COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 05 DECEMBRE 2019
hg
N° 2019/ 707
Rôle N° RG 18/01962 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BB4RO
SCI LES LIERRES
C/
Syndicat des copropriétaires LE KALISTE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Olivier PEISSE
SCP IMAVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 08 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00012.
APPELANTE
SCI LES LIERRES prise en la personne de son représentant légal domicilié au dit siège social, [Adresse 1]
représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires LE KALISTE sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA SOGIM, Société par Actions Simplifiées dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social.
représenté par Me Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Sophie MARCHESE, avocat au barreau de TOULON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019,
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Depuis le 5 mai 1980, la SCI les lierres est propriétaire du fonds cadastré section AN n°[Cadastre 1] sur la commune de [Adresse 4].
Le fonds cadastré AN [Cadastre 2] appartient au syndicat des copropriétaires le Kalisté depuis le 14 mai 1964.
Les deux fonds étaient la propriété de [F] [O].
Une servitude non aedificandi a été instituée entre [F] [O] et la société le Kalisté grevant le fonds appartenant à la SCI les lierres au profit du fonds du syndicat des copropriétaires le Kalisté et prévoyant « que sur la partie de terrain restant la propriété de M [O] aucune construction ne pourra être édifiée, sauf en cas de démolition des constructions existant actuellement pour être remplacées par d'autres qui devront avoir le même volume et la même consistance ».
Par acte d'huissier du 23 novembre 2016, la SCI les lierres a fait assigner le syndicat des copropriétaires le Kalisté devant le tribunal de grande instance de Toulon afin de voir prononcer l'extinction de ladite servitude.
Par jugement du 8 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a débouté la SCI les lierres de ses demandes, et l'a condamnée aux dépens et à payer 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires le Kalisté.
Par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel d'Aix en Provence le 5 février 2018, la SCI les lierres a fait appel de cette décision.
Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 septembre 2018, une expertise a été confiée à [C] [G] avec mission de :
- donner tous éléments de fait permettant d'éclairer la Cour sur le litige opposant les parties, afin que puisse être déterminé si la parcelle AN [Cadastre 1] est fonds servant au profit du fonds dominant AN [Cadastre 2] appartenant au syndicat des copropriétaires le Kalisté, au titre de la servitude stipulée dans l'acte de vente du 14 mai 1964 entre les consorts [O] et la société le Kalisté, modifiée matériellement le 9 mars 1966 et ainsi écrite : « que sur la partie de terrain restant la propriété de M [O] aucune construction ne pourra être édifiée, sauf en cas de démolition des constructions existant actuellement pour être remplacées par d'autres qui devront avoir le même volume et la même consistance »
- décrire à cet effet les constructions édifiées sur la parcelle AN [Cadastre 1] en les comparant, au besoin sommairement, à la situation initiale de 1964
- donner tous éléments sur la date d'édification de ces constructions ou à tout le moins, fournir tous éléments de fait permettant d'apprécier pour chacune des constructions si elles ont été édifiées plus de 30 ans avant le 23 novembre 2016, date de l'assignation délivrée devant le tribunal de grande instance de Toulon à la demande de la SCI les lierres.
L'expert a déposé son rapport au greffe de la cour d'appel d'Aix en Provence le 7 mai 2019 en concluant :
d'après les mentions de l'acte de vente de 1964 au profit de la SCI le Kalisté, reprises dans l'acte de vente de 1980 au profit de la SCI les lierres, la servitude de non aedificandi a pour fonds dominant la parcelle n°[Cadastre 2] (copropriété le Kalisté) et pour fonds servants la parcelle n°[Cadastre 1] (SCI les lierres) et la parcelle n°[Cadastre 3] ;
lors de la division de la propriété [O] et de la vente de la future parcelle n°[Cadastre 2] à la SCI le Kalisté, la parcelle restant appartenir au vendeur, et cadastrée aujourd'hui pour partie sous le n°[Cadastre 1], supporte une maison dans sa partie Nord-Est et un ensemble accolé à l'Ouest (garage, serrurerie, hangar) ;
ces constructions sont antérieures à la vente puisqu'elles existent déjà en 1958 (photographie aérienne de l'IGN) ;
elles sont remplacées après 1993, suite à permis de construire obtenu le 21/04/1993, par les constructions actuelles, les 4 bâtiments à usage de garages, dont l'existence est confirmée au moins à compter du 01/05/1995 (photographie aérienne de l'IGN) ;
entre 1964 et 1994/1995, la parcelle n°[Cadastre 1] est occupée par la maison (R+2) et l'ensemble de plein pied composé d'un garage, d'une serrurerie et d'un hangar. Depuis 1994/1995, elle est occupée par les 4 bâtiments actuels à usage de garages (3 bâtiments de plein pied et 1 bâtiment en R+1), soit depuis moins de 30 ans avant la date du 23/11/2016.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 juillet 2019, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCI les lierres entend voir, au visa des articles 706 et 707 du code civil :
- réformer le jugement ;
- rejeter toutes les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires à son encontre;
- dire et juger éteinte la servitude stipulée à l'acte de vente en date du 7 juillet 1964 entre les consorts [O] et la société le Kalisté modifié matériellement le 9 mars 1966 et grevant son fond au profit du fond appartenant au syndicat des copropriétaires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance y compris les frais de l'expertise.
Pour elle:
-des constructions enfreignant la servitude non aedificandi existaient sur son terrain depuis 1964, et aucune action en contestation n'avait été engagée pendant plus de trente ans,
-lorsqu'elle a obtenu un permis de construire des garages en 1993, et qu'elle les a réalisés en 1994, le droit de se prévaloir de la servitude s'était éteint pour non usage (articles 706 et 707 du code civil )
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 septembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Kalisté, représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Foncia Toulon entend voir :
- confirmer le jugement ;
- rejeter l'ensemble des demandes adverses,
- condamner la SCI les lierres aux dépens et à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour lui :
- la prescription invoquée ne peut jouer car il n'existe pas sur le fonds de la SCI de constructions situées dans la zone non aedificandi depuis plus de 30 ans,
- en réalité, la SCI se prévaut des constructions édifiées sur le fonds AN [Cadastre 3], resté la propriété [O],
- en aucun cas, il n'a toléré pendant plus de 30 ans de constructions sur le fonds de la SCI,
la prescription qui pourrait être revendiquée pour le fonds AN [Cadastre 3] ne s'étend pas au fonds de la SCI.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Les termes de la servitude non aeficandi créée par l'acte du 14 mai 1964 sont les suivants :
« sur la partie de terrain restant la propriété de M [O] aucune construction ne pourra être édifiée, sauf en cas de démolition des constructions existant actuellement pour être remplacées par d'autres qui devront avoir le même volume et la même consistance.»
Le rapport d'expertise a mis en évidence qu'il existait à cette date plus de constructions que la seule figurant sur le plan Colin annexé à l'acte du 14 mai 1964.
La SCI les lierres discute l'étendue de la servitude non aeficandi en faisant valoir qu'elle s'étendait sur toute la superficie du terrain non construit, tel qu'il apparaissait sur le plan et non tel qu'il existait en réalité, aux motifs que ce plan a été publié et que lui seul lui est ainsi opposable pour définir l'assiette de la servitude.
Mais le plan invoqué, annexé à l'acte de vente du 14 mai 1964, ne saurait primer la définition textuelle très claire de la servitude non aeficandi par référence aux « constructions existant actuellement », et qui sont demeurées inchangées jusqu'à l'acquisition le 5 mai 1980 par la SCI les lierres de la parcelle AN n°[Cadastre 1].
C'est dès lors en vain que la SCI les lierres fait partir le délai d'extinction de cette servitude de la date de sa création même, aux motifs que n'avaient pas été contestées les constructions existant dès l'origine, mais non répertoriées sur le plan qui seul aurait fixé l'étendue de la servitude, en contradiction avec les termes express figurant à l'acte constitutif.
En second lieu, la SCI les lierres se prévaut de constructions édifiées sur le fonds AN [Cadastre 3], resté la propriété [O], après la division du fonds servant, mais il ressort des plans cadastraux et photographies anciennes que ladite parcelle était entièrement bâtie dès 1958, et il n'est aucunement justifié de constructions réalisées sur cette parcelle postérieurement au 14 mai 1964 en infraction avec la servitude non aeficandi.
La SCI les lierres, suite au permis de construire obtenu le 21 avril 1993, a fait édifier en 1994-1995 quatre bâtiments abritant 43 garages individuels et des garages à caravanes, qui ne sont pas implantés sur les anciennes constructions, avec le même volume et la même consistance,
Elle ne peut se prévaloir de l'extinction de la servitude pour non usage pendant 30 ans sur le fondement de l'article 706 du code civil, son action à cette fin ayant été engagée dès le 23 novembre 2016, moins de 30 ans après la réalisation de constructions réalisées au mépris de la servitude instituée.
Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI les lierres aux dépens et à payer 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires le Kalisté.
Succombant en son appel, la SCI les lierres sera en outre condamnée aux dépens d'appel et à payer 3 000 € au syndicat des copropriétaires le Kalisté, représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Foncia Toulon au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement entrepris,
Condamne la SCI les lierres aux dépens d'appel et à payer 3 000 € au syndicat des copropriétaires le Kalisté au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
