COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 JUIN 2022
hg
N°2022/ 322
Rôle N° RG 19/10964 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BER5P
[P] [N]
C/
[F] [U]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 7]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Vincent EUVRARD
Me Nathalie BEURGAUD
Me Thimothée JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00144.
APPELANT
Monsieur [P] [N]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Vincent EUVRARD, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Delphine GEAY, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [F] [U]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Nathalie BEURGAUD, avocat au barreau de NICE substitué par Me Prunelle CEYRAC AUGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la SARLU AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022.
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[P] [N] est propriétaire des lots n°4 (appartement au 2ème étage) et 7 (emplacement de parking) et détient à ce titre 153/1 000èmes des parties communes dans l'immeuble « [Adresse 7] », situés à [Adresse 6] et soumis au statut de la copropriété, suivant règlement établi le 12 mai 2011.
Depuis le 27 mai 2011, [F] [U] est propriétaire des lots n°2 (appartement en duplex au 1er étage et rez-de-jardin ) 5 (emplacement de parking), 6 (emplacement de parking), 10 (chambre indépendante au 1er étage, dépendance du lot 2) et 11 (garage).
Il détient à ce titre 503/1 000èmes des parties communes
L'immeuble ne comprenant que onze lots, les lots n°1 (appartement en rez-de-jardin), 3 (appartement au 2ème étage), 8 (emplacement de parking) et 9 (emplacement de parking) appartiennent à deux autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division décrivent le lot n°2 comme suit :
« Un APPARTEMENT en duplex, composé de :
Au 1er étage : entrée, cuisine, salle à manger, deux séjours, trois chambres, salle de bains, water-closet, un escalier intérieur d'accès au rez-de- jardin, terrasse,
Au rez-de-jardin : dégagement, cinq pièces à usage d'atelier ou de réserve, water-closet,
Et La jouissance privative et exclusive d'un jardin attenant, côté nord.
Le droit d'édifier, sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, dans le jardin dont le lot numéro deux a la jouissance privative, exclusive et perpétuelle, une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m².
La propriété privative des constructions qui pourront être édifiées en vertu du droit susdit
Le droit de pratiquer dans l'appartement et sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, toutes les ouvertures nécessaires afin d'accéder plus aisément audit jardin,
Et le droit de clôturer ledit jardin, tout en laissant le passage tel qu'indiqué sur le plan ci-annexé, et dont il sera parlé ci-après, au moyen d'un muret surélevé d'un grillage ne pouvant dépasser un mètre et cinquante centimètres de hauteur.
Tel que ledit lot figure sous liseré vert aux plans du 1er étage et du rez-de-jardin.
Et les quatre cent quarante-sept millièmes (447/1.000°) des parties communes générales. »
Se plaignant de la construction de la piscine par [F] [U] dans le jardin, partie commune à jouissance privative, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, [P] [N] a, par acte d'huissier du 21 décembre 2016 fait assigner le syndicat des copropriétaires et [F] [U] devant le tribunal de grande instance de Nice afin d'obtenir, au visa des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et avec exécution provisoire :
à titre principal,
-juger non écrite la clause insérée en page 14 de l'état descriptif- règlement de division de l'immeuble « [Adresse 7] » en date du 12 mai 2011 et selon laquelle le copropriétaire du lot numéro 2 se voit attribuer « le droit d'édifier, sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, dans le jardin dont le lot numéro deux a la jouissance privative, exclusive et perpétuelle, une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m²»
-juger que la réalisation de ces travaux reste subordonnée à l'autorisation préalable de l'assemblée générale selon les modalités de vote prévues par la loi ;
-constater l'absence d'autorisation de Monsieur, [F] [U] par l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'immeuble « [Adresse 7] » de réaliser les travaux décrits dans sa déclaration préalable de travaux en date du 2. 09.2015 et autorisés par arrêté du [Localité 4] de [Localité 5] en date du 10.11.2015 -ordonner la démolition desdits travaux réalisés par Monsieur [F] [U] et la remise en état antérieur du jardin dont le lot numéro 2 a la jouissance privative, sous astreinte journalière de 100 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir ;
à titre subsidiaire,
constater que les travaux décrits dans la déclaration préalable de travaux et à réaliser par Monsieur [F] [U] dans le jardin dont la jouissance privative est attachée au lot n° 2 dont il est propriétaire excèdent les termes de l'autorisation de travaux figurant dans la clause page 14 de l'état descriptif de division - règlement de copropriété selon laquelle est autorisée la réalisation d'« une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m² » ;
ordonner la démolition de la totalité des travaux réalisés dans le jardin attenant au lot n° 2 dont la jouissance privative est attachée audit lot et la remise en l'état antérieur sous astreinte journalière de 100 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir ».
En tout état de cause, voir condamner Monsieur [F] [U] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Par jugement contradictoire du 13 juin 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :
- débouté [P] [N] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté [F] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de [F] [U],
-mis hors de cause le syndicat des copropriétaires,
- condamné [P] [N] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
au syndicat des copropriétaires 1 000 €,
à [F] [U] 2 500 €,
- débouté [P] [N] de sa demande à ce titre,
- condamné [P] [N] aux dépens.
Le tribunal a considéré que [F] [U] était titulaire d'un lot transitoire, et donc que la clause du règlement de copropriété était applicable.
Par déclaration reçue le 5 juillet 2019, [P] [N] a relevé appel de cette décision.
Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 13 avril 2021, à la demande de [P] [N],
une expertise a été confiée à [Y] [S], géomètre expert, avec mission de :
convoquer les parties, y compris le le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, la société Lafage Cenntury, [Adresse 1],
Se rendre sur les lieux situés à [Adresse 6],
Décrire et photographier les travaux réalisés par [F] [U] en exécution de la clause insérée en page 14 de l'état descriptif de division - règlement de copropriété de l'immeuble « [Adresse 7] » en date du 12 mai 2011 selon laquelle le copropriétaire du lot numéro 2 se
voit attribuer « le droit d'édifier sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, dans le jardin dont le lot n° 2 a la jouissance privative, exclusive et perpétuelle, une piscine d'une superficie maximale de 50 m2 et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m2 »
Préciser les dimensions, et notamment l'emprise au sol totale, des ouvrages édifiés, à savoir « l'abri piscine » et la piscine elle-même en précisant les dimensions de chacun de ces ouvrages séparément, ainsi que les escaliers édifiés dans le jardin de [F] [U] ;
Décrire les installations présentes dans « l'abri de piscine » édifié par [F] [U];
Décrire la nature et l'usage des canalisations d'évacuation raccordées à ces ouvrages et en décrire l'implantation au sein de la copropriété [Adresse 7] ;
Fournir tous éléments d'appréciation utiles.
L'expert a déposé son rapport à la cour le 22 octobre 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [P] [N] sollicite :
- la réformation du jugement en ce qu'il a :
- débouté [P] [N] de l'ensemble de ses demandes,
- mis hors de cause le syndicat des copropriétaires,
- condamné [P] [N] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
. au syndicat des copropriétaires 1 000 €,
. à [F] [U] 2 500 €,
- débouté [P] [N] de sa demande à ce titre,
- condamné [P] [N] aux dépens
et par voie de conséquence, réformant le jugement entrepris :
annuler et réputer non écrite la clause insérée en page 14 de l'état descriptif - règlement de division de l'immeuble « [Adresse 7] » en date du 12 mai 2011 selon laquelle le copropriétaire du lot numéro 2 se voit attribuer « le droit d'édifier, sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, dans le jardin dont le lot numéro deux a la jouissance privative, exclusive et perpétuelle, une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m² »
- dire et juger que la réalisation des travaux entrepris par [F] [U] et visés dans cette clause restaient subordonnés à l'autorisation préalable de l'assemblée générale selon les modalités de vote prévues par la loi ;
-constater l'absence d'autorisation de monsieur [F] [U] par l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'immeuble « [Adresse 7] » de réaliser les travaux décrits dans la déclaration préalable de travaux en date du 2.09.2015 et autorisés par arrêté du maire de [Localité 5] en date du 10.11.2015, ainsi que l'installation d'ouvrages accessoires à ces travaux au sein des autres parties communes de l'immeuble ;
-constater que les travaux réalisés par monsieur [F] [U] excèdent les termes de l'autorisation de travaux figurant dans la clause page 14 de l'état descriptif de division - règlement de copropriété selon laquelle est autorisée la réalisation d'« une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m² » ;
-ordonner la démolition desdits travaux réalisés par monsieur [F] [U] et la remise en l'état antérieur du jardin dont le lot numéro 2 a la jouissance privative, ainsi que la suppression des ouvrages installés dans les autres parties communes de l'immeuble, sous astreinte journalière de 100 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir ;
dire qu'il résulte des éléments du dossier que [P] [N] justifie d'un intérêt à mettre en cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] pour que la décision à intervenir lui soit déclarée commune ;
en conséquence,
- déclarer commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] le jugement du 13 juin 2019 ainsi que l'arrêt à intervenir ;
-condamner [F] [U] à payer à [P] [N] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouter [F] [U] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] de toute demande, fins ou prétentions.
Pour lui :
-il ne peut être fait échec aux décisions devant être prises par l'assemblée générale en vertu d'une clause du règlement de copropriété,
- le droit de jouissance privative et exclusive sur un jardin ne permet pas d'affouiller le sol ou d'y édifier une construction,
-seule une autorisation des copropriétaires prise à la majorité de l'article 26 permet de réaliser de tels travaux, sans possibilité qu'elle soit donnée par avance dans le règlement de copropriété,
-les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 (articles 25, 26, 30 et 43) priment sur le règlement de copropriété,
-la sanction en résultant est la démolition,
-le 1er juge a considéré que [F] [U] était titulaire d'un lot transitoire sans que cela ait été soulevé par une partie, violant en cela l'article 16 du code de procédure civile,
-le lot transitoire visé par les articles 1 et 37-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas d'échapper à l'autorisation requise des copropriétaires, mais est destiné aux immeubles construits par tranches,
-les lots sont alors constitués de ce droit à construire,
-les parties privatives du lot consistent en ce droit,
-des quote-parts de parties communes et de contribution aux charges doivent lui être affectées,
-le jardin où a été édifiée la piscine est bien une partie commune,
-une clause réputée non écrite est invalidée depuis son origine et les travaux réalisés sur sa base doivent être démolis,
-la décision refusant d'engager des poursuites contre [F] [U] ne saurait valider rétroactivement ceux-ci,
-en outre, les travaux ne sont pas conformes à la clause.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 19 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [F] [U] sollicite :
- la confirmation du jugement,
- la condamnation de [P] [N] à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour lui :
-le jardin où a été édifiée la piscine n'est pas une partie commune, eu égard aux articles 4 et 5 du règlement de copropriété,
-un droit de construire lui a été consacré, sans nécessité d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale,
-tant que la clause n'a pas été réputée non écrite, elle est valide, selon la jurisprudence de la Cour de Cassation,
-les travaux réalisés sont conformes à la clause, et ont été ratifiés par l'assemblée générale qui a refusé d'engager des poursuites contre lui,
-les travaux sont conformes à la clause.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 décembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, la SARLU Agence Lafage Transactions demande à la cour, au visa des articles 15 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- dire qu'aucune demande n'est formulée à son encontre ;
- confirmer le jugement déféré en ce que le premier juge l'a mis hors de cause et a condamné [P] [N] à lui verser la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- dire qu'il s'en rapporte à la décision de la cour sur les demandes de [P] [N];
y ajoutant,
-condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, outre les entiers dépens de l'instance.
Il fait notamment valoir que :
-les copropriétaires ont voté contre la résolution inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 12 janvier 2017 à l'initiative de [P] [N] d'engager une instance à l'encontre de [F] [U] à propos des travaux réalisés pour la construction de sa piscine.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'étendue de la saisine de la cour :
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
Le dispositif des conclusions de [P] [N] comporte des demandes exprimées sous la forme de « constater », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.
Ainsi en est-il des demandes de :
« -constater l'absence d'autorisation de monsieur [F] [U] par l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'immeuble « [Adresse 7] » de réaliser les travaux décrits dans la déclaration préalable de travaux en date du 2.09.2015 et autorisés par arrêté du maire de [Localité 5] en date du 10.11.2015, ainsi que l'installation d'ouvrages accessoires à ces travaux au sein des autres parties communes de l'immeuble ;
-constater que les travaux réalisés par monsieur [F] [U] excèdent les termes de l'autorisation de travaux figurant dans la clause page 14 de l'état descriptif de division - règlement de copropriété selon laquelle est autorisée la réalisation d'« une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m² »
Dès lors, la cour n'est pas saisie de prétentions de ces chefs.
Sur la demande tendant à voir annuler et réputer non écrite la clause :
Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »
[P] [N] soutient que la clause insérée en page 14 de l'état descriptif - règlement de division du 12 mai 2011, concernant le lot n°2 et prévoyant « le droit d'édifier... dans le jardin dont le lot n°2 a la jouissance privative, exclusive et perpétuelle, une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m² » doit être réputée non écrite, car elle enfreint les droits des autres copropriétaires à se prononcer en assemblée générale sur les travaux réalisés sur des parties communes.
Cette clause doit être rapprochée des dispositions du règlement de copropriété contenues en page 20, suivant lesquelles :
« Sont également accessoires aux parties communes les droits immobiliers ci-après:
Le droit de surélever le bâtiment visé au chapitre II du présent règlement et d'en affouiller le sol ;
Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans la cour ou le jardin, qui sont choses communes à l'exception toutefois de ce qui a été dit pour les constructions éventuellement édifiées dans le jardin dont le lot numéro 2 a la jouissance et qui resteront la propriété privative dudit lot ;
Le droit d'affouiller ces cour et jardin... »
[F] [U] soutient à tort que le jardin où a été édifiée la piscine n'est pas une partie commune, eu égard aux articles 4 et 5 du règlement de copropriété et entend que lui soit appliquée une jurisprudence suivant laquelle « un lot dont le sol est privatif peut être construit sans autorisation de l'assemblée générale ».
Or, tous les articles du règlement de copropriété relatifs au jardin mentionnent qu'il s'agit de parties communes, et que des « droits de jouissance privative, exclusive et perpétuelle » existent en faveur du propriétaire du lot 2.
La clause complète relative à ce lot précise qu'il a :
« La jouissance privative et exclusive d'un jardin attenant, côté nord.
Le droit d'édifier, sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, dans le jardin dont le lot numéro deux a la jouissance privative, exclusive et perpétuelle, une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m².
La propriété privative des constructions qui pourront être édifiées en vertu du droit susdit »
Il est donc opéré une distinction entre le jardin, partie commune à jouissance privative, et les constructions autorisées qui deviendront propriété privative.
[F] [U] soutient également, sans se référer à la notion de lot transitoire, qu'un droit de construire lui ayant été consacré, il n'avait pas à obtenir une autorisation de l'assemblée générale.
Or, il est exact que seuls les copropriétaires réunis en assemblée générale, peuvent décider d'autoriser ou non des travaux réalisés sur des parties communes, dans les conditions prévues par les articles 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'une clause prévoyant à l'avance de s'affranchir de cette autorisation devrait être réputée non écrite.
La seule exception à cette règle, que le tribunal a retenue, est relative aux lots transitoires, mais [F] [U] ne prétend pas bénéficier d'un lot transitoire, et [P] [N] fait valoir à juste titre que cette qualification ne peut être retenue en l'espèce.
En effet, aux termes de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965,
« le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. »
Ainsi la partie privative du lot transitoire est constituée du droit de construire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce où le lot 2 est déjà bâti et où le droit à construire n'a pas été défini comme un lot autonome, affecté de quote-part de parties communes.
[F] [U] soutient encore que tant que la clause n'a pas été réputée non écrite, elle est valide, en se référant à une jurisprudence qui ne peut être transposée en la matière, le seul cas où la décision ne s'applique que pour l'avenir, étant désormais spécialement prévu par l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, pour la répartition des charges.
[F] [U] soutient en dernier lieu que l'assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2017 ayant refusé d'engager des poursuites contre lui, à propos des travaux litigieux, les a entérinés.
La résolution était présentée comme suit :
« Décision à prendre concernant le mandat à donner au syndic pour entreprendre toute action utile à l'encontre de Monsieur [U] s'agissant des travaux privatifs de création de piscine
(Vote article 25 de la Loi du 10 juillet 1965)
Projet de résolution :
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate le syndic pour :
-Constater que les travaux réalisés par Monsieur [U] n'ont pas été autorisés par cette assemblée générale ;
-Faire constater que ces travaux dépassent les limites énoncées dans le règlement de copropriété, s'agissant de la nature des constructions et de leurs surfaces ;
-Faire constater que ces travaux ne sont pas conformes à la description qui en est faite dans la déclaration préalable de travaux déposée par Monsieur [U] ;
- Engager toute action à l'encontre de Monsieur [U] pour qu'il soit procédé à la démolition des constructions irrégulières et à la remise en l'état du jardin
S'abstiennent pour le vote Mesdames / Messieurs
- [H] (135)
- [D] (228)
Totalisant ensemble 361 /1.017 ièmes.
Vote contre la résolution Mesdames/Messieurs [U] (503)
Totalisant 503/ 1.017 ièmes.
Vote pour la résolution :
[N] (153)
Totalisant 153/1.017 ièmes.
La résolution est rejetée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. »
Cette décision a donc été prise alors que tous les copropriétaire, au nombre de quatre, étaient présents ou représentés, les deux copropriétaires ne participant pas à ce conflit, s'étant abstenus, tandis que chacun des copropriétaires en litige dans la présente affaire a voté en sens opposé.
[P] [N], titulaire de 153/1 017èmes des parties communes, était donc le seul à souhaiter engager des poursuites à l'encontre de [F] [U], l'abstention des deux autres copropriétaires mettant en évidence qu'ils n'entendaient pas contester les travaux réalisés.
L'assemblée a ainsi refusé, contre la seule volonté de [P] [N], de donner mandat au syndic pour entreprendre une action en démolition à l'encontre de [F] [U] qui a construit une piscine et un local sans autorisation, mais sur la base d'une clause du règlement de copropriété, qui n'avait pas été remise en question avant qu'il réalise ses travaux.
Il doit être considéré qu'elle a ainsi ratifié les travaux dans leur ensemble, et que n'ayant pas été contestée, elle est définitive, ce qui interdirait de prendre une autre décision à propos des mêmes travaux.
Cela conduit à rejeter les prétentions de [P] [N] tendant à voir condamner [F] [U], sous astreinte, à la démolition des travaux réalisés par lui et à la remise en l'état antérieur du jardin dont le lot n°2 a la jouissance privative, ainsi qu'à la suppression des ouvrages installés dans les autres parties communes de l'immeuble.
En effet, l'ensemble des constructions qu'il dénonce (piscine, abri de piscine, branchements sur les réseaux collectifs) existaient lorsque l'assemblée générale s'est prononcée.
Sur la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires :
Dès lors que sont évoqués les travaux réalisés sur des parties communes et la régularité d'une clause du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires est concerné par l'affaire, et la décision ne pouvait être prise hors sa présence.
La décision prise en première instance, comme celle-ci, lui sont opposables, et il n'y a pas lieu de le mettre hors de cause quand bien même aucune demande n'est dirigée contre lui.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté [F] [U] de sa demande de dommages et intérêtspour résistance abusive,
Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Déclare non écrite la clause insérée en page 14 de l'état descriptif - règlement de division du 12 mai 2011, concernant le lot n°2 et prévoyant « le droit d'édifier... dans le jardin dont le lot n°2 a la jouissance privative, exclusive et perpétuelle, une piscine d'une superficie maximale de 50 m² et un abri piscine d'une superficie maximale de 15 m² »,
Au vu de la ratification des travaux réalisés par [P] [N] lors de l'assemblée générale définitive du 12 janvier 2017,
Rejette la demande de [P] [N] tendant à voir condamner [F] [U], sous astreinte, à la démolition des travaux réalisés par lui et à la remise en l'état antérieur du jardin dont le lot n°2 a la jouissance privative, ainsi qu'à la suppression des ouvrages installés dans les autres parties communes de l'immeuble,
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être mis hors de cause,
Condamne [P] [N] aux dépens avec distraction pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIERLE PRESIDENT
