France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 23 juin 2022, 19/10123

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 JUIN 2022

N°2022/ 318

Rôle N° RG 19/10123 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEPJO

SASU PROVENCE MAINTENANCE SERVICES

Société MMA IARD

Société CITYA BELVIA SAINTE VICTOIRE E

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] SIS [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL UGGC AVOCATS

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Me Yves GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d'Aix-en-Provence en date du 23 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01583.

APPELANTE

SASU PROVENCE MAINTENANCE SERVICES, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée par Me Katia BUCHET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEES

SOCIETE MMA IARD Venant aux droits de COVEA RISKS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège , [Adresse 2]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Yasmine EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SOCIETE CITYA BELVIA SAINTE VICTOIRE, prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 4]

COMPAGNIE D'ASSURANCE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Venant aux droits de COVEA RISKS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société NIXITY-LAMY SAS, prise en la personne de son agence [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 6 mai 1976, la société Missenard-Quint Entreprise a conclu un contrat d'installation de chauffage et de distribution d'eau chaude sanitaire pour les cinq cents studios avec le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], située à [Localité 7].

Ce contrat, conclu pour une durée de 10 ans, et reconduit tacitement à chaque échéance, contient, en particulier, une clause de garantie totale.

La société Provence Maintenance Services (PMS) vient aux droits de la société Cegelec, qui venait elle-même aux droits de la société Missenard -Quint Entreprise.

Le 29 mars 2013, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de procéder au remplacement complet du réseau de distribution d'eau chaude, eau froide et bouclage, devenu vétuste, en consultant différentes entreprises.

La société Grégoire Pays d'Aix a été désignée pour réaliser l'ensemble des travaux, pour un montant prévisionnel total de 607.000 € TTC, hors frais d'assurance et de suivi des travaux par le syndic.

Les travaux ont débuté en novembre 2013 et ont été interrompus en février 2014 à la demande du syndic Citya Belvia Sainte Victoire, car tous les appels de fonds votés n'avaient pas été couverts.

Le 12 mai 2014, Monsieur [J] [Z] a été nommé administrateur provisoire de la copropriété.

Il a considéré que les travaux votés lors de l'assemblée générale du 29 mars 2013 auraient dû être réalisés, en partie, par l'entreprise PMS au titre de la clause de garantie totale du contrat de maintenance.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d'un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 16 décembre 2014, Monsieur [K] a été désigné comme expert. Il a rendu son rapport le 26 mai 2016.

Par exploit d'huissier délivré le 26 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait assigner la société Provence Maintenance Services, la société Citya Belvia Sainte Victoire et ses assureurs devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en vue d'obtenir leur condamnation notamment au paiement des sommes de 300.000 euros au titre de la clause de garantie totale, 364 100 € au titre de la réparation du préjudice subi, et 6.000 euros au titre de la garantie dommage ouvrage.

Par jugement du 23 avril 2019, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a :

-rejeté l'exception de nullité soulevée par la société Citya Belvia Sainte-Victoire, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles,

-déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8],

'condamné la société Provence Maintenance Services à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 300 000 € TTC au titre de la clause de garantie totale,

'condamné la société Citya Belvia Sainte-Victoire à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 364 100 € en réparation du préjudice subi,

'débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de ses demandes relatives à l'assurance dommage ouvrage,

'débouté la société Citya Belvia Sainte-Victoire de sa demande visant à être relevée et garantie par la société Provence Maintenance Services des condamnations prononcées à son encontre,

'condamné in solidum la société Provence Maintenance Services et la société Citya Belvia Sainte-Victoire à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

'condamné in solidum aux dépens et autorisé Me Yves Grosso à recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,

-ordonné l'exécution provisoire de la décision,

'débouté les parties de toutes demandes, fins et conclusions autres, plus amples ou contraires

Le 24 juin 2019, la société Provence Maintenance services a relevé appel de ce jugement.

Les 25 et 26 juin 2019, la société Citya Belvia Sainte-Victoire, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles en ont relevé appel.

Par ordonnances des 16 et 19 novembre 2021, toutes les instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifié le 3 janvier 2020, la société Provence Maintenance services demande à la cour, sur le fondement des articles 9 à 11 du code de procédure civile, 1103 et suivants, 1992 et suivants du code civil, de :

'la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

'infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné à payer la somme de 300 000 € et la somme de 3000 € au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens,

'confirmer la décision déférée pour le surplus,

'et, statuant à nouveau,

'au principal, rejeter les demandes du fait de la caducité de la clause de garantie totale en raison des interventions de l'entreprise Grégoire sur l'installation litigieuse,

'rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de ce chef,

-A titre subsidiaire, rejeter les demandes du fait de l'inapplicabilité en l'espèce de la clause de garantie,

'rejeter en conséquence la demande en paiement de la somme de 6000 € du syndicat des copropriétaires au titre de l'assurance dommage ouvrage,

sur les demandes formulées par les sociétés Citya Belvia Sainte Victoire, MMA Iard SA, MMA Iard Assurances Mutuelles :

-rejeter les demandes formulées par ces sociétés tendant à sa condamnation à les relever et les garantir indemnes de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

en tout état de cause,

'rejeter la demande en paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la demande en paiement des entiers dépens formulés par le syndicat des copropriétaires,

'rejeter les demandes en paiement de la somme de 5000 € formulés par les sociétés au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens,

'condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société Citya Belvia Sainte Victoire à lui payer, chacune, la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La société MPS soutient en substance que :

-la clause de garantie totale est une obligation contractuelle détachable du contrat, le contrat de maintenance ne pouvant être interprété comme étant indivisible dès lors qu'il existe deux obligations contractuelles distinctes,

-la simple intervention d'une société tierce au contrat a mis fin à celui-ci en application de l'article 1186 du code civil et a entraîné la caducité de la clause de garantie totale,

'les courriers envoyés à la société Cégelec n'invoquent pas la défaillance de la société PMS ni le manquement à l'exécution de ses obligations contractuelles,

'les échanges produits ne démontrent pas l'absence de caducité de la clause de garantie totale : ils relèvent seulement de la prestation au titre de l'entretien du réseau en aucun cas de la garantie totale,

'la clause de garantie totale n'était pas applicable car le législateur a limité dans le temps la durée de vie d'une telle clause : selon les dispositions du code de l'énergie, un contrat d'exploitation de chauffage et de climatisation, comprenant une garantie totale, ne peut avoir une durée de plus de 16 ans dès lors, la clause de garantie totale est donc caduque depuis l'année 1992;

-la clause de garantie totale ne peut pas être mise en 'uvre pour remplacer les installations vétustes car une telle clause n'a pas pour vocation de remplacement systématique des matériels en fin de vie ;

-le dysfonctionnement des installations, objet du contrat, n'est pas démontré, le rapport d'expertise mentionnant seulement l'existence de calcaire dans les canalisations,

'la condamnation de la société PMS au paiement de la somme de 300 000 € constitue un enrichissement injustifié au profit du syndicat des copropriétaires : la somme de 300.000 € correspond à l'estimation des travaux par l'expert désigné dans le cadre du référé expertise suite à l'ordonnance du 16 décembre 2014, ce qui ne correspond pas au coût réel des travaux.

-en outre, un plan de sauvegarde de la copropriété a été mis en place avec possibilité d'obtenir des aides, notamment de l'agence nationale de l'habitat,

-la société Citya a commis une faute sur le fondement de l'article 1992 du code civil : le paiement de la somme de 364 100 € par le syndicat résulte exclusivement du fait que cette société a mentionné l'entreprise Grégoire pour réaliser les travaux en commettant plusieurs fautes : l'appel d'offres a été lancé sans cahier des charges, l'assistance d'un bureau d'études n'a pas été demandée, le devis fourni par la société Grégoire est très succinct et comporte des postes inexpliqués,

-la défaillance de la société PMS n'a jamais été relevée,

'après 30 ans, seule la vétusté et l'usure naturelle commandaient le remplacement des installations,

'les frais liés à l'assurance dommages ouvrage ne sont pas à prendre en considération pour l'exécution des travaux de réfection au titre de la clause de garantie totale du contrat : le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes sur ce point.

Selon les dernières conclusions qu'il a remises au greffe et notifiées le 21 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1992 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

'déclarer recevable ses demandes,

'condamner la société à lui payer la somme de 300 000 € au titre de la clause de garantie totale,

'débouter la société de toutes ses demandes, fins et conclusions,

'condamner in solidum la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA, la compagnie d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles à payer la somme de 364 100 € en réparation du préjudice subi,

'condamner in solidum, la société PMS, la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA, la compagnie d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

'le montant des condamnations portantes intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

'débouter la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA, la compagnie d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

'y ajoutant,

'condamner en appel la société PMS, la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA, la compagnie d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

'les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du rapport d'expertise.

Le syndicat des copropriétaires soutient globalement que :

-la garantie de la société Cegelec devenue PMS doit être appliquée,

-le syndic devait mettre en 'uvre cette garantie en exécution du contrat au fur et à mesure des défaillances constatées,

-le syndic n'a jamais exigé de cette société le respect de ses obligations contractuelles et a, au contraire, préféré charger une autre entreprise d'effectuer des travaux pour une somme très importante alors que la copropriété était endettée ; le syndic a manqué à sa mission et a été défaillant à son obligation de conseil ;

'tout mandataire est responsable des fautes qu'il commet dans sa gestion,

-tout le matériel en sous-station, les colonnes montantes de chauffage et les colonnes montantes d'eau chaude sanitaire sont comprises dans cette garantie qui oblige la société PMS à effectuer le gros entretien ou le remplacement de tous les matériels de chauffage et d'eau chaude sanitaire visibles et visitables,

-la société Citya a lancé la consultation d'autres entreprises sans cahier des charges, ni l'assistance d'un bureau d'études pour assurer la maîtrise d''uvre et la société PMS n'a pas été consultée pour des raisons inconnues.

-le syndic a fait voter lors de l'assemblée générale un budget de 607 000 € TTC aux termes d'un devis jugé très succinct par l'expert,

-l'expert judiciaire a relevé que l'état d'entartrage des installations justifiait le remplacement de celles-ci,

'la société PMS a manqué à ses obligations contractuelles : si l'entretien avait été fait conformément au contrat, aucune vétusté ne serait apparue.

Aux termes de leurs conclusions remises au greffe et notifiées le 26 novembre 2021, la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA, et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, de :

-infirmer le jugement en date du 23 avril 2019 en toutes ses dispositions,

'dire et juger que la clause de garantie totale de la société PMS ne consistait pas à remplacer le réseau de distribution d'eau chaude,

'dire et juger que la société Belvia Sainte Victoire n'a commis aucun manquement à l'origine des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires,

'dire et juger que l'ensemble des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires ne sont pas démontrés dans leur existence,

'rejeter l'ensemble des demandes formulées à leur encontre,

à titre subsidiaire,

'dire et juger que la société PMS a commis de graves manquements aux obligations découlant du contrat en date du 6 mai 1976, à l'origine de l'état de dégradation du réseau d'eau chaude, et de la nécessité de procéder au remplacement de ce réseau,

'dire et juger que par ailleurs, le coût des travaux réalisés par la société Grégoire relève de la garantie totale de la société pour le remplacement du matériel d'âge et du matériel de distribution d'eau chaude ainsi que les colonnes montantes d'eau chaude,

'dire et juger que la société PMS sera condamnée à relever et garantir la société Sainte Victoire de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

'dire et juger que le préjudice à l'absence de mise en 'uvre de la garantie totale de la société PMS ne saurait dépasser un montant de 300 000 €,

'dire et juger que le préjudice découlant d'un éventuel manquement de la société Citya Belvia Sainte Victoire ne saurait dépasser un montant de 150 000 €,

en tout état de cause,

'condamner la partie contre laquelle l'action compètera le mieux à leur payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

'condamner cette partie aux entiers dépens.

La société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA Iard et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles font valoir en substance que :

-la société Citya Belvia Sainte Victoire n'a commis aucun manquement,

-ce sont les carences de la société PMS chargée de l'entretien des canalisations qui ont généré un état de vétusté nécessitant le remplacement de l'ensemble du réseau d'eau chaude;

'la clause de garantie totale ne peut pas être invoquée pour remplacer un matériel vétuste,

'l'existence du préjudice de 364 100 € a été écartée par l'expert judiciaire dans son rapport,

-en cas de condamnation à leur encontre, les graves défaillances la société PMS à son obligation d'entretien, de surveillance, et de purge des colonnes, directement à l'origine de la vétusté du réseau, doivent conduire à condamner cette société à les garantir de toute condamnation,

'à titre infiniment subsidiaire, il sera considéré que le préjudice généré ne dépasse pas le montant de 300 000 € et qu'il y a lieu de procéder à un partage de responsabilité.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.

Motifs de la décision :

1-Selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Or, les demandes exprimées sous la forme de « dire et juger » ou « relever que » constituent, non pas des prétentions, mais un rappel des moyens soulevés auxquels il sera répondu dans la motivation de l'arrêt et non dans le dispositif.

2- Les dispositions du jugement ayant d'une part, rejeté l'exception de nullité soulevée par la société Citya Belvia Sainte-Victoire, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, d'autre part, déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], non critiquées par les parties, seront confirmées.

3-A titre principal, la société appelante PMS demande à la cour de rejeter les demandes du fait de la caducité de la clause de garantie totale en raison des interventions de l'entreprise Grégoire sur l'installation litigieuse.

Il est constant que le 6 mai 1976, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a conclu avec la société Missenard-Quint Entreprise, à laquelle a succédé la société Cegelec et aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société PMS, un contrat « d'installation de chauffage et de distribution d'eau chaude sanitaire pour les cinq cents studios ».

L'objet du contrat y est ainsi désigné:

-surveillance, conduite et entretien avec garantie totale, des matériels de chauffage installés dans la sous-station d'échange n°19 (réseau secondaire), ainsi que les colonnes montantes,

-surveillance et entretien avec garantie totale, des matériels de distribution d'eau chaude sanitaire installés dans la sous-station n°19 ainsi que les colonnes montantes et distributions jusqu'aux robinets avant compteur (robinets compris).

Les prestations comprennent l'entretien de type P2:

-entretien courant des groupes électro-pompes de chauffage, de bouclage eau chaude et relevage,

-graissage des paliers et moteurs,

-entretien et surveillance des organes de régulation et de l'appareillage électrique,

-réglage des températures de départ du réseau secondaire de chauffage,

-entretien et manoeuvre périodique de la robinetterie,

-remplacement des joints et réfection des presse-étoupes,

-contrôle des températures intérieures,

-purge des colonnes et des surfaces de chauffe,

-toutes interventions et dépannages à la demande du client sous 24 heures.

Elles comprennent aussi la garantie totale :

-gros entretien ou remplacement de tous les matériels en sous-station (chauffage secondaire et eau chaude sanitaire),

-colonnes montantes chauffage jusqu'aux robinets,

-colonnes montantes eau chaude, y compris robinet avant compteur.

Ne sont pas couverts par la garantie totale, les réseaux enterrés ainsi que toutes les parties non visibles ou non visitables des installations.

Une annexe détaille les matériels pris en charge dans le cadre de la garantie totale, en sous-station.

La société PMS qui soutient que la clause de garantie totale est caduque, affirme qu'elle constitue « une obligation contractuelle détachable » du contrat et que l'intervention d'une société tierce au contrat a mis fin à celui-ci.

Or, s'il est exact que le contrat distingue les deux types de prestations (entretien type P2 et garantie totale), en détaillant ce qui relève de chacune d'elles, et en les chiffrant distinctement, les deux obligations sont liées, aux termes mêmes de l'objet du contrat « surveillance, conduite et entretien avec garantie totale, des matériels de chauffage installés dans la sous-station d'échange n°19 (réseau secondaire), ainsi que les colonnes montantes » et « surveillance et entretien avec garantie totale, des matériels de distribution d'eau chaude sanitaire installés dans la sous-station n°19 ainsi que les colonnes montantes et distributions jusqu'aux robinets avant compteur (robinets compris) ».

Par ailleurs, selon l'article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat a été valablement formé.

Néanmoins, le recours, en 2001 et 2012, à la société Grégoire, aux lieu et place de la société PMS qui, selon le syndic, n'aurait pas été suffisamment réactive, pour réparer, en urgence, plusieurs fuites sur le réseau d'eau chaude sanitaire, ne suffit pas à entraîner la caducité de la clause de garantie totale, obligation « non détachable » du contrat.

Le premier juge a relevé qu'entre le 7 octobre 2013 et le 31 juillet 2015, 14 dégâts des eaux avaient été signalés dans la résidence, et que la société Cegelec avait été contactée par courriels pour des interventions les 10 décembre 2012, 14 octobre 2013, 10 janvier 2014, 5 février 2014, 6 et 7 mars 2014, alors que pendant cette période un seul mail du 2 septembre 2014 a été adressé par la société Grégoire à l'administrateur provisoire de la copropriété, faisant état de son intervention sur un chantier.

Il ne ressort donc pas de ces pièces que la société PMS ait été mise à l'écart.

La société appelante fait toutefois grief au premier juge d'avoir retenu ces demandes d'intervention pour écarter la caducité de la clause de garantie totale, alors que, selon elle, les courriels produits -dont certains ne seraient pas parvenus à la société Cegelec en raison d'une erreur d'adresse, ceglec.com au lieu de cegelec.com- ne concernent que la mise en oeuvre de la prestation d'entretien courant des installations et non la mise en oeuvre de la garantie totale.

Or, d'une part, il n'a pas été retenu que la clause de garantie totale constituerait une obligation contractuelle « détachable » du contrat.

D'autre part, le contenu des courriels, qui se limitent à signaler des dysfonctionnements, sans évidemment en établir la cause, ne permet pas, à lui seul, de déterminer si les interventions requises relevaient de l'entretien ou de la garantie totale.

Dès lors, la cour retiendra, comme le premier juge avant elle :

-qu'il ne peut pas être considéré que le syndicat des copropriétaires ait eu recours de manière systématique et exclusive à la société Grégoire,

-que les différentes demandes d'intervention de la société Cegelec témoignent de la poursuite de l'exécution du contrat,

-qu'en outre, aucune preuve n'est rapportée de la nature des travaux exécutés par l'entreprise Grégoire pour le compte de la copropriété, la cour ajoutant qu'il n'est pas démontré que les installations ayant fait l'objet d'interventions de la société Grégoire auraient relevé de la clause de garantie totale.

Par ailleurs, la circonstance que les courriers précités, envoyés à la société PMS, ne stigmatisent aucunement sa défaillance, est sans incidence sur la validité ou l'application de la clause de garantie totale.

Le premier juge en a déduit, à juste titre, que tous les éléments essentiels du contrat conclu en 1976 avaient perduré jusqu'à la résiliation de celui-ci en 2017, et que dès lors, la clause de garantie totale n'était pas caduque.

4-La société appelante se prévaut également des dispositions édictées par la loi n°74-904 du 29 octobre 1974 relative aux économies d'énergie et par la loi n° 77-804 du 20 juillet 1977, codifiées à droit constant en 2011 dans le code de l'énergie, aux articles L241-3 et suivants et R241-3 et suivants, dont il ressort que :

Les contrats d'exploitation de chauffage ou de climatisation ont une durée limitée à:

1°Seize ans s'ils comportent une clause de garantie totale de tout ou partie du matériel;

2o Huit ans, correspondant à huit saisons complètes de chauffe, s'ils comportent une clause de paiement de combustibles forfaitaire et indépendante des conditions climatiques;

3o Cinq ans, correspondant à cinq saisons complètes de chauffe dans les autres cas.

Toutefois, lorsque l'exploitant met en 'uvre et finance des travaux ayant, notamment, pour effet de faire appel aux énergies et techniques nouvelles, la durée de ces contrats peut, dans des conditions fixées par voie réglementaire, être portée à seize ans.

Ces dispositions s'appliquent également aux contrats en cours dont la durée restant à courir ne pourra excéder les limites précisées aux alinéas ci-dessus.

Le syndicat des copropriétaires n'a pas conclu sur ce point.

En l'espèce, le contrat initial a été conclu le 6 mai 1976, ce dont la société PMS déduit que la clause de garantie totale figurant dans le contrat d'exploitation de chauffage serait caduque depuis 1992, soit à l'expiration d'une durée de 16ans.

Or, le contrat a été conclu pour une durée de dix ans, au terme de laquelle, il a été reconduit tacitement à chaque échéance.

Chaque reconduction a donné naissance à un nouveau contrat d'une durée de dix ans, de sorte qu'à chaque contrat, la durée de seize ans n'a jamais été excédée.

Aucune caducité n'est donc encourue de ce chef.

5-La société appelante sollicite, à titre subsidiaire, le rejet des demandes dès lors que la clause de garantie totale ne pourrait être mise en oeuvre pour remplacer des installations vétustes.

Selon l'article 1103 du code civil, ancien article 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au cas particulier, la société PMS invoque une jurisprudence « constante », mais ne cite qu'un seul arrêt de cour d'appel, selon laquelle la clause de garantie totale ne peut être invoquée pour remplacer un matériel arrivé en fin de vie du fait d'un état d'usure normal.

Or, d'une part, il ne résulte pas des stipulations contractuelles, qui font la loi des parties, qu'ait été exclu de la garantie totale le remplacement du matériel usé ou vétuste.

En effet, après avoir rappelé les obligations de surveillance, d'entretien et de garantie totale auxquelles est tenue l'entreprise de chauffage, le contrat prévoit expressément une garantie totale, soit un remplacement à l'identique ou à fonction identique, de tous les matériels déficients, quelle qu'en soit la cause, dont la liste a été arrêtée contractuellement, étant ici rappelé que les obligations d'entretien et de garantie sont liées.

Dès lors, le montant de la redevance annuelle fixée par le contrat, librement consentie par les parties, est sans effet sur la nature des obligations découlant de l'application de la clause de garantie totale.

D'autre part, il ne ressort pas du rapport d'expertise judiciaire établi par Monsieur [B] [K] que la vétusté ait été la cause du remplacement de l'ensemble du système.

Au contraire, l'expert a relevé que les canalisations présentaient, en leur face interne, un niveau d'entartrage important, qui a engendré une corrosion quasi généralisée, avec, parfois une perte de matière qualifiée de « maximale », pouvant atteindre, par endroit, 73% de l'épaisseur, alors, qu'à l'inverse, les faces externes des tubes n'en présentaient aucune, signe que les canalisations ont été fragilisées par l'absence de détartrage, et non par la vétusté, les photographies figurant dans le rapport d'expertise étant très évocatrices de l'état dégradé de la face interne des canalisations non entretenues.

Or, aux termes du contrat, PMS était spécialement chargée de la surveillance et de l'entretien des réseaux, ce qui permet à l'expert d'affirmer : «Or, l'état d'entartrage, dangereux pour la santé, n'est pas contesté par PMS qui l'a ignoré et même ne l'a peut-être pas relevé malgré son obligation de surveillance ».

A aucun moment, l'expert judiciaire n'impute l'état d'entartrage et de corrosion des matériels ayant nécessité leur remplacement, à leur vétusté.

Il s'agit bien d'une défaillance de PMS dans l'exécution de son obligation de surveillance et d'entretien, que, par ailleurs, elle ne démontre pas avoir exécutée.

Enfin, le fait qu'aucune mise en demeure n'ait été adressée à la société PMS par le syndicat des copropriétaires, oblige la cour à renvoyer l'appelante aux obligations qu'elle tient du contrat, qui auraient dû la conduire à alerter le syndicat des copropriétaires sur l'état dégradé des réseaux afin d'effectuer les interventions nécessaires à son rétablissement ou à son remplacement, et non l'inverse.

Dès lors, la clause de garantie totale pouvait recevoir application.

6-A l'occasion de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil.

La responsabilité du syndic s'apprécie en conséquence selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, il est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu'il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence.

Il lui incombe de pourvoir au mieux des intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu.

Mais il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d'une faute commise par le syndic et d'un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice qu'il invoque.

Au cas particulier, il n'est pas contestable qu'au constat de dysfonctionnements sur le réseau d'alimentation en eau, le syndic, la société Citya Belvia Sainte Victoire, a fixé à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2013, la résolution n°13, relative à la « décision d'effectuer les travaux ayant pour objet le remplacement des colonnes eau chaude, eau froide et bouclage. Devis joints à la convocation des entreprises Sarl Grégoire, Cofely, Maps et Prox-Hydro. Article 24 ».

L'assemblée générale a retenu la proposition présentée par l'entreprise Grégoire, pour un montant prévisionnel de 607000 euros TTC, avec démarrage des travaux le 1er septembre 2013, et souscription d'une police d'assurance dommages-ouvrage pour un montant de 13.837,20 euros TTC.

L'assemblée générale a également retenu que le coût des travaux, augmenté des frais, honoraires, assurance y afférents, serait d'un montant total de 636.012,20 euros TTC et a autorisé le syndic à procéder à des appels prévisionnels en quatre fois.

La somme de 636.012,20 euros comprend les honoraires du syndic fixés, par la résolution n° 14 de la même assemblée générale, à la somme de 15175 euros TTC, ainsi que le montant de l'assurance dommages-ouvrage.

Il n'est pas davantage contestable que cette assemblée générale s'est tenue le 29 mars 2013 alors même que le contrat d'exploitation en cause était toujours en cours, n'ayant été résilié, à l'initiative du syndicat des copropriétaires, qu'en novembre 2017.

Enfin, il est constant que la société Citya Belvia Sainte-Victoire n'a pas fait appel à la société PMS afin que soit mise en oeuvre la clause de garantie totale prévue au contrat, pas plus qu'elle ne l'a consultée avant la fixation de l'ordre du jour de l'assemblée générale, ni pour l'appel d'offres.

En défense, considérant qu'elle n'a commis aucun manquement, la société Citya Belvia Sainte Victoire fait sien le moyen soutenu par l'appelante selon lequel la clause de garantie totale ne peut être invoquée pour remplacer un matériel vétuste. Sur ce point, la cour renvoie le syndic à la motivation qu'elle a retenue au point 5 de son arrêt, qu'elle reprend intégralement ici.

Le premier juge a justement déduit de ces éléments que le syndic avait commis une faute dans sa gestion de la copropriété, faisant supporter par les copropriétaires le coût conséquent de travaux qu'ils n'auraient pas dû assumer, l'expert judiciaire ayant, en outre, relevé que le devis de l'entreprise Grégoire, pourtant validé par l'assemblée générale des copropriétaires, était succinct et que la consultation d'un BET aurait été opportune.

Cette faute est directement à l'origine du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires qui, alors qu'il était couvert par une clause de garantie totale, s'est engagé dans le financement de travaux, à hauteur de plus de 600000 euros, somme sur laquelle il n'a, à ce jour, payé qu'une partie, soit 364100 euros, ce qu'aucune des parties ne conteste.

La somme de 300000 euros résultant du rapport d'expertise n'est qu'une évaluation des travaux relevant de la garantie totale, étant avéré que le syndicat des copropriétaires a effectivement déboursé la somme de 364100 euros.

C'est donc à juste titre que la société Citya Belvia Sainte Victoire a été condamnée à payer la somme de 364100 euros au syndicat des copropriétaires par le jugement entrepris, la cour prononçant cette condamnation in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, qui ne dénient pas leur garantie.

C'est également à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation au titre de l'assurance dommages-ouvrage dès lors, qu'en toute hypothèse, la souscription d'une telle assurance aurait été nécessaire, et ne résulte pas de la faute du syndic.

A titre subsidiaire, la société Citya Belvia Sainte Victoire sollicite d'être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre par la société PMS, au motif que cette dernière n'a pas rempli ses obligations au titre du contrat du 6 mai 1976.

Il résulte suffisamment des développements ci-dessus, détaillés au point 5 de l'arrêt, que la société PMS a manqué à ses obligations de surveillance et d'entretien, l'état d'entartrage et de corrosion des canalisations abondamment décrit par l'expert judiciaire, qui a nécessité leur remplacement sans autre solution possible, résultant directement et exclusivement de ses manquements.

La circonstance que la société PMS ait manqué à son obligation de surveillance et d'entretien n'est pas de nature à exonérer le syndic de sa responsabilité, mais à l'atténuer.

En effet, le manquement, par la société PMS, à son obligation d'entretien ressort suffisamment du rapport d'expertise, dont les conclusions ne sont pas utilement combattues par les parties, ainsi que des développements ci-dessus.

Dès lors, la société PMS sera condamnée à relever et garantir la société Citya Belvia Sainte-Victoire à hauteur de 20 % de la condamnation à paiement de la somme de 364100 euros prononcée à son encontre.

7-La société PMS soutient que la condamnation à paiement de la somme de 300000 euros au syndicat des copropriétaires prononcée par le jugement entrepris constitue, au profit de ce dernier, un enrichissement injustifié.

Elle invoque l'article 1303 du code civil selon lequel celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autres, doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas au moyen soulevé.

La cour rappelle que chargé notamment de chiffrer les travaux susceptibles de relever de la clause de garantie totale, l'expert judiciaire, se fondant sur les quatre devis présentés aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 29 mars 2013, a évalué à la somme de 300000 euros, le coût des travaux « susceptibles de relever de la garantie totale du contrat de maintenance...nécessaires au remplacement de toutes les colonnes montantes, aller et boucle de retour ».

Pour parvenir à une telle estimation, l'expert ne s'est pas fondé sur les travaux réellement effectués et payés à hauteur de la somme de 364100 euros, mais en la moyenne des devis.

Chargé ensuite de fournir à la juridiction tous éléments d'appréciation sur les préjudices subis ou à subir par la copropriété, l'expert judiciaire indique que le préjudice subi est, en premier lieu, « le montant des travaux commandés à la société Grégoire et 5% des frais annexes (assurance DO et syndic) s'ils sont jugés...comme relevant de la garantie totale. D'autre part, il est possible que la sté Grégoire réclame réparation des préjudices consécutifs de l'interruption des travaux décidés par le syndic. Cette éventuelle réclamation pourrait survenir à l'issue d'une procédure actuellement engagée par la sté Grégoire contre la copropriété ».

Le syndicat des copropriétaires ne prétend pas avoir exposé une somme supérieure à 364100 euros, hormis le montant de l'assurance dommages-ouvrage dont il a été débouté, ce qu'il ne conteste pas en cause d'appel.

Il ne prétend pas non plus, ni a fortiori ne le démontre, que d'autres sommes lui seraient réclamées.

Enfin, aucune pièce n'établit la nature des travaux d'ores et déjà effectués, compris dans la somme de 364100 euros payée par le syndicat des copropriétaires, ni, en particulier, quels seraient, parmi ceux-ci, les travaux qui auraient relevé de la clause de garantie totale, et qui seraient donc inclus dans la somme de 300000 euros estimée par l'expert judiciaire.

Dès lors, la société appelante est bien fondée à considérer que le paiement, entre les mains du syndicat des copropriétaires, de la somme de 300000 euros constituerait un enrichissement injustifié au profit de celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires prétend au paiement de cette somme au titre de l'inexécution du contrat par la sociéte PMS.

Or, l'indemnisation d'un manquement contractuel doit réparer ni plus ni moins l'intégralité du préjudice subi.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société PMS à payer une telle somme au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 8].

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 23 avril 2019 par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence en ce qu'il a condamné la SAS Provence Maintenance Services à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 300000 euros et en ce qu'il a débouté la société Citya Belvia Services de sa demande tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy SAS, située [Adresse 1], de sa demande de condamnation de la SAS Provence Maintenance Services à lui payer la somme de 300000 euros.

Vu le partage de responsabilité,

Dit que la société Provence Maintenance Services relèvera et garantira la société Citya Belvia Sainte Victoire de la condamnation à paiement de la somme de 364100 euros prononcée à son encontre, à hauteur de 20% de cette somme, soit 72820 euros.

Ajoutant au jugement,

Dit que la condamnation à payer la somme de 364100 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera prononcée in solidum contre la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard.

Confirme le jugement pour le surplus

Condamne in solidum la société Provence Maintenance Services, la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy SAS, située [Adresse 1], la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Condamne in solidum la société Provence Maintenance Services, la société Citya Belvia Sainte Victoire, la société MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles aux entiers dépens d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 23 juin 2022, 19/10123

Synthèse

Origine de la décision