COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
LV
N°2022/286
Rôle N° RG 19/11172 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BESTT
Société RESIDENCE EDIANE
C/
[H] [I]
SA AXA FRANCE IARD
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP CHARDON - ASSADOURIAN
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Me Hervé ZUELGARAY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 15 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00512.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE EDIANE prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL CGCI, immatriculée au RCS d'ANTIBES sous le n°397 623 323, dont le siège social est sis 57, avenue de la Gare - 06800 CAGNES SUR MER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès-qualité audit siège, sis 5 avenue des Micocouliers - 06800 CAGNES SUR MER
représenté par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
Madame [H] [I], demeurant 778, route de l'Aire de st Michel - Domaine des Hauts de Saint Michel - Villa 12 - 06950 FALICON
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE
SA AXA FRANCE IARD Société au capital de 214.799.030 € inscrite au RCS de NANTERRE, sise 313 Terrasses de l'Arche - 92727 NANTERRE
représentée par Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Mme [H] [I] , qui exerçait sous l'enseigne Cabinet GICA, a été le syndic de la résidence dénommée EDIANE jusqu'au 1er mars 2013.
La cessation de ses fonctions est intervenue en suite d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 22 septembre 2014, annulant l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2013 qui avait renouvelé son mandat.
Me [Y] [W] a été désigné en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété, par ordonnance en date du 10 décembre 2014.
Celui a convoqué une assemblée générale le 4 juin 2015, à l'occasion de laquelle le cabinet CGCI a été désigné en qualité de syndic.
Déplorant diverses irrégularités commises par Mme [H] [I] du temps de sa gestion, le syndicat des copropriétaires EDIANE, sis 5 avenue des Micocouliers à Cagnes sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CGCI, l'a fait assigner ainsi que son assureur responsabilité civile, la compagnie AXA FRANCE IARD, devant le tribunal de grande instance de Grasse en paiement des sommes suivantes:
- 38.129,26 € correspondant à des frais de gestion non prévus contractuellement, des honoraires indus et des frais de convocation à une assemblée générale indus,
- 87.329,49 € au titre de l'ordonnance de référé du 1er juin 2015 et au titre de la désignation de Me [W] du 10 décembre 2014,
- 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 15 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a:
- déclaré irrecevables les demandes de ' nullité de l'action' formées par Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD,
- déclaré l'action du syndicat des copropriétaires EDIANE recevable,
- condamné Mme [H] [I] à rembourser au syndicat des copropriétaires EDIANE:
* la somme de 13.333,83 € au titre des frais de gestion non prévus dans le contrat de syndic,
* la somme de 24.180,08 € au titre des honoraires perçus,
- condamné solidairement Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires EDIANE la somme de 615,35 € en remboursement des frais de poste,
- débouté le syndicat des copropriétaires EDIANE du surplus de ses demandes,
- condamné Mme [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires EDIANE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 10 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires EDIANE a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 février 2020, le syndicat des copropriétaires EDIANE, représenté son syndic en exercice la SARL CGCI, demande à la cour de:
- voir confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 15 mai 2019 en ce qu'il a condamné Mme [H] [I] au paiement de la somme de 13.333,83 € au titre des frais de gestion non prévus dans le contrat de syndic ainsi que la somme de 24.180,08 € au titre des honoraires perçus, de même en ce qu'il a condamné solidairement Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD au paiement de la somme de 615,35 € au titre des frais de convocation à l'assemblée générale,
- voir débouter Mme [H] [I] de sa demande d'irrecevabilité de l'action diligentée,
En conséquence,
- la voir condamner au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 118 du code de procédure civile,
- voir réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 15 mai 2019 en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation in solidum de la compagnie AXA FRANCE IARD aux frais de gestion non prévus contractuellement pour une somme de 13.333,83 € ainsi que les honoraires indus perçus par Mme [H] [I] à hauteur de 24.180,08 €,
Statuant à nouveau,
- voir condamner in solidum Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD au paiement des frais de gestion pour une somme de 13.333,83 € et 24.180,08 €,
- voir réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 15 mai 2019 en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation in solidum de Mme [H] [I] et la compagnie AXA FRANCE IARD au paiement de la somme de 87.329,49 € augmentée des intérêts de retard à compter du 25 avril 2016, date de la mise en demeure, se décomposant comme suit:
* au titre de l'ordonnance de référé du 1ère juin 2016: 63.346,41 €,
* au titre de la désignation de Me [W] du 10 décembre 2014: 23.983, 08 €,
Statuant à nouveau,
- voir condamner in solidum Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD au paiement de la somme de 87.329,49 € augmentée des intérêts de retard à compter du 25 avril 2016, date de la mise en demeure, se décomposant comme suit:
* au titre de l'ordonnance de référé du 1ère juin 2016: 63.346,41 €,
* au titre de la désignation de Me [W] du 10 décembre 2014: 23.983, 08 €,
- voir condamner in solidum Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD au paiement d'une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il conclut à la parfaite recevabilité de son action en observant que:
- sur la prétendue nullité de l'action qu'il a diligentée:
* la désignation du cabinet CGCI, en qualité de syndic lors de l'assemblée générale du 4 juin 2015 est parfaitement régulière et justifiée, le contrat de syndic étant au surplus produit,
* en tout état de cause, il s'agit d'une exception de procédure qui relevait de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état qui n'a pas été saisi,
- sur le mandat d'ester donné par la copropriété:
* comme l'a relevé le tribunal il s'agit d'une exception de procédure relevant en conséquence de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état,
* ce mandat a été donné lors de l'assemblée générale du 12 janvier 2016,
* Mme [H] [I], dans ses conclusions n°2, soutient que l'action est irrecevable comme ayant été diligentée à l'encontre du cabinet GICA alors qu'elle a cédé son fonds de commerce, de sorte que son acquéreur aurait dû être attrait en cause, une telle demande étant toutefois irrecevable puisqu'elle ne figure que dans ses conclusions du 28 janvier 2020, soit postérieurement au délai de trois mois des conclusions de l'appelant notifiées le 9 octobre 2019,
* une telle demande tardive est parfaitement dilatoire, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts et est également irrecevable au visa de l'article 914 du code de procédure civile et ressortait de la compétence du conseiller de la mise en état,
* sur le fond, la résolution adoptée par l'assemblée générale est très claire et non équivoque,
- sur la prétendue irrecevabilité tirée de la cession de fonds de commerce par Mme [H] [I]:
* la responsabilité de Mme [H] [I] est recherchée au titre des manquements commis par cette dernière dans le cadre de l'exercice de son mandat,
* elle exerçait son activité en son nom personnel, sous le nom commercial ' Cabinet GICA' et non par l'intermédiaire d'une société et ne produit aucun élément en ce qui concerne la vente de son fonds de commerce.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [H] [I] au titre des frais de gestion et honoraires indûment perçus:
- sur les frais de gestion indus:
* le contrat de syndic ne prévoyait pas de facturation de frais de gestion en sus de ses honoraires,
* or, des frais de gestion ont été perçus pour les exercices 2011/2012, 2012/2013 et 2013/2014,
* cette dernière ne peut se prévaloir de l'approbation des comptes laquelle n'est pas opposable à la copropriété en l'état de l'annulation du renouvellement du mandat de syndic de Mme [H] [I] du 1er mars 2013,
- sur les honoraires indus: en l'état de l'annulation rétroactive du mandat de Mme [H] [I] et de l'assemblée générale du 1er mars 2013, celle-ci ne peut prétendre aux honoraires perçus postérieurement au 1er mars 2013,
- les frais de convocation à une assemblée générale indus: elle a perçu, en 2014, une somme de 615,35 € au titre des frais de convocation à une assemblée générale spéciale qui n'a pas été tenue compte tenu de la désignation de Me [W].
Il considère que la garantie de la compagnie AXA est due, que celle-ci prétend que les honoraires perçus par le syndic constitueraient des ' fonds ou valeurs' , ce qui est parfaitement contraire à la législation en pareille matière ainsi qu'à l'esprit de la loi HOGUET, qu'en l'espèce, la demande ne concerne pas des fonds ou valeurs que détenaient Mme [H] [I] pour le compte de la copropriété, mais bien une recherche des conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle conformément au 3ème alinéa de l'article 3 de la loi HOGUET du 2 janvier 1970.
Il reproche également à Mme [H] [I] des manquements à ses obligations de syndic:
- sur la condamnation du syndicat du fait des fautes commises par celle-ci:
* la copropriété a dû exposer une somme totale de 63.346,41 € au titre des condamnations prononcées à son encontre par ordonnance de référé du 1er janvier 2015, dont la responsabilité incombe à Mme [H] [I],
* le rapport d'expertise de M. [L], mandaté dans le cadre d'une procédure engagée suite à la réfection de l'étanchéité de deux terrasses du 6ème étage confiée par l'intimée par la société OZEN BATIMENT en octobre 2012, stigmatise la responsabilité de Mme [H] [I] qui n'a pas cru utile de mettre en oeuvre la réfection totale préconisée l'ensemble des professionnels et malgré les avis contraires du conseil syndical, se contentant de travaux ponctuels et superficiels sans reprise du complexe d'étanchéité,
* elle a confié une première fois les travaux à l'entreprise AMIMI puis une second fois à l'entreprise OZEN, sans assemblée générale,
* le préjudice des copropriétaires a été aggravé du fait de son inertie, puisque si les travaux avaient été réalisés conformément aux préconisations de l'expert [N], la copropriété n'aurait pas eu à régler les condamnations mises à sa charge par le juge des référés,
* la société OZEN n'était pas assurée pour l'activité d'étancheur,
- sur les honoraires de Me [W] du fait de l'annulation fautive de l'assemblée générale qui avait renouvelé le mandat de Mme [H] [I]:
* en l'état de l'annulation de l'assemblée générale du 1er mars 2013 qui avait renouvelé le mandat de Mme [H] [I], la copropriété s'est retrouvée dépourvue de syndic,
* dans ces conditions, Me [W] a été désigné par ordonnance du 1er décembre 2014 en qualité de mandataire provisoire, le montant des frais et honoraires résultant de cette désignation s'étant élevé à la somme globale de 23.983,08 €,
* l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale du 1er mars 2013 ressort de la pleine et entière responsabilité de Mme [H] [I] qui n'a pas respecté d'ordre public de convocation aux assemblées générales,
* il n'existe aucune autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision du 1er mars 2013 puisqu'à l'occasion de cette procédure, il n'avait sollicité aucune indemnisation, de sorte qu'une telle demande est parfaitement recevable.
Mme [H] [I], suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2020, demande à la cour de:
A titre principal,
- déclarer irrecevable l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires EDIANE,
A titre subsidiaire sur le fond,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 15 mai 2019 en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation in solidum de Mme [H] [I] et la compagnie AXA FRANCE IARD au paiement de la somme de 87.329,49 € augmentée des intérêts de retard,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 15 mai 2019 en ce qu'il a:
* condamné Mme [H] [I] à rembourser au syndicat des copropriétaires EDIANE:
la somme de 13.333,83 € au titre des frais de gestion non prévus dans le contrat de syndic,
la somme de 24.180,08 € au titre des honoraires perçus,
* condamné solidairement Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires EDIANE la somme de 615,35 € en remboursement des frais de poste,
* condamné Mme [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires EDIANE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires EDIANE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner la société AXA à relever et garantir Mme [H] [I] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires EDIANE au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, elle oppose au syndicat appelant l'irrecevabilité de son action, que celui-ci se fonde sur une résolution n° 8 adoptée lors de l'assemblée générale du 12 janvier 2016 intitulée ' Autorisation d'ester en justice contre le cabinet GICA pour voir sa responsabilité mise en cause', qu'elle a cédé son fonds de commerce et cessé son activité le 3 novembre 2015, le cabinet GICA ayant fait l'objet d'une radiation du registre du commerce et des sociétés le 26 novembre 2015, que son acquéreur aurait dû être attrait en justice, de sorte que le syndicat n'a pas reçu le pouvoir d'agir en justice à son encontre.
Sur le fond, elle sollicite la réformation des condamnations prononcées à son encontre par le tribunal aux motifs que:
- sur les frais de gestion:
* il ressort du procès-verbal d'assemblée général du 1er mars 2013 que les comptes pour l'exercice clos au 31 octobre 2012 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel pour la période du 1er novembre 2012 au 31 octobre 2013 et que quitus a été donné au syndic,
* si l'assemblée du 1er mars 2013 a été annulée, les comptes présents lors des assemblées générales précédentes avaient été également approuvés ainsi que le quitus donné au syndic et il ne peut donc être réclamé le remboursement des frais de gestion pour l'exercice 2011/2012,
* le budget de l'exercice 2013/2014, certes annulé par le jugement du tribunal, n'a pas fait l'objet d'une désapprobation ultérieure comme celui de l'exercice 2013/2013, de sorte que la demande au titre des frais de gestion pour ces exercices doit également être rejetée,
- sur les honoraires:
* les honoraires perçus ne sont pas automatiquement remboursables en cas d'annulation a posteriori du mandat de syndic
* le cabinet GICA a parfaitement accompli sa mission de syndic au cours des années 2012, 2013 et 2014 et le syndicat n'est pas fondé à solliciter le remboursement des honoraires légitimement perçus, le travail fourni devant être indemnisé,
- les frais de convocation d'assemblée générale:
* la somme de 615,35 € représente les frais d'envoi de la convocation remboursés à la présidente du conseil syndical qui en a fait l'avance,
* le cabinet GICA n'a jamais perçu cette somme et a de surcroît conservé les frais de tirage,
* elle ne peut donc être condamnée à son remboursement.
Elle sollicite, en revanche, la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a débouté le syndicat du surplus de ses demandes indemnitaires, dès lors qu'elle n'a commis aucun manquement dans l'exercice de ses fonctions de syndic:
- sur l'ordonnance de référé du 1er juin 2015:
* la somme réclamée par le syndicat appelant correspond au montant des travaux d'étanchéité de deux terrasses ainsi que les frais d'expertises et d'avocats,
* il est parfaitement infondé de lui faire supporter le montant des travaux d'étanchéité nécessaires au bon maintien de l'immeuble lesquels étaient inévitables et dont le coût allait nécessairement être supporté par la copropriété,
* l'expert judiciaire a établi qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée, ses conclusions ne stigmatisant aucun manquement à son encontre contrairement aux affirmations adverses,
* la société OZEN était assurée pour des travaux d'étanchéité de technique courant au titre des travaux de couverture,
- sur les frais au titre de la désignation de Me [W]:
* elle n'est pas responsable de cette désignation et n'a pas vocation à supporter les frais et honoraires de son successeur,
* le syndicat aurait dû nécessairement faire face des honoraires que ce soit pour la gestion de Me [W] ou d'un autre syndic,
* le syndicat ne peut plus présenter une telle demande d'indemnisation alors qu'il ne l'a pas fait au cours d'une précédente instance, alors qu'il était partie à celle-ci, et ayant abouti au jugement du 22 mars 2014 qui est définitif et a autorité de la chose jugée,
* en tout état de cause, la désignation de Me [W] résulte d'une choix des copropriétaires et non pas d'une faute qui lui serait imputable.
En toute hypothèse, elle soutient être fondée à rechercher la garantie de son assureur, la compagnie AXA, que contrairement aux affirmations de cette dernière, les fonds n'ont pas été perçus par elle mais versés au cabinet GICA dans le cadre de ses fonctions, celui-ci n'ayant d'ailleurs pas perçu des fonds, effets ou valeurs mais des honoraires à titre de rémunération concernant des prestations, notion qui est différente du groupement de mots visés au sein de la clause invoquée par la société AXA, qui ne correspond pas au champ lexical de la rémunération à proprement parler.
La société AXA FRANCE IARD, par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2019, demande à la cour de:
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 15 mai 2019 en ce qu'il a:
* rejeté la demande de condamnation in solidum de la compagnie AXA FRANCE IARD aux frais de gestion non prévus contractuellement pour une somme de 13.333,83 € ainsi que les honoraires indus perçus par Mme [H] [I] à hauteur de 24.180,08 €,
* rejeté la demande de condamnation in solidum de Mme [H] [I] et la compagnie AXA FRANCE IARD au paiement de la somme de 87.329,49 € augmentée des intérêts de retard à compter du 25 avril 2016,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 15 mai 2019 en ce qu'il a:
* condamné solidairement Mme [H] [I] et la société AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires EDIANE la somme de 615,35 € en remboursement des frais de poste,
* rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée au titre du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [H] [I],
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Vu les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile,
- déclarer irrecevable l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires EDIANE pour défaut de qualité à agir,
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires EDIANE de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Mme [H] [I] et de la compagnie AXA FRANCE IARD,
En tout état de cause,
- dire et juger que la garantie de la compagnie AXA FRANCE IARD ne saurait être mobilisée concernant les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires au titre des honoraires et frais prétendument indûment perçus par Mme [H] [I],
- rejeter toute demande formée à l'encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD ,
- condamner le syndicat des copropriétaires EDIANE à payer à la compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre principal, elle conclut à l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, que l'autorisation donnée en point n° 8 de l'assemblée générale du 12 janvier 2016 ne concerne qu'une procédure diligentée contre le cabinet GICA et non contre Mme [H] [I] à titre personnel, que l'action est donc irrecevable pour défaut du droit d'agir du cabinet GICA, qui a été radié du registre du commerce et des sociétés le 26 novembre 2015, l'assignation délivrée par le syndicat étant postérieure à cette radiation.
Sur le fond, elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu que sa garantie n'était pas due au titre des frais et honoraires prétendument indus, qu'il ressort des conditions particulières de la police souscrite que son exclus de la garantie, 'le non versement ou la restitution des fonds, effets ou valeurs perçus à quelque titre que ce soit par l'assurée, ses collaborateurs ou ses préposés' et que la demande du syndicat consiste à obtenir la restitution de fonds qui ont été effectivement perçus par Mme [H] [I]. Il fait grief d'avoir estimé à tort que la somme de 615,35 € correspondant aux frais de poste exposés pour la convocation à l'assemblée générale correspondait à des frais exposés par le syndicat et non des sommes perçues par son assurée..
Elle relève que la demande formée à ce titre par l'appelant ne peut, en tout état de cause, qu'être rejetée, reprenant sur ce point les observations de Mme [H] [I].
S'agissant des prétendus manquements commis par cette dernière à ses obligations de syndic, elle fait valoir que:
- aux termes du rapport d'expertise de M. [L], aucune faute n'est reprochée à Mme [H] [I] en sa qualité de syndic dans la survenance des désordres,
- la demande du syndicat au titre des honoraires de Me [W] est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 22 septembre 2014 qui est définitif,
- une telle demande est parfaitement injustifiée sur le fond, en ce que Mme [H] [I] ne peut être tenue responsable d'une action diligentée à l'initiative de certains copropriétaires destinée à l'évincer de ses fonctions et elle n'a donc commis aucune faute.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 avril 2022.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires EDIANE
La compagnie AXA FRANCE IARD oppose au syndicat des copropriétaires EDIANE l'irrecevabilité de son action, au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, compte tenu du défaut d'autorisation expresse donnée l'assemblée générale au syndic d'agir en justice.
Mme [H] [I] invoque également le défaut de pouvoir du syndic à agir en justice à son encontre, se prévalant de l'article 55 susvisé. Elle précise que ce défaut de pouvoir est une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure au sens de l'article 117 du code de procédure civile.
Comme l'a retenu à juste titre le premier juge, en application de l'article 789 1° nouveau du code de procédure civile ( article 771 1° ancien), le juge de la mise en état est jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l'instance.
L'article 117 du code de procédure civile énonce que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte:
- le défaut de capacité d'ester en justice,
- le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice,
- le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Or, le défaut d'habilitation du syndic à agir en justice prévu à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 est un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, conformément à l'article 117 du code de procédure civile et constitue à ce titre une exception de procédure qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.
Dès lors les parties intimées ne sont pas recevables à soulever ce défaut de pouvoir devant le tribunal.
Mme [H] [I] conclut, en outre, à l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires EDIANE à son égard, au motif pris de la cession de son fonds de commerce, de sa cessation d'activité au 3 novembre 2015 ainsi que de sa radiation du registre du commerce et des sociétés le 16 novembre 2015.
Toutefois, la cessation d'activité de Mme [H] [I] ne lui fait pas perdre les obligations mises à sa charge, en sa qualité d'ancien syndic exerçant à titre personnel, ainsi qu'il ressort de son extrait K Bis qui est versé au dossier.
Il n'est pas contesté que le syndicat appelant recherche la responsabilité de cette dernière au titre des manquements qu'elle aurait commis dans le cadre de l'exercice de son mandat, la radiation du registre du commerce et des sociétés ne lui ayant pas fait perdre sa capacité juridique.
En conséquence, l'action intentée par l'appelant est parfaitement recevable et celui-ci n'avait pas assigné l'acquéreur du fonds de Mme [I], aucun élément concernant cette vente n'étant d'ailleurs produit, ni davantage le cabinet GICA, entreprise radiée, après désignation d'un mandataire ad'hoc.
Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé sur ce point.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires EDIANE
Sur les frais et honoraires indûment perçus
1. Sur les frais de gestion
Le syndicat sollicite la condamnation de Mme [I] à lui rembourser la somme de 13.333,83 € au titre des frais de gestion perçus par cette dernière et se décomposant comme suit:
* exercice 2011/2012: 3.586,41 €,
* exercice 2012/2013: 6.037,18 €,
* exercice 2013/2014: 3.710,24 €.
Le syndicat des copropriétaires communique, en pièce 11, le contrat de syndic de Mme [I] qui ne prévoit pas de frais de gestion, en sus des honoraires, ce qu'au demeurant celle-ci ne conteste pas.
Dès lors, c'est de manière parfaitement indue qu'elle a perçu de tels frais, peu importe que les comptes aient été approuvés par l'assemblée générale et elle doit donc être condamnée à rembourser à l'appelant la somme de 13.333,83 € à ce titre.
2. Sur les honoraires
Le syndicat réclame une somme de 24.180,08 € au titre des honoraires indus.
Il y a lieu de rappeler qu'en l'absence de mandat écrit ou d'une décision régulière de nomination par l'assemblée générale préalablement à l'accomplissement de sa mission, le syndic professionnel ne peut percevoir aucune rémunération.
En conséquence, en cas d'annulation du mandat de syndic, celui-ci ne peut percevoir aucune rémunération au titre de la période concernée par l'annulation.
Ni le quitus, ni l'approbation des comptes ne sont de nature à faire échec à une demande de remboursement des honoraires indus.
En l'occurrence, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 1er mars 2013 que le mandat de Mme [I], syndic en exercice, a été renouvelé pour une durée de trois ans ( résolution n° 9).
Le tribunal de grande instance de Grasse, par jugement du 22 septembre 2014, a prononcé la nullité de cette assemblée générale en son intégralité.
Mme [I] ne peut prétendre à des honoraires postérieurement au 1er mars 2013.
La demande en paiement formée à ce titre par le syndicat appelant, justifiée par les pièces comptables quant à son quantum, sera en conséquence accueillie à hauteur de 24.180,08€.
3. Les frais de convocation à l'assemblée générale
Mme [I] a perçu en 2014, la somme de 615,35 €, au titre des frais de convocation d'une assemblée générale des copropriétaires qui ne s'est pas tenue.
4. Sur la garantie de la société AXA FRANCE IARD, assureur responsabilité civile de Mme [I].
Celle-ci conteste devoir sa garantie et excipe des conditions particulières de la police souscrite par son assurée et notamment la clause intitulée ' exclusions' ( page 3) ainsi libellée:
' Sont seuls exclus de la garantie de la responsabilité visée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée: (....)
- le non versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l'assuré, ses collaborateurs ou ses préposés, à moins que la responsabilité civile n'en incombe à l'assuré en sa qualité de commettant'.
C'est en vain que le syndicat prétend que sa demande ne concerne aucunement des fonds ou valeurs que détenait Mme [I] pour le compte de la copropriété mais bien une recherche des conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle alors qu'il sollicite la restitution de frais et honoraires indûment perçus par son ancien syndic, à savoir des fonds reçus par lui ' à quelque titre que ce soit'. De même, Mme [I] ne peut utilement soutenir que le fait de percevoir des honoraires à titre de rémunération pour ses prestations est une notion différente des termes contenus dans la clause litigieuse et ne rentre donc pas dans son champ d'application.
C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la garantie de la société AXA FRANCE IARD n'était pas due pour les frais et honoraires perçus par Mme [I] à l'exception de la somme de 615,35 € au titre des frais de poste, à savoir des frais exposés par le syndicat des copropriétaires et non pas des fonds perçus par cette dernière.
Sur les manquements de Mme [I] à ses obligations de syndic
A l'occasion de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil.
La responsabilité du syndic s'apprécie en conséquence selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, celui-ci est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu'il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence.
Par ailleurs, il incombe au syndic de pourvoir au mieux les intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d'une faute commise par le syndic et d'un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice qu'il invoque.
1. Sur la condamnation de Mme [I] et de son assureur au paiement de la somme de 63.346, 41€ au titre de l'ordonnance de référé du 1er juin 2015
Aux termes d'une ordonnance de référé en date du 1er juin 2015, le syndicat des copropriétaires EDIANE a été condamné:
- à faire réaliser, sous le contrôle d'un maître d'oeuvre, les travaux de réfection totale de l'étanchéité des terrasses du 6ème étage des appartements [C] et [F], dans les termes du rapport d'expertise de M. [L], sous astreinte de 100 € par jour de retard,
- à payer à M. [R] et Mme [U] la somme de 8.159, 05 € à titre de provision à valoir sur les travaux de réparation des désordres dans leur appartement,
- à payer une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La somme réclamée par le syndicat appelant correspond au montant des travaux de réfection l'étanchéité des deux terrasses, les condamnations réglées aux deux copropriétaires victimes d'infiltrations, les frais irrépétibles et d'avocats outre le coût de l'expertise de M. [L].
Le syndicat des copropriétaires fait grief à Mme [I] d'avoir manqué à ses obligations professionnelles, en ce qu'elle n'a pas cru utile de mettre en oeuvre la réfection totale de l'étanchéité qui était pourtant préconisée, se contentant de faire réaliser des réparations inefficaces et qui se sont avérées défectueuses et en confiant lesdits travaux à une société OZEN sans vérifier qu'elle était bien assurée au titre de sa responsabilité décennale pour les travaux d'étanchéité.
Il se prévaut plus particulièrement des conclusions de l'expert [L].
Or, contrairement aux affirmations du syndicat appelant, M. [L] n'a pas stigmatisé une quelconque faute du syndic et il ne peut se prévaloir de ses propres observations formulées par l'intermédiaire de son conseil dans le cadre d'un dire comme étant les conclusions de l'expert.
M. [L], à l'issue de ses investigations, conclut que ' Les désordres qui affectent l'appartement de M.[R] et de Mme [U] sont manifestement liés au fait que les réfections successives de la terrasse [C] sont inopérantes; auxquelles s'ajoute le fait que l'étanchéité de la terrasse de Mme [F] qui jouxte la terrasse des époux [C] est également en mauvais état ( l'étanchéité d'origine des terrasses étant 'filante').'
La cour observe que:
- le syndicat des copropriétaires n'indique pas à quel titre son ancien syndic devrait être tenu au paiement des travaux de réfection de l'étanchéité de parties communes de l'immeuble, travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et dont le coût allait inévitablement, à un moment ou à un autre, être supporté par les copropriétaires,
- les opérations menées par l'expert ont mis en évidence que la situation était complexe notamment en raison de la survenance d'un incendie en 2006 ayant endommagé la terrasse du 6ème étage ( [C]),
- le syndicat communique, en cause d'appel, un rapport d'expertise de M. [N], qui n'a pas été mandaté par le syndic mais manifestement par l'assureur du propriétaire du lot n° 69, à savoir l'appartement situé au 5ème étage , à la suite d'un écoulement d'eau en plafond et qui préconisait la réalisation d'investigations sur la terrasse de l'appartement du 6ème étage, voire sur la toiture terrasse mais qui contrairement, aux affirmations de l'appelant n'indique nullement que l'étanchéité complète de la terrasse doit être faite, étant souligné qu'il n'est pas établi si le syndic a effectivement été destinataire de ce rapport,
- il n'est donc pas démontré l'existence d'une faute commise par l'ancien syndic dans la réfection de cette terrasse et dont il ne peut lui être imputé une réalisation défectueuse des travaux confiés à des professionnels, étant souligné que l'éventuelle inertie du syndic sur ce point serait en lien avec un préjudice de jouissance des copropriétaires du dessous ( [R] et [U]) en ce que les travaux de nature à mettre fin aux désordres ont pu être retardés, mais ces derniers n'ont pas été indemnisés à ce titre, par le juge des référés,
- la vétusté de l'étanchéité de la terrasse [F] n'a été révélée que par les opérations menées par l'expert, de sorte qu'il ne peut être reproché à l'intimée une quelconque inertie sur ce point,
- l'attestation d'assurance de la société ALLIANZ établi que la société OZEN était assurée pour les travaux d'étanchéité de technique courante, au titre de l'activité ' couverture' et comme l'a relevé le tribunal, le syndicat n'établit pas avoir recherché une garantie de l'assureur, ni s'être vu opposer un refus de garantie.
De même, le syndicat échoue à rapporter la preuve de l'existence d'un lien de causalité entre une faute commise par Mme [I] et les frais de la procédure en référé engagée par les copropriétaires ainsi que les frais d'expertise judiciaire.
Le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires EDIANE de sa demande au titre des condamnations prononcées par l'ordonnance de référé du 1er juin 2015 sera donc confirmé.
2. Sur les honoraires de Me [W]
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [I] et de son assureur au paiement de la somme de 23.983, 08 € correspondant aux honoraires de Me [W], désigné en qualité d'administrateur judiciaire.
Les intimés considèrent que cette demande est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 22 mars 2014 ayant notamment annulé l'assemblée générale des copropriétaires en date du 1er mars 2013. Ils font valoir que le syndic n'a formé aucune demande d'indemnisation à l'encontre de Mme [I] au titre de la désignation du futur administrateur de la copropriété.
En vertu de l'article 480 du code de procédure civile, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif.
En l'espèce, le tribunal n'avait pas été saisi d'une telle demande par le syndicat des copropriétaires qui ne pouvait le faire en ce que la désignation de Me [W] est intervenue postérieurement par ordonnance du 10 décembre 2014, de sorte que l'appelant ne pouvait réclamer le remboursement d'honoraires qui n'avaient pas, à l'époque, étaient encore exposés.
Sur le fond, le tribunal de grande instance de Grasse, aux termes de son jugement du 22 septembre 2014, a annulé l'assemblée générale du 1er mars 2013 dans son ensemble, en raison du non respect du délai de convocation imputable à Mme [I].
Elle a donc commis une faute à ce titre dès lors qu'en sa qualité de syndic professionnel, il lui appartient de respecter le formalisme d'ordre public attaché aux convocations d'assemblées générales et dont elle ne peut en ignorer les conséquences.
En raison de cette annulation, le syndicat des copropriétaires s'est retrouvé dépourvu de syndic et par requête du 27 novembre 2014, certains copropriétaires ont sollicité la désignation d'un administrateur provisoire au visa de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 qui énonce que ' Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété (....)'.
Ainsi contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la désignation de Me [W] ne résulte pas d'un choix des copropriétaires mais du fait que le syndicat s'est retrouvé dépourvu de syndic par l'effet de l'annulation de l'assemblée générale du 1er mars 2013 en raison d'un manquement commis par le syndic qui n'a pas respecté les règles de convocation.
En revanche, le syndicat ne peut se contenter de réclamer le remboursement pur et simple des honoraires de Me [W] alors que comme le souligne Mme [I], la copropriété aurait nécessairement été redevable d' honoraires envers un syndic pour son administration et sa gestion durant cette période.
Au regard du contrat de syndic de la SARL CGCI désigné lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2015, ses honoraires s'élèvent à la somme de 9.200 € TTC.
Les honoraires perçus par Mme [I] s'établissaient à 11.000 € TTC par exercice, soit une moyenne de 10.000 € TTC par exercice ( et donc par an).
Les honoraires de Me [W], dans le cadre de sa mission qui s'est terminée en juin et a donc duré six mois, se sont élevés à la somme de 23.215,06 €.
Sur cette période et en se fondant sur les honoraires d'un syndic professionnel, le syndicat aurait exposé à ce titre une somme de 5.000 €. Son préjudice en lien direct avec la faute commise par son ancien syndic doit être arrêté à la somme de 18.000 €.
Mme [I] et son assureur doivent être condamnés in solidum au paiement de cette somme. En effet, la compagnie AXA n'est pas fondée à dénier sa garantie puisqu'il ne s'agit pas de fonds perçus par son assuré.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires EDIANE de sa demande au titre des honoraires de Me [Y] [W],
Et statuant à nouveau sur ce point,
Condamne in solidum Mme [O] [I] et la société AXA FRANCE IARD à payer au le syndicat des copropriétaires EDIANE la somme de 18.000 € en réparation de son préjudice lié à la désignation de Me [Y] [W] en qualité d'administrateur provisoire,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [O] [I] et la société AXA FRANCE IARD à payer au le syndicat des copropriétaires EDIANE la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [O] [I] et la société AXA FRANCE IARD aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
