COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2019
bm
N° 2019/ 483
Rôle N° RG 18/14205 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BC7WA
[K] [E]
[S] [H] EPOUSE [E]
C/
[J] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP PIETRA & ASSOCIES
Me Alexandra BOISRAME
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n° 679 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 5 juille 2018, enregistré sous le numéro de pourvoi H 17-18.911 qui a cassé et annulé l'arrêt n° 266 rendu le 30 mars 2017 par la 2ème Chambre section A de la Cour d'Appel de NÎMES, enregistré au répertoire général sous le n° 16/2368, sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de NÎMES du 27 avril 2016 , enregistré au répertoire général sous le n° 14/5465.
DEMANDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Monsieur [K] [E]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Bénédicte CHAUFFOUR, avovat au barreau de MONTPELIER, plaidant
Madame [S] [H] épouse [E]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Bénédicte CHAUFFOUR, avovat au barreau de MONTPELIER, plaidant
DEFENDERESSE A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Madame [J] [J]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Laure REINHARD, avocat au barreau de NÎMES, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Mai 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié en date du 9 novembre 1998, monsieur [P] [Q] a signé avec monsieur et madame [K] [E] une vente sous conditions suspensives, portant sur une maison d'habitation avec terrain attenant, située à [Localité 1], cadastrée C [Cadastre 1].
L'acte mentionne que la vente est consentie notamment sous les conditions suspensives ci-après, au profit de l'acquéreur seul :
- la commune n'exerce pas le droit de préemption résultant à son profit du droit de préemption urbain ou de la zone d'aménagement différé
- la note d'urbanisme ne révèle pas de servitudes graves, rendant l'immeuble impropre à l'usage ou à la destination que veut en faire l'acquéreur,
étant précisé que la vente deviendra nulle et non avenue à défaut de réalisation de ces conditions ou de l'une d'elles, au plus tard le 15 janvier 1999, le tout sans indemnité.
Les parties ont prévu que le prix fixé à 300 000 F (45.734,71 euros) serait acquitté en totalité par une rente annuelle et viagère de 2.960,56 euros, payable par échéances mensuelles de 253,07 euros chacune, le premier paiement ayant lieu le jour de la réitération de l'acte authentique fixée dans le délai de de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation prévue au paragraphe «conditions suspensives», précision faite que le transfert de propriété aura lieu à compter de la date de réitération authentique.
La note d'urbanisme du 2 décembre 1998 ayant confirmé l'existence d'une station de pompage d'eau potable dans la parcelle objet de la vente, la commune a envisagé d'exercer son droit de préemption.
Le 5 janvier 1999, le notaire de monsieur [P] [Q] adressait à la commune de [Localité 1] une déclaration d'intention d'aliéner.
Des opérations d'arpentage et de division sont intervenues, aboutissant le 15 novembre 1999, à un projet de division du géomètre [U] de la parcelle C [Cadastre 1] en deux parcelles C [Cadastre 2] supportant la station de pompage et C [Cadastre 3] vendue à monsieur et madame [E] ; finalement la commune n'a jamais acquis la parcelle [Cadastre 1] ou la parcelle [Cadastre 2].
Dans le même temps, monsieur [P] [Q] et monsieur et madame [K] [E] ont régularisé un «contrat de location locaux vacants» non daté, ayant pour objet l'immeuble objet de la promesse de vente, avec effet à compter du 1er décembre 1998 et ce, pour une durée de 3 ans, moyennant le paiement d'un loyer mensuel identique au montant de la rente viagère.
A la suite du décès de monsieur [Q] survenu le [Date décès 1] 2013, sa légataire universelle, madame [J] [J], ne reconnaissant aucun droit de propriété aux époux [E] sur le bien, a fait connaître son intention de procéder à la vente du bien occupé par ces derniers.
Par acte du 4 septembre 2014, monsieur et madame [K] [E] ont fait assigner madame [J] [J] devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir déclarer parfaite la vente conclue le 9 novembre 1998 et de voir ordonner la publication de la décision.
Par jugement du 27 avril 2016, le tribunal de grande instance de Nîmes a :
- rejeté les réclamations de monsieur et madame [K] [E] comme non fondées
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, ni à exécution provisoire du jugement
- condamné monsieur et madame [K] [E] aux dépens.
Monsieur et madame [K] [E] ont interjeté appel de cette décision devant la cour d'appel de Nîmes, par déclaration reçue au greffe le 31 mai 2016, en vue de sa réformation, sollicitant à titre principal de voir constater le caractère parfait de la vente, subsidiairement de voir condamner madame [J] à régulariser la vente et à payer diverses indemnités.
Suivant arrêt du 30 mars 2017, la cour a :
- confirmé le jugement déféré
Y ajoutant,
- débouté madame [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
- condamné monsieur et madame [K] [E] aux entiers dépens d'appel dont le recouvrement sera assuré conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.
Monsieur et madame [K] [E] ont formé un pourvoi en cassation contre cette décision.
Par arrêt du 5 juillet 2018, la cour de cassation cassait et annulait l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes rendu le 30 mars 2017 et renvoyait l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, au motif que :
* pour rejeter la demande, la cour a relevé que,
- selon la promesse, la vente deviendrait nulle et non avenue à défaut de réalisation de la condition suspensive au plus tard le 15 janvier 1999 et que l'acte authentique devait être établi dans les 8 jours de ce délai
- les conditions suspensives n'ont pas été réalisées à la date prévue, qu'il n'y a pas eu prorogation du délai prévu pour la régularisation par acte authentique et que la promesse est caduque,
tout en relevant que [P] [Q] avait implicitement accepté de reporter le délai de réalisation des conditions suspensives,
* et que la cassation de la disposition sur la promesse de vente entraîne celle des dispositions sur l'indemnisation du coût des travaux réalisés par monsieur et madame [K] [E].
Monsieur et madame [K] [E] saisissaient alors la cour d'appel de renvoi, le 29 août 2018.
Ils demandent à la cour, selon conclusions déposées le 23 avril 2019 par RPVA, de :
Vu les articles 555, 1134, 1176, 1303, 1320, 1328, 1582, 1583 et 1589 du code civil
- déclarer l'appel formé par les consorts [E] recevable et bien fondé
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nîmes en son intégralité
Statuant à nouveau
- constater le caractère parfait de la vente immobilière conclue entre monsieur [P] [Q] d'une part et monsieur et madame [E] d'autre part
portant sur une parcelle de terrain avec maison édifiée dessus, cadastrée anciennement C[Cadastre 1], sise [Adresse 3] sur la commune de [Localité 1] (30)
- constater que le prix fixé a été intégralement réglé par les époux [E] par versements mensuels d'une rente viagère mensuelle à due concurrence du prix de 300 000 F prévue le 9 novembre 1998
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de Nîmes, premier bureau, comme valant titre de propriété des époux [E]
Subsidiairement
- condamner madame [J] à régulariser l'acte authentique de réitération de l'acte de vente sous conditions suspensives du 9 novembre 1998 passé avec son auteur, portant sur la parcelle C[Cadastre 1], sise [Adresse 3] sur la commune de [Localité 1] (30), dans les conditions prévues dans l'acte du 9 novembre 1998, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la réalisation du dernier acte
Très subsidiairement
pour le cas de rejet de la demande de régularisation ou de la demande reconventionnelle de madame [J]
- condamner madame [J] sur le fondement de l'article 555 du code civil au paiement d'une somme de 250.000 euros
A titre infiniment subsidiaire
si la cour considérait la vente parfaite mais le prix non payé
- condamner madame [J] à régulariser l'acte authentique de réitération de l'acte de vente sous conditions suspensives du 9 novembre 1998 passé avec son auteur, portant sur la parcelle C[Cadastre 1], sise [Adresse 3] sur la commune de [Localité 1] (30), moyennant le paiement par monsieur et madame [E] de la somme de 300.000 F, soit 45 734,71 euros (sic) au titre du prix de vente
A titre très infiniment subsidiaire
si la cour considérait la vente parfaite mais le prix non payé
- condamner madame [J] à régulariser l'acte authentique de réitération de l'acte de vente sous conditions suspensives du 9 novembre 1998 passé avec son auteur, portant sur la parcelle C[Cadastre 1], sise [Adresse 3] sur la commune de [Localité 1] (30), moyennant le paiement par monsieur et madame [E] de la somme de 300.000 F, soit 58 471,82 euros (sic) au titre du prix de vente
En tout état de cause
- débouter madame [J] de l'intégralité de ses demandes
- la condamner au paiement de la somme de 10.000 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel, y compris les formalités de publication à la conservation des hypothèques.
Madame [J] [J] demande à la cour selon conclusions déposées le 7 mars 2019 de :
- dire et juger mal fondé l'appel interjeté par les époux [E]
- confirmer en tous points le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs en ce qu'il a jugé caduc le compromis de vente signé le 9 novembre 1998
Subsidiairement
- ordonner la résolution du compromis aux torts exclusifs des époux [E]
En tout état de cause
- débouter monsieur et madame [E] de leurs demandes, fins et prétentions
Y ajoutant
- condamner in solidum monsieur et madame [E] à porter et payer à madame [J] la somme de 2000 euros de dommages-intérêts ainsi que celle de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de monsieur et madame [E]
En vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil, les parties à un contrat peuvent à tout moment renoncer à ce contrat et le révoquer ; dans le cas d'un compromis de vente, le vendeur et l'acheteur peuvent se mettre d'accord pour y renoncer.
En l'espèce, par acte notarié en date du 9 novembre 1998, monsieur [P] [Q] a signé avec monsieur et madame [K] [E] une vente sous conditions suspensives, portant sur une maison d'habitation lui appartenant, cadastrée C [Cadastre 1], commune de [Localité 1].
Les parties ont signé un contrat de location-locaux vacants portant sur le même bien, à effet du 1er décembre 1998, soit une date postérieure à la vente sous conditions suspensives.
Ce contrat n'est pas daté, mais n'a pu être conclu que postérieurement à la vente, dans la mesure où il mentionne que l'immeuble est libre d'occupants.
Au vu de ce bail signé entre les parties puis des versements de loyers dont il a été donné quittance par monsieur [Q] chaque mois entre le 7 décembre 1998 et le 30 novembre 2012, un an avant son décès, il est démontré une intention dépourvue d'équivoque des parties de renoncer au compromis de vente et de substituer à la vente, un bail d'habitation ; seule doit être pris en compte le caractère non équivoque de l'intention des parties, aucun formalisme n'étant requis.
Contrairement à ce que prétendent monsieur et madame [K] [E], le bail n'a pas été conclu dans l'attente de la réitération du compromis et ne s'analyse pas comme une simple convention d'occupation anticipée du bien vendu.
En effet, les intéressés n'ont jamais demandé à monsieur [Q], une fois le délai prévu au compromis expiré, de réitérer l'acte ; cette situation a duré près de 16 ans, sans qu'ils ne fassent la moindre démarche pour voir reconnaître aux sommes versées, le caractère d'une rente viagère ; au contraire, le 15 mars 2006, monsieur [K] [E] écrivait à monsieur [Q] pour lui demander de lui renvoyer les quittances de loyers ; après le décès de monsieur [Q], monsieur et madame [E] ont poursuivi le paiement des loyers par l'intermédiaire de la caisse d'allocations familiales, ainsi qu'il résulte des correspondances de la CAF produite aux débats ; monsieur et madame [E] n'ont nullement saisi monsieur [Q] d'une demande tendant à mettre fin au bail et sont totalement malvenus dans le cadre de la présente instance d'invoquer le non-respect de certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Il est établi en outre que monsieur [Q] a continué à régler la taxe foncière pour le bien litigieux (taxe foncière des années 2010 et suivantes) ; de plus, par lettre du 20 février 2003, il attestait autoriser « son locataire monsieur [E] [K] et madame [E] [S] gérante de la société J2C à déposer le siège de la société dans la maison dont il est propriétaire à [Adresse 4] ».
Cette intention commune des parties de substituer à la vente un bail d'habitation, ressort également des pièces relatives à un dégât des eaux survenu en 2002 ; monsieur [Q] se déclarant propriétaire et monsieur [E] se déclarant occupant (sans cocher la case «propriétaire») ont signé ensemble un constat amiable de dégât des eaux le 8 septembre 2002, auquel il a été donné suite par une lettre du 17 décembre 2002 du cabinet d'expert adressée à monsieur [Q] et par l'établissement d'un devis de travaux d'étanchéité également adressé à celui-ci le 23 novembre 2002.
La déclaration d'intention d'aliéner établie le 5 janvier 1999 par le notaire chargé de la vente ne traduit en rien la volonté des parties de poursuivre la vente, en l'état de tous ces éléments.
De même, le projet de division de la propriété [Q] (parcelle [Cadastre 1]) ne peut être interprété comme une volonté de ce dernier de vendre l'immeuble aux époux [E] ; il s'agit uniquement d'un projet dans le cadre d'une vente envisagée avec la commune, qui n'est finalement pas intervenue ; une division parcellaire n'est pas en soi une manifestation de volonté de vendre.
S'agissant enfin des travaux dont les époux [E] se prévalent, ils ne viennent nullement contredire la renonciation conjointe des consorts [Q]/[E] à la vente ; une partie des factures ou tickets de caisse concerne manifestement des travaux locatifs (entretien, embellissements) ; les autres travaux allégués portent sur l'aménagement d'un garage en atelier, la fermeture d'une terrasse, la rénovation d'une véranda, la création d'un appentis ; pour en attester, les époux [E] produisent uniquement aux débats des photographies et des factures / tickets de caisse d'achat de matériaux ; rien n'indique que les époux [E] ont présenté en leur qualité prétendue de propriétaires une demande d'autorisation administrative pour ces travaux, ou ont déposé une déclaration administrative de travaux.
Par conséquent, le vendeur et les acquéreurs ont renoncé conjointement au bénéfice du compromis de vente.
Dès lors, monsieur et madame [E] sont mal fondés en leurs demandes portant sur la vente ou sa régularisation et, en leurs demandes subséquentes.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il rejette leurs demandes à ce titre.
Par ailleurs, monsieur et madame [E] sollicitent paiement de la somme de 250 000 euros, sur le fondement de l'article 555 du code civil, au titre des travaux qu'ils ont effectués dans le bien immobilier litigieux.
C'est à bon droit que le premier juge a relevé que l'article 555 du code civil est applicable aux rapports entre bailleurs et locataires à condition que le contrat conclu par les parties ne règle pas le sort des travaux.
C'est également à bon droit qu'il a fait application de l'article 2.3.4 des conditions générales du bail signé par les parties, aux termes duquel tous les embellissements ou améliorations faits par le locataire, resteront acquis au bailleur sans indemnité.
Monsieur et madame [E] prétendent pour faire échec à l'application de l'article 2.3.4 précité que les travaux réalisés ne constituent pas de simples embellissements ou améliorations ; ce faisant, il leur appartient d'en rapporter la preuve ; les photographies produites aux débats et les factures ou tickets de caisse d'achat de matériaux ne sont probants ni sur la nature réelle des travaux effectués par les époux [E], ni sur leur coût, ni sur leur financement.
Le jugement sera par suite également confirmé quant au rejet de la demande en paiement de la somme de 250 000 euros.
Sur la demande de dommages-intérêts de madame [J]
Madame [J] sollicite le paiement de la somme de 2000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de la mauvaise foi et de l'intention dilatoire des époux [E].
Cette demande n'est pas fondée ; la mauvaise appréciation de leurs droits par les époux [E] ne revêt aucun caractère fautif, d'autant plus qu'une décision de cassation est intervenue le 5 juillet 2018 à la suite du pourvoi qu'ils ont formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 30 mars 2017.
Il convient par suite de rejeter cette demande sur laquelle le premier juge n'a pas statué.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Aucune considération d'équité ne justifie l'octroi d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; les demandes de ce chef seront rejetées et le jugement confirmé sur ce point.
Succombant en la procédure, monsieur et madame [E] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, y compris ceux afférents à la décision cassée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu le jugement déféré,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nîmes en date du 27 avril 2016,
Y ajoutant,
Déboute madame [J] [J] de sa demande en paiement de la somme de 2000 euros de dommages-intérêts, pour procédure abusive,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum monsieur et madame [E] aux dépens de première instance et d'appel, y compris ceux afférents à la décision cassée.
Le Greffier Le Président
