COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 JUIN 2022
HG
N° 2022/ 298
Rôle N° RG 19/09734 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEOEB
[X] [W]
[K] [O] épouse [W]
C/
SCI ROQUETTE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me François AUBERT
SELAS CABINET POTHET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00162.
APPELANTS
Monsieur [X] [Y] [W]
demeurant 14 Avenue du Panorama - Domaine de Barbigoua - 83420 LA CROIX VALMER
représenté par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant
Madame [K] [O] épouse [W]
demeurant 14 Avenue du Panorama - Domaine de Barbigoua - 83420 LA CROIX VALMER
représentée par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant
INTIMEE
SCI ROQUETTE société civile immobilière, dont le siège social est Le Gourbenet Résidence Bel Horizon Bât.F - 83420 LA CROIX VALMER, représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022,
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Le lotissement domaine de Barbigoua, 83420 situé à la Croix Valmer a été créé en 1957 et est régi par un cahier des charges, approuvé par le Préfet du Var le 3 octobre 1957, déposé au rang des minutes de Maître [C], notaire à Roquebrune sur Argens (Var), le 18 février 1958 et publié au 1er Bureau des Hypothèques de Draguignan le 7 mars 1958, volume 422, n°14, et ensuite modifié à différentes reprises.
[X] [W] et son épouse [K] [O] (les époux [W]) sont propriétaires depuis le 6 septembre 1985 d'un bien immobilier constituant le lot n°602 dans ce lotissement.
La SCI Roquette est propriétaire depuis le 29 juillet 2004 du lot n°604, cadastré section AR n°63 dans le même lotissement, décrit dans son titre de propriété comme «'un immeuble à usage de motel composé de douze studios'» sur une superficie de 19a 56ca.
Ces propriétés, ainsi que les lots 601 et 603, sont issus de la division d'un ancien lot n°462 en 4 lots, suivant autorisation de l'assemblée générale du 6 août 1983 et cahier des charges du 26 mars 1985.
Faisant valoir que la SCI Roquette ne respectait pas le cahier des charges du lotissement en mettant en location douze appartements et en modifiant ainsi la destination hôtelière du lot n°604, les époux [W] l'ont assignée devant le tribunal de grande instance de Draguignan, par acte d'huissier du 29 décembre 2016, en sollicitant, au visa des articles 1134 du code civil et L.442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme, de voir :
-dire et juger que la SCI Roquette ne respecte pas les dispositions du cahier des charges du lotissement du Domaine de Barbigoua en exploitant pas les locaux dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 à usage hôtelier, et que la mise en location desdits studios suivant baux d'habitation ne respecte pas ledit usage hôtelier par la mise en location par des baux à usage d'habitation,
- condamner la SCI Roquette à rétablir l'usage hôtelier du bâtiment dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 à La Croix Valmer pour l'ensemble des douze studios dont elle est la propriétaire, et ce sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à dater de la signification de la décision à intervenir, ladite astreinte courant jusqu'au, rétablissement complet de l'usage hôtelier pour l'ensemble des douze studios,
- condamner la SCI Roquette à supprimer toutes les installations et auvents faits sur les jardinets attenants aux studios, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard par construction illégale,
- condamner la SCI Roquette à payer aux époux [W] la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts à raison du trouble de jouissance généré par les modification de l'exploitation des locaux,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir sur les fins de la présente assignation et de toutes conclusions ultérieures,
- condamner la SCI Roquette à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François Aubert par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de Grande instance de Draguignan a statué en ces termes:
«'-Dit et juge que l'absence d'exploitation hôtelière des locaux dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 à La Croix Valmer ne constitue pas pour la SCI Roquette une violation du cahier des charges du Domaine de Barbigoua,
-Déboute Monsieur [X] [W] et Madame [K] [O] épouse [W] de
l'ensemble de leurs demandes,
-Condamne Monsieur [X] [W] et Madame [K] [O] épouse [W] à payer à la SCI Roquette la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [X] [W] et Madame [K] [O] épouse [W] aux dépens,
-Autorise la SELAS Pothet à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.'»
Pour prendre cette décision, le premier juge a considéré que':
- les articles 4 et 8 du cahier des charges applicable en l'espèce et de valeur contractuelle posaient un principe d'occupation des lots par des maisons destinées à l'habitation bourgeoise, avec deux exceptions pour les lots 604 et 581 qui avaient une activité commerciale hôtelière pour le premier et de restaurant pour le second';
- la destination commerciale étant admise à titre exceptionnel, elle pouvait être transformée en destination d'habitation simple, dite bourgeoise.
Par déclaration du 18 juin 2019 les époux [W] ont fait appel de cette décision.
Par ordonnance d'incident du conseiller de la mise en état en date du 17 décembre 2020':
-les époux [W] ont été déclarés recevables en leur demande d'expertise,
-ils en ont été déboutés,
-ils ont été condamné à payer 1 000 € à la SCI Roquette et aux dépens de l'incident.
Par conclusions n°2 du 28 février 2020, les époux [W] appelants, demandent à la cour:
«'Vu l'article 1134 ancien du code civil, et l'article L 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme,
-Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 16 mai 2019 (RG n°17/00162) en ce qu'il a:
- Dit et juge que l'absence d'exploitation hôtelière des locaux dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 a La Croix Valmer ne constitue pas pour la SCI Roquette une violation du cahier des charges du Domaine de Barbigoua,
- Déboute Monsieur [X] [W] et Madame [K] [O] épouse [W] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamne Monsieur [X] [W] et Madame [K] [O] épouse [W] à payer a la SCI Roquette la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Monsieur [X] [W] et Madame [K] [O] épouse [W] aux dépens,
- Autorise la SELAS Pothet a recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
- Dire et juger que la SCI Roquette ne respecte pas les dispositions du cahier des charges du lotissement du Domaine de Barbigoua en exploitant pas les locaux dont elle propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 a usage hôtelier, et que la mise en location desdits studios suivant baux d'habitation ne respecte pas ledit usage hôtelier par la mise en location par des baux a usage d'habitation,
-Dire et juger qu'à défaut de respecter l'obligation de n'avoir qu'une seule construction et de respecter l'interdiction d'édifier des maisons jumelées la SCI Roquette est obligée de rétablir l'usage hôtelier des 12 studios construits sur son lot,
-Condamner la SCI Roquette à rétablir l'usage hôtelier du bâtiment dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 a la Croix-Valmer pour l'ensemble des douze studios dont elle est propriétaire, et ce sous astreinte de 5 000 € par jour de retard à dater de la signification de la décision a intervenir, ladite astreinte courant jusqu'au rétablissement complet de l'usage hôtelier pour l'ensemble des douze studios,
-Condamner la SCI Roquette à supprimer toutes les installations et auvents faites sur les
jardinets attenants aux studios, et sous astreinte de 500 € par jour de retard par construction illégale,
-Condamner la SCI Roquette à payer aux époux [W] la somme de 50 000 € de dommages et intérêts à raison du trouble de jouissance générée par la modification de l'exploitation des locaux,
-Condamner la SCI Roquette a payer a M. et Mme [W] la somme de 5 000 € par
application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont
distraction au profit de Maître François Aubert par application de l'article 699 du code de procédure civile.'»
Ils soutiennent que':
-l'article 4 du cahier des charges n'autorise qu'une construction principale, les maisons jumelées étant prohibées,
-l'article 8 interdit toute activité commerciale avec une dérogation pour le lot 604,
-les 12 puis 16 studios étant des maisons jumelées, soit ils doivent être exploités en hôtel, soit ils doivent être transformés en une seule habitation, et respecter les conditions prévues pour celles-ci, notamment dans l'article 2 quant à l'emprise au sol, la hauteur et la distance,
-l'occupation actuelle est à l'origine de multiples nuisances sonores et incivilités de locataires,
-les règles du cahier des charges ont valeur contractuelle,
-alors que la SCI avait acquis un bien comportant 12 studios en 2004, elle a déposé un permis de construire pour 372 m² de SHOB et 84 m² de SHON en mentionnant comme destination «'annexes à l'habitation'», sans jamais avoir sollicité de changement de destination,
-sur sa parcelle il y a 4 constructions comprenant chacune trois studios, avec un total aujourd'hui de 16 studios,
-les extensions réalisées par la SCI avec l'installation d'auvents violent le cahier des charges du lotissement (article 2) et le cahier des charges spécifique établi le 26 mars 1985 à l'occasion de la subdivision du lot 462 en deux lots n°604 et 602 prévoyant l'emprise maximale au sol (article 4).
Par conclusions n°3 du 22 avril 2022, les époux [W] appelants, reprennent les mêmes prétentions que celles figurant dans le dispositif de leurs conclusions antérieures.
Par conclusions du 28 avril 2020, la SCI Roquette demande à la cour:
vu le jugement entrepris,
-le confirmer en toutes ses dispositions, notamment par substitution des motifs, en indiquant,
à titre principal,
-que la demande des époux [W] était irrecevable comme étant prescrite,
à titre subsidiaire,
-comme étant sans fondement.
-sur la demande relative à la violation de l'article 2 du cahier des charges, la déclarer prescrite et, en tous cas, nouvelle en cause d'appel et, en conséquence, irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.
-la déclarer également sans fondement.
-condamner monsieur et madame [X] [W] à lui payer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d'ester en justice, ainsi que celle de 5 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
-condamner monsieur et madame [X] [W] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS Cabinet Pothet. avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour elle':
-l'action est prescrite, car depuis la loi du 17 juin 2008, la prescription de l'action engagée sur le non respect du cahier des charges est de cinq ans et non plus de trente ans,
-elle n'est pas fondée,
-de même si l'action est fondée sur le non respect d'une règle d'urbanisme, elle est prescrite,
-la destination à l'habitation bourgeoise est prévue, et à titre d'exception, la destination commerciale, le tribunal en a tiré la bonne conséquence,
-l'installation d'auvents existait depuis plus de cinq ans lorsque l'assignation a été délivrée,
-la demande de remise en état est prescrite, et nouvelle en appel, donc irrecevable,
-le lot 604 a été construit sur la base de dispositions dérogatoires à l'article 2 qui ne peut s'appliquer
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2022.
Par conclusions de procédure du 2 mai 2022, la SCI Roquette demande à la cour:
Vu le principe de la contradiction des débats, édicté parles articles 15 et 16 du CPC et 6§1 de la CESDH,
Vu les articles 782 (anciens) et suivants du code de procédure civile
Vu la jurisprudence s'y afférant,
- rejeter purement et simplement des débats les conclusions notifiées le 22
avril 2022 pour le compte des époux [W].
-juger que les dépens suivront ceux du fond.
Il fait valoir que le délai pour répliquer à ces nouvelles conclusions était insuffisant.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur la demande de rejet des conclusions et pièces notifiées le 22 avril 2022 pour le compte des époux [W]:
Par application de l'article 802 du code de procédure civile, les conclusions post clôture sont en principe irrecevables d'office, tandis que les conclusions prises avant la clôture sont en principe recevables sauf si elles portent atteinte au principe de la contradiction découlant des articles 15 et 16 du code de procédure civile et 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, exigeant que chaque partie dispose d'un temps utile pour y répondre.
La SCI Roquette demande que les conclusions et pièces signifiées par les époux [W] le vendredi 22 avril 2022, quatre jours avant le prononcé de l'ordonnance de clôture, le mardi 26 avril 2022, soient écartées des débats.
Les parties avaient été avisées le 3 décembre 2021 que la procédure serait clôturée le 26 avril 2022.
Les dernières conclusions de la SCI Roquette dataient du 28 avril 2020 et celles des époux [W] du 28 février 2020.
En déposant des conclusions assorties d'une pièce nouvelle dont ils disposaient depuis plusieurs années, sans mettre en évidence les modifications apportées aux dernières écritures de 16 pages, alors que l'adversaire ne disposait plus que d'un seul jour ouvré pour y répliquer avant la clôture, les époux [W] ont méconnu le principe de la contradiction en mettant la SCI Roquette dans l'impossibilité d'un examen sérieux des éléments nouveaux à rechercher dans les 16 pages d'écritures, et d'y répondre en temps utile.
Dès lors les conclusions et pièce n°33 signifiées par les époux [W] le vendredi 22 avril 2022 seront écartées des débats.
Sur l'étendue de la saisine de la cour':
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
Le dispositif des conclusions des époux [W] comportent des demandes exprimées sous la forme de « dire et juger », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.
Ainsi en est-il de leurs demandes tendant à voir':
«'-dire et juger que la SCI Roquette ne respecte pas les dispositions du cahier des charges du lotissement du Domaine de Barbigoua en exploitant pas les locaux dont elle propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 à usage hôtelier, et que la mise en location desdits studios suivant baux d'habitation ne respecte pas ledit usage hôtelier par la mise en location par des baux à usage d'habitation,
-dire et juger qu'à défaut de respecter l'obligation de n'avoir qu'une seule construction et de respecter l'interdiction d'édifier des maisons jumelées la SCI Roquette est obligée de rétablir l'usage hôtelier des 12 studios construits sur son lot'».
Dès lors, la cour n'est pas saisie de prétentions de ces chefs, mais uniquement des demandes de condamnation de la SCI Roquette fondées sur les moyens précités sous forme de «'dire et juger'».
La SCI Roquette demande à la fois de «'confirmer (le jugement) en toutes ses dispositions'», mais, «'par substitution des motifs, de déclarer irrecevable la demande des époux [W] tendant à la voir condamner à rétablir l'usage hôtelier, pour prescription.'»
En dépit de cette contradiction résultant d'une demande de confirmation du jugement ayant rejeté la demande tout en sollicitant à titre principal, son irrecevabilité, la cour est saisie de la fin de non recevoir.
Sur la recevabilité de la demande de condamnation de la SCI Roquette à rétablir l'usage hôtelier du bâtiment dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 à la Croix-Valmer pour l'ensemble des douze studios dont elle est propriétaire':
La SCI Roquette invoque la prescription quinquennale de l'action exercée par les époux [W].
Dans leurs conclusions n°2 du 28 février 2020, les époux [W] ne répondent pas sur cette fin de non recevoir.
La prescription quinquennale invoquée sans référence à un article particulier, est instituée par l'article 2224 du code civil issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008.
Il prévoit que «'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'»
L'article 2227 prévoit que «'... les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'»
L'action engagée par les époux [W] est fondée sur le non respect de servitudes contenues dans le cahier des charges du lotissement, et plus particulièrement sur ses dispositions prévoyant un usage hôtelier du lot 604.
Ils se plaignent du non respect de cet usage en indiquant qu'il en est ainsi depuis au moins 2008 (page 3 de leurs conclusions).
En l'espèce, s'agissant d'une action tendant au respect des clauses du cahier des charges prévoyant des servitudes pesant sur un lot, il doit être considéré que l'action porte sur un droit réel immobilier, que la prescription est donc trentenaire, et non acquise en l'espèce.
Sur son bien fondé':
Il n'est pas discuté que le cahier des charges du domaine de Barbigoua approuvé par la commune le 3 avril 2009 a une valeur contractuelle entre les colotis, que le lot 604 de la SCI Roquette est actuellement exploité en baux d'habitation pour des studios et non en hôtellerie.
Les époux [W] invoquent les articles 2, 4 et 8 du cahier des charges selon lesquelles':
Article 2 - Style des constructions :
Les plans de construction devront s'inspirer d'un style d'habitation régional homogène avec toiture en tuiles. Des toitures à toit plat pourront être exceptionnellement autorisées si, en cas d'édification d'un étage, il apparaît qu'un toit à double pente masquerait la vue sur panorama d'un propriétaire limitrophe. Le syndicat, en pareille hypothèse, pourra subordonner l'octroi du visa à la demande du permis de construire, à l'adoption de la solution architecturale garantissant le meilleur respect de la vue des voisins.
En aucun cas les toits plats ne pourront être affectés à l'habitation, non plus qu'à l'usage de terrasse ou solarium. Ils ne pourront pas être couverts par quelque moyen que ce soit, même amovible.
La superficie des constructions devra respecter une emprise au sol de 20 % et une imperméabilité de 30 %. Elles ne devront pas dépasser la hauteur de 6,50 mètres à l'égout du toit, niveau pris au point moyen de l'immeuble par rapport au terrain naturel et comprendront au maximum un étage sur rez-de- chaussée.
La distance des constructions aux voies sera de 5 mètres minimum, de même que de chaque limite divisoire.
Article 4 - Construction Principale - Division
Seule est autorisée sur chaque lot une construction principale.
Le Domaine étant une zone résidentielle, il est interdit d'édifier des constructions autres que des maisons destinées à l'habitation bourgeoise.
Une division de lot, et une seule, avec vente de la surface et création d'un nouveau et unique lot sera autorisée si celui d'origine a une superficie supérieure à 3 000 m².
Cette division sera subordonnée à l'approbation des colotis, aux conditions de majorité légale.
Les indivisions successorales sur un lot ne pourront pas être partagées en nature et chaque lot ne pourra être transmis ou attribué que pour sa totalité à un propriétaire unique, personne physique ou morale.
Les maisons jumelées ne sont pas admises, autres que celles autorisées à la création du lotissement.
Article 8 - Établissements Interdits :
Aucune activité hôtelière, industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou assimilée ne pourra être exercée dans le Domaine, autres que celles existantes et désignées ci-après: Restaurant « la petite Auberge » formant le lot n°581B cadastré AM 90, motel « Momitel » formant le lot n°604 cadastré AR 63.
Les époux [W] font valoir que le lot n°604 bénéficiait d'un régime particulier quant aux constructions implantées parce que sa destination était celle d'un motel et non d'une ou de plusieurs habitations, qu'en ayant changé cette destination, la SCI a pu contourner les règles s'appliquant aux autres lots à usage d'habitation, notamment quant à l'interdiction de maisons jumelées ou à la superficie des constructions.
Mais, comme l'a relevé avec pertinence le premier juge, ne sont autorisées dans le lotissement que des maisons destinées à l'habitation bourgeoise, et faisant exception à la règle, deux lots déjà bâtis ont une destination commerciale.
Il sera ajouté que la formulation de l'article 8 du cahier des charges précité ne prescrit pas l'activité hôtelière de motel, mais l'autorise pour le lot n°604 à titre d'exception à la règle d'habitation bourgeoise, ce qui ne la rend donc pas obligatoire pour son propriétaire qui peut utiliser la construction édifiée à l'origine pour un motel, pour un usage d'habitation bourgeoise prévu pour tous les lots à l'exception des deux qui bénéficient d'une dérogation possible.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que l'absence d'exploitation hôtelière des locaux dont la SCI Roquette est propriétaire ne constituait pas une violation du cahier des charges.
La demande de condamnation sous astreinte de la SCI Roquette à rétablir l'usage hôtelier du bâtiment dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 pour l'ensemble des douze studios doit en conséquence être rejetée.
Sur la recevabilité de la demande de condamnation de la SCI Roquette à supprimer toutes les installations et auvents faites sur les jardinets attenants aux studios':
Cette demande était déjà formulée en première instance, comme relevé dans le résumé des prétentions des parties en page 3 du jugement.
Le fait d'invoquer un nouvel article du cahier des charges à l'appui de cette demande ne doit pas être considéré comme équivalant à une demande nouvelle qui serait irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile alors qu'il s'agit d'un moyen nouveau.
Concernant la prescription alléguée, s'agissant du non respect de servitudes instituées par le cahier des charges, la prescription trentenaire s'applique et n'est pas acquise en l'espèce.
Par conséquent, la prétention des époux [W] est recevable.
Sur son bien fondé':
A titre liminaire, il convient de souligner l'imprécision de la demande de suppression de «'toutes les installations et auvents faits sur les jardinets attenants aux studios'» qui conduirait incontestablement à des difficultés d'exécution si elle était satisfaite, d'autant plus qu'il est question tantôt de 12 studios, tantôt de 16.
Aucun document n'est produit qui permettrait de préciser ce qui devrait être supprimé.
A cet égard, les photographies (pièce 32), les constats d'huissier des 4 novembre 2008 et 13 octobre 2016 ou le rapport de [J] [V], géomètre expert n'apportent pas les précisions manquantes.
Ce dernier tend à établir que la surface totale construite serait de 507,62 m² au lieu des 391,20 m² autorisés par l'article 2 du cahier des charges précité prévoyant une superficie des constructions devant respecter une emprise au sol de 20 %.
Il est exact que l'application des 20 % de la superficie de 19a 56ca correspondant à la parcelle de la SCI Roquette, cadastrée section AR n° 63 permet une construction de 391,20 m².
Lors de la division de l'ancien lot n°462 en 4 lots, suivant autorisation de l'assemblée générale du 6 août 1983, le cahier des charges du 26 mars 1985 établi à cette occasion mentionne en son article 4 que la construction existante sur le lot 604 avait une emprise de 369 m², et rappelle que l'emprise ne doit pas dépasser 20% de la surface des terrains.
Il ressort de la lecture du cahier des charges approuvé par la commune le 3 avril 2009 que le motel et le restaurant préexistaient à son établissement.
En revanche, les documents produits ne permettent pas de déterminer si les auvents existaient depuis l'origine ou s'ils font partie des modifications apportées aux constructions existantes, sur la base du permis de construire délivré à la SCI Roquette le 18 février 2005 ou du permis modificatif en date du 3 avril 2009 pour lesquels elle a obtenu une attestation de conformité le 4 novembre 2013, correspondant à la date d'achèvement du chantier.
Eu égard à cette attestation de conformité, le rapport établi par [J] [V], géomètre expert ne peut être validé dans la mesure où il indique que les terrasses prévues dans le permis de construire ont été fermées, y compris leur extension, créant non pas une SHOB mais une SHON, ce qui n'est pas conforme au permis et éventuellement à la conformité et porterait la SHON totale à 507,62 m².
La SCI Roquette était bien consciente de la nécessité de respecter les dispositions relatives à l'emprise maximale de 20% car, dans la note établie à l'appui de son projet modificatif, elle indiquait notamment ne vouloir créer aucun appartement supplémentaire, mais rénover 4 des 12 studios existants, en les transformant en F2 par la création d'une pièce à l'étage, afin de profiter de la SHON résiduelle, sans s'étendre davantage horizontalement.
En l'état de l'ensemble de ces éléments et de l'absence de précision sur les démolitions sollicitées, il convient de rejeter la demande des époux [W].
Sur la demande de dommages et intérêts des époux [W]':
Ils sollicitent 50 000 € de dommages et intérêts à raison du trouble de jouissance généré par la modification de l'exploitation des locaux, mais ne justifient d'aucun préjudice qui serait imputable à un fait fautif de la SCI Roquette, alors que les manquements de celle-ci au cahier des charges n'ont pas été retenus.
Cette demande sera donc rejetée.
Ils sollicitent également 5 000 € sur les fondements combinés des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil à titre de dommages et intérêts.
Sans invoquer de préjudice autre que celui du coût de la procédure diligentée, ils sollicitent des dommages et intérêts en invoquant l'abus de procédure découlant d'une intention de nuire dont elle ne rapporte pas la preuve.
Or, le droit d'agir en justice ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.
Le seul fait d'avoir agi en justice au delà du délai de forclusion ne caractérise pas cet abus.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Roquette':
Elle sollicite 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d'ester en justice.
Mais le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'échec des prétentions étant insuffisant à fonder l'abus.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Ecarte des débats les conclusions et pièce n°33 signifiées par les époux [W] le vendredi 22 avril 2022,
Déclare recevables les prétentions des époux [W],
Confirme le jugement, et le précisant,
Rejette les demandes des époux [W] tendant à voir condamner la SCI Roquette à':
-rétablir l'usage hôtelier du bâtiment dont elle est propriétaire sur la parcelle cadastrée AR n°63 à la Croix-Valmer pour l'ensemble des douze studios dont elle est propriétaire,
-supprimer toutes les installations et auvents faites sur les jardinets attenants aux studios,
-payer aux époux [W] la somme de 50 000 € de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Rejette la demande de dommages et intérêts pour abus de droit d'ester en justice de la SCI Roquette à l'encontre des époux [W],
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne les époux [W] aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et à payer 3 000 euros à la SCI Roquette en application de l'article 700 du code de procédure civile, au total pour la procédure de première instance et d'appel.
Le greffier Le président
