COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
sa
N° 2022/ 278
N° RG 21/03732 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDAP
Syndic. de copro. IMMEUBLE DU 2 RUE MARALDI - 6 BIS BOULEVARD RISSO
C/
S.C.I. CUTIGLIANO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Elie MUSACCHIA
SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 21 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00550.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l' IMMEUBLE DU 2 RUE MARALDI - 6 BIS BOULEVARD RISSO 06300 NICE, sis 2, Rue Maraldi, - 06000 NICE, représenté par son syndic en exercice, le CABINET DE GESTION DALBERA, dont le siège social se trouve 4 Rue Delille, 06000 NICE, lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nicolas DEUR de l'ASSOCIATION E.W.D. & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.C.I. CUTIGLIANO
sise 17 avenue Thiers - 06000 NICE
représentée par Me Estelle MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 Rue Maraldi-6 bis Boulevard Risso poursuit la SCI Cutigliano en paiement d'un arriéré de charges. Selon arrêt avant dire droit en date du 25 novembre 2021, auquel il est fait référence pour plus ample exposé de la procédure antérieure, cette cour, faisant application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, a révoqué l'ordonnance de clôture intervenue le 21 septembre 2021 et renvoyé l'affaire à l'audience du 2 mai 2022.
Les parties ont conclu à nouveau.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2022 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 Rue Maraldi-6 bis Boulevard Risso demande à la cour de:
'déclarer son appel recevable ;
'réformer le jugement déféré en ce qu'il limite sa créance à la somme de 9858,42 € au titre des charges dues au 25 novembre 2020 et rejette sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamner la SCI Cutigliano à payer au syndicat les sommes de :
*20'609,91 € au titre de l'arriéré de charges dues au 15 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
*800 € à titre de dommages-intérêts,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
' condamner la SCI Cutigliano aux dépens de première instance et d'appel.
Reprenant son argumentaire antérieur, le syndicat fait valoir principalement que la SCI Cutigliano se désintéresse de son local laissé à l'état d'abandon et ne s'acquitte plus de ces charges, qu'en 2014 le tribunal d'instance de Nice l'a déjà condamnée au paiement d'une somme principale de 2185,07 €, que la créance du syndicat est justifiée par la production des procès-verbaux d'assemblées générales et les appels de fonds correspondants, que les encaissements réalisés au titre de l'exécution du jugement du 16 juillet 2014 ont été retracés dans un décompte spécifique laissant un solde créditeur de 422,43 €, que ce solde a été reporté le 1er avril 2013 pour reconstituer le compte de charges de la SCI Cutigliano et ne se confond pas avec un report à nouveau et qu'enfin la résistance abusive de la SCI a causé au syndicat un préjudice important s'agissant d'une petite copropriété de 15 copropriétaires.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 11 avril 2022, la SCI Cutigliano demande à la cour de :
vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu la jurisprudence précitée,
vu les pièces n°1 à 14 versées aux débats,
'confirmer la décision déférée en ce qu'il déboute le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
'l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 Rue Maraldi-6 bis Boulevard Risso de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens de première instance et d'appel.
La SCI soutient principalement que l'approbation des comptes par l'assemblée générale n'interdit pas au copropriétaire de contester son décompte individuel, que le dernier décompte communiqué ne commence pas à zéro comme il se doit, que des honoraires d' huissier relatifs à l'exécution du premier jugement de 2014 y figurent sous la mention « à déduire », que les décomptes successifs produits en cours de procédure prêtent à confusion, que le syndicat a multiplié les frais de relance et contentieux sans répondre aux demandes du gérant de la SCI et que l'insalubrité de l'immeuble ne réside pas dans ses locaux mais dans d'autres lots tel l'appartement de M.[J] dont le plancher s'est effondré.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 19 avril 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur les charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Pour justifier sa créance principale et actualisée de 20'609,91€ postérieure au jugement de 2014, le syndicat produit notamment :
-un contrat de syndic,
-les états de dépenses relatifs aux exercices comptables 2013 à 2019,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2013 à 2020 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-les appels de fonds correspondants,
-le jugement du tribunal d'instance de Nice du 16 juillet 2014,
-des décomptes individuels arrêtés au 25 novembre 2020 et 15 février 2021.
Il est constant que la présente procédure en paiement ne peut reprendre des sommes déjà allouées par le jugement précité de 2014 ; le tribunal d'instance ayant arrêté les comptes à avril 2013, seule une dette postérieure peut faire l'objet d'une nouvelle condamnation. Or le syndicat explique sans être contredit que 1/ce jugement a été entièrement exécuté, 2/un reliquat de 422,43€ en est résulté 3/ce reliquat a été porté au crédit du compte individuel de la SCI et ne constitue pas un report à nouveau. Autrement dit, il y a bien eu une remise à zéro du compte individuel par l'imputation de ce seul le solde créditeur ainsi qu'il ressort de la pièce n° 47 du dossier du syndicat et sa lecture enseigne de surcroît que les sommes portées en débit ou en crédit sont toutes postérieures au jugement.
Cette lecture révèle par ailleurs que si la SCI a repris de 2013 à 2015 un paiement régulier de ses charges, elle a cessé tout versement depuis janvier 2017 puisque les sommes portées au crédit de son compte ne résultent que de la régularisation annuelle des charges de l'ensemble de la copropriété.
Après déduction des frais dont il sera question ci-après, le solde débiteur de charges proprement dites au 15 février 2021 s'établit ainsi à la somme de 19'955,18 €.
Le décompte inclut également des frais de rappel, de contentieux, d'assignation et d'une sommation de payer pour un montant total de 654,73 €.
L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les montants de 198 € et 109,39 € correspondant à des frais taxables sont nécessairement écartés.
En revanche, la SCI Cutigliano ne peut faire grief au syndicat de lui avoir adressé, compte tenu de sa carence, plusieurs lettres de rappel ainsi qu'une sommation de payer de telle sorte que les frais nécessaires au sens des dispositions précitées s'établissent à la somme de 347,34 €.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de la SCI intimée ni des considérations générales du syndicat sur la taille de la copropriété ou encore la comparaison de la dette de la SCI et du budget prévisionnel 2020.
Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
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En revanche, le syndicat est fondé en sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile dès lors qu'il a été contraint de recourir par deux fois à justice pour obtenir paiement de sa créance.
La SCI Cutigliano qui succombe est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 Rue Maraldi-6 bis Boulevard Risso de sa demande en paiement de dommages-intérêts, statue sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne la SCI Cutigliano à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 Rue Maraldi-6 bis Boulevard Risso les sommes de :
-19'955,18 € au titre des charges dues arrêtées au 15 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
-347,34 € au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal dans les mêmes termes,
-2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Cutigliano aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
