COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 JUIN 2022
sa
N° 2022/ 297
Rôle N° RG 19/09693 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEOA7
Société PENTAGONOS
S.R.I. IMMOBILIAIRE CONCORDIA
C/
Société RESIDENCE 2 BOULEVARD DE LA CROISETTE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 15 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02385.
APPELANTES
Société PENTAGONOS, société de droit suisse, sise Höhenweg 33, CH-9000 Sankt Gallen (SUISSE)
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE
S.R.I. IMMOBILIAIRE CONCORDIA Société de droit italien, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social sis CASALE MONFERRATO (AL) - VIA DON MINZONI SNC CAP - 15033 ITALIE
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 2 BOULEVARD DE LA CROISETTE, sis 2 boulevard de la Croisette - 06400 CANNES, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGIRA-CABINET ROBALDO, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis 24-26 boulevard Dugommier 06600 ANTIBES
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Fabienne LATTY de la SCP BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022,
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La société Immobiliare Concordia et la société Pentagonos, respectivement de droit italien et de droit suisse sont copropriétaires dans l'immeuble situé à Cannes 2 boulevard de La Croisette.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 22 février 2017.
Par exploit d'huissier délivré le 27 avril 2017, ces deux sociétés ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 boulevard de La Croisette en annulation de cette assemblée générale au motif que les règles de convocation et de vote n'avaient pas été respectées.
Par jugement du 15 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grasse les a déboutées de toutes leurs demandes et les a condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
-que le syndicat des copropriétaires avait produit aux débats les photocopies des enveloppes et des preuves d'envoi en recommandé avec accusé de réception des convocations à l'assemblée générale contestée,
-sur la résolution n°14 relative à la cession de la loge du concierge, que le vote ne concernait que les modalités de la vente d'une partie commune déjà décidée en son principe lors d'une précédente assemblée générale de 2015, que les modalités ne constituaient pas un acte de disposition et que dès lors, l'article 26 de la loi ne trouvait pas à s'appliquer,
-sur la résolution n° 25 relative la mise à jour du règlement de copropriété, que l'annulation de l'assemblée générale en son entier ne pouvait être prononcée sur le fondement d'une résolution qui, seule, encourrait la nullité.
Le 18 juin 2019, la société Immobiliare Concordia et la société Pentagonos ont relevé appel de ce jugement.
Selon leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 janvier 2020, la société Immobiliare Concordia et la société Pentagonos demandent à la cour de :
-déclarer leur appel recevable,
-infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
-juger recevable leur action en contestation de l'assemblée générale du 22 février 2017,
-dire que les règles de convocation à l'assemblée générale du 22 février 2017 n'ont pas été respectées,
'dire que que les règles de vote n'ont pas été respectées lors de l'assemblée générale du 22 février 2017,
'constater qu'elles sollicitent expressément l'annulation de la résolution n°14 tendant à la vente de la loge du gardien et de la résolution n°25 tendant à la mise à jour du règlement de copropriété,
en conséquence,
'annuler la résolution n°14
'annuler la résolution n°25,
'en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
'les condamner aux dépens distraits au profit de Maître Sandrine Martinez,
'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Les sociétés appelantes font valoir essentiellement que :
'la preuve de la régularité de la convocation à l'assemblée générale n'est possible qu'en produisant l'accusé de réception de la lettre convoquant le copropriétaire ou de l'émargement,
'dès lors, les résolutions n° 14 et 25 devront être annulées,
'la résolution n°14 relative à la vente de la loge du concierge devra également être annulée en raison de la méconnaissance des règles de majorité car un double vote à la majorité de l'article 26 aurait été nécessaire, s'agissant d'un acte de disposition;
-par ailleurs, la vente des parties communes ne peut être validée qu'à partir du moment où elles ont été constituées en lots. Or, en l'espèce, la décision définitive de l'assemblée générale approuvant l'état descriptif de division n'est pas intervenue ;
-enfin, dans la mesure où la vente a été effectuée selon le processus d'appel d'offres sous plis cachetés, les copropriétaires n'étaient pas en mesure de porter une appréciation sur le prix de vente,
'sur la mise à jour du règlement de copropriété, le vote de la résolution sur le fondement de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 l'entache d'irrégularité, car le vote aurait dû intervenir à la majorité de l'article 26.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence 2, boulevard de la Croisette à Cannes demande à la cour, sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 11 du décret du 17 mars 1967, de :
'dire les sociétés appelantes recevables mais mal fondées en leur appel,
'les débouter de leurs demandes tendant à l'annulation intégrale de l'assemblée générale du 22 février 2017,
'les débouter de leur demande de nullité des résolutions n°14 et 25,
-les débouter de l'intégralité de leurs prétentions,
'confirmer en tous points le jugement dont appel,
y ajoutant,
'condamner in solidum les sociétés appelantes à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance que :
-la convocation à l'assemblée générale a été présentée aux deux sociétés appelantes le 23 janvier 2017 mais elles n'ont pas retiré ces lettres qui ont été retournées au syndic le 9 février 2017. La convocation est régulière,
'sur la cession de la loge du concierge, les sociétés appelantes ne précisent ni dans le corps de leurs conclusions ni dans le dispositif de celle-ci le numéro des résolutions qu'elles entendent voir contester,
'sur la mise à jour du règlement de copropriété : l'annulation de la résolution 25 n'est pas expressément demandée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2022.
Motifs de la décision :
A titre liminaire, il sera relevé qu'en première instance, bien qu'invoquant une irrégularité dans leur convocation en vue de l'assemblée générale du 22 février 2017 mais également une violation des règles de majorité affectant le vote des résolutions 14 et 25 de cette assemblée, les sociétés Immobiliare Concordia et Pentagonos n'avaient sollicité que l'annulation de l'assemblée générale en son entier.
En cause d'appel, elles poursuivent exclusivement la nullité des deux résolutions précitées, prétention qui était virtuellement comprise dans leur demande d'annulation présentée devant le premier juge.
1-L'article 9 du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, énonce que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
En l'espèce, pour rejeter le moyen tiré d'une méconnaissance par le syndicat des copropriétaires des règles de convocation de l'assemblée générale, le tribunal a justement retenu que ce dernier avait produit aux débats les copies des enveloppes envoyées en recommandé AR ainsi que des accusés de réception des convocations à l'assemblée générale du 22 février 2017 adressées à chacune des deux sociétés appelantes, et relevé que les enveloppes étaient revêtues de la mention « pli avisé et non réclamé ».
Dès lors, les résolutions n° 14 et 25 votées lors de l'assemblée générale du 22 février 2017 n'encourent aucune nullité de ce chef, étant relevé que même si les sociétés appelantes ne poursuivent plus la nullité de l'assemblée générale en son entier, le tribunal les en avait justement déboutées de ce chef.
2-L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, énonce que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b)la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c)Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
d)la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
En l'espèce, les sociétés appelantes poursuivent la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2017 sur le fondement d'une violation des règles de majorité résultant du texte préciété.
La résolution attaquée, intitulée « Vente loge (article 26) », qui a été adoptée, ne l'a pas été à la majorité renforcée de l'article 26.
Cela résulte, non seulement du résultat du vote, qui a permis de recueillir le vote favorable de 12 copropriétaires sur 16, représentant 5530 tantièmes sur 10000, soit 55,3% des voix, et non les deux tiers, mais également de la mention figurant suivante sur le procès-verbal d'assemblée générale « Suite à la dernière assemblée générale ordinaire du 21 décembre dernier qui n'avait pas pu traiter par manque de représentativité cette résolution est face à ce même problème ce jour, malgré la reconvocation, il est décidé en accord avec la totalité des présents et représentés de procéder à un 2ème vote à l'article 26 requalifié, afin de pouvoir traiter cette résolution ».
Or, les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public, de sorte qu'il ne peut être dérogé à leur application par un accord des copropriétaires présents et représentés lors d'une assemblée générale.
Par ailleurs, pour rejeter le moyen soulevé de ce chef par le syndicat des copropriétaire au soutien, non pas de la nullité de la résolution n°14 mais de l'assemblée générale en son entier, le jugement entrepris a retenu que lors de cette résolution, les copropriétaires ne s'étaient prononcé que sur les modalités de la vente, dont le principe avait déjà été acquis lors de la précédente assemblée générale du 8 décembre 2015.
Les sociétés appelantes produisent aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2015, dont il résulte que la résolution n° 17 relative à la vente de la loge du concierge, soumise au vote après la résolution n°16 relative à la suppression du poste de concierge qui, elle, a bien été adoptée à la majorité renforcée de l'article 26, n'a pas été adoptée.
En effet, l'assemblée générale a souhaité reporter le vote de la résolution n°17 relative à la vente de la loge du concierge à la prochaine assemblée générale, et il est mentionné sur le procès-verbal : « le point est refusé à la majorité », ce dont il se déduit, sans doute possible, que la résolution n'a pas été adoptée.
Du reste, la résolution n°17 bis de l'assemblée générale de 2015 relative aux « modalités d'affectation des sommes issues de la vente de la loge objet du point n°17 » le confirme en ces termes : « La 17ème résolution n'ayant pas été validée, cette résolution est donc sans objet. Cette résolution sera également reportée sur la prochaine assemblée générale ordinaire ».
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la résolution n°14 de l'assemblée générale du 22 février 2017 a donc porté à la fois sur le principe même de la vente de la loge du concierge et sur ses modalités, de sorte que le vote de cette résolution ne pouvait intervenir qu'à la majorité renforcée de l'article 26, et non sur le fondement d'un second vote « à l'article 26 requalifié », dont il n'est pas justifié qu'il existait, à la date du 22 février 2017, une disposition légale le permettant.
Dès lors, la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 22 février 2017 sera annulée.
3- L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, énonce que sont prises à la majorité des membres du syndicat des représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
La résolution n° 25 de l'assemblée générale du 22 février 2017, relative à la « mise à jour du règlement de copropriété (article 25/25-1) », a été adoptée par un vote intervenu à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 .
Cependant l'article 25, dans sa version applicable au litige, ne contient aucune disposition permettant ni une modification du règlement de copropriété, ni une mise à jour de celui-ci.
Du reste, au cas particulier, la « mise à jour » votée s'entend, non pas d'une adaptation du règlement aux modifications législatives ou règlementaires intervenues depuis son élaboration mais bien d'une modification en vue de son « adéquation avec votre immeuble d'aujourd'hui », et ce d'autant qu'ont également soumis au vote des copropriétaires au sein de cette même résolution les points suivants :
-l'affichage publicitaire autorisé, sous réserve que ce soit uniquement pendant les congrès ou festivités et au droit de la propriété de chacun,
-la suppression de l'impossibilité de louer en saisonnier ou en meublé,
-le courrier de Soparim pour régularisation et réunion de ses lots en un seul et même lot,
-la rectification des lots de Pragrafrance afin que ses deux lots soient mixtes (habitation/pro), car il y en a qu'un seul actuellement qui bénéficie de la double destination.
Or, la réunion de plusieurs lots en un seul affecte les modalités de jouissance des parties communes, de sorte que le vote de la résolution contestée aurait dû être recueilli sur le fondement de l'article 26 prononcée.
En conséquence, la nullité de la résolution n°25 de l'assemblée générale des copropriétaire du 22 février 2017 sera annulée.
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Par ces motifs,
La cour, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en ses dispositions appelées.
Vu l'évolution du litige devant la cour et ajoutant au jugement,
Prononce la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 2 boulevard de la Croisette du 22 février 2017.
Prononce la nullité de la résolution n°25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 2 boulevard de la Croisette du 22 février 2017.
Condamne le syndicat des copropriétaire de l'immeuble 2 boulevard de La Croisette, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Robaldo Gestion Privée, situé 26 boulevard Dugommier à Antibes 06600, aux entiers dépens d'appel, distraits au profit du conseil des sociétés appelantes qui en a fait la demande.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le greffier Le président
