COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
sa
N° 2022/ 280
N° RG 21/14484 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHA5
Syndic. de copro. EST MARSEILLAIS PARCELLE 79
C/
[K] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dorothée SOULAS
SELARL LEX PHOCEA,
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 22 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02083.
APPELANT
Syndicat des copropropriétaires de l'ensemble IMMOBILIER EST MARSEILLAIS PARCELLE 79, sis 86, bd Pont de Vivaux - 13010 MARSEILLE/FRANCE, représenté par son syndic judiciaire la SELARL AJASSOCIES, dont le siège est sis 10-12 allée Pierre de Coubertin - 78000 VERSAILLES, prise en son établissement de Marseille, sis 376, avenue du Prado Résidence Le Ribera Immeuble E - 13008 Marseille, lui-même pris en la personne de son représentant légal y domicilié, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 14 novembre 2017.
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011958 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE , plaidant
INTIMEE
Madame [K] [B]
demeurant 86 boulevard de Pont de Vivaux BT 11 EST MARSEILLAIS - 13010 MARSEILLE
représentée par Me Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [K] [B] est propriétaire d'un appartement au sein de l'immeuble en copropriété Groupe Est Marseillais situé 86 Pont de Vivaux 13010 Marseille. Revendiquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat l'a fait assigner selon procédure accélérée au fond le 25 mai 2021 devant le tribunal judiciaire de Marseille en paiement d'une somme de 10'232,95 € au titre des charges échues et de 1402,77 € au titre des charges àvenir.
Mme [K] [B] s'est opposée en majeure partie à la demande en invoquant d'une part la prescription partielle de la créance et d'autre part une surconsommation d'eau non imputable à son local ; elle s'est reconnue débitrice de la somme de 1381,85 €.
Accueillant cet argumentaire, le tribunal judiciaire de Marseille selon jugement contradictoire du 22 septembre 2021 a :
'condamné Mme [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 2558,81 € au titre de l'arriéré de charges arrêtées au 2 mars 2021 et celle de 1240,86 € au titre des charges à venir et exigibles soit la somme totale de 3799,67 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021 ;
'dit que la condamnation s'entend en deniers ou quittances ;
'rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné Mme [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 €
en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné la même aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Groupe Est Marseillais a régulièrement relevé appel de cette décision le 13 octobre 2021 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2021 de:
vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile,
vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 36 du décret du 17 mars 1967,
'réformer la décision déférée ;
'condamner Mme [K] [B] au paiement de la somme de 10'863, 70 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2021 ;
'condamner Mme [K] [B] au paiement de celle de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
' condamner la même au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner Mme [K] [B] aux dépens.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que le jugement ne contient aucune motivation en violation de l'article 455 du code de procédure civile et qu'ainsi le premier juge ne pouvait réduire sa demande sans motif, qu'au 24 mai 2011 la dette antérieure de l'intimée était éteinte, que les paiements contemporains qu'elle a effectués ont interrompu la prescription, qu'en revanche sa réclamation relative à une surconsommation d'eau est prescrite s'agissant de comptes arrêtés en 2012 et qu'enfin le règlement de la somme de 1360€ au seul vu de trois chèques n'est pas justifié.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, Mme [K] [B] demande à la cour de :
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts et l'infirmer pour le surplus ;
'déclarer prescrite l'action en paiement des charges de 2009 et 2010 à concurrence de 2083,92€;
'ramener l'arriéré de charges dues à la somme de 1381,85 €;
'débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes
'le condamner à payer la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le syndicat aux dépens.
Mme [K] [B] soutient principalement que la loi Elan a ramené à cinq ans le délai de prescription en matière de copropriété, que les règlements opérés en 2011 correspondent aux appels trimestriels de fonds de cette même année et non aux trimestres échus en 2009 et 2010, que le créancier ne s'étant pas plus manifesté, il convient de faire application de l'article 1256 du code civil, que le surplus correspond pour l'essentiel à une surconsommation d'eau erronée correspondant à plus de 4000 m³ alors qu'elle vit seule dans son appartement, que le syndic n'a fait preuve d'aucune diligence auprès du fournisseur, qu'une défense au fond échappe à la prescription et qu'enfin le syndicat n'a pas tenu compte de trois chèques de paiement établis en avril 2006, mai et juin 2017.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 19 avril 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
Compte tenu de graves difficultés financières affectant la copropriété, son syndicat fait l'objet d'une administration judiciaire depuis le 19 juin 2017 renouvelée par ordonnances successives du président du tribunal judiciaire de Marseille dont la dernière en date du 11 mars 2021.
Au soutien de sa demande en paiement, l'administrateur judiciaire produit notamment :
-les ordonnances de prorogation précitées,
-un relevé de matrice cadastrale,
-des extraits du grand livre et des états de dépenses annuelles,
-une mise en demeure par courrier recommandé du 2 mars 2021 réceptionné par Mme [K] [B] le 3 mars 2021,
-le règlement de copropriété,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des 16 janvier 2014 et 25 novembre 2015 approuvant les comptes,
-les procès-verbaux des décisions prises par l'administrateur judiciaire en date des 11 mars et 7 septembre 2020,
-des extraits du compte individuel de Mme [K] [B] arrêté au 2 mars, 23 juillet et 16 novembre 2021.
Cette dernière ne conteste pas les comptes de l'administrateur judiciaire ni les dépenses de la copropriété en leur principe mais reprend devant la cour les moyens de droit soutenus devant le premier juge qui ont été visiblement accueillis par l'admission partielle de la demande du syndicat, il est vrai en l'absence de toute motivation.
S'agissant de la prescription, la loi du 23 novembre 2018 a étendu à la copropriété le délai de droit commun de cinq ans en matière d'actions mobilières par modification de l'article 42 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis ; aux termes de l'article 2222 du code civil, lorsqu'une loi réduit un délai de prescription ou de forclusion, ce nouveau délai court immédiatement sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, soit en l'espèce dix ans.
L'assignation introductive d'instance datant du 25 mai 2021, l'intimée soutient à bon droit en application de ces dispositions que toutes créances antérieures au 24 mai 2011 sont prescrites.
Pour s'y opposer, le syndicat objecte de paiements contemporains valant selon lui reconnaissance de dette ; cet argumentaire n'est pas pertinent dès lors qu'un compte individuel de copropriétaire fonctionne nécessairement en lignes débitrices (appels de fonds) et créditrices (paiements, régularisations de charges), que le solde est tantôt débiteur, tantôt créditeur et que l'article 1256 ancien du code civil alors applicable ( aujourd'hui 1342-10) prévoit qu'à défaut d'indication du débiteur l'imputation de ses paiements s'opère en présence de plusieurs dettes échues sur celles dont il avait le plus intérêt à s'acquitter. En l'occurrence, Mme [K] [B] fait valoir utilement qu'elle avait intérêt à régler en 2011 les appels de fonds de cette même année et à laisser prescrire les appels antérieurs.
Par ailleurs, les extraits précités de son compte individuel figurant en pièces 6, 12 et 13 du dossier de l'appelant ne débutent pour le plus ancien qu'au 1er janvier 2015 avec un report à nouveau débiteur de 8332,71 € ; l'absence d'historique complète et en tout cas à compter du 1er janvier 2011 prive nécessairement la cour d'éléments d'appréciation étant rappelé qu'il appartient au syndicat qui se prétend créancier d'établir la preuve de sa créance. Il convient dès lors de se reporter à la seule pièce comptable utile qu'il produit, soit l'extrait du grand livre de la copropriété, mentionnant pour le compte de Mme [K] [B] deux débits de 1978,83 € et 105,09 en dates des 1er janvier et 16 février 2011. La somme de 2083,92 € est donc prescrite.
La demande de l'intimée en répétition de l'indu relatif à une sur consommation d'eau l'est tout autant s'agissant de dépenses engagées en 2011 et 2012 en exécution des budgets votés par l'assemblée générale. En premier lieu , Mme [K] [B] ne saurait être dispensée en totalité de tout paiement à ce titre par déduction de l'ensemble des sommes figurant au grand livre et se rapportant à la consommation d'eau de son appartement (cf pièces n° 2 de son dossier) ; en second lieu, si elle prétend qu'une fuite, une erreur d'imputation ou encore un dysfonctionnement du compteur seraient intervenus et que le syndic de l'époque a manqué singulièrement de diligences pour obtenir tout dégrèvement auprès du fournisseur d'eau, force est de constater que Mme [K] [B] ne justifie elle-même d'aucune démarche, contestation ou demande quelconques auprès du syndic ni contemporaines de la facturation ni antérieures à son assignation en paiement ; elle ne produit pas plus de documents de comparaison entre cette dépense effectivement élevée et les consommations postérieures d'eau affectées à son appartement, ce qui prive là encore la cour d'éléments d'appréciation ; ce chef de contestation est rejeté.
Le paiement étant un fait se prouve par tous moyens ; le mandataire judiciaire plaide à bon droit que la production de copies de chèques est insuffisante à en assurer la réalité en l'absence d'extraits bancaires corroborant que les chèques dont s'agit ont bien été débités au profit de leur bénéficiaire. Une condamnation à paiement en deniers ou quittances sera prononcée pour tenir compte d'un règlement éventuel.
Sur les demandes annexes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Or, le syndicat qui sollicite au dispositif de ses écritures paiement d'une indemnité de 2000 €pour résistance abusive de l'intimée n'apporte au corps de celles-ci aucun développement et à vrai dire pas une seule ligne pouvant caractériser un préjudice qui demeure évoqué et non démontré. Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
En revanche, la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile est fondée dès lors que le syndicat a été contraint de recourir une nouvelle fois à justice pour obtenir paiement de sa créance et de supporter les frais inhérents de conseil et de représentation.
Enfin, Mme [K] [B] qui succombe est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble le Groupe Est Marseillais de sa demande en paiement de dommages-intérêts,
-condamne Mme [K] [B] au paiement d'une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne la même aux dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne Mme [K] [B] à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Groupe Est Marseillais les sommes de :
-8779,78 € au titre de l'arriéré de charges et provisions, comptes arrêtés au 16 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021,
-1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne Mme [K] [B] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
