France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 26 septembre 2019, 17/05520

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 26 SEPTEMBRE 2019

la.b

N°2019/ 525

Rôle N° RG 17/05520 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAHQR

Syndicat des copropriétaires MONTE CARLO HILL

Syndic. de copropriété CABINET [C]

[N] [A] [Y] veuve [Y]

[U] [Y] épouse [D]

[H] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Alexandre

ACQUAVIVA

SELAS DI MAURO EMMANUEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Décembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 12/05477.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [J] [C], sis [Adresse 2] pris en la personne de son dirigeant légal

représenté par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marie VALENTE D'ANDREA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marie VALENTE D'ANDREA, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [N] [A] [Y] veuve [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuel DI MAURO de la SELAS DI MAURO EMMANUEL, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Madame [U] [Y] épouse [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuel DI MAURO de la SELAS DI MAURO EMMANUEL, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Emmanuel DI MAURO de la SELAS DI MAURO EMMANUEL, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Monsieur Luc BRIAND, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2019..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2019.

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

****

FAITS, PROCÉDURES, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 3 mai 1999, [W] [Y] a acquis dans l'ensemble immobilier [Adresse 1], plusieurs lots numéros 1065, 1080, 1174 et 1210 correspondant respectivement à un logement, un garage fermé, une cave et un emplacement extérieur de parking. [W] [Y] est décédé le [Date décès 1] 2007, et a laissé pour successeurs sa veuve Madame [P] [R], et ses deux enfants, [U] et [H] [Y].

Dans le règlement de copropriété, le lot numéro 1210 correspondant à un parking extérieur, est défini comme « comprend le droit de jouissance exclusive et privative pour stationnement d'un véhicule d'usage courant, d'une partie de terrain de l'immeuble aménagée à cet effet, et délimitée et numérotée telle qu'elle est figurée sur le plan de masse annexé au présent acte. »

Dans l'acte d'acquisition de [W] [Y], le lot numéro 1210 est désigné ainsi :

« Dans la partie non construite extrême sud de l'immeuble, le droit de jouissance exclusive et privative pour stationnement de véhicules d'usage courant, d'une partie du terrain de l'immeuble aménagé et les six/ dix millièmes (6/10000) des parties communes générales de l'immeuble. »

D'après le règlement de copropriété et le plan de masse annexé à cet acte, il était prévu à cet endroit 7 emplacements extérieurs de parking les uns à côté des autres, numérotés 1204 à 1210. Cependant, parce qu'il ne pouvait être garé que six voitures, le lot numéro 1210 avait été déplacé de son emplacement initial en extérieur à un emplacement situé dans une partie construite au niveau moins 2, à droite de l'entrée du tunnel passant sous la copropriété, extrémité Nord, où le numéro 1210 avait été peint sur le mur.

Cette modification connue de tous n'a jamais été concrétisée par une modification du règlement de copropriété.

Par courrier du 29 mars 2012, au motif que cet emplacement était une partie commune, le syndic de la copropriété, Monsieur [J] [C], à l'enseigne Cabinet [C], a demandé aux occupants dudit emplacement de ne plus stationner leur véhicule, puis a installé une chaîne pour en empêcher l'usage, et a effacé le numéro 1210.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] du 18 juin 2012, dans le point numéro 16, le syndic a expliqué ce transfert de place de parking, dit qu'il s'agissait d'une occupation d'une partie commune, et a proposé que cet emplacement soit mis à la vente au bénéfice de Madame [X]. Cette résolution n'a pas été adoptée.

Dans le point numéro 17, le syndic a sollicité la remise en peinture des délimitations des parkings extérieurs, extrémité sud de la copropriété en précisant que seraient matérialisés les parkings numéro 1204 à 1210. Cette décision a été adoptée.

Monsieur et Madame [S] qui s'étaient opposés à cette proposition, l'ont contestée au motif qu'il était impossible de garer 7 véhicules dans les dits emplacements de parking et que cela portait atteinte à leur droit de jouissance.

Alors qu'il avait été fait droit à leur demande en première instance, par arrêt du 18 mai 2017, la cour d'appel de céans les a déboutés de leur demande d'annulation de la résolution numéro 17 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le [Adresse 1] du 18 juin 2012. Monsieur et Madame [S] se sont désistés de leur pourvoi en cassation.

Dans la présente instance, par exploits du 12 octobre 2012, les consorts [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et son syndic, le Cabinet [C], afin qu'il soit dit que le syndicat et le syndic avaient violé le règlement de copropriété, qu'ils avaient porté atteinte à leur droit de propriété sur le parking lot numéro 1210, et commis un trouble de jouissance par voie de fait, qu'ils ne justifiaient pas que l'emplacement 1210 qu'ils occupaient jusqu'à présent était une partie commune de la copropriété, que soit constatée l'application de la prescription acquisitive de l'emplacement 1210 situé à l'entrée du tunnel de la copropriété, et ainsi ils sollicitaient la remise en état des lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard, subsidiairement, que le syndicat et le syndic soient condamnés solidairement à leur payer la somme de 30 100€ correspondant à la valeur du lot supprimé, la somme de 30 000 € au titre de la privation de jouissance et du préjudice moral, le remboursement des charges antérieures payées au titre de ce parking dans le délai de la prescription de cinq ans, le paiement d'un article 700 du CPC de 4000 €, le tout avec exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic ont conclu au débouté des consorts [Y], notamment au motif qu'ils venaient de découvrir que la copropriété n'était pas propriétaire de l'emplacement litigieux à l'entrée du tunnel en R ' 2, mais qu'il appartenait au syndicat de la copropriété voisine la [Adresse 5], qu'il incombait aux consorts [Y] de mettre en cause le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]. Reconventionnellement, ils ont sollicité la somme de 5000 € pour procédure abusive, la somme de 10 000 € à payer au Cabinet [C] pour atteinte à sa réputation professionnelle, ainsi que le paiement d'un article 700 du CPC de 3000€.

Par jugement du 15 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Nice a :

-dit n'y avoir lieu de statuer sur la prescription acquisitive par les consorts [Y] de l'emplacement de parking litigieux,

-condamné in solidum le syndicat de copropriété [Adresse 1] et Monsieur [C] à payer à Madame [P] [R] veuve [Y], à Madame [U] [Y] épouse [Q]' [F], et à Monsieur [H] [Y] la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et au titre des frais de remise en état du parking litigieux,

-condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à restituer aux demandeurs susvisés la totalité des charges afférentes à l'emplacement de parking litigieux depuis le 17 juin 2000,

-condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et Monsieur [C] à leur payer la somme de 1500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

-condamné les mêmes sous la même solidarité à leur payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du CPC,

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

-condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et Monsieur [C] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le Cabinet [C] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 21 mars 2017.

Par arrêt du 18 octobre 2018, la cour d'appel de céans a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture du 6 septembre 2018, a enjoint aux parties de conclure sur la validité de l'assignation délivrée au Cabinet [C] et sur celle de l'appel formalisé au nom du Cabinet [C], et sur ses conséquences de droit, dans le délai de deux mois à compter du présent arrêt, a renvoyé la cause et les parties à la mise en état et a réservé les dépens.

Par conclusions du 14 mai 2019, qui sont tenues pour entièrement reprises, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, Monsieur [J] [C] et Monsieur [J] [C] demandent à la cour de :

« Vu l'article 117 du code de procédure civile,

Vu les articles 5, 8, 11, 18, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version applicable au 18 juin 2012,

Vu l'article 544 du Code civil,

Vu les articles 12 et 122 du code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété,

Vu le jugement entrepris,

In limine litis

Dire et juger nulle l'assignation délivrée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [C], et le Cabinet [C] à titre personnel.

Débouter Madame [P] [R], Madame [U] [Y] et Monsieur [H] [Y] de leurs demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire, sur le fond :

Dire et juger bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [C] et le Cabinet [C] à titre personnel.

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 15 décembre 2016.

Juger irrecevables les demandes subsidiaires et très subsidiaires formées par les consorts [Y].

En conséquence,

Constater que la résolution numéro 17 adoptée lors de l'assemblée générale du 18 juin 2012 est définitive.

Dire et juger que l'emplacement du lot numéro 1210 est situé à l'extérieur dans la partie non construite extrême sud de l'immeuble.

Dire et juger que la parcelle de partie commune située au deuxième sous-sol, à droite à l'entrée du tunnel dans la partie construite n'appartient pas au syndicat de la résidence [Adresse 1].

Dire et juger que la parcelle de parties communes située au deuxième sous-sol, à droite, à l'entrée du tunnel dans la partie construite n'appartient pas aux consorts [Y].

Y ajoutant,

Condamner solidairement Madame [P] [R], Madame [U] [Y], et Monsieur [H] [Y] à payer au Cabinet [C] la somme de 10 000 € pour le préjudice subi au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle et au discrédit sur ses compétences générées par cette affaire.

Condamner solidairement Madame [P] [R], Madame [U] [Y], et Monsieur [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [C] la somme de 5000 € pour procédure abusive.

Par conclusions du 18 décembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, de Madame [P] [R] veuve [Y], Madame [U] [Y] épouse [Q]' [F], et Monsieur [H] [Y] demandent à la cour de :

« Vu ce qui vient d'être exposé,

Vu les pièces versées au débat,

Vu les articles 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 2272, 2274, et 2275 du Code civil,

Vu l'article 750 du Code civil,

Vu l'article 514 du CPC,

Vu l'article 544 du CPC,

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 17 et 18,

Vu les articles 112, 113, 114, 117 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence applicable,

Avant-dire droit : sur l'assignation délivrée au cabinet [C] et la prétendue nullité de celle-ci

Dire et juger que l'irrégularité soulevée s'apparente à une irrégularité de forme.

Constater l'absence de grief.

Dire et juger applicable l'article 112 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

Dire et juger couverte toute nullité qui viendrait à être invoquée.

Rejeter l'exception de nullité formulée par les appelants.

Débouter purement et simplement les appelants de leurs demandes, fins et prétentions.

Dire et juger l'assignation dénuée de nullité.

Dire et juger le jugement de première instance du 15/12/2016 dénué de nullité.

Déclarer nulle la déclaration d'appel formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et le Cabinet [C].

Sur le fond :

Confirmer le jugement de première instance par motifs adoptés.

À titre subsidiaire et par motifs propres :

Dire et juger que les consorts [Y]-[R] ont acquis par usucapion la jouissance privative du lot 1210 situé au niveau - 2 à l'entrée du tunnel.

Et par conséquent,

Dire et juger que les requérants ont subi une violation de leur droit de propriété et un trouble de jouissance du fait du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic et Monsieur [C], en sa qualité de syndic.

Dire et juger que Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, ont commis une voie de fait sur le lot 1210 des requérants.

En conséquence :

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [C] sous astreinte de 100 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir, à remettre en état les lieux, précisément en procédant d'une part au retrait de la chaîne avec cadenas apposée sur l'emplacement numéro 1210 et de tout moyen privant l'accès audit lot, d'autre part à la réinscription du numéro 1210 sur le mur attenant, et en conséquence à restituer ledit lot aux requérants.

Ordonner la modification du règlement de copropriété en conséquence.

Subsidiairement,

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [C] sous astreinte de 100 € par jour de non faire à compter de la décision à intervenir, à remettre aux consorts [Y]-[R] en substitution du lot indûment supprimé, un emplacement de parking aux frais et charges des défendeurs, en ce compris les éventuels frais et honoraires de mutation de propriété.

A titre infiniment subsidiaire :

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [C] au versement d'une indemnité correspondant au montant du lot supprimé, laquelle ne saurait être inférieure à la somme de 50 000 €.

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [C] à rembourser aux demandeurs les charges de copropriété afférentes au lot 1210 appelées et acquittées en dépit de la suppression dudit lot depuis avril 2012.

En tout état de cause :

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [C] à régler aux demandeurs une somme de 30 000 € en réparation de la privation de jouissance du lot 1210 et du préjudice moral subis.

Débouter purement et simplement les appelants de leur demande.

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [C] au paiement d'une somme de 4000 € au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel en sus de la somme allouée en première instance.

Condamner solidairement et conjointement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [C] aux entiers frais et dépens distraits au profit de Maître Di Mauro, avocat, aux offres et affirmation de droit, conformément à l'article 699 du CPC. »

L'instruction de l'affaire a été close le 21 mai 2019.

MOTIFS

Sur la procédure

1.Aux termes de l'article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque à, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Cet article n'est pas applicable en l'espèce dans la mesure où l'éventuelle nullité affectant l'assignation introductive d'instance et l'acte d'appel est soulevée par la Cour.

L'article 114 du code de procédure civile prescrit qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'article 115 du même code ajoute que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

L'article 56 du CPC édicte que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes huissiers de justice,'

L'article 648 du CPC énonce que tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :'2 a) si le requérant est une personne physique : ces noms, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et local la représente légalement'

Enfin l'article 901 du CPC formule que l'acte d'appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l'article 58, et à peine de nullité :'

Il suit de là qu'à peine de nullité, l'assignation comme l'acte d'appel doit mentionner le nom et prénom du défendeur, et que l'acte d'appel doit mentionner le nom et le prénom de l'appelant.

Dans la présente instance, le Cabinet [C] est l'enseigne de Monsieur [J] [C], qui exerce en nom personnel l'activité de syndic.

Or d'une part, les consorts [Y] ont assigné le Cabinet [C], et d'autre part, le Cabinet [C] a interjeté appel de la décision déférée.

La désignation du défendeur par l'enseigne sous laquelle cette partie exerce son activité dans l'acte introductif d'instance est un vice de forme qui peut être régularisé dès lors qu'il ne cause aucun grief.

Monsieur [J] [C] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] qui sont à l'origine de cette méprise et qui ont laissé perdurer celle-ci dans la mesure où appel a été interjeté aussi au nom du Cabinet [C], n'invoquent aucun grief.

L'assignation introductive d'instance en ce qu'elle est dirigée à l'encontre du Cabinet [C], n'encourt donc pas la nullité.

En ce qui concerne l'acte d'appel, la nullité de forme affectant celui-ci ne pouvait être couverte que dans le délai d'appel.

Toutefois, les consorts [Y] n'invoquent aucun grief. L'acte d'appel n'encourt pas non plus la nullité.

En page 14 de leurs écritures, les consorts [Y] utilisent le terme d'irrecevabilité en ce qui concerne l'appel, mais ne développent pas ce moyen, et surtout ne le reprennent pas dans leurs dispositifs. Par application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du CPC, il n'y a lieu de statuer sur ce point.

Monsieur [J] [C] est intervenu à la procédure par les écritures du 14 mai 2019.

Nonobstant son apparente inutilité, la réouverture des débats aura permis de régulariser la procédure, et surtout qu'une décision ne soit pas rendue à l'encontre d'une entité dépourvue de personnalité morale.

2. Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les demandes formulées par les consorts [Y] tendent à titre subsidiaire, à l'obtention d'un parking utilisable dans l'ensemble immobilier [Adresse 1], et à titre infiniment subsidiaire, à l'obtention de dommages et intérêts pour l'indemnisation de leur préjudice ensuite de la suppression de l'emplacement de parking situé à la sortie du tunnel en R-2, et donc de tout emplacement de stationnement.

Ces demandes sont donc la conséquence et le complément des demandes initiales. Elles sont donc recevables.

Sur la fin de non-recevoir

L'ensemble immobilier [Adresse 1] est traversé en sous-sol, en R - 2, par une voie publique. À droite de l'entrée nord du tunnel, se situe un renfoncement bâti et couvert, qui après avoir était utilisé par l'ensemble immobilier [Adresse 1] comme dépôt des containers à ordures, a été transformé en place de parking numéroté 1210, ce numéro étant peint sur un des murs. À compter de leur acquisition, les consorts [Y] ont toujours utilisé cette place de stationnement jusqu'en 2012.

Cependant, d'après le règlement de copropriété, du plan de masse y annexé, et de l'acte d'acquisition du 3 mai 1999 de Monsieur [W] [Y], le lot 1210 de la copropriété [Adresse 1] se situe sur le terrain, partie commune extérieure, à l'extrême sud de l'immeuble.

Ce déplacement du lot 1210 avait été effectué par un syndic précédent, mais en tout état de cause par le syndicat des copropriétaires, à la suite du constat qu'il était impossible de stationner sept véhicules aux emplacements numérotés 1204 à 1210 prévus par le règlement de copropriété et le plan de masse.

Néanmoins, à défaut de modification régulière du règlement de copropriété, ledit règlement, même contraire à la situation de fait, s'impose aux copropriétaires, mais aussi au syndic qui a pour mission de le respecter et de le faire respecter.

Au cours de l'assemblée générale du 18 juin 2012 des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], le syndic a expliqué la situation en soutenant que cet emplacement en R-2 était une partie commune, qu'il avait demandé aux utilisateurs d'arrêter stationner leur véhicule à cet emplacement, qu'il avait fait effacer le numéro sur le mur, que la numérotation et la délimitation des places de parking en extérieur 1204 à 1210 avait été modifiée, et qu'il avait donc demandé à l'entreprise Gonze de refaire la numérotation ainsi que la délimitation au sol. C'est ainsi qu'il a été proposé en délibération numéro 16, la vente de l'emplacement situé en R-2 à Madame [X], résolution qui a été rejetée, et en délibération numéro 17, le choix de l'entreprise Gonze Bâtiment pour effectuer la réfection en peinture des délimitations des parkings extérieurs situés à l'extrémité sud de la copropriété, résolution qui a été adoptée.

Après l'arrêt du 18 mai 2017 de la cour d'appel de céans, la résolution numéro 17 qui avait été contestée par les époux [S] est définitive.

Dès lors qu'il a respecté le règlement de copropriété et l'a mis en 'uvre, il ne peut être reproché au syndic actuel, soit Monsieur [J] [C] exerçant à l'enseigne Cabinet [C], d'avoir commis une quelconque faute, malgré son absence de prise en compte de la réalité et de recherche d'une solution amiable.

Les consorts [Y] seront donc déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de Monsieur [J] [C].

Il n'en est pas de même du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dans la mesure où ayant validé cette modification, il n'a pas été proposé à l'assemblée générale des copropriétaires de valider le déplacement du lot 1210 de l'extrémité sud du terrain non bâti en R-2 au nord, absence de modification qui est à l'origine du litige actuel.

Pour s'exonérer de toute responsabilité, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] soulève que le dit emplacement serait bâti sur la parcelle appartenant à la copropriété voisine [Adresse 5].

La cour observe que dès lors que le syndicat des copropriétaires est à l'origine de cette révélation, qui est constitutive d'une fin de non-recevoir à la supposer établie, il lui appartenait de mettre en cause ladite copropriété voisine [Adresse 5]. La copropriété [Adresse 5] n'ayant pas été attraite à la cause, la cour ne peut statuer sur la propriété de l'appendice dans lequel se situe l'emplacement de stationnement qui fait litige.

Néanmoins, la cour note que d'après les photos jointes au procès-verbal du 25 octobre 2017 de Me [I] [Z], huissier de justice associé, le dit emplacement en R-2 est la continuité du bâti de la résidence [Adresse 1], et notamment que la couleur des murs extérieurs de cet appendice sont de la couleur de la résidence [Adresse 1], rose pâle, alors que les murs et balcons de la [Adresse 5] sont blancs et ocres, ce qui laisse plutôt augurer qu'il y aurait eu construction sur le terrain d'autrui.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] qui jusqu'à ses dernières écritures en première instance a revendiqué ledit emplacement comme partie commune, et qui a agi en conséquence en effaçant le numéro 1210 peint sur le mur et en en condamnant l'usage par l'installation d'une chaîne avec un cadenas, échoue à démontrer qu'il n'est pas propriétaire dudit appendice, et sera donc débouté de sa fin de non-recevoir.

Sur les demandes des consorts [Y]

1.Aux termes de l'article 2272 du Code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans ; toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans.

L'acte d'acquisition de [W] [Y] mentionne qu' il est titulaire « dans la partie non construite extrême sud de l'immeuble, le droit de jouissance exclusive et privative pour stationnement de véhicules d'usage courant, d'une partie du terrain de l'immeuble aménagé et les six/ dix millièmes (6/10000) des parties communes générales de l'immeuble. ». Les consorts [Y] qui ont reçu ce bien dans le cadre de la succession de [W] [Y] ne peuvent revendiquer la prescription abrégée de 10 ans.

Les consorts [Y] ont occupé cet emplacement de la date de l'acquisition par [W] [Y], le 3 mai 1999, jusqu'à la date à laquelle le syndic de la copropriété a fait installer une chaîne avec un cadenas en avril 2012, soit pendant un peu moins de 12 ans. Ils soutiennent aussi et en justifient par la production d'attestations que cette situation, soit le déplacement du lot 1210, était existante depuis la construction de l'immeuble. Le règlement de copropriété étant en date du 15 mars 1984, et la possession des consorts [Y] ayant été troublée en avril 2012, dans cette hypothèse, la possession paisible des consorts [Y] et de leurs auteurs a été de 28 ans.

Il n'y a donc pas d'acquisition par prescription de la jouissance privative de l'emplacement de stationnement situé au R-2 à l'entrée nord du tunnel.

Il n'y a pas en conséquence, violation de leur droit de propriété, ni trouble de jouissance, ni voie de fait sur cet emplacement.

Les consorts [Y] seront déboutés de ces prétentions ainsi que de leurs demandes subséquentes de remise des lieux en état par le retrait de la chaîne avec cadenas, de réinscription du numéro 1210 sur le mur, sous astreinte, ainsi que de modification du règlement de copropriété.

2. Subsidiairement, les consorts [Y] expliquent que depuis avril 2012, ils sont privés de tout emplacement de stationnement, n'ayant pas d'emplacement dans la partie sud du terrain non bâti de la copropriété.

Ils en justifient par le procès-verbal de constat du 17 septembre 2014 de Me [K] [E], huissier de justice associé, date à laquelle en partie extérieure, les photographies jointes prouvent qu'il n'y a toujours que 6 places de parking et non 7. Cette absence de mise en 'uvre de la résolution numéro 17 de l'assemblée générale du 18 juin 2012 qui avait prévu la délimitation de 7 emplacements n'est pas discutée par le syndicat des copropriétaires et Monsieur [C].

Ainsi depuis avril 2012, il n'existe plus matériellement de lot numéro 1210 au sein de la copropriété [Adresse 1].

Au vu de ce constat, les consorts [Y] sollicitent en premier lieu que le syndicat des copropriétaires et Monsieur [C] soient condamnés sous astreinte de 100 € par jour de retard à leur remettre un emplacement de parking. Dans la mesure où il n'est pas possible matériellement d'installer sept emplacements de stationnement à l'endroit initialement prévu sur la partie sud non bâtie de l'ensemble immobilier, ils sollicitent un autre emplacement que celui initialement prévu au règlement de copropriété, au plan de masse et dans leur acte d'acquisition.

Ils démontrent que l'installation de 7 parkings à l'emplacement prévu réduirait l'espacement à 2,05 m, alors que la norme française pour les parkings privés est de 2,30 m.

Toutefois, à défaut de savoir si un emplacement de stationnement est disponible au sein de la copropriété, il ne peut être fait droit à cette demande dont l'exécution serait particulièrement aléatoire et conflictuelle.

3. Les consorts [Y] demandent à titre infiniment subsidiaire d'être indemnisés du montant du lot supprimé, soit 50 000 €, et sollicitent le remboursement des charges payées depuis avril 2012 afférentes au lot 1210. En tout état de cause, ils sollicitent la somme de 30 000 € en réparation de la privation de jouissance du lot 1210 et du préjudice moral subi.

La suppression d'un lot de copropriété ne peut résulter que d'une décision de l'assemblée générale avec modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

Dans la présente instance, les consorts [Y] n'ont pas demandé de constater la disparition de ce lot, ni qu'il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en conséquence.

Ils seront donc déboutés de leur demande au titre de la suppression du lot 1210,

Ils sont par contre privés de la jouissance de ce lot dans la mesure où celui-ci n'est plus matérialisé au sein de la résidence [Adresse 1].

Ils seront indemnisés de ce chef, ainsi que de leur préjudice moral qui nécessirement en est résulté, par l'allocation de la somme de 30 000 €.

En ce qui concerne le remboursement des charges, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 3 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, tels que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'obligation au paiement des charges est attachée à la qualité de copropriétaire telle qu'elle résulte du titre de propriété et non à la jouissance effective ou prétendue des lots ou à l'utilité que ceux-ci présentent. La privation de jouissance de son lot, même lorsqu'elle est imputable au syndicat des copropriétaires, ne peut pas décharger le copropriétaire qui en est victime de l'exécution de ses obligations.

Les consorts [Y] seront donc déboutés de leur demande de remboursement des charges afférentes au lot numéro 1210 depuis avril 2012.

4. Les consorts [Y] sollicitent aussi la confirmation du jugement en ce qu'il leur a accordé la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Toutefois, au regard de la solution adoptée par la cour qui modifie notablement le raisonnement aboutissant à l'indemnisation des consorts [Y], et qui les déboute de certaines de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et Monsieur [J] [C] n'ont pas opposé une résistance abusive et injustifiée aux appelants.

Les consorts [Y] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Il résulte des développements qui précèdent que l'action des consorts [Y] n'est pas abusive. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [J] [C]

Monsieur [J] [C] sollicite la somme de 10 000 € pour atteinte à sa réputation professionnelle et au discrédit sur ses compétences générées par cette affaire.

Toutefois, Monsieur [J] [C] n'explicite pas les actes distincts des actes de procédure judiciaire, qu'auraient accomplis les consorts [Y] de nature à porter atteinte à sa réputation.

Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Au surplus, alors qu'il a entretenu une confusion préjudiciable à la procédure avec son enseigne, si sa responsabilité n'a pas été retenue dans la mesure où il a appliqué à la lettre les textes et le règlement de copropriété, il a été souligné l'absence de recherche de consensus et surtout de prise en compte de la situation de fait.

Sur les autres demandes

L'équité commande de faire bénéficier les consorts [Y] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exclusion de toute autre partie.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR SES MOTIFS

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare réguliers l'assignation introductive d'instance délivrée à l'encontre du Cabinet [C], enseigne sous laquelle exerce Monsieur [J] [C] en qualité de syndic, et l'acte d'appel de Monsieur [J] [C] à l'enseigne Cabinet [C],

Déclare recevables les demandes subsidiaires et les demandes infiniment subsidiaires de Madame [P] [R] veuve [Y], Madame [U] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [Y],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et Monsieur [J] [C] de leur fin de non-recevoir au motif que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] ne serait pas propriétaire de de l'emplacement de stationnement situé au R-2 à l'entrée nord du tunnel,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à Madame [P] [R] veuve [Y], Madame [U] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [Y] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens,

L'infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à Madame [P] [R] veuve [Y], Madame [U] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [Y] la somme de 30 000 € en réparation de la privation de jouissance du lot 1210 et de leur préjudice moral,

Déboute Madame [P] [R] veuve [Y], Madame [U] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [Y] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [J] [C], syndic,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute Monsieur [J] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à sa réputation professionnelle,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à Madame [P] [R] veuve [Y], Madame [U] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [Y] ensemble la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée de ce chef en première instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 26 septembre 2019, 17/05520

Synthèse

Références :

Origine de la décision