COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 JUIN 2022
lv
N° 2022/ 306
N° RG 19/08329 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEKCG
[G] [I] épouse [U]
[B] [U]
C/
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER DE CAMPAGNE LA LYRE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES
Me Dominique DI COSTANZO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01161.
APPELANTS
Madame [G] [I] épouse [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Olivier GRIMALDI de la SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Myriam BOSSY-TALEB, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivier GRIMALDI de la SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Myriam BOSSY-TALEB, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires de l'ENSEMBLE IMMOBILIER 'CAMPAGNE LA LYRE, ' Campagne La Lyre ' [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole Madame [K] [Y] domiciliée en cette qualté audit siège
représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] sont propriétaires du lot n°6, soit l'entier bâtiment B de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE, sis [Adresse 1], consistant en une maison à usage d'habitaition avec garage, outre la jouissance exclusive d'un terrain attenant.
La copropriété comprend également un bâtiment A divisé en cinq lots consistant en quatre appartements et une cave.
L'ensemble immmobilier CAMPAGNE LA LYRE est administré par un syndic bénévole en la personne de Mme [K] [Y], copropriétaire au sein du bâtiment A.
La copropriété dispose de deux accès: [Adresse 3] donnant sur le boulevard [Localité 4] réservée aux piétons et [Adresse 2] donnant sur le chemin rural [Localité 4] réservée aux véhicules.
L'immeuble dénommé bâtiment C sur la parcelle voisine qui appartient à la SCI PONT DE VIVAUX dont M. [C] est le gérant, dispose d'une servitude de passage actée dans le règlement de copropriété.
Par acte d'huissier du 16 janvier 2017, M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE devant le tribunal de grande instance de Marseille, au visa notamment des articles 701 du code civil et 26 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de:
- dire et juger que les résolutions adoptées par l'assemblée générale du 27 septembre 2016 sont illégales,
- dire et juger que les résolution adoptées sont illégales dans la mesur où elles violent le règlement de copropriété,
- dire et juger que les résolutions adoptées par le syndicat des copropriétaires de l'assemblée générale qui s'est réunie le 27 septembre 2016 portent atteinte au au droit de propriété de M. Et Mme [U] ainsi qu'à leur droit de jouissance,
- prononcer l'annulation des résolutions relatives à la condamnation définitive de l'accès piéton, d'une part et, au refus du syndicat des copropriétaires de rétablir la servitude véhicules qui n'est pas respectée, d'autre part,
- condamner le syndicat des copropriétaires à rétablir les deux servitudes de passage, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts outre 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 26 mars 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- déclaré irrecevables les demandes de M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] au titre de l'assiette de la servitude de pasage des véhicules sur [Adresse 2],
- débouté M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I]du surplus de leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] au titre de la suppression de l'accès piéton et de la fermeture définitive du portail sur [Adresse 3],
- débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
- condamné M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1], la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] aux dépens de l'instance.
Par déclaration en date du 22 mai 2019, M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] ont interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 05 août 2019, M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] demandent à la cour de:
Vu les dispositions des articles 9, 11, 13 et 15 du décret du 17 mars 1967,
Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 26 mars 2019,
Et statuant à nouveau,
- constater, dire et juger que la suppression de l'accès piéton et la fermeture définitive du portail y afférente sont des actes imposant aux copropriétaires une modification de la destination des parties communes mais également de leurs parties privatives et ayant une incidence sur les modalités de leur jouissance, de sorte qu'un vote à l'unanimité est requis pour procéder à la suppression de cet accès,
- constater, dire et juger que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] en date du 12 mars 2015 doit être déclarée nulle dans son ensemble,
- constater, dire et juger que les résolutions relatives à la fermeture/ ouverture du portail de l'assemblée générale du 12 mars 2015 de l'immeuble CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] sont nulles,
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] à payer à M. Et Mme [U] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
- dire et juger que M. Et Mme [U], propriétares du lot n° 6, n'auront pas à participer à ces condamnations dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l'immeuble CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ils font grief aux copropriétaires du bâtiments A d'avoir entrepris de supprimer, de manière arbitraire, anarchique et illicite, l'accès piétonnier à la copropriété, en le condamnant par divers dispostifs de fermetures et en l'encombrant. Ils exposent que dans ce contexte ils ont été convoqués par courrier RAR daté par erreur du 23 mars 2015, mais en réalité posté le 24 février 2015 et réceptionné le 25 février 2015, à une assemblée générale devant se tenir le 15 mars 2015.
Ils soutiennent que lors de cette assemblée générale, ont été adoptées des résolutions modifiant les lieux et créant une atteinte à l'assiette de la servitude de passage, que la fermeture d'un accès piéton et la fermeture définitive du portail y afférent implique un vote à l'unanimité des copropriétaires, le premier juge ayant fait une application erronée de l'article 26 de al loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent que ces décisions ont pour conséquence d'imposer aux copropriétaires une modification à la destination des parties communes et aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Ils invoquent également l'irrégularité formelle de l'assemblée générale du 12 mars 2015 en ce que:
- la convocation à cette assemblée ne respecte pas les conditions de forme et de délai prescrites par les articles 9 à 11 du décret du 17 mars 1967,
- les règles élémentaires relatives à la tenue de cette assemblée n'ont pas été respectées, aucun président de séance n'ayat été élu, de sorte qu'aucune décision n'a pu valablement intervenir.
Ils en tirent pour conséquence que l'assemblée générale du 12 mars 2015 doit être annulée dans son ensemble par application du décret du 17 mars 1967.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [K] [Y], suivant ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2019, demande à la cour de:
- confirmer le jugement du 26 mars 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Marseille,
- débouter M. Et Mme [U] de l'intégralité de leurs prétentions irrecevables et infondées,
- condamner M. Et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier les sommes de:
* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 3.000 € surt le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il souligne que, dans leurs conclusions d'appel, les époux [U] font état d'irrégularités formelles affectant l'assemblée générale du 12 mars 2015, que le jugement du 26 mars 2019 a statué sur les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 27 septembre 2016,qu'une telle argumentation se heurte au principe de l'effet dévolutif de l'appel d'autant que l'assemblée générale du 12 mars 2015 a déjà été contestée devant le tribunal de grande instance de Marseille qui a statué par décision du 15 décembre 2016. Il en conclut que les prétentions des appelants sont totalement irrecevables.
Pour le surplus, il sollicite la confirmation du jugement querellé qui a refusé d'annuler d'une part, la résolution relative à l'accès piéton et la fermeture du portail et, d'autre part, la résolution concernant la servitude de passage des véhicules.
Sur le premier point, il fait valoir que cet accès piéton est condamné depuis plus de 20 ans, que les appelants n'ont jamais disposé de clé pour l'ouverture du portail en cause et n'ont donc jamais fait usage de cet accès, de sorte qu'aucune atteinte à leur droit de propriété n'est établie.
Sur le second point, il justifie que les époux [U] peuvent parfaitement accéder au bâtiment B, la preuve d'une atteinte récente à l'assiette de servitude de passage pour véhicules n'étant pas rapportée.
Il estime dans ces conditions que ces deux résolutions n'avaient pas à être votées à l'unanimité telle que prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elles n'imposent aux appelants aucune modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 mai 2022.
MOTIFS
En vertu de l'article 561 du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel . Il est à nouveau statué en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code.
En application de l'article 562, l'appel ne défère à la cour que la connaisance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
En l'espèce, les consorts [U] ont saisi le tribunal de grande instance de Marseille, par assignation du 16 janvier 2017, d'une contestation des décisions adoptées lors de l'assemblée générale du 27 septembre 2016.
A la lecture du jugement entrepris, le tribunal a statué sur les résolutions adoptées lors de cette assemblée générale et les a déboutés de leurs demandes.
Or, les demandes qu'ils formulent devant la cour concernent exclusivement la contestation de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mars 2015.
Ils communiquent d'ailleurs uniquement les pièces afférentes à cette assemblée générale (convocation, procès-verbal) et non les éléments relatifs à l'assemblée générale du 27 septembre 2016.
Or, l' assemblée générale du 12 mars 2015 n'était pas pas l'objet du litige porté devant le premier juge et tranché par lui.
En conséquence, l'appel ne déférant à la cour que les chefs du jugement qu'ils critiquent expressément ou qui en dépendent, les prétentions formées par les appelants devant la cour sont irrecevables.
L'intimé ne justifiant pas de la part des appelants d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] irrecevables en leurs prétentions formées devant la cour et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] de son appel incident,
Condamne M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CAMPAGNE LA LYRE sis [Adresse 1] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [B] [U] et Mme [G] [U] née [I] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure ciivle.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
