COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 21 NOVEMBRE 2019
mfb
N°2019/ 674
Rôle N° RG 18/07004 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCKSU
Société D'ADMINISTRATION ET DE GESTION (SAG)
C/
[N] [P]
[I] [D] épouse [D]
[U] [D]
[B] [S]
[Z] [E]
[M] [E]
[T] [V] veuve [O]
[X] [V]
[L] [W] épouse [V]
[A] [H] épouse [H]
SCI AP
SCI KARIN
SCI AGOI
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Brigitte CHARLES-NEVEU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 07 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02830.
APPELANTE
SOCIETE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION (SAG) Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 10]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMES
Madame [N] [P]
demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [I] [K] épouse [D]
demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Monsieur [U] [D]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Monsieur [B] [S]
Assignation remise à personne le 29.06.2018
demeurant [Adresse 6]
défaillant
Monsieur [Z] [E]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [M] [E]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [T] [V] veuve [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Monsieur [X] [V]
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [L] [W] épouse [V]
demeurant [Adresse 7]
Venant aux droits de M. [R] [V], né le [Date naissance 3] 1938 à [Localité 12] (ALGERIE) décédé le [Date décès 2] 2015.
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [A] [F] épouse [H]
demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
SCI AP, dont le siège social est [Adresse 5]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
SCI KARIN, dont le siège social est [Adresse 11]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
SCI AGOI, dont le siège social est [Adresse 11]
représentée par Me Brigitte CHARLES-NEVEU, avocat au barreau de NICE substituée par Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Octobre 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2019.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2019.
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
Les consorts [P] et autres sont copropriétaires dans un immeuble nommé [Adresse 14] situé à [Localité 13]. L'immeuble est administré par la SARL SOCIETE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION, en abrégé SAG.
Suivant assignation du 20 mai 2015 délivrée devant le tribunal de grande instance de NICE, ils ont engagé une action en responsabilité civile professionnelle à l'égard du syndic auquel il reprochait deux fautes :
' selon eux, depuis 2010, les lots de copropriété n° 4, 5 et 93 appartenant à un autre des copropriétaires, la SCI RENOIR, auraient dû être inclus dans les lots contribuant aux frais de nettoyage, de sorte que ces charges auraient dû être appelées sur la base de 10086 tantièmes et non seulement 5965, car elles constituent des charges communes générales incombant à tous les copropriétaires.
' par ailleurs, le syndic n'avait pas respecté la décision prise par l'assemblée générale du 15 décembre 2010 acceptant de financer des travaux de réfection des cages d'escalier et des paliers des bâtiments A et B à hauteur de 44'389,74 €; il avait retenu de son propre chef, un devis de 70000 € et avait fait réaliser des travaux de remplacement de sanitaires et radiateurs ne présentant aucun caractère d'urgence.
Ils demandaient au tribunal de condamner la SARL SAG à leur payer à chacun des sommes correspondant aux appels de charges qu'ils avaient payés indûment, et ce, en réparation du préjudice subi en raison de ses fautes . Ils réclamaient également qu'il soit enjoint au syndic de procéder aux appels de charge de nettoyage de l'immeuble en incluant tous les copropriétaires.
Pour sa part, la SARL SAG se défendait en indiquant que la SCI RENOIR propriétaire de locaux commerciaux au rez-de-chaussée de l'immeuble, n'avait pas accès aux parties communes, et surtout, que les demandes des copropriétaires se heurtaient à l'autorité de la chose jugée attachée à un jugement rendu dans le cadre d'un précédent litige le 7 janvier 1993, par le tribunal de grande instance de GRASSE qui avait clairement exclu des charges communes dues par la SCI RENOIR, les frais d'entretien de propreté et dont la décision avait été confirmée par arrêt de la cour d'appel le 26 septembre 1996. Et s'agissant des travaux votés par l'assemblée générale du 15 décembre 2010, il faisait valoir que les copropriétaires avaient bien accepté le devis de 70000 € et que ce n'est que par une manoeuvre de la secrétaire de séance, que le procès-verbal mentionnait le vote pour 44389,74 € .
***
Suivant jugement contradictoire rendu le 7 mars 2018, le tribunal de grande instance de NICE a:
- dit que la SARL SAG a commis une faute en exonérant la SCI RENOIR des charges d'entretien des escaliers, qui a causé un préjudice personnel à chaque demandeur, et a ainsi engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil,
- dit que la SARL SAG a commis une faute en faisant réaliser des travaux non votés par l'assemblée et non urgents, qui a causé un préjudice personnel aux demandeurs,engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil
- condamné en conséquence la SARL SAG au titre du préjudice subi par l'exonréation des charges d'entretien des escaliers de la SARL AUGUSTE RENOIR, à verser :
' 9.126,66 € à la SCI AP
' 606,57 € à Mme [D] [I] née [K]
' 2.382,57 € à M. [D] [U]
' 763,50 € à M. [E] [Z]
' 636,25 € à Mme [E] [M]
' 1.184,40 € à la SCI AGOI
' 420,90 € à M. [S] [B]
' 916,91 € à la SCI KARINE
' 1.086,17 € à Mme [W] [L] veuve [V], M. [V] [X], Mme [V] [T], venant aux droits de M. [V] [R]
' 3.798,19 € à Mme [H] [C] née [F]
- a condamné la SARL SAG au titre du préjudice subi par la réalisation de travaux non votés, à verser:
' 2.124,72 € à la SCI AP
' 817,70 € à Mme [N] [P]
' 141,21 € à Mme [D] [I] née [Y]
' 554,99 € a M. [D] [U]
' 256,15 € à M. [E] [Z]
' 213,46 € à Mme [E] [M]
' 397,36 € à la SCI AGOI
' 141,21 € à M. [S] [B]
' 213,46 € à la SCI KARINE
' 253,86 € à Mme [W] [L] veuve [V], venant aux droits de M. [V] [R], M.[V] [X] venant aux droits de M. [V] [R], Mme [V] [T] venant aux droits de M. [V] [R]
' 906,37 € à Mme [H] [C] née [F]
- a rejeté la demande de condamnation formée par les consorts à l'égard de la SAG pour procédure abusive ainsi que toutes les autres prétentions des parties,
-a condamné la SARL SAG a verser a chaque demandeur la somme de 200 € au titre de l'art. 700 du Code de procédure civile soit 2600 euros au total, et à supporter les entiers dépens,
- a ordonné l'exécution provisoire.
***
La SAG a relevé appel suivant déclaration du 23 avril 2018 en intimant les copropriétaires, partie au procès devant le tribunal.
***
En ses conclusions récapitulatives déposées le 24 décembre 2018, la SAG demande à la cour, au visa des articles 1351 et 1382 anciens du Code civil, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de statuer comme suit:
- infirmer le jugement querellé en ce qu'il a,
' écarté l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de GRASSE le 7 janvier 1993 et
' dit et jugé qu'elle a commis des fautes ayant causé un préjudice personnel aux demandeurs, d'une part, en exonérant la SCI RENOIR des charges d'entretien des escaliers, et d'autre part, en faisant réaliser des travaux non votés par l'assemblée et non urgents,
' condamné la SARL SAG au paiement de sommes au profit de chaque intimé, sur le fondement des deus fautes retenues.
- Statuant a nouveau, débouter les copropriétaires partie au procès de l'ensemble de leurs demandes et notamment de de leur appel incident
- les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'artic|e 700 du code de procédure civile
- confirmer le jugement sur le rejet de la demande de condamnation la concernant pour procédure abusive .
En leurs conclusions du 12 septembre 2019, les intimés répliquent à l'appelant et forment un appel incident, en sollicitant,
- la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la responsabilité civile professionnelle de la SARL SAG est engagée, et qu'elle doit réparation du préjudice subi par les concluants découlant de ses fautes, en ce qu'il l'a condamné au paiement de dommages-intérêts;
- Y ajoutant, la condamnation de la SARL SAG à rembourser les trop perçus sur les exercices 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018 soit à Mme [D] : 181, 26 €; à M. [D] : 618,61 € ;à la SCI AGOI : 965, 36 € ; Mme [E] : 421,71 € ; à M. [E] : 505,97 € ; à la SCI KARIN : 238,45 € ; à Mme [H] : 931,70 €, sauf à parfaire et actualiser, outre intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2013.
- qu'il soit en outre ordonné à la SARL SAG,
' de procéder aux appels de charges de nettoyage de l'immeuble (blocs A et B) sur la base de 10086 tantièmes et non 5965 tantièmes, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée.
' de régulariser les appels de charges en supprimant, sur les comptes de chacun des concluants, au titre de l'arriéré de charges les sommes indues, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée.
' de retirer des appels de charge les frais d'avocat pour la présente procédure qui ne concerne que le syndic dont la responsabilité est saisie personnellement,
- la condamnation de la SAG à payer à chacun, une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa résistance abusive, outre une indemnité de 1.500€ à chacun des requérants au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.
l'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
- sur le bien-fondé de l'appel,
Le syndicat des copropriétaires n'a pas été appelé en cause, bien qu'il soit l'organe chargé de la conservation des parties communes, seul apte à représenter la copropriété en cas de litige concernant son fonctionnement interne.
LA SARL SAG est donc actionnée seule au titre de sa responsabilité professionnelle et non comme représentant légal du syndicat des copropriétaires, ce qui induit qu'il ne pourrait être retenu à son égard que les fautes détachables de ses fonctions de syndic, se rapportant à des manquements 'personnels' caractérisés et ayant causé un préjudice direct à chacun des copropriétaires requérants.
Il lui est fait grief d'avoir depuis 2010, appelé les charges de nettoyage de l'immeuble en excluant les lots de la SCI RENOIR, copropriétaire de lots situés au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier.
La SAG fait valoir qu'en appelant les charges sans inclure les lots de la SCI RENOIR, elle n'a fait qu'appliquer une décision rendue par le tribunal de grande instance de GRASSE le 7 janvier 1993 qui a autorité de chosée jugée en ses dispositions ayant jugé que les lots appartenant à la SCI RENOIR ne sont pas tenus de participer aux frais d'entretien de propreté des escaliers.
Pour leur part, les intimés soutiennent comme ils l'ont fait en première instance, que l'autorité de chose jugée d'une décision ne peut être invoquée que si le litige répond aux conditions cumulatives qui sont imposées par l'article 1351 du Code civil, à savoir identité d'objet, de cause, de demande et de parties, ce qui n'est pas le cas du jugement précité rendu dans une espèce opposant le syndicat des copropriétaires à la SCI RENOIR.
Le précédent invoqué par la SAG est un jugement rendu le 16 janvier 1993 par le tribunal de grande instance de GRASSE confirmé par un arrêt de la cour d'appel de céans du 26 septembre 1996.
Dans ce procès, le tribunal de grande instance était saisi d'un litige opposant la SCI RENOIR au syndicat des copropriétaires. En effet initialement le règlement de copropriété prévoyait que les charges d'entretien et de réparation concernant les entrées des blocs A et B de l'immeuble étaient réparties entre les lots de ces bâtiments, à l'exception des lots appartenant à la SCI RENOIR qui se constituent les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 1990 il avait été voté une résolution n°1 supprimant la clause susvisée et décidant que dorénavant les charges de réfection des cages d'escalier seraient réparties entre tous les cocopropriétaires y compris la SCI.
La SCI a donc demandé au tribunal d'annuler cette résolution.
Au terme de son jugement du 7 janvier 1993 le tribunal rejeté la demande d'annulation présentée par la SCI et, faisant droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, a constaté l'inexistence de la clause du règlement de copropriété dispensant les lots de la SCI des charges « escaliers » puis, dans le dispositif de sa décision, a jugé comme suit :
'en conséquence, procédant à une nouvelle répartition des charges, DIT ET JUGE que les lots 12 3 4 5, 45 et 93 de la SCI devront participer : 'au prorata de leurs tantièmes aux charges de réparation et conservation ( mais non de simple entretien de propreté) des escaliers (...)' (sic) .
Ces dispositions ont été confirmées par arrêt du 26 septembre 1996.
La SCI RENOIR a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté suivant arrêt du 8 juillet 1998.
Or, les copropriétaires requérants n'ont pas attrait la SCI RENOIR à l'instance alors que le procès est de nature à aggraver sa situation au regard des charges de copropriété qui devraient dorénavant lui être réclamées, sans qu'elle soit en mesure de faire valoir ses explications en défense.
Dès lors, le tribunal ne pouvait examiner la demande des copropriétaires et rechercher la responsabilité du syndic qui prétend avoir respecté une décision s'imposant au syndicat des copropriétaires ne pouvait être accueillie, en l'absence du syndicat des copropriétaires et surtout de la SCI RENOIR qui n'ayant pas été mise en mesure de se défendre et de prouver qu'elle ne doit pas participer aux charges en cause, ne peut donc se voir appliquer une décision d'aggravation de sa quote-part des charges communes.
- sur les travaux votés par l'assemblée générale du 15 décembre 2010,
Les copropriétaires intimés ont engagé la procédure à l'égard du syndic, en expliquant que l'assemblée générale du 15 décembre 2010 avait adopté une résolution n° 20 relative aux travaux de réfection des paliers d'étage et cage des escaliers des entrées A et B, en retenant le devis de la société NCP d'un montant de 44'389,74 euros TTC sans option, et a expressément écarté le budget proposé par le syndic à hauteur de 75000 €. Ils exposent avoir constaté que des travaux non prévus au devis retenu avaient été effectué par des entreprises différentes de celle qui avait été choisie, et que leur coût était supérieur et avait donné lieu à des appels de charges fixés au mépris de la délibération précitée : il s'agissait de travaux non urgents, de remplacement d'appareils sanitaires du quatrième étage, de l'enlèvement des radiateurs, de la pose de divers accessoires d'embellissement quelques miroirs. Ils ajoutent que certains des travaux votés n'ont pas été exécutés.
La SAG se défend en affirmant que l'assemblée générale a bien adopté le devis de 75000 € qu'il préconisait, mais que la secrétaire de séance, en désaccord avec le syndic, a mentionné sa propre position à savoir que l'assemblée générale retenait le devis de 44389 € de la société NCP.
Il indique que dès qu'il s'est aperçu de la rédaction erronée du procès-verbal, il a envoyé une lettre 'circulaire' dès le 27 janvier 2011 pour informer les copropriétaires de l'erreur . Il précise que cette lettre a été signée par M.[J] [G] le président de séance et par les membres du conseil syndical.
La faute personnelle du syndic peut être retenue à l'égard de copropriétaires auxquels elle a causé un préjudice direct et certain.
Or, en l'espèce, il n'existe pas de preuve de ce que la situation dénoncée par les copropriétaires leur a causé à chacun, individuellement, un préjudice direct et qu'en outre, la contrepartie du préjudice personnel invoqué consiste en la restitution de la quote-part des appels de charges correspondant à la part qu'ils estiment avoir trop versée.
En effet, l'assemblée générale ayant donné lieu au vote des travaux litigieux s'est tenue le 15 décembre 2010 et la présente procédure a été introduite le 20 mai 2015. Les copropriétaires ont entre temps, sur plusieurs exercices, répondu aux appels de charges et n'ont pas provoqué la réunion d'une assemblée générale sur le problème des travaux .
A ce jour, la SAG est toujours le syndic de la copropriété et sauf pièce non produite aux débats, le syndicat des copropriétaires n'a pas fait le nécessaire pour rectifier la situation dénoncée par les consorts [P] et autres.
Il n'est pas établi ni même plaidé que les fonds levés ont été dilapidés par la SAG qui les a donc bien utilisés pour payer les entreprises chargées de réaliser les travaux dans la copropriété .
Dès lors, les copropriétaires requérants ont reçu une contrepartie aux charges qu'ils ont payées puisque des travaux ont été faits dans la copropriété, et le tribunal a donc fait une erreur de droit en condamnant la SAG à réparer le dommage que les copropriétaires prétendent avoir individuellement subi par sa faute personnelle, en leur remboursant l'équivalent de la quote-part de charges qu'ils estiment avoir payées indûment mais que pour autant,ils ont acceptées d'acquitter, car ainsi, ils bénéficient cumulativement, de la plus value apportée par les travaux réglés, et de la restitution d'une partie du montant desdits travaux.
En conséquence, la demande des consorts [P] et autres contre la SAG, tendant à obtenir une double indemnisation du même dommage allégué, il y a lieu d'infirmer le jugement querellé.
Les demandes incidentes des consorts [P] sont sans objet, compte tenu du rejet de leurs prétentions principales mal dirigées à l'égard du seul syndic de leur copropriété.
Les autres demandes plus amples et contraires y compris celles tenant au paiement des frais irréptibles en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.
Les entiers dépens seront mis à la charge des intimés.
PAR CES MOTIFS
Vu l'appel de la SARL SOCIETE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION, en abrégé SAG,
Infirme le jugement querellé,
Statuant à nouveau sur les demandes des consorts [P] et autres,
Les déboute de leurs fins et prétentions,
Les condamne aux entiers dépens,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire y compris concernant les frais irrépétibles.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
