COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 JUIN 2022
lv
N° 2022/ 294
Rôle N° RG 19/02632 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZJX
[J] [Z]-[G]
[H] [G]
[K] [L]
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER RÉSIDENCE LES DELPHES
C/
[X] [E]
[P] [F]
[H] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Huguette RUGGIRELLO
AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 03 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01808.
APPELANTS
Monsieur [H] [G], tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de sa mère Mme [J] [Z]-[G], décédée le 28 décembre 2019
demeurant 66 Avenue Frédéric Mistral - 83500 LA SEYNE SUR MER
représenté par Me Huguette RUGGIRELLO, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [K] [L]
demeurant 110 Boulevard Georges Clémenceau - 83110 SANARY
représenté par Me Huguette RUGGIRELLO, avocat au barreau de TOULON
APPELANT ET INTIME
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER RÉSIDENCE LES DELPHES, 169 Boulevard Louis Faraut - 83140 SIX FOURS LES PLAGES, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TOULON, SAS, dont le siège social est 560 avenue Maréchal Foch 83000 TOUOLON prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Olivier SINELLE, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [X] [E]
demeurant 334 rue de Mirondin - 83140 SIX FOURS LES PLAGES
représenté par Me Huguette RUGGIRELLO, avocat au barreau de TOULON
Madame [P] [F]
demeurant Résidence 'Le Reynier' - C3 - 206 Rue Brunette - 83140 SIX FOURS LES PLAGES
représentée par Me Huguette RUGGIRELLO, avocat au barreau de TOULON
Madame [C] [A], venant aux droits de son époux Monsieur [H] [T], décédé le 4 décembre 2017
demeurant 203 rue de la Cauquière 83140 SIX FOUR LES PLAGES
représenté par Me Huguette RUGGIRELLO, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022,
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, dénommé LES DELPHES, sis 169 boulevard Louis FARAUT à SIX FOURS LES PLAGES, est composé de quatre bâtiments A, B, C et D, et de divers autres bâtiments composés de garages, parkings et aires de stationnement dont l'un, situé au Nord de la copropriété comprend 22 garages ( lots n° 1 à 22), 24 parkings privés ( lots n° 23 à 46), 3 celliers ( lots n° 97 et 99), un emplacement pour le transformateur de l'électricité de France et un local commun pour vélos et voitures.
M. [X] [E], Mme [P] [F], M. [H] [T], M. [K] [L], et Mme [J] [Z] veuve [G] sont copropriétaires au sein du groupe de garages, parkings et aménagements situés au Nord de la Résidence LES DELPHES.
En 2006, des désordres d'infiltrations et des insuffisances structurelles ont affecté les garages de ce bâtiment, emportant interdiction pour les copropriétaires concernés de stationner sur les places de parking se trouvant sur les toits de ces garages.
La nécessité pour le syndicat des copropriétaires de faire procéder à des travaux pour remédier aux désordres n'est pas contestée, mais la mise en oeuvre de ces travaux a tardé, entraînant diverses condamnations en justice du syndicat, à des frais et intérêts ainsi qu'à réaliser les travaux susmentionnés, qui depuis ont été exécutés.
Un litige persiste entre les copropriétaires, demandeurs à la présente procédure, et le syndicat des copropriétaires quant à la répartition par ce dernier des charges liées aux frais de procédure ainsi qu'au coût des travaux, mis à la charge des seul copropriétaires ayant bénéficié des travaux litigieux, suivant une clé de répartition contestée par les copropriétaires susvisés.
Par acte d'huissier en date du 03 mars 2016, [X] [E], Mme [P] [F], M. [H] [T], M. [K] [L], Mme [J] [Z] veuve [G] et son fils M. [H] [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES, représenté par son syndic en exercice la SARL AZUR PROVENCE, devant le tribunal de grande instance de Toulon, aux fins d'obtenir, notamment, la nullité de la répartition des charges opérée pour les exercices 2008 à 2015, la fixation d'une nouvelle répartition des charges et le remboursement du trop perçu dû à la répartition illicite des charges envers les copropriétaires concernés.
Par jugement contradictoire en date du 03 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a:
- rejeté l'action en nullité de la répartition des charges opérée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES,
- rejeté la demande de fixation d'une nouvelle répartition des charges conforme au deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété,
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de remboursement du paiement des charges de travaux présentées pour les exercices 2008, 2009, 2010 et pour la période antérieure au 03 mars 2011,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à M. [X] [E] la somme totale de 1.975,56 €,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à Mme [P] [F] la somme totale de 1.975,56 €,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à M. [H] [T] la somme totale de 18.126,73 €,
- débouté M. [H] [G] de l'intégralité de ses demandes de condamnation à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES,
- constaté qu'aucune prétention n'est émise par Mme [J] [Z] veuve [G],
- débouté M. [K] [L] de l'intégralité de ses demandes de condamnation à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES,
- débouté [X] [E], Mme [P] [F] et M. [H] [T]de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à verser à [X] [E], Mme [P] [F] et M. [H] [T] la somme de 400 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES, M. [H] [G] et M. [K] [L] de leurs prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES aux dépens.
Par déclaration en date du 14 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES a interjeté appel de ce jugement.
M. [K] [L], Mme [J] [Z] veuve [G] et M. [H] [G] ont également formalisé une déclaration d'appel le 26 février 2019.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 30 août 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 5 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES, pris en la personne de son syndic en exercice la société AZUR PROVENCE, demande à la cour de:
A titre principal :
- dire et juger que le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES en date du 26 novembre 1963 constitue parties communes spéciales notamment les fondations, les gros murs, le gros 'uvre des planchers du bâtiment à usage de garages composant ledit ensemble immobilier ;
- dire et juger que la création de parties communes spéciales, par le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES, a pour corollaire l'instauration de charges de communes spéciales ;
- dire et juger que, par son assemblée générale du 1er juillet 2009, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LE DELPHES a décidé de renvoyer la question de la réparation des dommages d'infiltrations affectant le bâtiment à usage de garage, aux propriétaires de lots au sein dudit bâtiment ;
- dire et juger que, lors de son assemblée générale restreinte du 3 septembre 2013, les propriétaires de lots à usage de garages, au sein de la copropriété de l'ensemble immobilier LES DELPHES, ont décidé d'exécuter les travaux de réparation propres à remédier aux
désordres d'infiltrations, visés par l'ordonnance de référé du 2 avril 2010, ont choisi l'intervenant au titre desdits travaux et défini les modalités de leur règlement ;
- dire et juger que le coût des travaux de réparation des infiltrations affectant le bâtiment à usage de garages, auquel le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES, a été condamné, selon ordonnance de référé du 2 avril 2010, doit être
réparti en charges communes spéciales ;
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions présentées par M. [X] [E], Mme [P] [F] et Mme [C] [A] veuve [T] ;
- dire et juger irrecevables, et pour le moins infondés, Mme [C] [A] veuve [T] , M. [H] [G] et M. [K] [L] en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions présentées à l'encontre du syndicat des
copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES ;
- débouter M. [H] [G] et M. [K] [L] en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES et confirmer, en ce sens, le jugement
rendu, le 3 janvier 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon;
- réformer le jugement rendu, le 3 janvier 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon, en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES à payer à M. [X] [E] la somme de 1.975,56 €, à Mme [P] [F] la somme de 1.975,56 € et à M. [H] [T], aux droits duquel intervient Mme [C] [A] veuve [T], la somme de 18.126,73 € ;
- dire et juger irrecevable, comme ne se rattachant pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la demande tendant à voir déclarer nulle et de nul effet l'assemblée générale du 3 septembre 2013;
- rejeter la demande tendant à voir déclarer nulle et de nul effet l'assemblée générale du 3 septembre 2013;
- dire et juger que la cour ne peut pas prononcer la nullité de la répartition des charges effectuées par le syndic, ni même fixer une nouvelle répartition, dès lors qu'il ne statue pas à propos des stipulations du règlement de copropriété;
- débouter M. [X] [E], Mme [P] [F] et Mme [C] [A] veuve [T] de leurs demandes tendant à voir prononcer « la nullité de la répartition des charges opérée par le syndic, la société AZUR PROVENCE, pour les exercices 2008 à 2015 » et à voir fixer « une nouvelle répartition des charges conforme au deuxième alinéa de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété », et confirmer, en ce sens, le jugement rendu le 3 janvier 2019, par le tribunal de
grande instance de Toulon ;
- dire et juger, irrecevables, et pour le moins infondés, M. [X] [E], Mme [J] [Z], veuve [G], Mme [P] [F], Mme [C] [A] veuve [T], M. [K] [L] en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- débouter M. [X] [E], M. [H] [G], Mme [P] [F], Mme [C] [A] veuve [T], M. [K] [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- rejeter toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES ;
A titre subsidiaire :
- dire et juger irrecevables, comme étant prescrites, les prétentions présentées par M. [X] [E], Mme [P] [F] et Mme [C] [A] veuve [T], tendant à voir rembourser le paiement des charges de copropriété présentées pour les exercices 2008, 2009, 2010, et pour la période antérieure au 3 mars 2011;
- dire et juger, dans l'hypothèse où la cour devait fixer une nouvelle répartition des charges de copropriété, qu'une telle répartition ne pourra valoir que pour l'avenir, et ne pourra prendre effet qu'à compter de la décision ou la date à laquelle elle aura acquis l'autorité de la chose jugée;
- dire et juger irrecevables, et pour le moins infondés, M. [X] [E], M. [H] [G], Mme [P] [F], Mme [C] [A] veuve [T], M. [K] [L] en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- débouter M. [X] [E], M. [H] [G], Mme [P] [F], Mme [C] [A] veuve [T], M. [K] [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- rejeter toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES ;
En toute hypothèse :
- réformer le jugement rendu le 3 janvier 2019, en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES à payer à M. [X] [E], à Mme [P] [F] et à M. [H] [T] la somme de 400€, chacun, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum M. [X] [E], M. [H] [G], Mme [P] [F], Mme [C] [A] veuve [T], M. [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence LES DELPHES la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il rappelle que l'article 3 du règlement de copropriété créé des parties communes spéciales, qu'il précise que les choses et parties communes sont réparties différemment entre les copropriétaires suivant qu'elles appartiennent à la totalité d'entre eux, de sorte que chacun des bâtiments constitue une partie commune spéciale, que ce règlement constitue parties communes spéciales les fondations, les gros murs et les hourdis de ces planchers de chacun des bâtiments composant ledit ensemble immobilier. Il en tire pour conséquence que les fondations, le plancher et le gros oeuvre du bâtiment à usage de garages, qui est matériellement distinct des autres bâtiments à usage d'habitation et objet des travaux de réparation en litige, s'analysent en des parties commune spéciales. Il relève qu'il n'est pas contesté que les travaux litigieux ont concerné les seuls garages composant le bâtiment situé au Nord de la copropriété, qu'il s'agit donc de travaux affectant des parties communes spéciales devant être répartis conformément au règlement de copropriété, entre les seuls propriétaires de lots au sein dudit bâtiment. Il soutient que l'existence de parties communes spéciales a pour corollaire de charges spéciales, alors même qu'ellesne seraient pas prévues par le règlement de copropriété et donc leur répartition entre les propriétaires du bloc concerné, que dès lors que le règlement de copropriété prévoit que les fondations, les gros murs et le gros oeuvre des planchers constituent des parties communes spéciales de chacun des bâtiments la composant, une telle création a pour conséquence l'instauration de charges spéciales.
Il expose qu'il avait autorisé son syndic à convoquer une assemblée générale restreinte, composée des seuls propriétaires des lots à usage de garage afin qu'ils décident de l'exécution des travaux les concernant, que les copropriétaires de chaque bâtiment au sein d'une copropriété peuvent valablement tenir des assemblées spéciales pour les questions concernant leurs seules parties communes spéciales, de sorte que la régularité des assemblées spéciales des 08 février 2010 et 03 février 2013 n'est pas critiquable, d'autant que les intimés, membres de cette assemblée restreinte, n'ont pas contesté les décisions adoptées qui leur sont donc opposables.
Il précise que les travaux ont concerné le plancher haut du bâtiment à usage de garage qui sert d'aire de stationnement et non comme le prétend la partie adverse le sol de la copropriété, que dans ces conditions, la condamnation prononcée à l'encontre de la copropriété à exécuter des travaux de réparation doit être répartie entre les seuls copropriétaires du bâtiment concerné et le fait que les travaux aient été réalisés en exécution d'une ordonnance de référé ne change rien au fait que leur coût doit se répartir en charges communes spéciales.
S'agissant de la contestation de l'assemblée générale restreinte du 03 septembre 2013 formée par les copropriétaires en cours d'instance, il observe que:
- l'article 24 de la loi du 10 du 10 juillet 1965 permet la tenue d'une telle assemblée,
- cette assemblée à laquelle ils ont assisté, a voté à l'unanimité l'exécution des travaux querellés et choisi le prestataire devant les exécuteur,
- les résolutions votées sont donc exécutoires de plein droit, étant souligné que cette assemblée n'a pas modifié la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété mais au contraire a appliqué ce dernier en imputant qu'aux propriétaires des seuls lots à usage de garage la dépense correspondant et les intéressant exclusivement,
- les demandeurs étaient irrecevables à solliciter du tribunal qu'il déclare nulle et de nul effet l'assemblée restreinte du 03 septembre 2013, s'agissant d'une demande incidente qui ne se rattachait pas aux prétentions originaires et qui ne pouvait être présentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires représentant l'ensemble des copropriétaires.
Il s'oppose à toute nullité de la répartition des charges aux motifs que la répartition effectuée par le syndic n'est pas irrégulière car conforme au règlement de copropriété et que le tribunal ne peut faire droit à une telle demande, ni même fixer une nouvelle répartition, dès lors qu'il ne statue pas à propos des stipulations du règlement de copropriété.
Il considère que les prétentions présentées pour le compte de l'indivision [G] sont irrecevables, que M. [H] [G] n'a jamais agi pour le compte de l'indivision et n'a donc pas qualité pour solliciter le remboursement de sommes qui ont été payées pour le compte de l'indivision qu'il forme avec sa mère.
Il fait en outre valoir que:
- M. [H] [G] et M. [K] [L] ne rapportent pas la preuve ni d'avoir payé les charges dont ils sollicitent le remboursement, ni du montant exact de leurs prétentions indemnitaires,
- en tout état de cause, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que les demandes présentées pour la période antérieure au 03 mars 2011, étaient prescrites,
- s'agissant de Mme veuve [T], M. [E] et Mme [F], ces derniers ne rapportent pas non plus la preuve d'avoir réglé les somme en cause, le premier juge ayant sur ce point inversé la charge de la preuve.
M. [X] [E], Mme [P] [F], Mme [C] [A] veuve de M. [H] [T], intimés, M. [H] [G] et M. [K] [L], appelants, suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2020, demandent à la cour de:
- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DELPHES en la personne de son syndic en exercice la SARL AZUR PROVENCE de son appel comme dépourvu de tout fondement,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et juge que ni le règlement de copropriété ni ses modificatifs ni une quelconque décisions devenue définitive d'une assemblée générale ne prévoit que les frais de procédure à la charge du syndicat constitueraient une charge de copropriété spéciale,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que c'est à tort que le syndicat a réparti les charges litigieuses entre les seuls copropriétaires concernés et qu'en conséquence les charges relatives aux travaux de réfection des garages et parkings sont des charges communes qui doivent être réparties sur 1'ensemble des copropriétaires soit 10.000 tantièmes de copropriété,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DELPHES en la personne de son syndic à rembourser aux copropriétaires concernés les sommes appelées au titre de la répartition illicite des charges, pour la période de 2011 à 2017 en tenant compte des décomptes actualisés :
1. Concernant le trop perçu au titre des frais de procédure :
* 683,73 € à M. [E]
* 683,73 € à Mme [F]
* 6.837,71 € à Mme [T]
2. Concernant le trop perçu au titre des travaux :
*1.512,55 € à M. [E]
* 1.512,55 € à Mme [F]
* 15. 125,44 € à Mme [T].
- recevoir M. [H] [G] et M. [K] [L] en leur appel.
- le dire régulier en la forme.
Au fond,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [H] [G] de ses demandes.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES DELPHES en la personne de son syndic à payer à M. [H] [G] en sa qualité de copropriétaire somme de 24.080,32 € au titre du trop-perçu des charges procédure et travaux.
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] [L] de ses demandes.
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES DELPHES en la personne de son syndic à payer à M. [K] [L] la somme de 13.l73,73 €.
- assortir l'exécution de la décision a intervenir, d'une astreinte de 50 € par jour de retard qui commencera à courir, quinze jours après la notification de la décision à intervenir.
- condamner le syndic à payer à chacun des intimés et des appelants une somme de 1.000 € a titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
- dire et juger que M. [X] [E], Mme [P] [F], Mme [C] [T], M. [H] [G] et M. [K] [L] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DELPHES à payer à M. [X] [E], Mme [P] [F], Mme [C] [T], à M. [H] [G] et à M. [K] [L] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DELPHES aux dépens de l'instance.
Ils invoquent une mauvaise répartition des charges liées aux frais de procédure, en soutenant qu'il s'agit de charges communes, comme l'a retenu à juste le tribunal:
- ni le règlement de copropriété, ni ses modificatifs, ni une décision définitive d'assemblée générale ne prévoient que les frais de procédure à la charge du syndicat constituent une charge de copropriété spéciale,
- le dysfonctionnement du syndicat est à l'origine des condamnations et il est de jurisprudence constante que de tels frais entrent dans la catégorie des charges relatives à l'administration de l'immeuble, à savoir des charges communes auxquelles tous les copropriétaires sont tenus,
- il n'existe aucune prévision contraire dans les actes de propriété ( règlement initial et ses modificatifs),
- au visa de des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, de telles charges doivent être supportées par l'ensemble des copropriétaires et c'est en contravention directe avec ces dispositions légales que le syndicat appelant a réparti de façon arbitraire les condamnations prononcées à son encontre, sur les seuls propriétaires des garages de places de stationnement côté Nord de la copropriété
- dès lors que la condamnation du syndicat est motivée par une carence de sa part dans l'exécution des obligations lui incombant, la qualification de partie commune générale ou spéciale est sans incidence sur la répartition des charges y afférente, une telle charge ne pouvant reposer que sur certains de ses membres.
Ils déplorent également une mauvaise répartition des charges liées aux travaux:
- la présence de parties communes spéciales n'engendre pas obligatoirement celle de charges spéciales dès lors que la modification de la répartition des charges ne peut provenir que des stipulations du règlement de copropriété ou d'un vote unanime de l'assemblée,
- le règlement de copropriété n'a pas instauré de parties communes spéciales pour les locaux communs, les garages et l'emplacement du transformateur et ne prévoit pas la création de blocs d'immeubles constituant des parties communes spéciales propres à chaque bloc,
- les garages ne constituent pas un bâtiment au sens du règlement de copropriété et en représentent que la seule quote-part des parties communes et terrain
- les travaux litigieux doivent être financés par l'ensemble des lots,
- le règlement de copropriété énonce que les parties communes comprennent la totalité du sol,
- en l'absence de modification de la répartition des charges au cours d'une assemblée générale, le règlement de copropriété a nécessairement vocation à s'appliquer,
- dès lors que les garages ne constituent pas un bâtiment spécifique, une décision les concernant ne saurait entraîner une modification de la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété et la loi,
- aucune des assemblées dites spéciales n'ont porté sur une modification de la répartition des charges, qui en toute hypothèse exigeait un vote unanime de tous les copropriétaires.
Ils concluent au bien fondé des appels interjetés par:
- M. [H] [G] qui en raison du décès de sa mère, Mme [J] [Z] veuve [G] le 28 décembre 2019, est désormais seul propriétaire des biens, de sorte que sa qualité de copropriétaire ne souffre d'aucune discussion,
- M. [K] [L] qui n'a pas à produire de preuve de ses paiements, la production des décomptes de répartition des charges et des appels de fonds étant suffisante.
Ils précisent que pour chaque copropriétaire, ils communiquent toutes les pièces comptables fondant leur demande en restitution des sommes indûment versées par eux au titre des charges de procédures et de travaux et produisent un nouveau décompte sur la période d'avril 2011 à avril 2017, tenant compte de la prescription des demandes de remboursement sur la période de 2008 au 3 mars 2011, telle que retenue par le tribunal et qu'ils ne contestent pas.
La procédure a été clôturée le 10 mai 2022.
MOTIFS
En cause d'appel, les dispositions du jugement querellé ayant:
- rejeté l'action en nullité de la répartition des charges opérée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES,
- rejeté la demande de fixation d'une nouvelle répartition des charges conforme au deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété,
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de remboursement du paiement des charges de travaux présentés pour les exercices 2008, 2009, 2010 et pour la période antérieure au 03 mars 2011,
ne font l'objet d'aucune discussion par les parties et seront donc purement et simplement confirmées.
Le présent litige porte sur la contestation émise par certains copropriétaires au sein du groupe de garages, parkings et aménagements situés au Nord de la Résidence LES DELPHES de la répartition des charges opérée par le syndicat des copropriétaires concernant les frais de procédure et le coût des travaux. Plus particulièrement ces copropriétaires estiment qu'il s'agit de charges communes qui doivent être réparties sur l'ensemble des copropriétaires et non pas uniquement sur les seuls propriétaires des garages, parkings et du cellier ayant bénéficié des travaux ( au Nord de la copropriété).
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînés par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales, et de verser au fonds travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Il convient de préciser qu'en l'absence de dispositions spéciales prévues au règlement de copropriété ou d'une résolution définitive d'une assemblée générale des copropriétaires, ou exception prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les dépens de toute nature et les frais occasionnés à l'occasion d'une procédure constituent des charges communes qui doivent être réparties sur l'ensemble des copropriétaires.
En effet, de tels frais constituent des charges relatives à l'administration des parties communes auxquelles tous les copropriétaires sont tenus.
En l'espèce, l'article 8 du règlement de propriété de la résidence LES DELPHES en date du 26 novembre 1963 énumère les charges communes comprenant notamment ' les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat'.
Les différentes modificatifs intervenus ne sont pas venus remettre en question les termes du règlement de copropriété initial sur ce point.
En l'absence de prévision contraire contenue dans les actes de la copropriété, ni d'assemblée générale définitive, les frais de procédure ne peuvent pas constituer une charge de copropriété spéciale. Ils doivent donc s' analyser comme des charges relatives à l'administration des parties communes à répartir entre tous les copropriétaires conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.
C'est vainement que l'appelant prétend être fondé à répartir de tels frais entre les seuls copropriétaires des garages et parkings côté Nord au motif qu'il s'agirait de parties communes spéciales alors qu'il ressort des pièces produites et notamment de l'arrêt de la cour d'appel de céans du 23 août 2013 confirmant une ordonnance de référé du 3 mai 2013, que les condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires sont la conséquence de son inertie fautive et donc d'un dysfonctionnement qui lui est imputable, de sorte que la charge de telles condamnations ne peut, en tout état de cause, peser que sur certains de ses membres.
S'agissant de la répartition des charges liées aux travaux et comme l'a rappelé à juste titre le premier juge, il est admis que puissent être définies au sein des charges dites ' générales' , des charges propres à chaque bâtiment lorsqu'une copropriété comporte plusieurs bâtiments distincts.
L'examen du règlement de copropriété met en évidence que la copropriété se divise d'une part, en quatre bâtiments, A, B, C et D et, d'autre part un ensemble composé de garages et de parkings. Il existe en conséquence une distinction parfaitement claire entre les garages ( et autres constructions tels le transformateur et le local à vélo) et les bâtiments à proprement parler, au nombre de 4 ( A, B, C et D) .
Il est précisé en page 15 que ' Les lots ci-dessus désignés figurent avec les millièmes des parties communes à chaque bâtiment et des parties communes à l'ensemble de la copropriété, dans le tableau ci-après établi'
Le tableau qui suit comprend deux colonnes:
- la première intitulée ' QP parties communes ensemble et terrain'
- la seconde ainsi libellée 'QP parties communes par bâtiment'
La colonne 'QP parties communes par bâtiment' n'est pas renseignée s'agissant des garages et parkings qui sont situés au Nord du terrain mais uniquement la colonne ' QP parties communes ensemble et terrain'.
La colonne 'QP parties communes par bâtiment' est uniquement renseignée pour les lots consistant en des appartements des quatre bâtiments.
L'article 3 du règlement de copropriété ' Choses et parties communes' stipule que:
' Les choses et parties communes sont réparties différemment entre les copropriétaires, suivant qu'elles appartiennent à la totalité d'entre eux, sans exception, ou à des groupes des groupes de copropriétaires seulement ( suivant la situation des lots considérés ou l'usage de divers éléments d'équipement).
1. Choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exceptions: Elles appartiennent indivisément dans la proportion des millièmes indiqués dans l'état descriptif de division de l'article 2 et du tableau qui y fait suite.
Elles comprennent:
- la totalité des sols (...)
2. Choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment (...)
3. Les éléments d'équipement communs (....)'
L'article 8 du règlement de copropriété ' Enumération et répartition des charges communes' énonce que:
' Les charges communes à l'ensemble ou à des groupes de copropriétaires sont énumérées et réparties conformément au tableau ci-dessous qui comprend dans ses deux colonnes:
- Colonne n°1: Toutes les charges qui sont communes à l'ensemble des copropriétaires sans exception, c'est à dire: les dépenses afférentes au sol (...) aux locaux des services communs à l'ensemble de la copropriété ( transformateur...)
Ces charges sont réparties au prorata des millièmes généraux.
- Colonne 2: Toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment sont réparties dans la colonne n° 2 par millièmes à l'intérieur de chaque bâtiment. Elles n'incombent évidemment qu'aux propriétaires des lots situés dans chaque bâtiment concerné'
Or, il ressort du tableau de répartition que les garages figurent uniquement dans la colonne 1 et ne représentent que la seule quote-part des parties communes ensemble et terrain.
Le règlement de copropriété opère donc une distinction entre:
- l'existence de charges générales communes et communes à tous,
- l'existence de charges générales spéciales à chaque bâtiment ( A, B, C et D),
- l'existence de charges spéciales au sens de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les garages et parkings relèvent incontestablement de la catégorie des charges à tous les copropriétaires.
Au demeurant, les travaux litigieux ont porté sur la reprise de l'étanchéité de la dalle de couverture des garages et ont donc concerné le sol de la copropriété. Leur coût fait partie des charges communes générales ( colonne 1 du règlement de copropriété) et à ce titre, doit être réparti sur l'ensemble des copropriétaires.
Enfin, il n'est justifié d'aucune résolution votée à l'unanimité par l'assemblée générale des copropriétaires dérogeant à la répartition des charges telle que prévue au règlement de copropriété.
C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires a réparti les charges litigieuses entre les seuls copropriétaires des garages et parkings.
Les charges relatives aux frais de procédure et aux travaux de réfection des garages et parkings situés au Nord de la copropriété doivent donc être réparties sur l'ensemble des copropriétaires, soit 10.000 tantièmes de copropriété.
Chaque copropriétaire est donc fondé à requérir le remboursement des sommes indûment versées par lui en vertu de la répartition illicite des charges.
En cause d'appel, il est versé, pour chaque copropriétaire, aux débats et sur la période non prescrite:
- les situations des copropriétaires de 2012 à 2017 établies par le syndic,
- les décomptes annuels de charges et les justificatifs de paiement de charge pour chaque copropriétaire arrêtés en 2019.
Sur les demandes de M. [E]
Il est établi au regard des pièces susvisées outre des tableaux établis distinguant d'une part les frais de procédure, d'autre les charges travaux et comportant à chaque fois le calcul des sommes payées en vertu de la répartition illicite opérée par le syndicat et de la participation effectuée avec une répartition sur l'ensemble des copropriétaires que M. [E] est fondé à solliciter le remboursement des sommes suivantes:
- charges de procédure: 683,73 €
- charges de travaux: 1.512,55 €
soit un total de 2.196,28 €
Il y a lieu de préciser que le relevé comptable des paiements effectués par ce dernier est confirmé par la situation des copropriétaires établie par le syndic chaque année, de sorte que l'appelant ne peut utilement soutenir qu'il ne rapporte pas la preuve des règlements opérés.
Sur les demandes de Mme [F]
Au regard des développements qui précèdent, celle-ci produisant, comme pour M. [E], toutes les pièces justificatives ainsi que des tableaux précis établis de la même manière, sa créance est justifiée à hauteur de:
- charges de procédure: 683,73 €
- charges de travaux: 1.512,55 €
soit un total de 2.196,28 €
Sur les demandes de Mme [T], venant aux droits de M. [H] [T], décédé le 4 décembre 2017
Il convient de préciser que si le compte de ce copropriétaire était débiteur en 2017 à hauteur de 44.252,35 € et en 2018 à hauteur de 46.558,20 €, Mme [T] justifie par la production des pièces n° 48 et 49 être désormais à jour de ses charges.
Pour les mêmes motifs, elle est fondée à réclamer le remboursement des sommes suivantes:
- charges de procédure: 6.837, 71 €
- charges de travaux: 15.125, 44 €
soit un total de 21.963, 15 €
Sur les demandes de M. [L]
Sa demande est, pour sa part, justifiée à hauteur de:
- charges de procédures: 4.102, 46 €
- charges travaux: 9.071, 27 €
soit un total de 13.173,73 €
Comme pour les précédents copropriétaires, le relevé comptable des paiements effectués par ce dernier est confirmé par la situation des copropriétaires établie par le syndic chaque année, de sorte que la preuve des paiements opérés est bien rapportée.
Sur les demandes de M. [G]
Le premier juge a rejeté sa demande au motif qu'il ne justifiait pas de sa qualité de copropriétaire au sein de la copropriété LE DELPHES, les pièces produites faisant état uniquement de Mme [J] [G].
Il n'est pas contesté que Mme [J] [G] née [Z] est décédée le 28 décembre 2019. M. [H] [G] communique l'attestation de dévolution successorale de la défunte ( pièce 51) démontrant qu'il est seul propriétaire des biens et sa qualité de copropriétaire sur les lots appartenant à sa mère décédée est donc établie.
Sa demande est fondée à hauteur des montant suivants:
- charges de procédure : 6.794, 10 €
- charges de travaux: 17.286, 22 €
soit un total de 24.080, 32 €
Les copropriétaires réclament en outre l'allocation d'une somme de 1.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.
Toutefois, si effectivement la répartition des charges mise en place par le syndicat des copropriétaires ne respecte pas les stipulations du règlement de copropriété, ils ne rapportent pas la preuve de la réalité du dommage qu'ils invoquent leur permettant de réclamer une indemnisation complémentaire au remboursement des charges indûment payées.
Le présent arrêt étant exécutoire de plein droit, il n'y a pas lieu d'assortir les condamnations pécuniaires du prononcé d'une astreinte.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon déféré en ce qu'il a:
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à M. [X] [E] la somme totale de 1.975,56 €,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à Mme [P] [F] la somme totale de 1.975,56 €,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à M. [H] [T] la somme totale de 18.126,73 €,
- débouté M. [H] [G] de l'intégralité de ses demandes de condamnation à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES,
- débouté M. [K] [L] de l'intégralité de ses demandes de condamnation à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES,
Et statuant à nouveau sur ces points:
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à M. [X] [E] la somme totale de 2.196, 28 €,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à Mme [P] [F] la somme totale de 2.196, 28 €,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à Mme [C] [A] veuve [T], venant aux droits de M. [H] [T], la somme totale de 21.963,15 €,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à M. [K] [L] la somme totale de 13.173, 73 €,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES DELPHES à payer à M. [H] [G] la somme totale de 24.080,32 €,
Y ajoutant,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DELPHES à payer à M. [X] [E], Mme [P] [F], Mme [C] [T], à M. [H] [G] et à M. [K] [L] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DELPHES aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [X] [E], Mme [P] [F], Mme [C] [T], à M. [H] [G] et à M. [K] [L] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
