COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 JUIN 2022
LV
N° 2022/ 308
N° RG 19/09194 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEMSZ
Société [Adresse 2]
C/
[P] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Me Philippe TOSSAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 29 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11/18-632.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]', dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION D'IMMEUBLES, SARL, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [P] [X]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe TOSSAN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [P] [U] [X] est propriétaire de deux lots au sein de l'immeuble en copropriété [Adresse 2]. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat l'a fait assigner le 8 mars 2018 devant le tribunal d'instance de Nice en paiement des sommes de 2171,42 € à titre principal, de 960 € au titre des frais de recouvrement, de 1900 € à titre de dommages-intérêts et de 1200€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [P] [U] [X] a versé une somme de 5215,03 € en cours de procédure en règlement des charges dues et s'est opposée au surplus de la demande.
Selon jugement contradictoire du 29 mai 2019, le tribunal d'instance de Nice a :
'constaté que Mme [P] [U] [X] s'est acquittée de l'intégralité des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] arrêtées au 1er avril 2019 ;
'rejeté la demande en paiement de la somme de 2171,42 € au titre des charges et provisions impayées selon décompte arrêté au 19 février 2018 formée par le même syndicat ;
'condamné Mme [P] [U] [X] à lui payer la somme de 312 € au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
'débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'débouté Mme [P] [U] [X] de sa demande en délais de paiement ;
'condamné Mme [P] [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné Mme [P] [X] aux dépens ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le syndicat des copropriétaires a régulièrement relevé appel de cette décision le 7 juin 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 décembre 2019 de:
vu l'article 1240 du code civil,
vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'réformer le jugement déféré ;
'condamner Mme [P] [X] à payer au syndicat les sommes de :
*523,71 € sauf à parfaire au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 19 juillet 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2016,
*960 € au titre des frais de recouvrement,
*1900 € à titre de dommages-intérêts,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'ordonner la capitalisation des intérêts ;
'dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et qu'en cas d'exécution extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier de justice instrumentaire en application de l'article A 444-32 du code de commerce seront supportées par Mme [P] [U] [X] ;
' condamner la même aux dépens.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que nonobstant les paiements effectués par l'intimée celle-ci demeurait débitrice d'une somme de 2171,42 €, qu'elle s'est acquittée des sommes dues au 19 février 2018 et non pas au 1er avril 2019 comme l'a retenu à tort le tribunal, qu'à cette dernière date Mme [P] [U] [X] demeurait débitrice d'un montant de 1684,13 € tel que réclamé par le syndicat dans ses écritures, qu'actuellement le solde du s'établit à 523,71 €, que le syndicat ayant été contraint d'engager de nouveaux frais pour en obtenir paiement le coût de ses frais arrêtés à 960 € est justifié ainsi que la demande en paiement de dommages-intérêts dans la mesure où la situation débitrice persistante de Mme [P] [U] [X] oblige le syndicat à faire l'avance des sommes qu'elle lui doit.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 21 octobre 2019, Mme [P] [U] [X] demande à la cour de :
vu l'article 1343-5 du code civil,
vu l'article 9 du code de procédure civile,
vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
'débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
'confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
'condamner le syndicat à payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens.
Mme [P] [U] [X] soutient principalement que nonobstant d'importantes difficultés financières conjoncturelles elle a réglé la créance principale de charges ainsi que l'a reconnu le syndicat lors de l'audience de jugement du 2 avril 2019, que dans le décompte individuel arrêté au 19 juillet 2019 le paiement de 1715,03 € n'est pas porté au crédit, que les sommes facturées au titre des frais de recouvrement sont excessives et alourdissent considérablement la dette, qu'elle a elle-même subi un retard de paiement par l'assurance maladie de ses prestations de médecin généraliste et qu'il convient de lui accorder les plus larges délais de paiement en cas de condamnation.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Mme [P] [U] [X] n'a déposé aucun dossier à l'audience du 16 mai 2022 ni en cours de délibéré nonobstant deux demandes du greffe à son conseil.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 3 mai 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Pour obtenir paiement d'une dette de charges résiduelle et actualisée de 523,71 €, le syndicat produit à nouveau en appel les pièces déjà soumises au premier juge telles que listées au jugement en y ajoutant :
-un décompte individuel arrêté au 19 février 2018,
-un décompte individuel arrêté au 1er avril 2019,
-ses conclusions de première instance en date du 2 avril 2019,
-la convocation et le procès-verbal d'assemblée générale du 23 avril 2019,
-un décompte individuel arrêté au 19 juillet 2019,
-un décompte individuel arrêté au 18 décembre 2019.
La production d'extraits multiples du compte individuel de l'intimée (cf pièces n° 3, 29,33 et 37 du dossier du syndicat) avec des soldes différents ne facilite pas la lecture de l'historique de ce compte qui devait être présenté dans un document unique reprenant chronologiquement les lignes débitrices et créditrices ; cependant le dernier extrait (pièce n° 37) montre que le versement de 1715,03 € réalisé par Mme [P] [U] [X] a bien été porté en crédit ; de même le syndicat étant recevable à actualiser sa créance en cours d'instance, la situation comptable devant la cour est nécessairement différente de celle existante devant le premier juge en l'état des écritures intervenues postérieurement au jugement ; enfin l'historique débutant par un report à nouveau créditeur au 1er janvier 2016 excluant un passif antérieur à cette date (cf pièce n°3 du même dossier), le solde débiteur de charges proprement dites, excluant les frais divers dont il sera question ci-après, s'établit au 18 décembre 2019 à la somme de 494,61€.
En l'absence de justification d'un envoi recommandé et surtout de sa réception par le destinataire le courrier du 28 octobre 2016 ne permet pas de faire courir utilement l'intérêt légal; par ailleurs, la dette de charges de 494,61 € étant née au cours de la procédure d'appel, cet intérêt ne peut courir qu'à compter du présent arrêt sans qu'il y ait lieu d'ordonner sa capitalisation en l'absence d'intérêts échus depuis une année au moins.
Les extraits de décompte incluent diverses sommes au titre de frais de mises en demeure, d'affranchissement, de lettres comminatoires, d'huissier et de contentieux pour un montant total de 1382,50 €. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur» ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a donc écarté à bon droit les émoluments d'huissier ainsi que les frais antérieurs à la mise en demeure du 28 octobre 2016.
Mme [P] [U] [X] objecte aussi avec pertinence que le syndic a multiplié les frais en adressant systématiquement des mises en demeure en suite immédiate des appels trimestriels de fonds majorées qui plus est des frais d'affranchissement, mises en demeure elles-mêmes suivies un mois plus tard de lettres comminatoires dont la cour ignore la teneur puisque seules les factures figurant en pièces n° 20 et 21 du dossier du syndicat sont produites. Il est donc manifeste que le syndic a sur-facturé des frais hors de proportion puisqu'ils excèdent le double de la dette de charges ayant pour conséquence la création d'un solde débiteur artificiel.
Le syndicat ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus aux contrats conclus avec le syndic auquel Mme [P] [U] [X] est étrangère , étant rappelé que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Mme [P] [U] [X] concluant cependant à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, les frais de recouvrement sont confirmés dans le montant de 312 € alloué par le premier juge.
Pour le surplus, la cour n'a pas à statuer d'ores et déjà sur une difficulté éventuelle tenant à l'exécution du présent arrêt dont elle n'a pas la charge en tout état de cause, ni sur l'application tout aussi éventuelle de l'article A 444-32 du code de commerce relatif aux émoluments des huissiers de justice, observation faite à l'instar de du tribunal que les frais visés par ces dispositions demeurent à la charge du créancier.
Sur les demandes annexes :
Mme [P] [U] [X] ayant conclu à la confirmation entière du jugement (cf supra) ne peut réitérer devant la cour une demande en délais de paiement expressément rejetée par le tribunal.
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l'intimée ni des considérations générales du syndicat sur son « équilibre financier fragilisé » en l'absence de tout élément comptable sur une difficulté quelconque de trésorerie ; il convient par ailleurs de rappeler la modicité de la dette inférieure à 500 €.
Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
***
Largement déboutée de son recours, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la copropriété la charge de ses frais non taxables en appel.
Pour les mêmes motifs, chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Infirme le jugement déféré en ce qu'il :
-constate que Mme [P] [U] [X] s'est acquittée de l'intégralité des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] arrêtées au 1er avril 2019,
-rejette la demande en paiement du syndicat de la somme de 2171,42 € ;
Et statuant à nouveau :
Condamne Mme [P] [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 494,61 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 18 décembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Confirme le jugement dans le surplus de ses dispositions ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
