COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
sa
N° 2022/ 274
N° RG 19/11518 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BETSW
[Y] [V]
[S] [O]
C/
[S] [F]
Syndicat des copropriétaires VILLA UNE DE MAI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES
Me Paul RENAUDOT
SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02382.
APPELANTS
Monsieur [Y] [V]
né le 05 Octobre 1957 à STRASBOURG, demeurant Villa Une de Mai - 738, avenue du Castellaras - 06580 PEGOMAS
représenté par Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [S] [O]
née le 12 Mai 1961 à PARIS, demeurant Villa Une de Mai - 738, avenue du Castellaras - 06580 PEGOMAS
représentée par Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEES
Madame [S] [F]
née le 23 Décembre 1958 à ROUEN, demeurant Villa Une de Mai - 738 Avenue du Castellaras - 06850 PEGOMAS
représentée par Me Paul RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE, assistée de Me Anatole CHALBOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Syndicat des copropriétaires VILLA UNE DE MAI sis Avenue de Castellaras à 06580 PEGOMAS, représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. LUX ESTATE BY BOURGEOIS MOUGINS, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, 762 Avenue de Tourmany -Centre Commercial Tourmany - - Les Mougins - 06250 MOUGINS
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE , plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
L'immeuble Villa Une de Mai, soumis au statut de la copropriété, ne dispose pas de règlement de copropriété.
Il est composé de 5 lots dont les lots 1, 2 et 3 sont la propriété des époux [V] [O] et les lots 4 et 5 celle de Madame [F] .
Au début de l'année 2012 Monsieur [V] et Madame [O] ont entrepris des travaux de transformation du débarras dépendant de leur lot n°3 situé au rez de chaussée de l'immeuble, en salle de bains.
La pièce dans laquelle ces travaux ont été entrepris se situe à l'aplomb de la toiture terrasse qui est une partie commune à jouissance privative attribuée au lot n°5, propriété de Madame [F].
Le 12 Avril 2012, les consorts [V] [O] ont subi des d'arrivées d'eaux dans leur lot n°2, situé au rez de jardin, pour lesquelles ils ont procédé à une première déclaration de sinistre.
Une seconde déclaration de sinistre suite à un dégât des eaux a été effectuée le 16 avril 2012 pour le débarras du lot n°3 situé au rez-de-chaussée.
Un rapport amiable du 19 juin 2012 établi par un expert de la compagnie d'assurances Matmut a imputé la cause des infiltrations à des arrivées d'eaux souterraines et a souligné la transformation du débarras/cave en pièce habitable. Les travaux auraient été effectués dans le non-respect des règles de l'art, selon l'expert, qui atteste d'une présence dans la salle de bain d'un caniveau démontrant le caractère non accidentel et connu de Monsieur [V] des désordres d'infiltrations .
Un deuxième rapport amiable établi par un expert du cabinet Saretec, mandaté par la Matmut, en date du 25 octobre 2012, a conclu à des infiltrations accidentelles d'eaux pluviales dans la salle d'eau des époux [O] [V] au travers de la toiture terrasse de l'appartement de Madame [F], située à l'aplomb de cette pièce.
Madame [F] a entrepris, à sa charge, une reprise de l'étanchéité de sa toiture terrasse.
Monsieur [V] et Madame [O] ont, par exploit d'huissier délivré le 13 août 2015, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Villa Une de Mai devant le juge des référés aux fins de désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance du 14 octobre 2015, Monsieur [T] [J] a été désigné en qualité d'expert.
Il a déposé son rapport le 10 octobre 2016 et a conclu à une défectuosité de l'étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune dont Madame [F] a la jouissance privative.
Par exploit d'huissier délivré le 3 mai 2017, Monsieur [V] et Madame [O] ont assigné Madame [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa une de Mai, devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir :
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa une de Mai à effectuer la totalité des travaux décrits par Monsieur [J] dans son rapport d'expertise sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de 2 mois suivant signification de la décision à intervenir,
-dire que l'intégralité du coût de ces travaux sera imputée en charges particulières à Madame [F],
-condamner Madame [F] à leur payer la somme de 30000 euros en réparation de leur préjudice au titre de l'article 1382 du code civil.
Par jugement contradictoire en date du 17 juin 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a débouté Monsieur [V] et Madame [O] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer à Madame [F] la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice, ainsi que celle de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 16 juillet 1919, Monsieur [V] et Madame [O] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées, le 18 mars 2022, Monsieur [V] et Madame [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 16 du code de procédure civile, 9, 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1382 devenu 1240 du code civil, et de la théorie des troubles anormaux de voisinage, de:
-les recevoir en leur appel et les dire bien fondés,
'infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande Instance de Grasse le 17 juin 2019 en toutes ses dispositions et notamment le rejet de toutes les demandes des concluants et, statuant à nouveau,
-débouter Madame [F] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions à leur encontre,
'condamner le syndicat des copropriétaires à faire effectuer l'intégralité des travaux décrits par l'expert judiciaire [J] dans son rapport du 10 octobre 2016 et ce, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
'condamner Madame [F] à payer l'intégralité du coût des travaux sans aucune charge imputable aux appelants,
'la condamner encore à leur payer la somme de 36.000 € à titre de préjudice,
'la condamner avec le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
'les exonérer de toutes charges copropriété liées aux frais de procès et aux travaux de réparation,
'condamner le syndicat des copropriétaires et Madame [F] aux entiers dépens, en ce compris ceux relatifs à la procédure de référé qui aboutit à la désignation de l'expert judiciaire [J], ainsi que les frais d'expertise judiciaire, sous distraction de Maître Thierry Troin, avocat.
Les appelants soutiennent, pour l'essentiel, que :
'ni le syndicat des copropriétaires, ni Madame [F] ne discute de la réalité des désordres ,
'selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable dès lors que les dommages qu'ils ont subis ont pour origine une partie commune, la terrasse commune à jouissance privative de Madame [F],
-le premier juge a considéré, à tort, qu'ils étaient à l'origine de leur propre préjudice,
-ils ont subi en 2012 deux infiltrations distinctes : la première localisée dans une salle de bain située en rez-de-jardin ( lots 1 et 2 de l'état descriptif de division), la seconde dans le débarras, situé au rez-de-chaussée, en provenance du toit terrasse, partie commune à jouissance privative,
'les travaux dans le débarras ne sont à l'origine d'aucun désordre,
'le débarras n'a pas été transformé en salle de bain mais en buanderie,
'les dispositions de l'article 14 ne distinguent pas dans les parties privatives, celles qui devraient ne pas subir de désordres et celles qui devraient être sacrifiées,
'la responsabilité de Madame [F] est engagée à la fois sur le fondement de la responsabilité délictuelle que sur celui de la théorie des troubles anormaux de voisinage,
'l'intégralité du coût des travaux devrait être imputée en charges particulières à Madame [F], laquelle devra en outre être condamné à réparer le préjudice de jouissance qu'ils ont subi,
-le rapport d'expertise judiciaire doit être déclaré opposable à Madame [F], qui a participé aux opérations d'expertise, a formulé des observations à l'occasion de cette expertise et a pu débattre du rapport devant le juge du fond;
Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 avril 2022, Madame [S] [F] demande à la cour, sur le fondement des articles 16, 160, 276 du code de procédure civile, 1240 du code civil, 9, 25b et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-déclarer inopposables à son égard les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [J],
A titre principal,
-condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [S] [O], succombant à la présente instance à lui rembourser tous les frais de procédure et d'avocat dont elle a eu à faire l'avance auprès du syndic, en application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
En conséquence,
-infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 17 juin 2019 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de réparation de son préjudice financier,
-infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 17 juin 2019 en ce qu'il a condamné les époux [V] [O] au paiement de la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice moral,
Et statuant à nouveau,
-confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 17 juin 2019 dans toutes ses autres dispositions,
-débouter Madame [S] [O] et Monsieur [Y] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et conclusions à son encontre
-condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [S] [O] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral subi par elle,
-condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [S] [O] au paiement de la somme de 2317,20 euros en réparation du coût des travaux,
-condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [S] [O] à prendre en charge la quote-part des frais de procédure du syndicat des copropriétaires d'un montant de 2596,00 euros dont elle a eu à faire l'avance,
En tout état de cause,
-condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [S] [O] au paiement des dépens afférant à l'instance en cours ainsi qu'à l'instance en référé étant compris les coûts relatifs à l'expertise judiciaire de Monsieur [J],
-condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [S] [O] à lui régler la somme de 8000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Renaudot Paul, avocat aux offres de droit.
Madame [F] fait essentiellement valoir :
-que le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [J] ne lui est pas opposable, car elle n'a pas été assignée en référé par les demandeurs à l'expertise et que les opérations d'expertise se sont partiellement déroulées en son absence,
-que la seule pièce versée en cause d'appel permettant d'attester de la réalité des infiltrations en provenance de sa toiture terrasse est le rapport d'expertise [J], non corroboré par d'autres éléments de preuves.
-que les consorts [V] [O] ont transformé leur cave en salle de bains,
-que ces derniers ont porté atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble, en transformant dans le courant de l'année 2012, une cave -telle que définie par l'état descriptif de division- en pièce habitable, siège des infiltrations,
-une cave non comprise dans la surface habitable du lot vendu et donc dans le mesurage de la copropriété n'a pas vocation à être étanche.
-les origines des infiltrations dans la cave transformée sont multiples : cette pièce est une zone tampon faisant office de vide sanitaire entre le talus humide en amont et les pièces habitables du rez de chaussée de l'immeuble; les infiltrations et l'humidité ambiante de cette pièce remontent également par capillarité; or, les appelants, se sont abstenus, à l'occasion de la transformation de cette pièce, de réaliser une étanchéité satisfaisante,
-les travaux ont été réalisés sans autorisation, et en méconnaissance des règles d'hygiène et de sécurité (étanchéité, ventilation, évacuation d'eau),
-Madame [O], qui a occupé les fonctions de syndic bénévole de novembre 2013 à avril 2014, a harcelé Madame [F] pour lui imposer de réaliser des travaux sur sa terrasse, ce qu'elle a fait, confiant ces travaux à l'entreprise [H] [R], après autorisation de l'assemblée générale,
-Madame Cote réclame le remboursement des travaux effectués, ainsi que la réparation de ses préjudices moral et financier.
Selon les dernières conclusions qu'il a remises au greffe et notifiées le 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Une de Mai demande à la cour, sur le fondement des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 17 juin 2019 en toutes ses dispositions,
'dire que les appelants ont concouru à leurs propres dommages en changeant la destination d'une pièce à usage de cave en pièce à destination d'habitation,
'en conséquence, les débouter de leur demande de réalisation des travaux sous astreinte à l'égard du syndicat des copropriétaires,
'à titre subsidiaire, si la juridiction devait retenir la responsabilité partagée des deux copropriétaires de la résidence Villa Une de Mai,
'constater que le syndicat des copropriétaires ne peut engager sa responsabilité pour défaut d'entretien des parties communes dans la mesure où les travaux ont été réalisés sans son accord et sans autorisation d'assemblée générale,
'dire qu'il s'en rapporte à la décision de la cour égard aux travaux effectués,
'dire et juger que si la cour devait entériner les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, aucune astreinte ne pourra être prononcée à son encontre,
'en conséquence,
'condamner les appelants à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts,
'les condamner encore à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
'condamner tout succombant aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP Ermeneux-Cauchi & associés.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance que :
'le copropriétaire, titulaire d'un droit de jouissance privative, ne peut procéder à des constructions sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale,
'le syndicat des donc pas responsables des constructions érigées par Madame [F], sans son autorisation
-les appelants ont transformé leu lot n°3, désigné comme une cave par l'état descriptif de division, en une salle de bains, forgeant ainsi la destination de cette pièce, et ce sans autorisation de la part de la copropriété, ni autorisation administrative,
-or, une cave n'a pas vocation à être étanchée;
-les consorts [V] [O] ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude ; ils ont concouru à leurs propres dommages.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022.
Motifs de la décision :
1-Les demandes exprimées sous la forme de « constater que », « dire que », « dire et juger que » ou « reconnaître » ne constituent pas des prétentions mais des moyens auxquels il sera répondu dans le corps de l'arrêt, et non dans le dispositif.
2-L'article 16 du code de procédure civile énonce que le juge doit, en toutes circonstance, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
L'article 160 du même code dispose que les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d'instruction sont convoqués, selon le cas, par le greffier du juge qui y procède ou par le technicien commis. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d'un simple bulletin. Les parties et les tiers peuvent aussi être convoqués verbalement s'ils sont présents lors de la fixation de la date d'exécution de la mesure
Enfin, selon l'article 276 de ce code, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
Un rapport d'expertise judiciaire est opposable à un tiers si ce rapport a été régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire des parties et s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.
En l'espèce, s'il est exact que Madame [F] n'a pas été assignée en référé expertise par les consorts [V] [O], il n'en demeure pas moins :
-que le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [J] a régulièrement été versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, ce qui n'est nullement contesté,
-que Madame [F] a participé à certaines opérations d'expertise, relatives à la mise en eau de la terrasse, partie commune, dont elle a la jouissance privative,
-que les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ont, en outre, été évoquées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2014 à laquelle Madame [F] a assisté,
-que d'autres éléments de preuve sont versés aux débats, notamment les rapports d'expertise amiable des compagnie d'assurances, et les procès-verbaux d'assemblée générale, qui font état de la défectuosité de la toiture terrasse, à l'origine des infiltrations.
Dès lors, le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [J] sera déclaré opposable à Madame [F], contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris.
3-L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, énonce que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Au cas particulier, il n'est pas contesté que la terrasse dont Madame [F] a la jouissance privative est une partie commune.
Le litige opposant les parties a pour origine les infiltrations subies dans le lot des consorts [V]-[O], dont la réalité n'est pas contestée par les parties.
Selon leur titre de propriété, Monsieur [V] et Madame [O] sont, notamment, propriétaires du lot n°2 consistant en un appartement situé en rez-de-jardin, comprenant en particulier une salle de bains, et du lot n°3, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, ainsi défini : un appartement comprenant trois pièces, un WC et un débarras, pour une surface de 74,54 m², avec un escalier donnant accès au lot n°2. Il est précisé que le lot n°3 est indissociable des lots n° 1 (une cave située en rez-de-jardin) et n°2 (un appartement).
Le débarras du lot n°3, en rez-de-chaussée ainsi que la salle de bains du lot n°2, en rez de jardin, sont le siège des infiltrations déplorées, pour lesquelles les appelants ont procédé à deux déclarations de sinistres distinctes :
-une première déclaration le 12 avril 2012 pour le lot n°2 situé au rez-de-jardin,
-une seconde déclaration le 16 avril 2012 pour le « cellier »-débarras- du lot n°3 situé au rez-de-chaussée.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire les constatations suivantes :
« La mise en eau est positive, des travaux sont nécessaires.
L'étanchéité de la terrasse du niveau 1 n'est pas conforme, les relevés périphériques sont trop bas et ne respectent pas les normes.
La jardinière du premier niveau n'est pas étanche. L'évacuation des eaux de cette jardinière doit être modifiée.
La remise en état de tous les relevés est nécessaire coté habitation [F] et côté jardin. Des engravures et protections sont nécessaires.
Au niveau de la hauteur du hall d'entrée de la salle d'eau de l'habitation [V], le doublage devra être démoli, un cuvelage sera réalisé sur le mur extérieur avec en pied un caniveau pour récupération des eaux naturelles. Le doublage pourra être effectué [...]»
Les dommages se résument à des infiltrations provenant de la terrasse extérieure située au premier étage dont Monsieur et Madame [F] ont la jouissance .
Ces infiltrations concernent [...].
La cause des infiltrations relèvent d'une mauvaise exécution de l'étanchéité, laquelle n' est pas conforme et n'a pas exécutée par un professionnel qualifié, Les relevés réalisés en périphérie sont trop bas par rapport au sol fini et ne sont pas protégés.
Il s'agit de malfaçons dans la mise en oeuvre de l'étanchéité, les relevés périphériques sont pratiquement à la même hauteur que le revêtement de sol et ne sont nu engravés ni protégés.
L'étanchéité horizontale de sol constituée d'une épaisseur de calandrite n'est pas conforme »
Le rapport d'expertise a donc conclu à une défectuosité de l'étanchéité de la terrasse, partie commune, dont Madame [F] a la jouissance privative, cette défectuosité étant à l'origine des désordres constatés sur « le plafond de la salle d'eau située au dessous de la terrasse et le mur extérieur enterré côté talus ».
Certes, ce rapport a été rédigé postérieurement aux travaux que Madame [F] a fait réaliser sur l'étanchéité de cette terrasse par l'entreprise [H] [R], dont l'expert a relevé la non-conformité et les malfaçons.
Du reste, le syndicat des copropriétaires objecte que sa responsabilité ne peut être engagée pour défaut d'entretien des parties communes dans la mesure où les travaux ont été réalisés par Madame [F] sans son accord et sans autorisation d'assemblée générale.
Toutefois, il n'est pas contestable que les consorts [V] [O] se sont plaints d'infiltrations, dès le mois d'avril 2012, soit deux ans avant que les travaux de reprise de l'étanchéité ne soient effectués par Madame [F].
Le rapport établi le 25 octobre 2012 par le cabinet Saretec, mandaté par la compagnie d'assurances de la copropriété, a permis de constater que les infiltrations d'eaux pluviales provenaient de la toiture terrasse de Madame [F], et qu'ils avaient occasionné des dommages aux « embellissements de Mme [O](ancien cellier) »-lot n°3-.
Par ailleurs, lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2013, antérieure aux travaux d'étanchéité, les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution n°7 relative à la mise en eau colorée de la terrasse de Madame [F], l'assemblée ayant reconnue être « informée des infiltrations d'eau qui perdurent au sein du logement de Mme [O] ».
De même, une assemblée générale extraordinaire s'est réunie le 1er avril 2014 au cours de laquelle, a été évoqué le point 5 « travaux de rénovation de la terrasse en jouissance privative de Madame [F] ».
Certes, cette résolution n° 5 n'a pas été soumise au vote car l'assemblée générale a pris acte que les travaux d'étanchéité avaient été entrepris par Madame [F] mais elle a néanmoins admis que « la mise en eau de la terrasse colorée décidée en assemblée générale du 21 novembre 2013 et effectuée le mardi 22 janvier 2014, a permis de mettre en évidence l'origine des infiltrations subies depuis plusieurs années dans l'appartement de M. et Mme [O]/[V]. 2 rapports d'expertise ['] mettant en cause l'étanchéité de la terrasse de Madame [F] ainsi que la jardinière en angle de la même terrasse sont joints aux présentes. »
Enfin, l'expert a relevé que les « travaux d'étanchéité par l'entreprise [R] [H] ont aggravé la situation .
Il ressort de ces éléments que depuis 2012, l'étanchéité de la terrasse commune à jouissance privative est la cause des infiltrations subies dans la pièce dépendant du lot n°3 appartenant aux consorts Lalourgue [O], définie par l'état descriptif de division et leur titre de propriété comme un « débarras », ainsi que sur le mur extérieur côté talus.
Dès lors, la circonstance que Madame [F] ait fait procéder à des travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse, ce qu'elle n'aurait certes pas dû faire, n'est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité résultant d'un défaut avéré d'entretien de l'étanchéité, antérieur à ces travaux, et à l'origine d'infiltrations répétées dans le lot des appelants.
Par ailleurs, il a été retenu par le tribunal que parce qu'ils avaient transformé, sans autorisation, la pièce « débarras » en salle de bains, Monsieur [V] et Madame [O] ne pouvaient pas prétendre à poursuivre la responsabilité des autres parties ni l'indemnisation de leur préjudice.
Cependant, le rapport d'expertise n'a pas relevé que l'étanchéité de la toiture-terrasse n'était pas adaptée à la couverture d'une pièce à l'origine non habitable.
En outre, il n'est pas établi que les travaux litigieux entrepris par les appelants auraient fragilisé le plafond de cette pièce, affecté par les infiltrations selon le rapport d'expertise judiciaire.
Enfin, le fait que les travaux de transformation du lot des appelants aient été entrepris dans le courant de l'année 2012 et qu'avant le 12 avril 2012, aucun sinistre relatif à des infiltrations n'ait été déclaré, ne suffit pas à établir une relation entre ces transformations et les désordres subis.
En conséquence, il sera fait droit, par voie d'infirmation du jugement, à la demande de Madame [O] et Monsieur [V] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux suivants, tels que décrits par l'expert judiciaire, Monsieur [J], dans son rapport du 10 octobre 2016 et ce, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce, pendant trois mois, sans qu'il y ait lieu à d'autres travaux, la cause des désordres ayant été identifiée comme provenant de la défectuosité de l'étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune :
-réfection de l'étanchéité de la terrasse du 1er étage, partie commune à jouissance privative,
-remise en état du revêtement de sol de cette partie commune, avec création d'un petit acrotère, et reprise des relevés d'étanchéité -page 25 du rapport de l'expert judiciaire-
-mise en place d'un enduit de cuvelage vertical sur le mur extérieur côté terre du local en rez-de-jardin de l'appartement de Monsieur [V],
-nettoyage et remise en fonction du réseau d'évacuation des eaux naturelles du niveau rez de jardin (appartement de Monsieur [V]), sans qu'il y ait lieu à des travaux plus amples.
En revanche, la cour ne peut condamner Madame [F] à payer l'intégralité du coût des travaux sans aucune charge imputable aux appelants, ni exonérer ceux -ci de « toutes charges de copropriété liées aux travaux de réparation », car le coût de ces travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires, doit être assumé par l'ensemble des copropriétaires conformément aux dispositions édictées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
4-Les appelants poursuivent Madame [F] en indemnisation de leur préjudice à la fois sur le fondement de l'article 1240 du code civil et sur la théorie des troubles anormaux du voisinage.
Le droit d'un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.
Il s'agit d'une cause de responsabilité objective et il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve qu'elle subit, indépendamment de toute faute de son voisin, un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.
Le dommage doit être évalué in concreto en fonction de l'environnement spécifique des nuisances invoquées. Il faut ainsi désigner par dommage anormal celui que les voisins n'ont pas l'habitude de subir dans telle région et à telle époque.
Au cas particulier, la réalité des désordres subis par Monsieur [V] et Madame [O], dans leur propriété située au-dessous de la terrasse à jouissance privative de Madame [F], n'est pas contestée.
Au surplus, il est constant que les appelants ont subi des infiltrations à répétition depuis l'année 2012, le rapport d'expertise judiciaire déposé en 2016 faisant état de la persistance des désordres.
Il n'est pas allégué que de nouveaux travaux auraient été entrepris pour y mettre un terme.
Dès lors, au regard de la nature des désordres mis en évidence par le rapport d'expertise, ainsi que de leur durée sur plusieurs années, il doit être considéré que les infiltrations déplorées constituent un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, qui doit être réparé.
Les appelants chiffrent leur préjudice à la somme de 36000 euros, sans justifier d'une telle évaluation, ni produire la moindre pièce de ce chef.
Il convient également de tenir compte de la transformation du débarras, à laquelle les appelants ont procédé sans autorisation, alors pourtant qu'un raccordement aux canalisations a été nécessaire.
Compte tenu de la nature et de l'importance des désordres subis, et de l'absence d'autorisation pour les travaux effectués, le préjudice invoqué par les appelants sera entièrement réparé par l'allocation de la somme de 4000 euros, sans qu'il y ait lieu, dès lors, d'examiner l'autre fondement de la demande.
5-Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des appelants à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts aux motifs:
-qu'ils mettraient la copropriété dans une situation financière délicate en ne payant pas leurs charges, mais le syndicat ne verse aucune pièce justifiant du non-paiement de charges allégué, si ce n'est un seul courrier du syndic du 26 novembre 2019, indiquant qu'à cette date, les appelants n'avaient toujours pas réglé leur quote-part de frais de procédure sans précision sur la date à laquelle l'appel de fonds leur aurait été adressé,
-que la transformation du local à laquelle ils ont procédé il y a plusieurs années a eu pour conséquence de créer « un gouffre financier » pour la copropriété, ce dont le syndicat ne rapporte pas la preuve non plus dès lors qu'il a été retenu plus haut que le lien entre les travaux de transformation et les désordres déplorés n'était pas démontré.
Le syndicat des copropriétaires sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages-intérêts.
6-L'article 1382 devenu 1240 du code civil énonce que tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel le dommage est arrivé à le réparer.
Sur le fondement de ce texte, Madame [F] sollicite la condamnation des appelants à l'indemniser d'un préjudice moral et d'un préjudice financier.
6-1 : Au titre de son préjudice financier, Madame [F] invoque tout d'abord les travaux d'étanchéité qu'elle a réalisés, dont elle seule a supporté le coût.
Or, l'arrêt a retenu qu'aucun lien de causalité n'avait été établi entre la transformation du débarras appartenant aux appelants et les infiltrations subies, de sorte que le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué, n'est pas démontré.
En outre, les travaux de reprise de l'étanchéité incombent au syndicat des copropriétaires auquel Madame [F] ne pouvait se substituer.
Elle invoque avoir subi une pression de la part des appelants pour réaliser les travaux.
L'intimée se prévaut d'un courrier qui lui a été adressé le 9 juillet 2012 par un cabinet mandaté par la Macif, assureur de Monsieur [V], lui faisant part de la persistance des désordres subis, de la nécessité de faire vérifier l'étanchéité de sa terrasse et de « bien vouloir faire procéder à ces travaux afin de permettre à M. [V] de terminer ses aménagements ».
Cette lettre ne contient aucun terme contraignant ou coercitif, et n'a pas été suivie d'une succession de courriers pouvant caractériser une pression à l'égard de Madame [F].
Elle produit ensuite un courrier de mise en demeure qu'elle a reçu de l'assureur habitation des appelants, la Macif, deux ans après le précédent, qui ne saurait s'analyser en une pression, ce d'autant que ce courrier, daté du 8 juillet 2014, est postérieur :
-à la facture émise le 15 février 2014 par l'entreprise [R] [H] qui a procédé aux travaux d'étanchéité, facture qui a été acquittée par Madame [F] le 31 mars 2014,
-aux factures d'achat des matériaux par Madame [F], émises par les établissements Point P et Briconautes le 8 mars 2014.
Enfin, Madame [F] invoque la pression subie de la part du syndic bénévole, Madame [O], pour l'inciter à réaliser les travaux d'étanchéité.
Il sera tout d'abord relevé que Madame [O] n'a occupé les fonctions de syndic bénévole que de novembre 2013 à avril 2014, soit pendant six mois, alors même que les appelants ont subi des infiltrations depuis l'année 2012.
Par ailleurs, Madame [F] verse aux débats le courrier écrit le 12 février 2014 par lequel le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, Madame [O], après avoir rappelé que la mise en eau de sa terrasse avait révélé l'origine des infiltrations importantes subies depuis des années et l'a invitée à « demander l'autorisation à la copropriété de réaliser les travaux urgents de rénovation à entreprendre ». Bien que dans ce courrier, le syndic ait précisé que la réalisation de tels travaux relevait « d'une décision commune qui doit être validée en assemblée générale extraordinaire », il été a ajouté que s'il était recouru à un architecte chargé du contrôle du bon déroulement des travaux, les honoraires demeureraient à la charge de Madame [F].
Les termes de ce courrier sont certes erronés : la réfection de l'étanchéité de la terrasse, partie commune, dont Madame [F] a la jouissance privative, est à la charge du syndicat des copropriétaires, et non à celle de la copropriétaire.
Néanmoins, ce courrier, pas plus que les précédents, n'est constitutif d'une « pression » exercée sur Madame [F] pour qu'elle réalise les travaux, étant observé que celle-ci a fait procéder aux travaux avant même l'assemblée générale qui était annoncée.
Il sera enfin observé qu'il n'est justifié d'aucune « pression »imputable à Monsieur [V].
Au titre de son préjudice financier, Madame [F] invoque ensuite le montant de sa participation aux appels de fonds de la copropriété pour frais de procédure.
Or, les frais exposés à ce titre par Madame [F] ne résultent pas d'une faute commise par les appelants, mais découlent de la stricte application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'ils ne constituent pas un préjudice indemnisable.
Elle invoque enfin les frais d'avocat, qui sont certes liés à la procédure en cours, mais qui ne sont pas la conséquence d'une faute commise par les appelants.
En conséquence, Madame [F] sera déboutée de sa demande d'indemnisation d'un préjudice matériel, par voie de confirmation du jugement entrepris.
6-2 : Madame [F] sollicite enfin la réparation de son préjudice moral.
Or, il n'est pas démontré que l'agression physique qu'elle a dénoncée, pour laquelle elle a déposé plainte et consulté deux médecins ayant établi un certificat médical, soit imputable à Madame [O], faute d'enquête et de témoin direct, ainsi que l'a retenu le premier juge.
En outre, le rapport établi le 4 juin 2015 par le délégué du procureur de la République fait état d'accusations réciproques entre ces copropriétaires, de violations de domicile, ainsi que d'une altercation physique, qui ne peut, aux termes de ce rapport, être imputée à Madame [O].
La preuve des agressions verbales, écrites et physique, invoquées par Madame [F], n'est donc pas rapportée.
Par ailleurs, aux termes des pièces médicales établies par le docteur [D], il est indéniable que Madame [F] souffre de troubles liés à une situation de voisinage conflictuelle.
Néanmoins, il n'est pas établi qu'une telle situation soit imputable à faute aux appelants.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de Madame [F] en réparation de son préjudice moral.
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile.
Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Par ces motifs,
La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement rendu le 17 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Madame [F] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel.
Statuant à nouveau de chefs réformés,
Condamne le syndicat des copropriétaires Villa Une de Mai à procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de six mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant trois mois, à procéder aux travaux suivants tels que décrits par l'expert judiciaire, Monsieur [J], dans son rapport du 10 octobre 2016 :
-réfection de l'étanchéité de la terrasse du 1er étage, partie commune à jouissance privative,
-remise en état du revêtement de sol de cette partie commune, avec création d'un petit acrotère, et reprise des relevés d'étanchéité -page 25 du rapport de l'expert judiciaire-
-mise en place d'un enduit de cuvelage vertical sur le mur extérieur côté terre du local en rez-de-jardin de l'appartement de Monsieur [V],
-nettoyage et remise en fonction du réseau d'évacuation des eaux naturelles du niveau rez de jardin (appartement de Monsieur [V]).
Condamne Madame [F] à payer à Monsieur [V] et à Madame [O], ensemble, la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en cause d'appel.
Condamne le syndicat des copropriétaires Villa une de Mai, représenté par son syndic en exercice, la Sarl Lux Estate By Bourgeois, située 762 avenue de Tournamy-06250 Mougins, aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens les frais d'expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Thierry Troin, avocat, qui en a fait la demande.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le greffier Le président
