COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 19 DECEMBRE 2019
mfb
N° 2019/ 737
N° RG 18/15115 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDCU3
SCI ARAKO
C/
[F] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me MARY
Me CULIOLI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 03 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01404.
APPELANTE
SCI ARAKO
sise [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié ès qualités
représentée par Me Eric MARY de la SCP MARY-PAULUS, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [F] [C]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2019
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI ARAKO propriétaire d'un appartement à NICE, a engagé une action devant le tribunal de grande instance de ce ressort, à l'égard de :
-M.[C] agent général d'assurances exerçant à l'enseigne 'cabinet [C]' par l'intermédiaire duquelle elle a souscrit un contrat d'assurance garantissant les loyers impayés,
- la SAS GROUPE SOLLY AZAR Assurances, courtier d'assurance auprès duquel, sur les conseils de M.[C], elle a passé ledit contrat ,
- la SA L'EQUITE, assureur des loyers impayés.
Elle exposait que le cabinet [C] qui lui avait conseillé de souscrire un contrat auprès de la société SOLLY AZAR, courtier de la compagnie L'EQUITE, avait commis une faute en remettant un dossier incomplet à la compagnie d'assurance qui n'avait pas pris en charge le sinistre résultant du non-paiement des loyers par son locataire, [Z] [V].
Elle réclamait la condamnation solidaire des défendeurs en raison de l'absence de mise en oeuvre de la garantie des loyers impayés.
***
Par jugement contradictoire rendu le 3 septembre 2018, le tribunal de grande instance de NICE,
- a débouté la SCI ARAKO de ses demandes à l'encontre de la société SOLLY AZAR Assurances,
- l'a déboutée de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par l'absence de mise en oeuvre de la garantie des loyers
- l'a condamnée aux dépens.
Pour parvenir à cette décision, le premier juge a retenu que,
- s'agissant de la responsabilité de la société SOLLY AZAR, celle-ci justifiait avoir relancé tant la SCI ARAKO que le cabinet [C] pour leur réclamer les pièces manquant pour le traitement de la demande de garantie de la SCI ARAKO, et ce, conformément aux conditions générales de la police d'assurance qui autorisait l'assureur à vérifier la solvanilité du locataire à la date de signature du bail,
- s'agissant de la responsabilité du cabinet [C], il apparait que la SCI ARAKO a bien confié à ce professionnel la mission de rechercher un contrat d'assurance du risque du non-paiement des loyers et en défense, le cabinet [C] ne justifie pas avoir alerté la SCI ARAKO du caractère incomplet de sa déclaration de sinistre,
- mais la SCI ARAKO n'établit pas avoir subi un préjudice car d'une part, il est produit aux débats une décision de condamnation du locataire défaillant, au paiement des arriérés locatifs, et d'autre part, la demanderesse ne justifie du montant des cotisations d'assurance versées.
***
Par déclaration du 21 septembre 2019 , la SCI ARAKO a relevé appel dudit jugement en intimant uniquement M. [F] [C] .
En ses conclusions récapitulatives du 20 mars 2019, elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382 et 1998 et suivants du Code civil, et des articles L113-1, L. 124-1 et suivants et L.511-1 et suivants du Code des assurances, de,
- réformer le jugement entrepris en ce que Ie tribunal a considéré qu'elle ne démontrait pas son préjudice et l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,
- puis, statuant à nouveau, de condamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 41.888,91 € a titre de dommages et intéréts, en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de mise en oeuvre de la garantie des loyers, outre la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
Suivant conclusions en réponse déposées le 25 février 2019 M. [C] sollicite pour sa part, que la cour dise et juge,
- qu'en sa qualité de courtier en assurance, il a rempli sa mission de conseil auprès de la SCI ARAKO dans le cadre de la formation du contrat d'assurance loyers impayés,
- qu'il n'existe aucun contrat le liant à la SCI ARAKO concernant la gestion des sinistres concernant les loyers impayés avec les Sociétés SOLLY AZAR et L'EQUITE
- qu'il n'est pas gestionnaire de biens,
- que le refus de garantie opposé par les Sociétés SOLLY AZAR et L'EQUlTE tient à l'absence de transmission des pièces dans le cadre de l'ouverture du sinistre declaré et non aux pièces transmises lors de la conclusion du contrat.
-qu'il appartenait à la SCI ARAKO de transmettre les documents nécessaires aux fins de garantie du sinistre déclaré auprès la Société SOLLY AZAR qui l'avait contactée directement le 9 septembre 2013 pour obtenir les pièces justifiant de la solvabilité de son locataire lors de la prise d'effet du bail.
Il réclame en conséquence le débouté de la SCI ARAKO et sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procedure Civile ainsi que les entiers dépens, distraits au profit de Me Jereme CULIOLI, Avocat .
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
Comme elle l'a fait en première instance, la SCI ARAKO expose qu'afin de garantir le paiement des loyers dus par M.[Z] [V], locataire auquel elle consentait un bail sur son appartement , elle a souscrit le 5 février 2013, par l'intermédiaire du cabinet [C], un contrat auprès de la société SOLLY AZAR courtier de la compagnie L'EQUITE.
En contrepartie de la garantie couvrant les loyers arriérés pour 30 mois, elle a réglé une prime d'assurance de 785 € pour l'année.
Elle explique que le locataire a cessé de régler les échéances du bail à partir du mois de juillet 2014 et que, sur les instructions du cabinet [C], elle lui a adressé des mises en demeure puis un commandement de payer en date du 5 juin 2015, puis s'est inquiétée de l'absence de mise en oeuvre de la garantie des loyers impayés et a fini par apprendre de la société SOLLY AZAR que le refus de garantie tenait à la remise incomplète des pièces nécessaires par le cabinet [C].
Elle demande à la cour d'adopter les motifs du jugement ayant retenu une faute du cabinet [C] mais d'infirmer le jugement n'ayant pas accueilli sa demande de dommages-intérêts au motif qu'elle n'a pas subi de préjudice .
Elle admet avoir effectivement obtenu la condamnation du locataire, M.[V], suivant ordonnance rendue le 29 février 2016 par le juge des référés du tribunal d'instance de NICE au règlement de la somme principale de 21888,01 € représentant les impayés locatifs à la date du 9 novembre 2015 ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1950 € .
Mais elle soutient n'avoir pu récupérer le montant des condamnations car le locataire était insolvable et elle produit pour en justifier, un certificat d'irrecouvrabilité dressé par l'huissier chargé d'exécuter l'ordonnance de référé à l'égard de M.[V] .
Elle explique le quantum de sa demande de condamnation de M.[C] au paiement d'une somme de 41888,91 € en la ventilant comme suit:
- arriérés locatifs s'élevant au jour de ses conclusions à 35257,09 €,
- cotisation d'assurance de 783,54 € au titre de la période 2104-2015,
- frais d'expulsion du locataire et de remise en état du logement .
Pour sa part, M.[F] [C] expose que dans le cadre de son activité de courtier en assurances, la SCI ARAKO lui a demandé de lui conseiller une assurance de garantie du risque loyers impayés, et c'est dans ces conditions qu'elle a signé le contrat d'assurance avec la société SOLLY AZAR également courtier en assurance.
Il affirme n'avoir contracté à l'égard de la SCI ARAKO que l'obligation de l'assister dans le choix d'une assurance loyers impayés et qu'après signature du contrat avec la société SOLLY AZAR, il était libéré de tout mandat à l'égard de l'appelante.
Il indique cependant que la SCI ARAKO lui a demandé à nouveau conseil lorsque son locataire a cessé de payer les loyers et que 'pour lui être agréable' (sic), il lui a rappelé ses obligations dans le cadre du contrat passé avec la société SOLLY AZAR puis a transféré des courriers de la SCI ARAKO à la société SOLLY AZAR.
Il soutient que la SCI ARAKO tente de lui faire supporter la charge de sa propre défaillance.
Il fait valoir qu'il ne lui incombait pas d'effectuer ou de vérifier la transmission des pièces nécessaires au traitement de la déclaration de sinistre par la société SOLLY AZAR.
- sur le bien-fondé de l'appel
Les parties acquiescent aux dispositions du jugement ayant mis hors de cause la société SOLLY AZAR et la compagnie L'EQUITE.
Il en résulte qu'elles admettent les motifs du jugement ayant considéré que l'assureur avait opposé un refus de garantie justifié à la SCI ARAKO, sur la base de pièces produites en première instance dont la cour ne dispose pas et qui figuraient probablement dans le dossier de plaidoirie de la société SOLLY AZAR.
D'après les conditions générales du contrat d'assurance liant la SCI ARAKO à la compagnie L'EQUITE par l'intermédiaire de la société SOLLY AZAR , le souscripteur de l'assurance loyers impayés qui entend faire jouer la garantie, doit pouvoir justifier de la solvabilité du candidat locataire , lors de son entrée dans les lieux.
Il s'évince des pièces du dossier que le 5 février 2013, la SCI ARAKO a passé le contrat d'assurance des loyers impayés auprès du courtier SOLLY AZAR, par l'intermédiaire du courtier M.[C], la convention couvrant 30 mois d'arriérés pour un montant maximal de 58500 € et visant le locataire dans les lieux, savoir M.[Z] [V].
Le tribunal a établi une chronologie détaillée des échanges de mails et courriers entre les parties, qui n'est pas remise en cause devant la cour .
Ce qui oppose les parties, c'est l'interprétation de ces échanges épistolaires.
Le tribunal a considéré qu'à l'égard des autres parties, le cabinet [C] était investi d'un mandat apparent de représentation de la SCI ARAKO, et que dans ce cadre, il avait commis une faute en ne transmettant pas à l'assureur les pièces nécessaires au traitement de la déclaration de sinistre de sa cliente.
Le tribunal a appliqué la théorie du mandat apparent, en retenant qu'au regard des éléments du dossier, M.[C] apparaissait, d'une part, comme le gestionnaire du bien appartenant à la SCI ARAKO aux yeux de celle-ci mais également de la société SOLLY AZAR et de la compagnie L'EQUITE, et d'autre part, comme le mandataire de la SCI ARAKO pour la gestion du sinistre tenant au non-paiement des loyers par son locataire.
Le premier juge a cependant écarté la responsabilité de M.[C] estimant que la SCI ARAKO n'établissait pas avoir subi un préjudice au regard de l'ordonnance de référé condamnant le locataire défaillant, au paiement des arriérés locatifs, et d'autre part, ne justifiait pas du montant des cotisations d'assurance versées.
- sur la faute de M.[C],
L'article 1998 dispose que le mandataire est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
L'article 1985 indique que le mandat peut même être donné verbalement, ou que l'acceptation peut être tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire.
Il appartient à la SCI ARAKO de prouver que M.[C] a accepté tacitement un mandat et de préciser la nature du mandat qu'il a accepté.
Le mandat apparent ne peut en aucun cas être un mandat de gestion de bien immobilier qui doit obligatoirement être écrit.
En outre, un tel mandat de gestion d'immeuble est à titre onéreux, mais en l'espèce, la SCI ARAKO ne prétend pas que M.[C] devait percevoir une rémunération pour son assistance dans la gestion du sinistre concernant les loyers impayés .
L'appelante s'en remet également à la motivation du jugement querellé pour affirmer que M.[C] avait un mandat tacite de la représenter dans le traitement de la déclaration de sinistre qu'elle indique avoir faite auprès de la société SOLLY AZAR .
Le tribunal a jugé que , vu du côté de la société SOLLY AZAR et de la compagnie L'EQUITE, M.[C] avait un mandat apparent consenti par la SCI ARAKO.
Mais la cour ne dispose pas des échanges de courriers entre la société SOLLY AZAR et la SCI ARAKO laquelle ne produit que les mails échangés avec M.[C].
Il n'est pas davantage versé aux débats, les pièces que la SCI ARAKO aurait dû fournir à l'assureur pour justifier avoir vérifié la solvabilité de son locataire, lors de la prise d'effet du bail, de sorteque la cour ne peut s'assurer que la SCI ARAKO aurait pu bénéficier de la garantie loyers impayés.
Des nombreux mails sont produits aux débats par l'appelante et confirment qu'elle a demandé conseil à M.[C] lorsque le locataire a cessé de s'acquitter des loyers.
Mais seulement deux sont rédigés par M.[C] .
Le premier daté du 12 juillet 2013 dans lequel M.[C] demande au gérant de la SCI ARAKO de lui envoyer de pièces pour ' que l on ouvre le dossier en loyers impayés ' (sic) , cette formule étant trop imprécise pour suggérer que le rédacteur s'engage ainsi personnellement à accomplir une diligence déterminée.
Le second du 16 juin 2014 dans lequel M.[C] prie le gérant de la SI ARAKO de lui retourner signé le mandat pour agir en justice : mais ce mandat était destiné au groupe SOLLY AZAR.
Du reste, l'ensemble des diligences à l'égard du locataire défaillant ont été effectuées par la SCI ARAKO elle-même y compris le commandement de payer du 27 août 2015.
M.[C] communique quant à lui, des échanges électroniques avec la société SOLLY AZAR
dans lesquels il se borne à transmettre des messages de la SCI ARAKO.
Dans l'un de ces mails ( du 4 décembre 2013), il nomme la SCI ARAKO, 'notre client commun' mais cette expression concorde seulement avec la situation de fait, à savoir que M.[C] et la société SOLLY AZAR sont tous deux courtiers en assurance ayant participé à la signature du contrat liant la SCI ARAKO à la compagnie L'EQUITE.
Dès lors, les éléments du dossier soumis à la cour sont insuffisants à établir que M.[C] avait pris un engagement tacite de mandataire à l'égard de la SCI ARAKO laquelle n'est d'ailleurs pas en mesure de caractériser la nature du mandat qui aurait été ainsi exécuté par M.[C].
En conséquence, statuant par motifs propres, la cour confirmera le jugement ayant débouté la SCI ARAKO de ses prétentions.
La cour condamnera aux dépens d'appel, l'appelante succombant en ses prétentions mais rejettera les demandes présentées respectivement par les parties , au titre de l'article 700 du Code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Vu l'appel de la SCI ARAKO,
La déboute de ses fins et prétentions,
Confirme en conséquence, le jugement dont appel,
Condamne en outre, l'appelante aux dépens d'appel,
Rejette le surplus des demandes présentées par les parties y compris celles visant l'article 700 du Code de procédure civile .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
