COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT MIXTE
(Expertise)
DU 09 JANVIER 2020
mfb
N°2020/ 12
Rôle N° RG 18/03603 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCA4A
[S] [O]
C/
[M] [L] épouse [M]
[Q] [M]
[Y] [M]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN
Me Rémi BOULVERT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 23 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17-002483.
APPELANT
Monsieur [S] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Madame [M] [L] épouse [M]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Rémi BOULVERT, avocat au barreau de NICE
Monsieur [Q] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Rémi BOULVERT, avocat au barreau de NICE
Monsieur [Y] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Rémi BOULVERT, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2020.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2020.
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
Par assignation délivrée le 13 avril 2016, [S] [O] a intenté une action en bornage à l'égard de [R] [M] puis, à la suite du décès de celui-ci, contre ses héritiers.
Il se déclarait propriétaire à [Adresse 3], des parcelles section AC [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] du lieudit [Localité 1] et section AC [Cadastre 4] du lieudit [Localité 2] suivant un acte dressé par Maitre [D], Notaire à [Localité 3], en date du 17 juillet 2014.
Les consorts [M] étant notamment propriétaires du fonds cadastré AC[Cadastre 1] jouxtant la parcelle AC[Cadastre 1].
Par jugement rendu le 23 janvier 2018, le tribunal d'instance de MENTON a déclaré irrecevables, les demandes de [S] [O] et l'a condamné aux dépens.
Le tribunal a retenu que,
- le demandeur ne rapportait pas la preuve de la publication de l'assignation conformément au décret n°55-22 du 4 janvier 1955,
- il ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire car il ne produisait que l'acte d'achat de la parcelle litigieuse.
***
Suivant déclaration d'appel enregistrée le 26 février 2018, M.[O] a formé appel en intimant les héritiers [M].
En ses conclusions du 23 mai 2018, l'appelant demande à la cour , en vertu des dispositions de l'article 646 du Code civil,
-d'infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau,
-de constater qu'il est propriétaire des parcelles cadastrée Section AC qu'il a acquises par acte dressé en l'étude de Maitres [D], notaires à [Adresse 4], en date du 17 juillet 2014, et notamment de la parcelle numéro [Cadastre 1], d'une contenance de 3a 53ca,
-de constater que suivant courrier de Maitre [D], un nouveau dépôt de l'acte d'achat a été effectué au service de la publicité foncière en date du 16 février 2018 en vue de sa publication, et que Maitre [V], Notaire a [Localité 4], a déposé au préalable, l'attestation immobilière après décès de M.[J] [J] le même jour, pour permettre la publication de son acquisition,
- de constater que son droit de propriété sur les lots acquis n'est pas contestable, et qu'il est legitime et fondé à en demander le bornage judiciaire,
- de constater qu'il entend verser aux débats, des reception, son titre de propriété dument publié,
En consequence,
- ordonner qu'un bornage soit établi entre d'une part, la parcelle cadastrée Section AC n°[Cadastre 5] propriete lui appartenant et d'autre part, la parcelle cadastrée Section AC n°[Cadastre 6] propriété des consorts [M], et à ce titre, ordonner une expertise en bornage,
-En tout état de cause, condamner les consorts [M], in solidum, a lui payer la somme de 2.000 € au titre des dispositions de [Cadastre 1]'article 700 du Code de procedure civile, outre les dépens.
M.[O] fait valoir, en substance, avoir eu la surprise de constater que son voisin avait construit sur la parcelle AC[Cadastre 1], une allée et un portail d'accès.
Il explique s'être rapproché de son notaire qui a confirmé que la parcelle AC[Cadastre 1] avait appartenu à ses auteurs, les consorts [Z], ainsi que cela résulte de l'état hypothécaire.
Il fait observer que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il ne prouvait pas être propriétaire car la publication cadastrale ne vaut pas titre de propriété et il dispose d'un acte authentique de vente.
Suivant conclusions en réponse n°2 déposées le 25 janvier 2019, les consorts [M], se référant aux articles 646, 2258, 2261 et 2272 du Code civil, demandent à la cour, de,
- constater que les époux [M] ont prescrit la propriété des parcelles AC n° [Cadastre 1] et AC n° [Cadastre 4],
- dire et juger que [M] [M], [Y] [M] et [Q] [M] sont propriétaires des parcelles cadastrées à [Localité 5] (Alpes Maritimes) section AC n°[Cadastre 1] pour 3a 53 ca et section AD n°[Cadastre 4] pour 2a 74 ca,
- constater que M. [O], qui ne dénie pas la prescription trentenaire des époux [M], se contente d'invoquer un acte de vente consenti par des personnes qui n'ont exercé aucun acte de possession ni avant eux leurs auteurs depuis des décennies,
- constater en conséquence que M. [O] n'est pas propriétaire des parcelles en cause,
- le débouter de sa demande de bornage,
- subsidiairement, et pour l'hypothèse où la Cour ne souhaiterait pas statuer sur la propriété des parcelles par voie d'exception, transmettre le dossier au tribunal de grande instance de Nice afin qu'il statue sur la question, et surseoir à statuer sur le bornage dans l'attente de sa décision.
- confirmer la condamnation de M.[O] à verser la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance
- condamner, en outre, M. [O] à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ainsi qu'en tous les dépens de l'appel.
Les intimés affirment que leurs parents, les époux [R] et [M] [M] ont acheté les parcelles A[Cadastre 7]-[Cadastre 8] et [Cadastre 9] qui constituaient un terrain en broussailles incluant les parcelles A[Cadastre 10] et [Cadastre 11] qu'ils croyaient avoir également acquises ;
Les parcelles A[Cadastre 7] [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ont été regroupées dans une seule parcelle cadastrée AC[Cadastre 1].
La parcelle A[Cadastre 10] est devenue AC[Cadastre 1] et la parcelle [Cadastre 11] a été renommée AC [Cadastre 4]. Elles étaient incluses dans le titre de propriété des consorts [S] auprès desquels M.[O] a acheté le terrain de 5123m2 incluant les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1] et [Cadastre 4].
Mais en réalité, il n'est pas propriétaire de la parcelle [Cadastre 1] qu'ils ont acquise par prescription, puisqu'ils l'ont clôturée en 1985 avec l'ensemble de leur propriété et y ont fait une route en ciment, puis l'ont nettoyée et entretenue et y ont planté un amandier. Des voisins confirment leur possession trentenaire.
M.[O] savait qu'une action en revendication de propriété était vouée à l'échec à cause de la prescription acquise et il a donc imaginé contourner la difficulté, en les assignant en bornage.
***
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l'article 544 du Code civil,
La preuve de la propriété immobilière est libre mais le mode prédominant d'établissement du droit de propriété est le titre notarié.
En l'espèce, [S] [O] produit l'acte dressé le 17 juillet 2014 par Maître [I] [I], notaire associé à [Localité 3] (06) par lequel les consorts [B] et [J] ont vendu à l'appelant, diverses parcelles cadastrées section AC lieudit [Adresse 5] n°[Cadastre 1] (3a53ca), n°[Cadastre 12](12a60ca), n°21(38a63ca) et n°[Cadastre 4](2a74ca), soit ensemble 57 ares 50 centiares, ces parcelles étant anciennement cadastrées section A [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 11].
Ledit acte mentionne l'origine de propriété des biens vendus.
Son contenu est attesté par le notaire signataire.
Cet acte authentique n'a pas fait l'objet d'une procédure d'inscription de faux.
Au surplus, les modes de preuve de la propriété immobilière échappent aux règles de la publicité foncière qui a une finalité différente (fiscalité et opposabilité aux tiers), de sorte que l'absence de cette publicité n'a aucune incidence sur la validité du contrat de vente passé devant notaire.
Du reste, Maître [I] en son courrier du 17 avril 2015 a confirmé à M.[O] qu'il était l'acquéreur de la parcelle AC15 ayant appartenu aux consorts [Z].
Le notaire a également adressé un courrier à [R] [M] en date du 11 juin 2015 pour lui rappeler que la parcelle AC15 sur laquelle M.[O] indique qu'une allée et un portail ont été construits, avaient appartenu aux consorts [Z] .
L'état cadastral produit aux débats, confirme les dires de Maître [I].
Par courrier du 21 février 2018, Maître [I] a d'ailleurs informé M.[O] de ce qu'il avait effectué un nouveau dépôt de l'acte de vente du 17 juillet 2014, aux fins de publicité foncière.
***
De leur côté, les consorts [M] n'ont pas de titre de propriété sur les parcelles AC15 et AC[Cadastre 4].
Ils se prévalent de la prescription acquisitive trentenaire en soutenant que leur auteur, [R] [M] a construit sur lesdites parcelles en 1985, croyant les avoir acquises en même temps que la parcelle AC[Cadastre 1] quand il a bâti la propriété familiale, et expliquent que jusqu'à la date de l'assignation délivrée par [S] [O] le 13 avril 2016, ni les précédents propriétaires desdites parcelles ni l'appelant lui-même n'ont jamais revendiqué la propriété des parcelles AC[Cadastre 1] et [Cadastre 4].
Ils produisent 4 attestations testimoniales pour étayer leur thèse.
D'après l'article 2261 du Code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.
L'invocation de la prescription nécessite que soit daté, l'événement qui constitue le point de départ du délai de 30 ans applicable, selon l'article 2272 du même code, pour acquérir la propriété immobilière en l'absence de juste titre.
En l'espèce, les intimés indiquent que les époux [R] [M] sont entrés en possession de leur propriété le 29 octobre 1985, sans pour autant, verser aux débats de document corroborant cette datation.
Les témoins, Mmes [R] et [W], MM.[C] et [N] attestent que les consorts [M] ont construit en 1985, sans donner davantage de précision.
La cour note que la configuration de la parcelle [Cadastre 1] ( notamment pièce 9 du dossier des intimé) est précise, de sorte qu'il ne peut y avoir d'équivoque sur le bien acquis par M.[O].
Du reste, les consorts [M] admettent dans leurs écritures, que leur auteur n'ignorait pas que les parcelles AC[Cadastre 1] et [Cadastre 4] étaient intégrées à la propriété des consorts [Z].
La pièce 18 de leur dossier de plaidoirie est le courrier d'une agence immobilière dénommée Conca d'Or déclarant avoir été chargée de la vente en un seul lot des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et proposant aux époux [R] [M] d'acquérir moyennant la somme de 35000 € .
L'offre est non datée mais par contre, elle est intégrée dans un mail du 9 décembre 2013, ce qui induit qu'à cette date, M.[M] qui n'est décédé qu'en 2016, n'ignorait pas que lesdites parcelles appartenaient aux consorts [Z] et qu'ainsi, il en usait sans en être propriétaire.
Or, à supposer que puisse être retenue comme point de départ, la date du 29 octobre 1985, la prescription acquisitive n'aurait été échue que 22 mois plus tard, le 29 octobre 2015.
La cour observe surabondamment que les consorts [M] ne justifient pas qu'ils sont taxés au titre de la propriété foncière des parcelles en question et ne produisent pas d'autres éléments que les 4 attestations testimoniales susmentionnées.
Les consorts [M] n'ont donc pas utilement invoqué la prescription acquisitive des parcelles AC[Cadastre 1] et AC [Cadastre 4] .
En conséquence, M.[O] justifie de la recevabilité de son action en bornage, puisqu'il rapporte la preuve de ce qu'il est propriétaire des parcelles AC15 et [Cadastre 4] - ses autres parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] n'étant pas concernées par le litige.
Dès lors, statuant par infirmation du jugement entrepris, la cour recevra son action en bornage et ordonnera une expertise en bornage, aux frais avancés de M.[O] et dans les conditions précisées au dispositif ci-après.
Afin de respecter le principe du double degré de juridiction, la cour se déclarera dessaisie après le dépôt du rapport d'expertise, les parties étant invitées à saisir, si elles l'estiment nécessaires, le tribunal d'instance pour obtenir un jugement de bornage.
Les consorts [M] qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de procédure à M.[O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Vu l'appel de M.[S] [O],
Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau,
Vu l'article 544 du Code de procédure civile, et l'acte notarié du 17 juillet 2014 par lequel M.[O] a acquis des consorts [B] et [J], les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], [Adresse 6],
Déboute les consorts [M] de leurs prétentions et en particulier de leur revendication de la propriété des parcelles AC [Cadastre 1] et AC[Cadastre 4] par prescription acquisitive,
Déclare recevable l'action intentée par M.[O] aux fins de bornage des parcelles lui appartenant, et notamment des parcelles cadastrées AC[Cadastre 1] et AC [Cadastre 4] du lieudit [Localité 1] seules concernées par le litige,
Ordonne une expertise en bornage, et désigne pour y procéder :
Monsieur [P] [W] (1966)
Diplôme de géomètre-expert foncier délivré par le gouvernement - ministère de l'enseignement supérieur et de la recherche à [Localité 6] le 31 janvier 2013, SARL MF2H- CABINET [P] ET ASSOCIÉS Géomètres-397 [Adresse 7]
Tél : XXXXXXXXXX Fax : XXXXXXXXXX
Port. : XXXXXXXXXX Mèl : [Courriel 1],
avec mission de,
Après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception à toutes les réunion d'expertise, avec copie en lettre simple ou courriel aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,
-se rendre sur les lieux situés au [Adresse 6] et se faire remettre tout document utile et notamment les titres,
- procéder à l'arpentage des parcelles appartenant à chacune des deux parties,
-en définir les limites séparatives en considération des titres, de la possession ou de tout autre élément utile,
- proposer un plan de bornage des parcelles AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 4] avec la parcelle AC [Cadastre 1] et/ou les autres terrains appartenant aux consorts [M],
- dresser un procès-verbal de ces opérations dont le dépôt sera effectué au greffe,- d'une manière générale, donner à la cour tout élément d'information qui lui paraitra utile à la solution du litige,
Dit que le contrôle de l'expertise ordonnée est dévolu à la présidente de la chambre 1-5, magistrat chargé du contrôle des expertises,
Fixe à la somme de 2000 € la provision destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert que M.[S] [O] devra consigner auprès du régisseur de la cour d'appel de céans dans le délai d'un mois à compter du présent arrêt,
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera déclarée d'office caduque par une simple ordonnance rendue par le magistrat chargé du contrôle des expertises , sauf demande justifiée de relevé de caducité ou de prorogation de délai,
Dit que l'expert procédera à sa mission dès qu'il sera avisé du versement de la consignation,
Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter de la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, et qu'il en délivrera lui-même copie à chacune des parties en cause,
Dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et fera un rapport au magistrat chargé du contrôle de l'expertise,
Dit que l'expert commis, saisi par le greffe du tribunal devra accomplir sa mission en présence des
parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre, et faire mention de la suite qui aura été donnée aux observations écrites ;
Dit que il devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et éventuellement à l'expiration dudit délai saisir, en application de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s'il y a lieu sous astreinte ou le cas échéant être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;
Dit qu'il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis; il devra le cas échéant, pour assurer le caractère du contradictoire de son expertise, réunir les parties ou leur communiquer la teneur de son rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai dont il fixera la durée (entre un et deux mois suivant la complexité de l'affaire) ; à l'expiration de ce délai, l'expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties; s'il n'a reçu aucune observation, il le précisera ;
Dit que, si l'expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l'accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s'avère nécessaire, il en rendra compte au juge;
Dit qu'en cas d'empêchement, refus ou négligence, l'expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente au magistrat chargé du contrôle des expertises,
Dit que la cour sera dessaisie au dépôt du rapport d'expertise, et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir, si elle l'estime utile, le tribunal d'instance de Nice aux fins de bornage,
Condamne les consorts [M] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel en lien et à payer une indemnité de procédure de 2000 € à M.[O], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
