COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 30 JANVIER 2020
lv
N°2020/ 58
N° RG 18/06652 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCJQD
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER MARIGNANE PLAGE CONCORDE
C/
[D] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Stéphane AUTARD
Me Romain JIMENEZ-MONTES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARTIGUES en date du 16 novembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 91-16-0003 rectifié le 22 mars 2018 par jugement du Tribunal d'Instance de MARTIGUES enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-000447.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE l'ENSEMBLE IMMOBILIER MARIGNANE PLAGE CONCORDE dont le siège social est [Adresse 1] - [Localité 2] pris en la personne de son représentant légal en la personne du syndicat coopératif Marignane Plage Concorde représenté par son Président domicilié à la même adresse.
représenté par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Fanny BRUHIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
Madame [D] [K]
demeurant Résidence [3] [Adresse 4] - [Localité 2]
représentée par Me Romain JIMENEZ-MONTES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Un litige ancien oppose Mme [D] [K] propriétaire de deux lots au sein de l'ensemble immobilier Marignane Plage Concorde au syndicat ayant donné lieu à différentes décisions judiciaires dont un arrêt de cette cour du 7 février 2019 après cassation, dernière décision en date.
Invoquant un nouvel arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [D] [K] en paiement devant le tribunal d'instance de Martigues qui par jugement contradictoire du 16 novembre 2017, rectifié le 22 mars 2018 a :
' condamné Mme [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*1928,55 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2016,
*800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' rejeté toutes autres demandes ;
' dit qu'il sera fait application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 ;
' condamné Mme [D] [K] aux dépens.
Le syndicat a régulièrement relevé appel de ces décisions le 17 avril 2018 et demande à la cour selon conclusions signifiées par voie électronique le 22 novembre 2019 de:
vu les articles 563,564 et suivants du code de procédure civile,
vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967,
' infirmer le jugement déféré en ce qu'il retire du montant des charges dues la somme de 973,12 € et rejette la demande en paiement de celle de 1357,15 € au titre des frais et la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
' confirmer le jugement dans le surplus de ses dispositions ;
' condamner Mme [D] [K] à payer au syndicat les sommes de :
*4571,91€ au titre des charges impayées, compte arrêté au 7 novembre 2019,
*800 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
' dire qu'il sera fait application de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 ;
' condamner Mme [D] [K] aux dépens ;
' déclarer irrecevables comme nouvelles ses demandes d'expertise et de mainlevée d'hypothèque légale.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que l'intimée se fonde sur des procédures anciennes pour soutenir qu'elle ne serait pas débitrice, que sa carence réitérée l'a obligé à diligenter plusieurs procédures à son encontre depuis 12 ans, qu'elle ne peut contester des travaux qu'elle a approuvés en assemblée générale, et qu'elle agit de mauvaise foi en déposant habituellement des chèques antidatés pour entretenir la confusion.
Mme [D] [K] sollicite selon conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2019 :
vu les articles 10-1,18, 19,25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les articles 1231-1 et 1998 du code civil,
vu les articles 563 et 566 du code de procédure civile,
' infirmer le jugement rectifié du 16 novembre 2017 ;
' débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
' le condamner à lui payer les sommes de :
*641,35 € au titre des charges sur la période du 1er octobre 2013 au 7 novembre 2019,
*10'000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier ;
' ordonner au syndicat de régulariser la situation comptable en exécution de l'arrêt de cette cour du 7 février 2019 et de l'arrêt à intervenir ;
' ordonner la mainlevée de l'hypothèque qu'il a fait inscrire le 24 juillet 2014 et à défaut, ordonner sa mainlevée partielle ;
' condamner le syndicat aux dépens et au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée explique principalement que le syndicat a obtenu sa condamnation antérieure au paiement de la somme principale de 4262,60 € et celle de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile par arrêt de cette cour du 7 février 2019, qu'« elle n'a pas entendu procéder au règlement définitif du montant des condamnations prononcées dans l'attente de la présente procédure », que le syndicat persiste à inclure au compte individuel de charges des frais
indus, qu'au jour de la mise en demeure du 22 juillet 2016, elle avait réglé la somme de 5234,22€ sur un montant exigible de 6997,23 €, qu'il a été jugé que la somme de 706 € au titre de travaux n'était pas due et que les agissements du syndicat nuisent à sa santé.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 26 novembre 2019.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges et le copropriétaire qui n'a pas contesté, dans les termes prévus à l'article 42 de la loi précitée, les décisions d'assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices considérés ne peut s'opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées.
La qualité de copropriétaire n'est pas discutée ; pour justifier sa créance actualisée en appel, le syndicat produit outre les procès-verbaux d'assemblées générales des 23 novembre 2013, 29 novembre 2014 et 28 novembre 2015 et leurs notifications déjà examinés par le premier juge :
-les relevés de charges et produits des exercices comptables 2012 à 2015,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2017, 25 janvier 2018 et14 février 2019 ainsi que leurs notifications et les convocations correspondantes,
-les appels de fonds,
-un décompte actualisé au 7 novembre 2019,
-deux attestations de l'expert-comptable de la copropriété des 2 août 2018 et 30 juillet 2019,
-un tableau 'excel' des paiements réalisés après l'arrêt de cette cour du 7 février 2019,
-des copies de chèques de règlement,
-un état des consommations d'eau.
Mme [D] [K] ne saurait sérieusement dénoncer « des erreurs de comptes lors des décisions de justice, des agissements ( du syndic) non sanctionnés » ou encore la volonté du syndicat de « tromper la religion de la cour comme ce fut le cas lors de l'arrêt du 7 février 2019 » (cf pages 23 et 24 de ses conclusions) alors qu'elle reconnaît elle-même s'être abstenue de régler la totalité des condamnations issues de cette dernière décision dans l'attente de la présente procédure et ne conteste aucunement sa pratique de remettre des chèques de paiement très largement antidatés ; ainsi elle est largement à l'origine de la confusion apparente qu'elle invoque.
Quoi qu'il en soit, il ressort du courriel de l'huissier en charge de l'exécution de cet arrêt, que les sommes ont été réglées et ne figurent plus au décompte actualisé du syndicat (cf pièces n° 38 et 50 de son dossier) ; les attestations de l'expert comptable officieux [S] sur le mérite desquelles la cour a déjà statué dans l'arrêt précité sont ainsi sans emport étant rappelé qu'en tout état de cause, la cour ne saurait revenir sur des débats, moyens ou demandes déjà jugées.
Mme [D] [K] ayant voté la résolution relative aux travaux de toiture lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2013, sa contestation est également vaine en lecture de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; si elle se prévaut du jugement du 29 novembre 2005 annulant une injonction de payer la somme de 706 €, sa lecture enseigne qu'il a été fait droit à son opposition uniquement pour défaut d'urgence des travaux entrepris et quand bien même leur ratification ultérieure serait tardive, elle est bien réelle, votée de surcroît à l'unanimité ; ainsi contrairement à ses dires, Mme [D] [K] ne peut se prévaloir d'une décision définitive l'exemptant de toute participation et il convient de réintroduire dans son décompte individuel sa quote-part à hauteur de 973,12 € écartée à tort par le premier juge.
S'agissant d'une consommation d'eau prétendument excessive pour son appartement, il est constant que le syndic a fourni toutes explications par courriers recommandés à l'intimée quant aux relevés réalisés par le prestataire, l'imputation aux différents locaux (cf pièces n° 59 à 62 du dossier de l'appelant) ; il a procédé de même quant à la contestation des frais de chauffage; s'agissant d'erreurs ou d'omissions dans la prise en compte des paiements, il est certain que la date de signature des chèques ne correspond pas à leur imputation au crédit du compte individuel, compte tenu de la pratique de l'intimée évoquée ci-dessus mais il est tout aussi certain que les sommes réglées par elle ont bien été portées en crédit.
La créance arrêtée par le tribunal au titre des charges proprement dites est donc justifiée sauf à ajouter le montant de 973,12 € (cf supra) et les charges et provisions postérieurement échues ; le nouveau décompte a bien été établi à compter du 1er octobre 2013 en suite de l'arrêt d'appel de 2019 tel que réclamé par l'intimée, mais la lecture des montants portés en débit et crédit postérieurement au jugement déféré, outre qu'il intègre des honoraires d'avocats et frais de contentieux dont il sera question ci-après ne révèle aucune dette de charges de l'intimée qui a procédé régulièrement au paiement des appels de fonds et réglé les condamnations du jugement déféré ainsi que l'admet le syndicat en page 11 de ses écritures (cf référence « 21/08/2018 Me Banos jugement 22. 03. 18 »). En conséquence l'actualisation sollicitée n'est pas justifiée.
Le décompte inclut diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, d'huissier et d'honoraires d'avocats.
L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est donc à bon droit que le tribunal a écarté les frais d'huissiers et honoraires d'avocats relevant des dépens ; pour les mêmes motifs, les sommes de 825 €,360 €, 1200 €, 1200 € et 800 €, soit au total 4385 € doivent être expurgés des débits portés au compte individuel postérieurement au 31 août 2017.
Par contre, les frais de mise en demeure à hauteur de 60 € sont justifiés.
Sur le surplus des demandes :
La demande en mainlevée totale ou partielle de l'hypothèque prise par le syndicat étant une prétention nouvelle, ce dernier conclut à bon droit à son irrecevabilité au visa de l'article 564 du code de procédure civile.
Quand bien même la présente procédure s'inscrit dans un litige plus ancien ainsi qu'il a été dit en préambule, il appartient au syndicat qui réclame des dommages-intérêts particuliers autres que l'intérêt moratoire, d'établir le préjudice particulier qui serait né de la résistance au paiement opposée par Mme [D] [K] ; l'absence de toute pièce circonstanciée à son dossier conduit au rejet de cette prétention.
Mme [D] [K], condamnée à paiement est sans fondement à exciper d'un préjudice financier et moral et à solliciter l'application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit.
En revanche, le syndicat appelant peut y prétendre dès lors qu'il a été contraint de supporter de nouveaux frais de conseil et de représentation pour faire valoir sa créance.
Mme [D] [K] qui succombe est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Le décret de 1996 portant tarifs des huissiers de justice ayant été abrogé, il n'y a pas lieu à statuer sur l'application de son article 10.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Déclare irrecevable la demande de Mme [D] [K] en mainlevée totale ou partielle d'hypothèque ;
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Marignane Plage Concorde les sommes de 800 € à titre de dommages et intérêts et 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Marignane Plage Concorde les sommes de :
-5545,03 € au titre de l'arriéré de charges et provisions arrêté au 31 aôut 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2016,
- 60 € au titre de frais nécessaires de recouvrement,
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Marignane Plage Concorde du surplus de ses demandes;
Condamne Mme [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Marignane Plage Concorde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Mme [D] [K] aux dépens d'appel
Le greffier Le président
