COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 18 FEVRIER 2021
LV
N° 2021/ 87
N° RG 18/18878 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDNGT
[B] [L]
C/
Syndicat des copropriétaires LE CLOS RENAUD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 25 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/06211.
APPELANT
Monsieur [B] [L]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE LE CLOS RENAUD dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son syndic, SARL CABINET DE VICTORs sis [Adresse 3]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Martine RUBIN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2021.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2021
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [B] [L] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier Le Clos Renaud situé [Adresse 1]. Dans son assemblée générale du 4 mars 1996, la copropriété a autorisé dans sa 13e résolution la jouissance privative de six lots dans le vide sanitaire du bâtiment B moyennant une participation financière de chaque copropriétaire attributaire et l'interdiction pour ce dernier d'entreposer des objets encombrants, appareils ménagers, gravats et matériaux dangereux.
Selon une assemblée générale postérieure du 31 mars 1998, M. [B] [L] a été attributaire d'un lot.
Considérant qu'il en avait fait un usage non conforme, l'assemblée générale du 20 janvier 2014 dans sa résolution n° 25 a décidé d'une remise en état originel du vide sanitaire du bâtiment B avec mise en demeure de M. [B] [L] d'y procéder au plus tard au 31 mars 2014, et à défaut d'exécution volontaire de l'assigner en référé après constat préalable d'huissier.
Soutenant que cette résolution n'avait pas été votée à la majorité requise de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, M. [B] [L] a fait citer le syndicat des copropriétaires en annulation de la délibération devant le tribunal de grande instance de Marseille ; retenant une appropriation des lieux par le demandeur au moyen de l'édification de divers ouvrages et non pas une simple jouissance privative d'une partie commune, cette juridiction par jugement contradictoire du 25 septembre 2018 a :
'rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle ;
'rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Clos Renaud ;
'condamné M. [B] [L] à libérer le vide sanitaire et le local du bâtiment B de cet ensemble dont il a la jouissance privative des encombrants mis en place par lui ou de son chef et à en laisser l'accès libre dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement;
'condamné à défaut M. [B] [L] au paiement d'une astreinte de 10 € par jour de retard;
'débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
'condamné M. [B] [L] aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Il a régulièrement relevé appel de cette décision le 30 novembre 2018 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 octobre 2020 de :
vu les articles 563 et suivants du code de procédure civile,
vu le procès-verbal d'assemblée générale du 31 mars 1998 adopté à l'unanimité,
vu la résolution n° 19 adoptée à la même majorité,
vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
vu le règlement de copropriété,
'réformer le jugement déféré dans son ensemble ;
'déclarer l'action recevable ;
'annuler la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 20 janvier 2014 pour violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
'déclarer prescrite la demande de remise en état des lieux ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
'dire que M. [B] [L] sera exonéré de sa participation aux frais de la procédure ;
'dire qu'à défaut d'exécution spontanée de la décision à intervenir, il sera fait application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 ;
' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Au soutien de son appel, M. [B] [L] fait valoir principalement qu'il ne formule aucune demande nouvelle en cause d'appel, que la remise en état originel du vide sanitaire du bâtiment B a été décidée à tort par le syndicat principal alors qu'elle relève de la compétence du syndicat secondaire, que la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 20 janvier 2014 revient sur l'attribution décidée en 1996 et 1998 et doit être en conséquence adoptée à la même majorité, qu'en l'espèce la majorité de l'article 26 n'a pas été atteinte, que la nouvelle résolution ne peut porter atteinte à des droits acquis sauf pour l'assemblée générale à commettre un abus de majorité, que la résolution litigieuse intègre en outre des objets multiples et interdit à M. [B] [L] la jouissance privative concédée antérieurement, que le syndicat n'a pas qualité pour contester une décision prise en assemblée générale, qu'il a communiqué au syndicat les plans d'aménagement du local desquels il ressort l'absence d'appropriation, qu'il s'agit de travaux d'amélioration réalisés depuis 17 ans.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 27 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos Renaud demande à la cour de :
'déclarer l'action irrecevable ;
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner M. [B] [L] à libérer le vide sanitaire dans les termes du jugement dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai ;
'débouter M. [B] [L] de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner à payer au syndicat la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'le condamner aux dépens.
L'intimé soutient principalement que l'appelant invoque pour la première fois en appel l'incompétence du syndicat principal au profit d'un syndicat secondaire qui n'a jamais été constitué et qu'il s'agit d'un moyen dilatoire, qu'au demeurant, M. [B] [L] se prévaut de délibérations antérieures d'assemblées générales tout aussi incompétentes, que la résolution litigieuse ne relève pas de l'article 26 de la loi précitée de 1965 dès lors que l'attribution du droit de jouissance privatif concédée en 1998 n'a pas donné lieu à une modification du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division, que la jouissance privative d'un lot n'autorise pas son appropriation telle que constatée à bon droit par le tribunal, que M. [E], autre copropriétaire visé par la résolution critiquée a remis les clés du local au syndic et s'est engagé à l'évacuer, ce qu'a refusé de faire M. [B] [L], qu'aucun élément n'établit une prescription et qu'enfin aucune assemblée générale n'a autorisé les travaux constatés dans les lieux.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 1er décembre 2020.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
M. [B] [L] ne peut dénier. En effet, il dénie en appel au syndicat principal toute compétence pour connaître de l'usage des parties communes constituées par le vide sanitaire du bâtiment B mais revendique cette même compétence pour se prévaloir des décisions antérieures prises en 1996 et 1998 lui en ayant concédé un usage privatif.
Il est constant par ailleurs que la copropriété constituée en 1971 n'a jamais mis en 'uvre les syndicats secondaires prévus pour l'administration de chacun des bâtiments qui la composent, a été constamment gérée par un syndicat unique et que l'absence de syndicats secondaires au jour de l'assignation introductive d'instance du 6 mai 2014 est sans conséquence sur sa recevabilité.
Ce moyen invoqué ne peut donc prospérer.
Au fond :
L'historique de l'aménagement privatif du vide sanitaire du bâtiment B a été exactement retracé par le tribunal en lecture des procès-verbaux d'assemblées générales de 1996 et 1998 ; il n'est pas contesté de telle sorte que le litige se présente en appel dans les mêmes termes et au soutien des mêmes pièces.
En 1980, la copropriété a pratiqué une ouverture dans ce vide sanitaire par la mise en place d'une porte ; en 1996 elle a décidé de l'attribution de la jouissance de six lots à aménager ; en 1998 la jouissance de l'un d'eux a été attribuée à M. [B] [L] avec pour condition notamment que l'ensemble des autres copropriétaires disposent d'une clé pour y accéder.
Ainsi que l'a très justement retenu le tribunal en lecture des procès-verbaux, il s'agit de la jouissance privative d'une partie commune qui ne confère aucun droit de propriété ; en effet, le syndicat fait tout aussi justement observer que cette attribution n'a donné lieu à aucune modification du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division ou des tantièmes de propriété et encore moins à une publicité foncière.
Or, le constat d'huissier établi à l'initiative du syndicat le 30 avril 2014 montre que divers objets sont entreposés dans le passage commun donnant accès à trois locaux fermés à clé, séparés par des cloisons de briques, dont celui de l'appelant ; ces aménagements ne répondent pas à une jouissance privative de parties communes mais à leur appropriation exclusive qui n'a pas été concédée ainsi que l'a exactement considéré le premier juge.
C'est donc en vain que M. [B] [L] invoque un paraléllisme des formes pour l'adoption de résolutions ayant des objets différents ; la copropriété pouvait donc valablement décider dans les termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 de la remise en état des parties communes en présence de travaux non autorisés et ce au moyen éventuellement d'une procédure de référé en cas d'inexécution volontaire des copropriétaires concernés.
M. [B] [L] ne peut pas plus conclure à la nullité de la résolution n° 25 au motif d'objets multiples puisqu'elle ne remet aucunement en cause le droit de jouissance anciennement accordé ; enfin il ne justifie pas de la date des travaux entrepris pouvant fonder une prescription décennale opposable à l'action du syndicat.
En conséquence le jugement mérite confirmation sans qu'il ait lieu de majorer dès à présent l'astreinte prononcée par le tribunal.
***
Aucune ciconstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [B] [L] qui sucombe est condamné aux dépens en application des dispositions du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Déclare l'action recevable ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne M. [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Clos Renaud la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne le même aux dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
