COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 10 OCTOBRE 2019
sl
N° 2019/ 580
Rôle N° RG 18/01108 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BBZZJ
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER RESIDENCE LES HAUTS DE SAINT-GEORGES
C/
[D] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD
SCP ROBERT & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 05 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05935.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de L'ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE LES HAUTS DE SAINT-GEORGES,sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AZUR PROVENCE, société par actions simplifiée, ayant son siège social, sis [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIME
Monsieur [D] [R]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Antoine SAVIC, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Il existe à [Localité 1] trois groupes d'immeubles organisés en copropriété et dénommés [Établissement 1], [Établissement 2] et [Établissement 3].
Les trois syndicat de copropriétaires ont créé entre eux une Union dite des Syndicats des Hauts de St Georges dont les statuts on été déposés le 1er octobre 1975.
M. [D] [R] est propriétaire de lots au sein de la [Établissement 1].
Selon arrêt rendu par cette cour le 19 septembre 2013, il a notamment été jugé que les statuts de l'Union des Syndicats des Hauts de St Georges méconnaissaient les articles 14, 17 et 29 de la loi du 10 juillet 1965, qu'en conséquence, l'assemblée de l'union réunie le 25 juillet 2011 devait être annulée en ce qu'elle s'était substituée à l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires Résidence Les Hauts de St Georges, que les statuts de l'union étaient inopposables à M. [R] faute de publication au fichier immobilier, et il a été déclaré non écrits les articles 2 alinéa 1, 3 alinéa 2 et 7 alinéa 1, 4 et 5 des statuts de l'union.
Par jugement rendu le 27 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Toulon a annulé l'assemblée de l'Union des Syndicats des Hauts de St Georges en date du 30 juillet 2013 au motif que l'annulation de l'assemblée du 25 juillet 2011 avait eu pour effet de priver le syndic de sa qualité à convoquer celle-ci.
Le 3 septembre 2014, a eu lieu l'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires Les Résidence des Hauts de St Georges.
Par acte d'huissier délivré le 14 novembre 2014, M. [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Résidence Les Hauts de St Georges devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d'obtenir :
- l'annulation des délibérations n°7, 8-I, 8- IV et 8-V de l'assemblée tenue le 3 septembre 2014;
- la condamnation du défendeur à payer les sommes de :
. 1.500 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi causé par le fonctionnement constamment désorganisé des organes de la copropriété ;
. et 2.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 5 janvier 2018, le tribunal a :
- annulé les délibérations n°7, 8-I, 8-IV et 8-V de l'assemblée du syndicat des copropriétaires Résidence Les, Hauts de St Georges réunie le 3 septembre 2014 ;
- condamné le syndicat à verser à M. [R] la somme de 1.000 € chacun à titre de dommages-intérêts ;
- condamné le syndicat aux dépens distraits au profit des avocats qui en on fait la demande et au paiement de la somme de 2.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes.
Le syndicat des copropriétaires Résidence des Hauts de St Georges a régulièrement relevé appel, le 21 janvier 2018, de ce jugement en vue de son infirmation.
Il a déposé par RPVA ses conclusions le 2 juin 2019 et sollicite de voir dire M. [R] irrecevable en ses demandes et pour le moins mal fondé et le condamner au versement de la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits conformément à l'article 699 du même code.
Le 7 juin 2019, M. [R] a déposé par RPVA des conclusions tendant :
- à la confirmation du jugement entrepris ;
- en conséquence, à la condamnation du syndicat Résidence Les Hauts de St Georges à payer à M. [R] ou à porter au crédit de son compte de copropriétaire les sommes de 918,24 € au titre de l'annulation de la résolution n°8- I, de 1.606,24 € au titre de l'annulation de la résolution n°8-IV et de 1.506,24 € au titre de l'annulation de la résolution n°8-V ;
- au débouté du syndicat de toutes ses prétentions ;
- au paiement de la somme de 5.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'acharnement procédural de l'appelant ;
- et au règlement de la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, outre les entiers dépens.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 11 juin 2019.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur la résolution n°7
Selon résolution n°7, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires Les Hauts de Saint-Georges a adopté les nouveaux statuts de l'Union des Syndicats des Hauts de Saint-Georges joints à la convocation qui ne sont pas versés aux débats mais qui, suivant le jugement entrepris, stipulent notamment:
'd'une manière générale, chaque copropriété reconnaît aux autres le droit d'édifier sur ses parties communes, sous réserve des décisions de l'assemblée générale de l'Union. Pour l'application des présents statuts et notamment la répartition des charges entre les copropriétaires, chacun d'eux reconnaît ici expressément les délimitations et emplacements des parties tant privatives que communes (les délimitations des jardins privatifs, terrasses et emplacements de parking) tel qu'il résulte du plan de masse annexé aux présentes [...]
en conséquence, chaque syndicat, pour ce qui le concerne, autorise les occupants à quelque titre que ce soit, des autres copropriétés membres de l'union à utiliser de manière plus large les parties communes de la copropriété qu'il représente et leur concède notamment :
Droit de passage le plus étendu
Droit de jouissance de la piscine et des tennis
Droit de se raccorder aux canalisations d'égout et électricité
Droit de branchement au poste de transformation et au réseau de distribution de gaz'.
Au soutien de sa demande d'annulation de cette résolution, M. [R] reprenant les motifs du jugement entrepris prétend que la piscine et le tennis ne sont pas des biens communs appartenant aux trois syndicats de copropriétaires, que les statuts ainsi adoptés sont contraires au règlement de copropriété du syndicat Les Hauts de Saint-Georges et confèrent aux autres syndicats un droit de décision sur ses biens propres, privant ce dernier de ses prérogatives légales.
Il convient de se reporter à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose qu'un syndicat des copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
Ce texte n'impose pas que les biens gérés par l'union des syndicats soient la propriété indivise de ses membres de sorte que c'est à tort que M. [R] invoque l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes et leurs conditions de jouissance pour en déduire que ce texte exclut que les statuts d'une union de syndicats puissent écarter l'administration des ses parties communes par un syndicat.
Il suffit donc que les équipements profitent aux syndicats composant l'union.
C'est le cas en l'espèce dés lors que le fonds du syndicat des copropriétaires Les Hauts de Saint-Georges est, suivant son règlement, grevé d'une servitude d'usage et d'accès à la piscine et aux tennis au bénéfice des syndicats Parc des Hauts de St Georges et Villa St Georges, moyennant contribution.
Au vu de ces éléments, M. [R] doit être débouté de sa demande d'annulation de la résolution n°7, sans qu'il soit besoin de le suivre dans les détail de ses arguments.
Sur les résolutions n°8-I, 8-IV et 8-V
Lors de la réunion du 3 septembre 2014, il a été soumis au syndicat des copropriétaires Les Hauts de Saint-Georges la résolution n°8 intitulée 'L'assemblée se prononcera sur les résolutions de la future assemblée générale de l'Union des Syndicats des Hauts de Saint-Georges'.
C'est ainsi qu'ont été adoptées les résolutions n°8-I, 8-IV et 8-V portant sur l'approbation des comptes arrêtés au 31 mars 2014 de l'union des syndicats, ainsi que ses budgets prévisionnels du 1er avril 2014 au 31 mars 2015 et du 1er avril 2015 au 31 mars 2016.
Le syndicat des copropriétaires Résidence Les Hauts de St Georges ne peut, compte tenu de l'intitulé et du contenu des résolutions, sérieusement prétendre qu'il s'agissait pour l'assemblée des copropriétaires en date du 3 septembre 2014 de donner un simple avis non susceptible de recours.
En effet, l'article 63 du décret du 17 mars 1967 dispose que lorsqu'un syndicat des copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
Il s'agit donc pour les copropriétaires de chaque syndicat membre d'une union de donner un avis préalable aux assemblées de l'union qui, s'il ne lie pas celle-ci, constitue bien une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour le syndicat des copropriétaires.
L'Union des Syndicats des Hauts de Saint-Georges a ensuite tenu une assemblée générale ordinaire le 25 septembre 2014 au cours de laquelle ont notamment été approuvés ses comptes arrêtés au 31 mars 2014, ainsi que ses budgets prévisionnels du 1er avril 2014 au 31 mars 2015 et du 1er avril 2015 au 31 mars 2016.
En l'état des statuts votés par résolution n°7 susdite immédiatement exécutoire, M. [R] qui n'est pas membre de l'Union des Syndicats des Hauts de Saint-Georges ne peut, dans le cadre de la présente instance, valablement critiquer l'assemblée tenue le 25 septembre 2014.
Dés lors, au vu de ces éléments, les résolutions n°8-I, 8-IV et 8-V prises par l'assemblée du syndicat des copropriétaires Les Hauts de Saint-Georges le 3 septembre 2014 n'encourent pas l'annulation, sans qu'il soit besoin par conséquent d'examiner la demande de M. [R] relative aux charges.
Sur les dommages-intérêts
M. [R] qui succombe ne saurait se voir octroyer des dommages-intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Compte tenu de la solution du litige donnée en appel, M. [R] supportera les entiers dépens et sera condamné à payer au syndicat la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 5 janvier 2018,
Statuant à nouveau,
Déboute M. [D] [R] de sa demande tendant à l'annulation des résolutions n°7, 8-I, 8- IV et 8-V de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires Les Hauts de Saint-Georges en date du 3 septembre 2014,
Rejette le surplus de ses demandes,
Condamne M. [D] [R] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Hauts de St Georges la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
