COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 30 JUIN 2022
SA
N° 2022/ 323
N° RG 19/08877 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BELRH
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE PALAIS DES ARTS
C/
[F] [A]
[S] [L] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Bernard SIVAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 21 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05029.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE PALAIS DES ARTS, [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la SA CABINET BORNE & DELAUNAY, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [F] [A]
demeurant 144 RUE DE FRANCE - PALAIS DES ARTS - 06000 NICE
représentée par Me Bernard SIVAN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Claire DELMASSE-SIMONI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [S] [L] [N]
demeurant [Adresse 2] (SUISSE)
représenté par Me Bernard SIVAN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Claire DELMASSE-SIMONI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Madame [F] [A] et Monsieur [S] [L] [N] sont propriétaires indivis de lots dépendant de l'immeuble Palais des Arts, situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.
Une assemblée générale s'est tenue le 25 juin 2016.
Par exploit d'huissier en date du 20 septembre 2016, ces copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais des Arts devant le tribunal de grande instance de Nice à l'effet de voir prononcer, en son entier, l'annulation de l'assemblée générale du 25 juin 2016 et subsidiairement, l'annulation des résolutions 1, 2, 3, 6 et 9 .
Par un jugement du 21 mai 2019, le tribunal a annulé l'assemblée générale du 25 juin 2016, dit qu'était nul et de nul effet l'ensemble des résolutions figurant audit procès-verbal et a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux dépens, la décision ayant été assortie de l'exécution provisoire.
Le 31 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais des Arts a relevé appel de ce jugement.
Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
-le recevoir en son appel,
-réformer en son entier le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2016 et en ce qu'il a annulé en son entier le procès-verbal de ladite assemblée générale et déclaré nul et de nul effet l'ensemble des résolutions figurant audit procès-verbal,
-Réformer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat concluant à payer aux intimés la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et en ce qu'il a débouté le syndicat de l'ensemble de ses demandes et en qu'il l'a condamné aux entiers dépens,
-Dès lors déclarer irrecevable la demande en annulation de l'assemblée générale du 25 juin 2016 sollicitée par les intimés en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
En toute hypothèse :
-débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-Les condamner aux dépens et à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ceux d'appels distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la Selarl Lexavoué Aix en Provence, avocats associés, aux offres de droit.
Le syndicat des copropriétaires appelant soutient, en substance, que :
-la demande d'annulation de l'assemble générale en son entier n'est pas recevable, dès lors que les copropriétaires ont voté pour certaines résolutions,
-les résolutions n° 7, 13, 14, 16, 17, 18 et 20 n'ont pas donné lieu à débat,
-l'assemblée générale ne s'est pas tenue en italien mais en français,
-sur la candidature de Monsieur [L] [N] à la fonction de président de séance :Monsieur [V] a été désigné à l'unanimité des présents et représentés, sa candidature ayant été acceptée par tous, dont les intimés.
-la résolution sur l'approbation des comptes est régulière,
-aucune faute de gestion du syndic n'est établie,
-il n'y a pas eu violation de l'article 22. Le gardien de l'immeuble, salarié du syndicat, n'est pas le préposé du syndic.
Selon leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 avril 2022, Monsieur [L] [N] et Madame [A] demandent à la cour, sur le fondement des articles 21, 22, 42 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de:
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 21 mai 2019,
-déclarer leur demande recevable et bien fondée,
-débouter le syndicat des copropriétaires Palais des Arts de l'ensemble de leur argumentation, fins et conclusions,
En conséquence,
A titre principal,
-prononcer la nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 juin 2016,
A titre subsidiaire,
-prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 3, 6 et 9 du procès-verbal litigieux,
En toutes hypothèses,
-condamner le syndicat des copropriétaires Palais des Arts représenté par son syndic en exercice, la société Borne et Delaunay, SAS, au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de Procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
En substance, les intimés font valoir que:
-leur demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale du 25 juin 2016 est recevable,
-cette assemblée s'est tenue en langue italienne, le président de séance, Monsieur [I] [V], étant de nationalité italienne et s'exprimant difficilement en français,
-les copropriétaires français n'ont pas pu comprendre les échanges, ni voter de manière éclairée,
-le procès-verbal est incomplet et faux car Monsieur [L] [N] était candidat à l'élection de président de séance, et Monsieur [V] n'a pas pu être élu à l'unanimité, les intimés ayant voté contre,
-le syndic, son conjoint ou un de ses préposés, ne peuvent jamais recevoir délégation pour représenter un copropriétaire. En l'espèce, Monsieur [B] est copropriétaire et intendant, salarié du syndic, et a pourtant reçu 9 procurations lui permettant de représenter 9 copropriétaires totalisant 3574/100000èmes, tandis que le compagnon de Monsieur [B] représentait 10 autres copropriétaires pour 5165/100000èmes,
-un mandataire ne peut cumuler plus de trois délégations de vote, hormis le cas où le cumul de ses mandats ne représente pas plus de 5 % des voix de tous les copropriétaires. Or la loi a été détournée par le recours au compagnon de Monsieur [B],
-l'atteinte au droit de représentation entraînera la nullité des décisions prises sans qu'il y ait lieu de rechercher si le vote de ce copropriétaire ou de son mandataire aurait eu une incidence sur la majorité requise,
-subsidiairement, sur la résolution 2 relative à l'approbation des comptes : les comptes ont été approuvés alors qu'ils sont faux; sur la résolution n°3 : le quitus ne pouvait pas être donné au syndic sur la base de comptes faux; le cabinet Borne et Delaunay ne pouvait pas être élu comme syndic (résolution n°6),
-sur la nullité de la résolution n°9 et l'élection de Monsieur [H] en qualité de membre du conseil syndical : Monsieur [H] n'est pas copropriétaire
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.
Motifs de la décision :
1-L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
Il se déduit de ces dispositions que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions, ne peut demander l'annulation de l'assemblée générale en son entier.
Au cas particulier, il n'est pas contestable que Monsieur [L] [N] et Madame [A] ont, au cours de l'assemblée générale des copropriétaire du 25 juin 2016, voté en faveur des résolutions suivantes 4, 5, 8, 10, 11, 12 et 19.
Ils sont donc irrecevables en leur demande d'annulation, en son entier, de l'assemblée générale du 25 juin 2016.
Dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de ladite assemblée générale et dit nul et nul effet l'ensemble de ses résolutions.
2- Monsieur [L] [N] et Madame [A] poursuivent la nullité de la résolution n°1, relative à la constitution du bureau de séance, au motif que Monsieur [V] a été élu président de séance à l'unanimité alors que Monsieur [L] [N] avait présenté sa candidature.
Le procès-verbal de l'assemblée générale fait foi des énonciations qu'il contient mais la preuve contraire de leur fausseté ou de leur inexactitude peut être rapportée par tous moyens.
En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée mentionne que Monsieur [V] a été désigné comme président de séance à l'unanimité et qu'aucun vote n'a été émis contre cette proposition.
Au soutien de leur demande, les intimés produisent aux débats une attestation établie par Monsieur [R] [G], le 15 septembre 2016, qui indique : « M. [L] [N] s'est proposé à présider la séance de copropriété, je suis surpris que cela ne soit pas mentionné dans le P.V. d'autant plus que moi-même et d'autres copropriétaires avons donné notre vote favorable à M. [L] [N] ».
Cependant, cette seule attestation, alors qu'il est fait référence à « d'autres copropriétaires » sans autre précision ne suffit pas à rapporter la preuve de ce qu'allèguent les intimés.
Surabondamment, la cour observe que les tantièmes détenus par les intimés sont insuffisants pour avoir la moindre incidence sur le résultat du vote.
La demande d'annulation de cette résolution sera rejetée.
3-Monsieur [L] [N] et Madame [A] poursuivent la nullité des résolutions n°2, 3 et 6, respectivement relatives à l'approbation des comptes, au quitus donné au syndic et à la désignation du cabinet Borne et Delaunay en qualité de syndic.
Ils soutiennent que la répartition chauffage/climatisation était fausse, que les comptes ont été approuvés alors qu'ils étaient erronés et que dès lors, ni la résolution approuvant les comptes ni celle relative au quitus donné au syndic, ni enfin celle par laquelle le syndic a été désigné n'ont été votées de manière régulière.
Toutefois, la résolution n°2 relative à l'approbation des comptes contient la mention suivante:
« L'assemblée générale approuve en leur forme, teneur, implication et répartition (exceptée la répartition individuelle des frais de chauffage et climatisation, répartition qui devra être corrigée et qui fera l'objet d'un envoi rectificatif du syndic à ce propos), les comptes des charges de l'exercice du 01/01/2015 au 31/12/2015, incluant l'état financier, le compte de gestion générale du syndicat des copropriétaires et le comparatif des comptes de l'exercice précédent, qui ont été adressés à chaque copropriétaire ».
Il se déduit de cette mention que les comptes ont été approuvés, à l'exception précisément de ceux relatifs à la répartition individuelle des frais de chauffage et de climatisation, dont la correction ultérieure a été annoncée par le procès-verbal de l'assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires indique que la correction a été effectuée, et verse aux débats l'annexe rectifiée -sa pièce 14-
Les intimés affirment que cette annexe comporte encore des erreurs.
En toute hypothèse, les corrections apportées à ces comptes, sur lesquelles les parties sont contraires, sont intervenues postérieurement à la résolution critiquée et sont sans incidence sur le vote intervenu dans l'approbation des comptes dont la cour rappelle qu'il n'a pas porté sur la répartition des frais de chauffage et de climatisation litigieuse.
Ainsi, le grief formulé par les intimés manque en fait.
À cela, s'ajoute le fait qu'il n'est pas reproché au syndic d'erreurs de gestion, qui pourraient avoir une influence sur le quitus.
Il s'ensuit que les résolutions n°2 et n°3 n'encourent aucune nullité du chef invoqué, pas plus que la résolution n° 6 comportant désignation du syndic.
La nullité de la résolution n°6 est également poursuivie sur les moyens suivants :
-la tenue en langue italienne de l'assemblée générale:
Sur ce point, les intimés produisent une attestation établie par Monsieur [R] [G] selon laquelle l'assemblée s'est tenue en italien, la traduction en français ayant été faite par une secrétaire du syndic, que cette traduction n'a été que partielle et que lui-même n'avait pas tout compris.
Cette attestation est toutefois contredite par deux autres attestations produites par le syndicat des copropriétaires, établies par Monsieur [D] [H] et par Monsieur [U] [E] selon lesquelles l'assemblée générale contestée s'est tenue en langue française et certains points ont fait l'objet de traductions pour les copropriétaires présents, en majorité italiens, Monsieur [E] précisant que les échanges lui avaient permis de voter de manière éclairée.
En outre, le procès-verbal a bien été établi en langue française, de même que la convocation et les annexes adressés à l'ensemble des copropriétaires.
Dès lors, la preuve n'est pas suffisamment rapportée que l'assemblée générale du 25 juin 2016 se serait tenue en langue italienne comme le prétendent les intimés.
-l'absence de retranscription des votes opposants émis par Madame [A] et Monsieur [L] [N]:
Les intimés ne soutiennent pas que leurs votes opposants n'auraient pas été retranscrits pour la résolution n°6.
Du reste, le procès-verbal de l'assemblée générale mentionne, pour la résolution n°6, que dix copropriétaires ont voté contre. Or, les intimés ne figurent ni parmi les copropriétaires ayant voté pour, ni comme s'étant abstenus.
Il n'est, par ailleurs, pas démontré, ni même allégué que d'autres votes qui, opposés à l'adoption de la résolution n°6, n'auraient pas été retranscrits.
Le grief invoqué n'est donc pas de nature à entraîner la nullité de cette résolution.
-le détournement des règles concernant la représentation et -l'utilisation des procurations aux fins « d'asseoir sa position et son élection notamment par le biais de ses préposés » :
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, énonce que le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.
Au cas particulier, le grief porte sur les procurations reçues par Monsieur [X] [B], considéré par les intimés comme« salarié du syndic » et par le compagnon de celui-ci, Monsieur [W].
Or, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, d'une part, Monsieur [B] est copropriétaire, d'autre part, son contrat de gardien lui confère la qualité de salarié du syndicat et non du syndic, de sorte qu'il ne peut être considéré comme le préposé du syndic, à l'égard duquel il n'a aucun lien de subordination.
La circonstance que Monsieur [W], compagnon de Monsieur [B], lié à lui par un pacte civil de solidarité conclu le 20 décembre 2017, soit postérieurement de plus d'un an à l'assemblée générale critiquée, ait été le mandataire de certains copropriétaires n'est pas contraire aux dispositions précitées.
Par ailleurs, il n'est pas davantage démontré une violation des règles de délégation de votes.
En effet, il est exact que Monsieur [B] a reçu neuf procurations dont le total des voix représente 3574/100000 èmes, et est donc inférieur à 5%.
De même, Monsieur [W] a reçu dix délégations de vote, représentant un total de 4393/100000 èmes, également inférieur à 5% des voix du syndicat.
Cependant, les intimés, qui considèrent que les dispositions sur la limitation des délégations de vote ont été détournées et méconnues par le recours au compagnon de Monsieur [B], non copropriétaire, le total des mandats qu'ils ont reçus, soit 7967/100000 èmes représentant, selon eux, plus de 5% des voix du syndicat, ne démontrent aucune violation des règles précitées, les procurations confiées à Monsieur [B] et à Monsieur [W] ne devant pas être cumulées.
Dès lors, la résolution n°6 n'encourt aucune nullité sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
4-Enfin, Monsieur [L] [N] et Madame [A] sollicitent l'annulation de la résolution n°9, relative à la désignation des membres du conseil syndical.
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, notamment, que les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants.
Au cas d'espèce, ont été élus membres du conseil syndical Monsieur [E], Madame [T], Monsieur [Z], Monsieur [C] et Monsieur [J], dont la qualité de copropriétaire ne fait aucun doute.
Les intimés prétendent, sans en rapporter la preuve, qu'en réalité le vote n'aurait pas porté sur la candidature de Madame [T] mais sur celle de Monsieur [H], son ami, qui faute d'être copropriétaire, ne pouvait pas être élu membre du conseil syndical.
Or, le procès-verbal de l'assemblée générale fait foi des énonciations qu'il contient alors que Monsieur [L] [N] et Madame [A] échouent à rapporter la preuve contraire de leur fausseté ou de leur inexactitude.
Ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande d'annulation.
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Par ces motifs,
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Nice en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
Déclare Monsieur [S] [L] [N] et Madame [F] [A] irrecevable en leur demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Palais des Arts tenue le 25 juin 2016.
Déboute Monsieur [S] [L] [N] et Madame [F] [A] de leur demande subsidiaire d'annulation des résolutions n°1, 2, 3, 6 et 9 de l'assemblée générale du 25 juin 2016.
Condamne Monsieur [S] [L] [N] et Madame [F] [A], ensemble, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais des Arts, représentée par son syndic en exercice, le cabinet Borne et Delaunay, situé [Adresse 3] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [S] [L] [N] et Madame [F] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la Selarl Lexavoué Aix en Provence.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le greffier Le président
