation des résolutions n° 13 a), 13 b-1 ), 13 b-2 ) et 13 c) de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- prononcé l'annulation des résolutions n° 14 et 15 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] au paiement à la SCI [Adresse 5] de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par jugement du 31 mai 2019, le tribunal a ordonné la rectification de la mention suivante:
' condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] au paiement à la SCI [Adresse 5] de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile',
laquelle est remplacée par la mention:
' condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] au paiement à la SCI OSCAR de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile',
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a interjeté appel du premier jugement par déclaration en date du 20 juin 2019 et du second jugement, par déclaration en date du 20 juin 2019.
Ces deux procédures d'appel ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 25 juin 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet J et P BRYGIER, demande à la cour de:
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 3 décembre 2018 en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 2, 9, 13 a, 13 b1, 13 b2, 13 c, 14 et 15 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- réformer le jugement rectificatif rendu le 31 mai 2019 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI OSCAR la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- le confirmer pour le surplus en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale en son ensemble, et des résolutions n° 1 a et 10 de l'assemblée générale en particulier,
- condamner la SCI OSCAR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a écarté les demandes d'annulation portant sur la totalité de l'assemblée générale litigieuse et rejeté les demandes d'annulation de la résolution n° 1a ( élection du président de séance) et de la résolution n° 10 portant sur la question des travaux de ravalement de façade.
Il fait en revanche grief au tribunal d'avoir accueilli le surplus des demandes de la SCI OSCAR en faisant valoir que:
- sur la résolution n° 2 ( approbation des comptes):
* ladite résolution ne portait pas sur la création d'un compte séquestre, mais sur l'approbation des comptes,
* la précision de ce que le montant global des dépenses était majoré d'une somme prélevée sur le compte séquestre relevait de la simple information détaillée des copropriétaires et non de la soumission à leur ratification de la création du compte séquestre ou de l'utilisation de ce dernier,
* la création de ce compte séquestre était bien antérieure et avait déjà été validée par les précédentes assemblées générales portant notamment approbation des comptes,
- sur la résolution n° 9 ( cession de la créance):
* à l'analyse de la convention de la SARL RANDALL, il s'agit d'une simple assistance administrative, technique, informatique et financière permettant d'accompagner le syndic dans le recouvrement des charges,
* ce n'est qu'une fois le titre exécutoire obtenu par le syndic que la cession de créance peut être opérée,
* un tel procédé est à la fois protecteur des intérêts du syndicat des copropriétaires et également parfaitement admis par les tribunaux ainsi que la cour de céans,
* l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne cite pas dans les pouvoirs conférés au syndic, le recouvrement des charges, de sorte que le syndicat peut parfaitement, pour certaines créances, décider d'adopter en assemblée générale ce type de délégation à un tiers,
- sur la nullité des résolution n° 13 a, 13 b-1, 13 b-2 et 13 c:
* lors de l'assemblée générale du 4 juin 2015, a été validé un projet d'ensemble consistant à vendre certaines parties communes inutilisées à un copropriétaire, M. [E], pour que celui-ci puisse réaliser des travaux et les aménager à titre de lots d'habitation, après création de nouveaux lots de copropriété,
* le tribunal de grande instance de Grasse, à la demande de la SCI OSCAR, a annulé ce groupe de résolutions par jugement du 3 septembre 2019, dont il a interjeté appel, la procédure étant pendante devant la cour de céans,
* le groupe de résolutions de l'assemblée querellé constitue le prolongement naturel de ce qui a été adopté lors de l'assemblée de 2015 puisqu'il s'agit de finaliser, modifier le règlement de copropriété afin de permettre la création de nouveaux lots entraînant une modification des tantièmes de charges communes générales,
* dans le cadre de la présente procédure, le tribunal a fait une application restrictive de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en considérant qu'une toiture terrasse à jouissance privative constitue une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble et que son aliénation doit en conséquence être autorisée à l'unanimité,
* cette interprétation excessive ne correspond pas à la situation de l'immeuble [Adresse 5], en l'état de l'existence d'un précédent, la SCP MAUI, ayant également fait édifier des constructions sur la terrasse à jouissance privative, ce qui a donné l'idée à son voisin, M. [E] de pratiquer les mêmes aménagements , afin d'assurer une cohérence architecturale de l'immeuble dans son dernier niveau.
- sur la résolution n° 14:
* compte tenu du coût du ravalement de façade, les copropriétaires ont décider d'affecter d'ores et déjà le prix de vente des parties communes à cette opération de travaux spécifiques,
* il s'agit simplement de faciliter la gestion de la trésorerie nécessaire pour les travaux de ravalement votés, ce qui n'est pas contraire aux dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- sur la résolution n° 15: le même raisonnement que pour la résolution n° 14 a vocation à s'appliquer.
La SCI OSCAR, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 décembre 2019, demande à la cour de:
- recevoir la SCI OSCAR en son appel incident et la déclarer bien fondée,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale en son ensemble de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 1a de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016 présentée par la SCI OSCAR,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 13 a), 13 b-1), 13 b-2 ) et 13 c) de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 14 et 15 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI OSCAR la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure civile d'appel,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux dépens,
- dispenser la SCI OSCAR de toute participation aux frais de procédure en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle sollicite, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale en son entier aux motifs que:
- en application de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal doit faire ressortir clairement les conditions dans lesquelles le président a été élu et, qu'à défaut, l'assemblée et donc l'ensemble des décisions prises sont annulées,
- il ressort de la résolution n° 1 de ladite assemblée générale que M. [A] aurait été élu en qualité de président de séance,
- il ne ressort pas du procès-verbal le nombre de copropriétaires ayant voté contre la présentation de M. [A], ni le nombre de copropriétaires s'étant abstenus pour voter une telle résolution,
- elle n'a pas à justifier d'un quelconque grief ,
- contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal qui n'a appliqué aucune méthode de calcul, la reconstitution du sens du vote n'est pas possible sauf à se livrer à des supputations.
Elle fait également grief au tribunal d'avoir rejeté de les demandes suivantes:
- d'annulation de la résolution n° 1a élisant M. [A]:
* les conditions afférentes à son élection n'ont pas respecté les dispositions impératives du décret du 17 mars 1967, aucune mention ne figurant sur le procès-verbal sur l'identité des copropriétaires qui ont voté ' contre' ainsi que ceux qui se sont abstenus,
* il ne ressort pas davantage de ce procès-verbal l'identité des copropriétaires qui se sont abstenus s'agissant du vote de M. [H], autre candidat pour remplir la fonction de président de séance,
- d'annulation de la résolution n° 10 confirmant le choix du maître d'oeuvre fait par le conseil syndical et le syndic concernant le ravalement de façade:
* l'assemblée générale n'a pas été appelée à approuver les conditions essentielles du contrat de ravalement de façade,
* elle n'a pas davantage pu recourir à la comparaison de plusieurs devis suite à une mise en concurrence, faute pour le conseil syndical et le syndic d'y avoir procédé,
* le montant du marché à conclure avec la société CAE INGENERIE demeure inconnu pour les membres du syndicat des copropriétaires, de sorte que les conditions essentielles du contrat n'ont pas été exposées.
Elle sollicite en revanche la confirmation du jugement sur les points suivants:
- l'annulation de la résolution n° 2:
* l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas l'institution d'un compte séquestre au nom du syndicat des copropriétaires,
* la comptabilité du syndicat ne saurait comprendre un compte séquestre qui permettrait de majorer les dépenses dudit syndicat,
- l'annulation de la résolution n° 9 :
* en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il incombe au seul syndic de procéder audit recouvrement des charges de copropriétés impayées,
* l'assemblée générale ne peut pas désigner un mandataire spécial pour y procéder, une telle mission étant un monopole du syndic,
- l'annulation des résolutions 13 a, 13 b1, 13 b2 et 13 c:
* l'assemblée générale a décidé de la modification des tantièmes de copropriété sur les parties communes de l'immeuble, laquelle requiert une décision prise à l'unanimité des copropriétaires,
* de même le syndicat s décidé, par un vote à la simple majorité, de procéder à la suppression d'une servitude non aedificandi ( résolution 13 a) alors que l'unanimité était requise,
* il en est de même pour la résolution 13 b32 par laquelle il a été décidé de revoir la distinction entre parties communes et parties privatives,
* s'agissant de la résolution 13 c, le syndicat a autorisé M. [E] à exécuter des travaux, sans que les copropriétaires ne disposent d'une information précise quant à l'ampleur et les conséquences des travaux à intervenir, notamment l'ensemble des matériaux nécessaires à l'exécution desdits travaux, aucun document en ce sens n'étant annexé à la convocation à l'assemblée générale,
- l'annulation de la résolution n° 14:
* les copropriétaires sont en droit d'obtenir une distribution immédiate du prix au prorata de leur droit dans les parties communes vendues, en vertu de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- nul ne peut y déroger, pas même l'assemblée générale des copropriétaires,
- l'annulation de la résolution n° 15 qui a également pour conséquence de faire en sorte que chacun des copropriétaires ne puisse obtenir la distribution immédiate du prix de vente appartenant au syndicat des copropriétaires.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 mai 2022.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016 en son entier
En vertu de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
L'article 17 du même texte dispose qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs (....)
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décisions, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (....)
Il s'ensuit que le procès-verbal de l'assemblée doit faire clairement ressortir les conditions dans lesquelles le président a été élu, lesquelles doivent être consignées selon les prescriptions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967.
En d'autres termes, les mentions qui y sont portées doivent permettre de déduire les conditions dans lesquelles le scrutin est intervenu et de reconstituer le sens des votes.
En l'occurrence, aux termes de la résolution 1a de l'assemblée générale du 9 juin 2016, M. [A] a été élu en qualité de président de séance. Le procès-verbal mentionne :
- le nom et les tantièmes de chaque copropriétaire ayant voté 'pour' pour M. [A], à savoir un total de 6392 millièmes,
- le nom et les tantièmes de chaque copropriétaires ayant voté en faveur de l'autre candidat, M. [H], à savoir un total de 1.827 millièmes,
- le nom et les tantièmes de chaque copropriétaire s'étant abstenu, soit 879 millièmes,
l'ensemble des suffrages représentant bien un total de 9.098 millièmes correspondant précisément au nombre de copropriétaires présents ou représentés, à savoir 9.098 millièmes sur 10.410 ( 69 copropriétaires sur 88).
Ces mentions permettent de reconstituer le sens des votes et notamment le fait qu'aucun copropriétaire n'a voté ' contre' la désignation de M. [A] ( ou de M. [H] au demeurant). De même l'identité et les tantièmes des copropriétaires s'étant abstenus apparaît clairement.
Le jugement entrepris, en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2016 en son entier, doit donc être confirmé.
Sur l'annulation de la résolution 1 a de l'assemblée générale du 9 juin 2016
La SCI OSCAR sollicite l'annulation de cette résolution pour les mêmes motifs que l'annulation de l'assemblée générale en son entier en faisant valoir que l'identité des copropriétaires s'étant abstenus de voter concernant ou ayant voté contre la candidature de M. [A] n'est pas mentionné sur le procès-verbal.
Au regard des développements qui précèdent, il est établi qu'il est possible, s'agissant de cette résolution, de reconstituer le sens des votes au regard des mentions figurant sur le procès-verbal et de la feuille de présence.
La demande de la SCI OSCAR tendant à l'annulation de cette résolution ne peut qu'être rejetée.
Sur l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 9 juin 2016
Cette résolution intitulée ' approbation des comptes' est ainsi libellée:
' L'assemblée générale approuve les comptes arrêtés au 31 décembre 2015 et adressés à tous les copropriétaires suivant le montant des dépenses à hauteur de 377.674, 96 € et majorés en outre de sommes prélevées sur le compte séquestre pour un montant de 33.205,73 €.'
La SCI OSCAR sollicite l'annulation de cette résolution au visa de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat, qu'il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et qu'il peut être constitué un fonds de réserve pour les travaux futurs.
Elle en tire pour conséquence que cet article ne permet pas l'institution d'un compte séquestre au nom du syndicat des copropriétaires.
Or, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, la résolution querellée portait sur l'approbation des comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2015 mais pas sur la création d'un compte séquestre. La mention d'une somme prélevée sur le compte séquestre relève de l'information détaillée à l'attention des copropriétaires mais pas de la soumission à ces derniers d'une décision de création d'un tel compte ou de son utilisation.
En outre, le détail des annexes de la convocation relative à cette résolution met en évidence que le compte séquestre ouvert en l'étude de notaire provient de diverses ventes conclues par le syndicat en 2012 et que les sommes ont été débloquées courant 2014, établissant qu'une telle création est bien antérieure.
En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande d'annulation de la résolution d'approbation des comptes au 31 décembre 2015 au motif d'une information des copropriétaires sur l'existence antérieure d'un compte séquestre non contestée à l'époque, mais sur laquelle les copropriétaires ne se sont pas prononcés dans le cadre de cette résolution.
Le jugement querellé en ce qu'il a prononcé l'annulation de cette résolution n° 2 de l'assemblée générale du 9 juin 2016 doit être infirmé.
Sur l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 9 juin 2016
Aux termes de cette résolution adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, l'assemblée générale a décidé de:
- de souscrire à la convention d'assistance proposée par la société RANDALL et de céder à cette société qui l'acceptait, aux conditions convenues, celles des créances futures du syndicat au titre des provisions, avances et charges que le syndic déciderait de recouvrer en ayant recours aux services de la société RANDALL en déterminant, en accord avec le conseil syndical, les copropriétaires défaillants pour lesquels cette solution conviendrait,
- que les frais exposés au titre de cette convention par le syndicat des copropriétaires seraient imputés au copropriétaire défaillant qui, par son propre fait, sa faute ou négligence, aurait contraint le syndicat à agir en recouvrement,
- donné mandat ou instruction au syndic de souscrire à la convention d'assistance et de signer les actes de cession de créances à venir dès l'obtention d'un titre exécutoire et du certificat de non recours,
- décidé de donner mandat au conseil syndical pour les nouveaux sinistres pour choisir le moyen de recouvrement et demander au syndic d'exiger dans la mesure du possible un règlement rapide des dossiers actuellement en cours.
Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble. Par ailleurs, seul responsable de sa gestion il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité de l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
L'administration de l'immeuble comprend plusieurs volets dont le recouvrement des charges communes et ses créances du syndicat.
Il n'est pas contesté que s'agissant d'un des aspects de l'administration de l'immeuble, le syndic est chargé du recouvrement des charges communes de l'immeuble.
Or, contrairement aux affirmations du syndicat appelant, l'assemblée générale ne peut pas désigner un mandataire spécial pour y procéder, une telle mission, comme toutes celles qui lui sont confiées par la loi, étant un monopole du syndic.
Au regard des dispositions d'ordre public de l'article 18 susvisé, et ainsi qu'il en résulte de la réponse ministérielle publiée au journal officiel du 8 mai 2012 à la question posée par le député M. [Z] [L], le syndic ne peut pas sous-traiter tout ou partie de cette mission, la possibilité pour ce dernier de se faire substituer ne concerne que les actes de gestion purement matériels n'impliquant aucune délégation de pouvoir, en vertu de l'article 30 du décret du 17 mars 1967.
Il s'ensuit que la mise en oeuvre des actions et procédures nécessaires au recouvrement des charges impayées des copropriétaires ne constitue pas une prérogative de l'assemblée générale susceptible de délégation mais un pouvoir propre du syndic, que celui-ci ne peut déléguer à un tiers et doit, à ce titre, mettre personnellement les procédures et actions nécessaires au recouvrement de telles créances.
C'est donc à juste que le premier juge a prononcé l'annulation de cette résolution relative à la cession de créances au titre des provisions, avances et charges au profit de la société RANDALL.
Sur l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 9 juin 2016
Aux termes de cette résolution, adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, ' l'assemblée générale confirme le choix du maître d'oeuvre fait par le conseil syndical et le syndic, et laisse le soin au syndic et conseil syndical de finaliser le contrat de maîtrise d'oeuvre du cabinet CAE INGENIERIE ( M. [B]) et charge le syndic de signer ce contrat.'
Il n'est pas contesté que cette résolution a trait au ravalement des façades de la résidence et du bâtiment annexe.
La SCI OSCAR considère qu'il ne résulte pas des documents annexés à la convocation que les informations requises en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 aient été portées à la connaissance des copropriétaires, que l'assemblée n'a pas été appelée à approuver les conditions essentielles du marché de ravalement de façade et qu'aucune mise en concurrence préalable n'est intervenue.
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juin 2015 communiqué par le syndicat appelant, que par une résolution n° 11, adoptée l'unanimité, l'assemblée générale a retenu la candidature de M. [B], CAE et la candidature de M. [J], architecte, et décidé de donner délégation au conseil syndical pour rencontrer à nouveau ces maîtres d'oeuvre et faire un choix définitif afin de pouvoir établir le plus rapidement possible le cahier des charges de travaux privés et lancer des appels d'offres dans les meilleurs délais.
Comme l'a retenu à juste titre le premier juge, cette résolution n° 11 adoptée lors de l'assemblée du 4 juin 2015, dont il n'est pas justifié qu'elle ait été contestée, a bien été adoptée après une mise en concurrence de plusieurs cabinets de maître d'oeuvre ainsi qu'il en résulte des éléments chiffrés figurant sur le procès-verbal à la rubrique ' ordre du jour'.
La résolution n° 10 prise lors de l'assemblée générale suivante du 9 juin 2016 n'est que la continuation de la résolution n° 11 adoptée le 4 juin 2015 et consacre le choix définitif par le conseil syndical du cabinet CAEINGENIERIE ( M. [B]), sans qu'il soit nécessaire de faire à nouveau application des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 puisque précisément le choix définitif entre les deux maîtres d'oeuvre retenus par l'assemblée du 4 juin 2015 avait été laissé au conseil syndical et que lors de l'assemblée du 9 juin 2016, il a été demandé aux copropriétaires de confirmer ce choix.
La SCI OSCAR ne peut qu'être déboutée de ce chef de demande.
Sur l'annulation des résolution n° 13 a), 13 b-1), 13 b-2) et 13c) de l'assemblée générale du 9 juin 2016
Par la résolution 13 a) , l'assemblée générale a décidé de modifier le règlement de copropriété par la suppression d'une servitude non aedificandi édictée en page 11 affectant les toitures terrasses de l'immeuble attribuées en jouissance aux copropriétaires du 7ème étage.
En vertu de la résolution 13 b-1) , la copropriété a décidé de créer un lot de 74 m² auquel seront affectés 65 tantièmes de charges générales.
Selon la résolution 13 b6-2), la copropriété a décidé de vendre ce lot privatif à M. [E] ou toute SCI familiale qui s'y substituerait pour un prix ferme de 6.079 € le m², soit 449.846 € et a autorisé le syndic à faire procéder à la création de ce lot privatif par notaire avec modification afférente du règlement de copropriété.
Enfin, par la résolution 13 c), la copropriété a autorisé M. [E] à faire sur ce lot privatif des travaux selon le projet joint, sous réserve de l'adoption des trois précédentes résolutions et des autorisations administratives nécessaires.
A la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juin 2016, ces résolutions ont toutes fait l'objet d'un vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI OSCAR soutient que ces résolutions devaient être adoptées à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
En vertu de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voies de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Il n'est pas contesté que par les trois premières résolutions, l'assemblée générale a décidé:
- de la vente d'une partie commune à jouissance privative ( toiture terrasse au 7ème étage) et par voie de conséquence de sa transformation en lot privatif avec élévation d'une construction,
- de la suppression de la servitude de non aedeficandi affectant les toitures terrasses attribuées en jouissance aux copropriétaires du 7ème étage, telle que prévue par le règlement de copropriété.
Or, par l'adoption de telles résolutions, l'assemblée générale a bien décidé de l'aliénation d'une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble dès lors que:
- la destination de l'immeuble est nécessairement affectée par la suppression de la servitude non aedificandi édictée par le règlement de copropriété et affectant les toitures terrasses de l'immeuble, permettant par là de garantir aux copropriétaires l'absence totale de construction future au droit des toitures terrasses,
- la vente d'une partie commune à jouissance privative avec transformation en lot privatif aux fins d'y élever une construction constitue bien une aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble qui va nécessairement se trouver affectée par une telle modification puisqu'il s'agit, in fine, de permettre d'élever une construction sur une partie commune de l'immeuble ( la toiture-terrasse) bénéficiant jusque là d'une servitude non aedificandi.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que de telles résolutions devaient adoptées à l'unanimité des voix des copropriétaires et a donc prononcé leur annulation.
La résolution 13 c), adoptée sous réserve de l'adoption des trois précédentes, ne peut qu'être annulée.
Sur l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 9 juin 2016
Par cette résolution, l'assemblée générale décide de renoncer à la distribution de cette somme à chaque copropriétaire.
Il s'agit en l'espèce du prix de vente résultant de la vente du lot privatif créé en vertu des résolutions précédentes à M. [E].
L'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant ce lot.
Les copropriétaires sont donc en droit d'obtenir une distribution immédiate du prix au prorata de leur droit dans les parties communes vendues. En effet, le prix perçu par le syndicat des copropriétaires en contrepartie des parties communes cédées ne lui appartient pas et le syndic doit verser à chaque copropriétaire la fraction correspondante de la somme ainsi perçue.
La résolution n° 14 encourt en conséquence l'annulation comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de l'article 16-1 susvisé.
Sur l'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 9 juin 2016
Les copropriétaires ont décidé, en vertu de cette résolution, de placer la somme sur un compte séquestre en l'étude de Me [Y] ( nouveau compte), destiné aux travaux futurs de la copropriété.
Conformément à l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, les mêmes motifs s'imposent pour prononcer l'annulation de cette résolution.
Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale litigieuse.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse sauf en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016,
Statuant à nouveau sur ce point,
Rejette la demande l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale de la copropriété immeuble [Adresse 5] en date du 9 juin 2016 présentée par la SCI OSCAR,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Dit que les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, seront supportés d'une part par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à hauteur de 50% et, d'autre part, par la SCI OSCAR, à hauteur de 50%.
Le greffier Le président
